WEG: Keine Pflicht der Gemeinschaft zur Kostenübernahme bei Fensteraustausch im Sondereigentumsbereich
KI-Zusammenfassung
Ein Wohnungseigentümer focht die Ablehnung eines Beschlusses zur Erneuerung von Ladenfenstern auf Kosten der WEG an und begehrte hilfsweise Beschlussersetzung (Sachverständiger, Fenstertausch, Sonderumlage). Streitpunkt war, ob die Ablehnung ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht und ob ein Anspruch auf die begehrten Beschlüsse besteht. Das Gericht wies die Klage ab, da die Wohnungseigentümer die Kosten für konkrete Erhaltungsmaßnahmen an Fenstern im Bereich eines Sondereigentums wirksam dem jeweiligen Sondereigentümer zuweisen können. Eine Ermessensreduzierung auf Null lag nicht vor, sodass auch die Beschlussersetzungsklage erfolglos blieb.
Ausgang: Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage gegen die Ablehnung der Fenstersanierung auf WEG-Kosten abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein ablehnender Beschlussantrag der Wohnungseigentümer ist nur dann für ungültig zu erklären, wenn die Ablehnung nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Die Erneuerung schadhafter Fenster kann eine Maßnahme der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sein; die Wohnungseigentümer können jedoch für einzelne konkret bestimmbare Erhaltungskosten eine abweichende Kostenverteilung beschließen.
Die Wohnungseigentümer können die Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme (z.B. Fensteraustausch) dem Sondereigentümer zuweisen, in dessen räumlichem Bereich sich die betreffenden Fenster befinden, sofern der Maßstab nicht willkürlich ist.
Eine Beschlussersetzungsklage hat nur Erfolg, wenn ein Anspruch auf den begehrten Beschluss besteht, insbesondere wenn das Ermessen der Gemeinschaft im konkreten Fall auf Null reduziert ist.
Eine Ermessensreduzierung auf Null bei Erhaltungsmaßnahmen besteht nur ausnahmsweise, wenn eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist; andernfalls verbleibt der Gemeinschaft ein Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Rubrum
| 82 C 2432/21 |  |
Amtsgericht C.IM NAMEN DES VOLKESUrteil
In dem Rechtsstreit
hat das Amtsgericht C.
auf die mündliche Verhandlung vom 25.03.2022
durch den Richter K.
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft Q.-straße in C..
Am 00.00.0000 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter N01 der Beschlussvorschlag „Beschluss über die Erneuerung der Ladenfenster in den Läden N02 und N03 in der V.-straße, Einheiten XXX und XXX (ehem. Mieter L.). Die Kosten der Erneuerung trägt die WEG." mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen abgelehnt wurde.
Die Klägerseite trägt vor, dass die Ablehnung des Beschlusses nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die Fenster der Wohnungseigentumseinheiten des Klägers seien erneuerungsbedürftig (Bl. XX der Akte). Bei den gegenständlichen Fenstern handele es sich um gemeinschaftliches Eigentum, sodass daher grundsätzlich die WEG zur Erneuerung verpflichtet sei, soweit diese vorhandenen Fenster einen Beschädigungsgrad aufweisen würden der eine Neuherstellung erfordere (Bl. XX der Akte).
Jeder einzelne Wohnungseigentümer habe einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. (Bl. XX der Akte). Wenn die Wohnungseigentümer eine notwendige Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nicht treffen würden, könne jeder Wohnungseigentümer eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben(Bl. XX der Akte). Soweit im Rahmen der Beschlussersetzungsklage eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer erfolgen müsse, so sei dies in der Wohnungseigentümerversammlung vom 00.00.0000 erfolgt (Bl. XX der Akte). Die Einschätzung der Wohnungseigentümer in der Versammlung, wonach jeder Eigentümer seine Fenster selbst instand zu setzen habe und dies auch so beschlossen sei, zeige, dass eine solche Vorbefassung stattgefunden habe (Bl. XX der Akte).
