Zustimmung zur Mieterhöhung nach Mietspiegel (§ 558 BGB) stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter, als Zwangsverwalter, begehrt Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete auf 375,66 € ab 01.10.2004 unter Berufung auf den einfachen Mietspiegel. Das Gericht hält das Mieterhöhungsverlangen für form- und fristgerecht (§§ 558, 558a, 558b BGB) und die verlangte Miete für ortsüblich (376,00 €). Unsubstantiierte Vorbringen der Mieterin konnten das Gutachten nicht erschüttern. Die Klage wird stattgegeben.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf 375,66 € ab 01.10.2004 stattgegeben; Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter kann gemäß § 558 Abs.1 BGB Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und die Kappungsgrenze beachtet wird.
Ein Mieterhöhungsverlangen erfüllt § 558a BGB, wenn es in Textform Baujahr, Einordnung in die Wohnlage und Bezug auf einen Mietspiegel nennt und damit die Erhöhung substantiiert begründet.
Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der örtliche Mietspiegel maßgeblich; sachverständige Abweichungen sind nur bei nachvollziehbarer und belegteter Darstellung zu berücksichtigen.
Pauschale, unsubstantiierte Behauptungen des Mieters zu mangelhafter Ausstattung oder 'sozialer Brennpunktlage' genügen nicht, um ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder die Einordnung im Mietspiegel zu widerlegen.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Kaltmiete für die im Erdgeschoss des Hauses .....gelegenen Wohnung um monatlich 62,61 € auf zukünftig 375,66 € mit Wirkung ab dem 01.10.2004 zuzustimmen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Kläger wurde am 12.01.2001 zum Zwangsverwalter über das Objekt ...bestellt. Die Beklagte ist seit 1978 Mieterin einer 68qm großen Wohnung in dem Haus. Sie schuldet zur Zeit eine Kaltmiete von 313,05 € die seit mehr als zwei Jahren unverändert ist.
Mit Schreiben vom 22.07.2004 forderte der Kläger die Beklagte unter Bezugnahme auf den "Einfachen Mietspiegel für das Stadtgebiet Dormagen – Stand 01.09.2003" auf, einer Erhöhung der Kaltmiete auf 375,66 € ab dem 01.10.2004 zuzustimmen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben vom 22.07.2004 (Bl. 14 GA) Bezug genommen.
Der Kläger behauptet, die Wohnung sei zutreffend in die mittlere Wohnlage mit einer üblichen Vergleichsmiete von 5,87 €/qm eingruppiert worden.
Der Kläger beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, eine Kaltmiete von 5,87 € /qm sei völlig unangemessen. Im Jahr 1997 sei isolierverglaste Fenster mangelhaft eingebaut worden. Die Wohnungswände und Wohnungsdecken genügten nicht den Anforderungen an den Schallschutz. Außerdem befinde sich die Wohnung in einem sozialen Brennpunkt in Dormagen-Hackenbroich. Mit Nichtwissen bestreitet sie, dass die Wohnung im Jahr 1970 – 1976 erbaut worden sein soll.
Die Klage ist der Beklagten am 11.11.2004 zugestellt worden. Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 17.02.2005 (Bl. 35 GA). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 28.05.2005 (Bl. 59 - 74 GA), das Ergänzungsgutachten vom 05.08.2005 (Bl. 97 – 100 GA) sowie das Sitzungsprotokoll vom 20.10.2005 (Bl. 126 – 127 GA) verwiesen.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
A.
Die Klage ist zulässig und begründet. Der Klage kann die begehrte Zustimmung zu der Klageerhöhung gemäß §§ 558 ff BGB verlangen.
I.
Die Klage ist zulässig, insbesondere liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor. Das Schreiben vom 22.07.2004 genügt den Anforderungen des § 558a BGB. Die Klägerin hat in dem Schreiben in Textform unter Bezugnahme auf den einfachen Mietspiegel der Stadt Dormagen die beantragte Erhöhung unter Angabe des Baujahres und Einordnung in die mittlere Wohnlage ausreichend begründet, § 558a Abs.1 Nr.1 BGB. Die Klägerin hat in dem Schreiben das richtige Baujahr (1970-1976) angegeben und danach die richtige, sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne für die mittlere Wohnlage wiedergegeben. Wie der Sachverständige unangegriffen festgestellt hat, ist das Objekt im Jahr 1970/71 errichtet worden.
