Räumungsklage wegen andauernder unpünktlicher Mietzahlungen
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin klagt auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung wegen wiederholter, unpünktlicher Mietzahlungen. Das Gericht bestätigte wirksame Abmahnungen und fristlose sowie hilfsweise ordentliche Kündigung wegen fortdauernder Zahlungsverzögerungen. Die Klage wurde stattgegeben; die Beklagten sind zur Herausgabe verurteilt. Vollstreckung ist vorläufig zulässig.
Ausgang: Klage der Vermieterin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen die Mieter als Gesamtschuldner vollumfänglich stattgegeben; Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit angeordnet
Abstrakte Rechtssätze
Fortdauernde unpünktliche Mietzahlungen trotz Abmahnung können einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs.1 BGB bilden, wenn dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.
Wiederholte Zahlungsunpünktlichkeit nach Abmahnung kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs.1, Abs.2 Nr.1 BGB begründen; hierfür bedarf es keiner Unzumutbarkeit im strengen Sinn des § 543 BGB.
Eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung ist geeignet, das künftige Verhalten des Mieters zu beeinflussen; anhaltende Nichtbeachtung dieser Abmahnung stärkt die Kündigungsberechtigung des Vermieters.
Das Erscheinen vertretungsberechtigter Vertreter des Vermieters kann Zweifel an der Wirksamkeit von Vollmachten ausräumen und die Wirksamkeit zuvor ausgesprochener Abmahnungen und Kündigungen bestätigen.
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen innegehaltene Wohnung im Hause M. str. 2 in O. , 1. OG links gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Räumen, Küche, Diele, Bad sowie den dazugehörigen Kellerraum mit der Nr. 15 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, es sei denn, die Klägerin leistet vor Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit.
Tatbestand
Die Klägerin vermietete der Beklagten zu 1. mit vertraglicher Vereinbarung vom 02.01.2013 die aus dem Tenor ersichtliche Wohnung. Der Beklagte zu 2. ist der Ehemann der Beklagten.
Die Beklagten leisteten die Mieten seit Januar 2015 nicht zum fälligen Zahlungszeitpunkt. Im Januar 2015 ging die Miete erst am 20. und im Februar und März erst am 18. des jeweiligen Monats ein. Auch im Monat April war ein Zahlungseingang am dritten Werktag nicht festzustellen. Deshalb wurde die Beklagte erstmalig mit Schreiben vom 15.04.2015 wegen unregelmäßiger Mietzahlungen abgemahnt. Eine weitere Abmahnung erfolgte am 07.05.2015.
Da auch im Juni 2015 eine rechtzeitige Mietzinszahlung nicht festzustellen war, kündigte die Klägerin das Mietvertragsverhältnis mit Kündigungsschreiben vom 08.06.2015 fristlos, hilfsweise ordentlich. Diese Kündigung wurde mit Klageerhebung vom 15.06.2015 wiederholt.
Mit Fax vom 11.06.2015 meldete sich die Rechtsanwaltskanzlei U. aus E. für die Beklagten und wies die Kündigung unter anderem auch aus formellen Gründen zurück. Der Vollmacht sei nicht zu entnehmen, wer überhaupt die Beauftragung des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vorgenommen habe.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung im M. Str. ,in O. , 1. OG links gelegene Wohnung, bestehend aus drei Räumen, Küche, Diele, Bad sowie dazugehörigen Kellerraum mit der Nr. 15 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, die Beklagte zu 2. sei im Januar im Büro der Klägerin vorstellig geworden. Dort habe man ihnen zugesichert, dass er keine rechtlichen Konsequenzen bei einer verspäteten Mietzahlung zu erwarten habe, sondern allenfalls Mahngebühren. Deshalb sei die Kündigung treuewidrig.