Die Klägerseite beantragt,
1. den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 00.00.0000 zu N01: „Beschluss über die Erneuerung der Ladenfenster in den Läden N02 und N03 in der V.-straße, Einheiten XXX und XXX (ehem. Mieter L.). Die Kosten der Erneuerung trägt die WEG." für ungültig, hilfsweise für nichtig, zu erklären;
2. im Wege der Beschlussersetzung festzulegen:
a. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Ermittlung von Maßnahmen zur Erneuerung der Fenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers im Erdgeschoss zu beauftragen. Der Sachverständige soll dabei auch die jeweilige Kostenschätzung vornehmen.
b. Die Kosten der Beauftragung des Sachverständigen werden auf die Wohnungseigentümer nach
Miteigentumsanteilen verteilt.
c. Die Wohnungseigentümer beschließen, alle Fenster im Mietbereich/Eigentumsbereich des Klägers zu ersetzen.
d. Der Verwalter soll drei Angebote von Fachfirmen einholen und den Auftrag an den kostengünstigsten Anbieter vergeben.
e. Die Kosten tragen die Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile.
f. Der Verwalter wird beauftragt, eine Sonderumlage in Höhe des Auftragswerts und entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile von den Wohnungseigentümern zu erheben, soweit die Instandhaltungsrücklagen der WEG für eine Auftragserteilung nicht ausreichend sind und den Auftrag erst nach vollständigen Gutschriften zu erteilen sowie Rückstände der Sonderumlage gerichtlich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer durchsetzen zu lassen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagtenseite trägt vor, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.
Zum Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet, sodass die Klage gemäß § 331 Abs. 2 ZPO abzuweisen ist.
A.
Die Klage ist zulässig. Die Klageerhebungsfrist gemäß § 45 S. 1 WEG sowie die Klagebegründungsfrist gemäß § 45 S. 1 WEG sind jeweils eingehalten.
B.
Die Klage ist im Hinblick auf den Antrag zu 1) unbegründet.
I.
Ein Beschluss ist auf die Anfechtung eines Eigentümers hin vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn die Beschlussfassung oder der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Ein Beschlussmangel kann auf formellen Fehlern bei den Abläufen, die zu dem Entstehen eines Beschlusses führen oder auf inhaltlichen Fehlern beruhen (Emmerich in: Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl. 2020, § 23 Rn. 83).
II.
Die Ablehnung des gegenständlichen Beschlussantrags, wonach die Erneuerung der Ladenfenster in den Wohnungseinheiten des Klägers auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen sollte, widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn es steht den Wohnungseigentümern frei, dass die Kosten für konkrete Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern, die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden, von dem jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden. Daher widerspricht auch die Ablehnung eines Beschlussantrags, wonach die Kosten der Erneuerung der Fenster von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen seien, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
1.
Zunächst ist festzustellen, dass es sich bei der Erneuerung von schadhaften Fenstern, um eine Maßnahme der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Grundsätzlich obliegt die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft gemäß § 18 Abs. 1 WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (vgl. Falkner in: BeckOGK, 1.12.2020, WEG § N03 Rn. 90). Die Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hat gemäß § N03 Abs. 2 S. 1 WEG grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.
2.
Die Wohnungseigentümer können jedoch gemäß § N03 Abs. 2 S. 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § N03 Abs. 2 S. 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Einzelne Kosten in diesem Sinne sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Positionen, zum Beispiel – wie hier – eine konkrete Erhaltungsmaßnahme. Die Wohnungseigentümer können die Kosten für einen Fensteraustausch dem Sondereigentümer zuweisen, in dessen Bereich sich die betreffenden Fenster befinden (Hügel in: BeckOK, BGB, 61. Ed. 01.02.2022, WEG § N03 Rn. 18).
3.
