Klage auf Betriebskostennachforderung wegen formeller Unwirksamkeit der Abrechnung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrt Zahlung aus einer Betriebskostenabrechnung vom 6.8.2008. Das Gericht stellt fest, dass die Abrechnung formell unwirksam ist, weil sie keine Gesamtkosten und keinen erkennbaren Umlageschlüssel ausweist und die beigefügte Aufstellung unklare Angaben (fehlende Einheiten) enthält. Deshalb besteht kein Zahlungsanspruch; Klage abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zahlung aus Betriebskostenabrechnung abgewiesen wegen formeller Unwirksamkeit der Abrechnung
Abstrakte Rechtssätze
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell nur wirksam, wenn sie die angefallenen Gesamtkosten je Position, den verwendeten Umlageschlüssel sowie den Anteil des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen eindeutig ausweist.
Es genügt nicht, wenn die für die Mindestangaben erforderlichen Informationen lediglich aus beigefügten Anlagen ersichtlich werden; die Abrechnung muss aus sich selbst heraus verständlich sein, sodass der Mieter nur noch zur Kontrolle Einsicht in Belege nehmen muss.
Unklare oder nicht näher bezeichnete Angaben in beigefügten Aufstellungen (z. B. fehlende Einheiten bei ‚Basis‘ und ‚Anteil‘) machen die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam, insbesondere bei personengebundenen Umlagepositionen.
Eine formell unwirksame Betriebskostenabrechnung begründet keinen Zahlungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
entfällt nach § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Zahlungsanspruch.
I.
Die Betriebskostenabrechnung vom 6.8.2008 ist formell unwirksam. Sie enthält weder die Angabe der angefallenen Gesamtkosten für die einzelnen Positionen noch ist aus der Abrechnung der verwendete Umlageschlüssel ersichtlich. Soweit die Klägerin mit Schriftsatz vom 30.4.2009 vorträgt, der Betriebskostenabrechnung sei die Betriebskostenabrechnung der Verwaltung vom 30.7.2008 beigefügt worden, aus der sich die fehlenden Angaben ergeben, greift dieser Einwand nicht durch. Zum einen muss die Betriebskostenabrechnung aus sich selbst heraus verständlich sein. Es genügt nicht, wenn sich die Mindestangaben (Gesamtkosten, Umlageschlüssel, Anteil des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen) – wie hier – lediglich aus den der Abrechnung beigefügten Anlagen ergeben; vielmehr ist die Abrechnung so zu erstellen, dass der Mieter auf die Einsichtnahme in Belege nur noch zur Kontrolle angewiesen ist (Langenberg in Schmidt-Futterer Mietrecht, 9. Aufl., § 556, Rn. 334). Zum anderen genügt jedoch auch die beigefügte Aufstellung vom 30.7.2008 nicht den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung. Insbesondere sind den Kategorien "Basis" und "Anteil" keine Einheiten zugeordnet. Im Hinblick auf die Positionen, die nach Personen abgerechnet werden, ist deshalb nicht verständlich, wie der Umlageschlüssel letztlich berechnet wird. Auch bei der Position "Heizung" ist nicht ersichtlich, wonach sich der Anteil des Beklagten berechnet.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: 306,22 €