Im Übrigen sei die Klägerin auch zur Rücksichtnahme auf ihre Mieter verpflichtet. Im vorliegenden Fall hätten sie einen Grund für die verspätete Mietzinszahlung gehabt, dieser habe darin gelegen, dass der Beklagte zu 2. einen Arbeitsplatzwechsel vorgenommen habe und sein Lohn erst Mitte des Monats ausgezahlt werde.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie ihrer Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet. Das Mietverhältnis ist durch die fristlosen bzw. fristgerechten Kündigungen vom 08.06.2015 und 15.06.2015 gemäß §§ 543, 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB beendet worden, so dass die Klägerin einen Herausgabeanspruch gemäß § 546 Abs.1 BGB gegenüber den Beklagten. Die Abmahnungen wie auch die Kündigungen sind nicht vollmachtlos erfolgt. Die im Termin anwesenden vertretungsberechtigten Vertreter der Klägerin haben mit ihrer Anwesenheit bestätigt, dass der Prozessbevollmächtigte der Klägerin gerichtlich wie auch außergerichtlich bevollmächtigt gewesen ist. Deshalb handelte er nicht als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Eine Vertretungsvollmacht hatte er jeweils vorgelegt. Soweit die Beklagten gerügt haben, der Aussteller der Vollmacht werde nicht erkennbar, ist dies nachgeholt worden und es steht fest, dass eine entsprechende Bevollmächtigung vorgelegen hat.
Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann ( § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung. Dabei ist zu berücksichtigen, dass fortdauernd unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB bilden können. Zu berücksichtigen war hierbei, dass der Abmahnung bereits wiederholt Zahlungsverzögerungen voraus gegangen sind. So zahlten die Beklagten ab Januar 2015 die Miete unregelmäßig. In diesem Zusammenhang können sie sich nicht darauf berufen, dass diese unregelmäßige Mietzahlung in Absprache mit der Klägerin erfolgte. Unstreitig ist zwischen den Parteien, dass im Januar hierüber ein Gespräch stattgefunden hat. Anders als das schriftsätzlich vorgetragen wurde, hat der Beklagte zu 2. im Termin dargelegt, dass er von der Mitarbeiterin der Klägerin, Frau X. , darauf hingewiesen wurde, er müsse in dieser Angelegenheit einen Antrag stellen und es würde dann darüber entschieden. Er habe dann im Büro von Frau X. einen formlosen Antrag ausgefüllt und ihr ausgehändigt. Danach habe er von der Angelegenheit nichts mehr gehört. Damit war für die Beklagten eindeutig, dass über die Angelegenheit nicht von Frau X. entschieden werden konnte, sondern durch den Vorstand der Klägerin. Solange sie keine positive Entscheidung erhalten haben, mussten sie davon ausgehen, dass der Mietzins weiterhin mietvertraglich geschuldet war.
Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten auch nach den Abmahnungen und der ersten Kündigung weiterhin die Miete unpünktlich zahlten. Damit war für die Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar. Insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Mieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen hier jedoch nicht vor, weil die Beklagten nicht auf die Abmahnung reagiert und ihr Verhalten auch danach fortgesetzt haben. Damit haben sie deutlich gemacht, dass sie zunächst nicht bereit waren, eine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen (vgl. zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung bei Zahlungsverzögerung: BGH, Urteil vom 11.01.2006, AZ: VIII ZR 364/04, NZM 2006, 338 ff.).
Erst unter dem Druck der Klage zahlen sie nunmehr ihre Miete wieder pünktlich.
Aber auch bei anderer Ansicht ist zu berücksichtigen, dass ständige unpünktliche Mietzahlungen ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung begründen (vgl. BGH aaO). So auch im vorliegenden Fall. Da die Klägerin die Beklagten vor der Kündigung ausreichend abgemahnt haben, bedarf es keiner Entscheidung, ob auch der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzung eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat. Hat der Vermieter – wie hier – eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung ausgesprochen, ist eine erneute Zahlungsunpünktlich jedenfalls bei der Würdigung des Gewichts der Vertragsverletzung und Verschuldens des Mieters zu berücksichtigen. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. BGB erforderlich ist. Insbesondere ist nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (vgl. BGH aaO). Unter Berücksichtigung der Darlegungen zur fristlosen Kündigung ist eine ordentliche Kündigung jedenfalls berechtigt, da die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Im vorliegenden Fall waren die Beklagten erst bereit, sich vertragskonform zu verhalten, als Klage erhoben wurde. Dem Vermieter ist nicht zumutbar, ein Mietverhältnis aufrechtzuerhalten, bei dem der Mieter erst verklagt werden, um sich vertragskonform zu verhalten.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4, 708 Nr. 7, 711 ZPO.