Der Beschluss muss billigem Ermessen entsprechen; ein sachlicher Grund für die Änderung ist indes nicht erforderlich. Den Wohnungseigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts sowohl für das „Ob“ einer neuen Regelung als zugleich für das „Wie“ ihrer Ausführung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Die Veränderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels setzt nicht voraus, dass einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt sind oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Mangels abweichender gesetzlicher Vorgaben hat ein wohnungseigentumsrechtlicher Beschluss nämlich nur dem Gebot der ordnungsmäßigen Verwaltung zu entsprechen und darf damit nicht willkürlich sein. Ein solcher Beschluss ist aus diesem Grund auch nur begrenzt gerichtlich überprüfbar. Zulässig ist jeder Maßstab, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Zu strenge Anforderungen verbieten sich aber, weil jede Änderung des Verteilungsmaßstabs sich zwangsläufig auf die Kostenlast eines oder mehrere Wohnungseigentümer auswirkt (Hügel in: BeckOK, BGB, 61. Ed. 01.02.2022, WEG, § N03 Rn. 19).
4.
Insofern ist eine Kostenregelung, dass die die Kosten der Erhaltung jener zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörender Gegenstände nach Gebrauchs- beziehungsweise Einwirkungsmöglichkeit verteilt werden, nicht zu beanstanden. Hierzu zählen insbesondere die Erhaltungskosten sämtlicher im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befindlichen (Außen-)Fenster und (Außen-)Türen (Scheller in: MüKo, BGB, 8. Auflage 2021, WEG § N03 Rn. 62).
5.
Mithin widerspricht auch die Ablehnung eines Beschlussantrags, wonach die Kosten der Erneuerung der Fenster von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen seien, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn es im Ermessen der Wohnungseigentümer eine gegenteilige Regelung zu treffen, die Kosten für konkrete Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern, die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden, von dem jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden.
C.
Die Klage ist im Hinblick auf den Antrag zu 2) unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die begehrten Beschlüsse.
I.
Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Zur ordnungsgemäßen Verwaltungsgemeinschaft des Eigentums gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Unterbleibt diesbezüglich eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).
II.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Ermessensspielraum. Sie darf also durch ihre Organe selbst einschätzen, was sie als ordnungsmäßige Verwaltung bewertet. Bewegt sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer innerhalb dieses Ermessens bei der ordnungsgemäßen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, kann kein Wohnungseigentümer darüberhinausgehendes verlangen (Skauradszun in: BeckOGK, WEG, 1.12.2021, § 18 Rn. 44). Kein Beurteilungsspielraum bei der ordnungsgemäßen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums besteht lediglich in Fällen, in denen die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist; in diesem Fall entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen, so dass jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung der Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 4 WEG hat (Engelhardt in: MüKo, BGB, 8. Aufl. 2020, WEG, § 21 Rn. 12, 13).
III.
Ist der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – wie hier – ein Ermessen eingeräumt, hat eine Beschlussersetzungsklage dementsprechend nur dann Erfolg, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf den begehrten Beschluss hat, das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft also auf null reduziert ist (Skauradszun in: BeckOGK, WEG, 01.09.2021, § 44 Rn. 50).
IV.
Eine Ermessensreduzierung auf null im Hinblick auf die begehrten Beschlüsse liegt hier nicht vor.
Wie oben ausgeführt, ist eine Regelung, dass die die Kosten der Erhaltung jener zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörender Gegenstände nach Gebrauchs- beziehungsweise Einwirkungsmöglichkeit verteilt werden, nicht zu beanstanden. Hierzu zählen insbesondere die Erhaltungskosten sämtlicher im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befindlichen (Außen-)Fenster und (Außen-)Türen (Scheller in: MüKo, BGB, 8. Auflage 2021, WEG § N03 Rn. 62). Es steht mithin im Ermessen der Wohnungseigentümer, die Kosten für die Erneuerung von Außenfenstern im räumlichen Bereich eines Sondereigentums auf die betreffenden Sondereigentümer zu verteilen. Damit liegt eine Ermessensreduzierung auf null im Hinblick auf die begehrten Beschlüsse hier nicht vor.
D.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf bis 4.000,00 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht C. statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht C., Breite Straße 48, 41460 C., schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.
D.