Die Klagefrist des § 558b Abs.2 S.2 BGB ist ebenfalls eingehalten worden. Mangels anderweitiger Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass der Beklagten das Schreiben vom 22.07.2004 noch im Juli 2004 zugegangen ist. Damit endete die Klagefrist mit Ablauf des 31.12.2004. Die Klage ist der Beklagten vor Ablauf dieser Frist am 11.11.2004 zugestellt worden.
II.
Die Klage ist auch begründet. Der Vermieter kann gemäß § 558 Abs.1 S.1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
1.
Das Gericht ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die begehrte Erhöhung der Kaltmiete auf 375,66 € die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens nicht übersteigt. Es ist von einer Vergleichsmiete von 376,00 € auszugehen.
a)
Nach § 558 Abs.2 BGB wird diese Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Der Sachverständige ....hat aufgrund seiner Sachverständigenerfahrung in nicht zu beanstandender Weise unter Zugrundelegung der örtlichen Verhältnisse die Wohnlage als "mittlere Wohnlage" bewertet und ist in seinem schriftlichen Gutachten zunächst zu einer Vergleichsmiete von 368,00 € gelangt. Dabei ist er aber auf Seite 10 seines Gutachtens von einer falschen Mietspanne ausgegangen. Ausweislich des Mietspiegels beträgt die Spanne für eine mittlere Wohnlage in der Gruppe Baujahr 1970-1976 nicht 0,73 €, sondern 1,07 € (von 5,14 € bis 6,21 €), wie der Sachverständige es auch im Rahmen seiner mündlichen Anhörung klargestellt hat. Demzufolge ergibt sich bei einem Spannenanteil der Wohnung von 36% ein Spannenbetrag von 0,39 € (0,36 x 1,07 €). Zusammen mit dem Sockelbetrag von 5,14 € ergibt sich ein Betrag von 5,53 €. Die übliche Vergleichsmiete beträgt demnach 68 qm x 5,53 €/qm = 376,04 € ( 376,00 €.
Gegen die Bewertung des Sachverständigen ist von der Beklagten nichts erhebliches vorgetragen worden. Die von ihr gerügte mangelhafte Ausstattung der Wohnung und den verdreckten Zustand des Objekts hat der Sachverständige im Rahmen seiner Begutachtung berücksichtigt und mit mangelhaft bzw. ungenügend bewertet.
Sofern die Beklagte meint, der Sachverständige habe die "soziale Brennpunktlage" bzw. das "verhaltensauffällig/kriminelle Umfeld" nicht berücksichtigt, ist dies unerheblich. Der entsprechende Vortrag der Beklagten ist vollkommen unsubstaniiert. Die Behauptung, es komme in der "näheren und mittleren Wohnumgebung überproportional zu Straftaten", der Ausländeranteil sei "überproportional" hoch, es komme "regelmäßig" bzw "nicht selten" zu Polizeieinsätzen, ist vollkommen substanzlos und keiner Beweisaufnahme zugänglich. Es ist nicht einmal der Kern eines erheblichen Tatsachenvortrages, der auf wahr oder unwahr überprüft werden könnte, erkennbar. Die Beklagte legt auch nicht dar, welche konkreten Auswirkungen die "soziale Brennpunktlage" auf die von dem Sachverständigen ermittelte Vergleichsmiete hätte.
b)
Die Miete war seit mehr als 15 Monaten unverändert. Ferner wird die Kappungsgrenze des § 558 Abs.3 BGB eingehalten. Die Klägerin kann damit gemäß § 558b Abs.1 BGB ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens, also ab dem 01.10.2004, die erhöhte Kaltmiete beanspruchen, so dass die Beklagte antragsgemäß zur Zustimmung zu der Mieterhöhung zu verurteilen ist.
B.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr.11 2.Fall, 711 ZPO.
C.
Streitwert: 751,32 € (12 x 62,61 €, § 41 Abs.5 GKG).