Antrag auf fristlose Kündigung des Verwaltervertrags wegen Versicherungsfehlers abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Eigentümerin beantragt die Ungültigerklärung eines Beschlusses und die Feststellung der fristlosen Beendigung des Verwaltervertrags, weil der Verwalter die Gebäudeversicherung versehentlich auslaufen ließ. Das Gericht hält die Irrtumsverwechslung des Verwalters für einen schweren, aber folgenlosen Verwaltungsfehler ohne Schadenseintritt und ohne Vorsatz. Die Mehrheit der Eigentümerversammlung hat den Verwalter nicht fristlos gekündigt; eine solche Entscheidung liegt im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Antrag wird abgewiesen.
Ausgang: Antrag auf Feststellung der fristlosen Beendigung des Verwaltervertrags und Ungültigerklärung des Beschlusses als unbegründet abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Überwachung von Laufzeiten und der Bestand der Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums gehören zur ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG).
Eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags ist nur gerechtfertigt, wenn das Verhalten des Verwalters so schwerwiegend ist, dass keine andere, mildernde Maßnahme mehr in Betracht kommt.
Ein bloßer, nicht vorsätzlicher Verwaltungsfehler ohne Eintritt eines Schadens begründet nicht ohne weiteres die Pflicht zur fristlosen Kündigung des Verwalterverhältnisses.
Gerichte prüfen Beschlussanfechtungen darauf, ob der Mehrheitsbeschluss die überstimmten Eigentümer unzumutbar benachteiligt; eine nachträgliche Strafwürdigung einer bereits als ausreichend erachteten Verwalterleistung ist nur in Ausnahmefällen möglich.
Tenor
1. Der Antrag der Antragstellerin wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten des Verfahrens werden der Antragstellerin aufer-legt.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
3. Der Geschäftswert wird auf 3.000 EUR festgesetzt.
Gründe
Die Verfahrensbeteiligten sind die Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage in Neuss und deren Verwalter. Die Firma Hausverwaltung ... ist mit Wirkung ab 01. Juni 2005 für die Dauer von fünf Jahren zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt worden. Mit Schreiben vom 12.09.2005 hat die Wohngebäudeversicherung den Versicherungsschutz zum 01.05.2006 gekündigt.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.09.2005 haben die Versammlungsteilnehmer zu dem Tagesordnungspunkt 4 unter dem Titel "Kündigung durch die Versicherung...." den nachfolgenden Beschluss gefasst:
" Es wird mit 3 Ja-Stimmen, keinen Nein-Stimmen, keinen Enthaltungen,
somit allstimmig, folgender Beschluss gefasst:
Die Verwaltung soll Alternativangebote für die Versicherung der Liegenschaft einholen. Der Verwalter wird beauftragt und ermächtigt, mit einem Versicherer seiner Wahl die Verträge für die Liegenschaft abzuschließen. "
In der Folgezeit ging der Verwalter fehlerhaft davon aus, dass der Versicherungsschutz am 01.07.2006 enden werde. Tatsächlich war der Versicherungsschutz mit Wirkung zum 01.05.2006 gekündigt worden.
Erst auf Drängen der Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin ist ein neuer Gebäudeversicherungsvertrag abgeschlossen worden.Der neue Versicherungsschutz gilt ab 16.05.2006.
In der Folge der fehlerhaften Vorstellung des Verwalters über den Ablaufzeitpunkt der gekündigten Versicherung war das Wohngebäude der Wohnungseigentumsanlage für zwei Wochen ohne Versicherungsschutz.
Der Verwalter hat außerdem nicht im ersten Quartal 2006 die Jahresabrechnung für das Jahr 2005 vorgelegt.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 01. Juni 2006 haben die Versammlungsteilnehmer unter Tagesordnungspunkt 3 unter dem Titel " fristlose Kündigung des Verwaltervertrages wegen Verletzung der Versicherungspflicht bzgl. der verbundenen Wohngebäudeversicherung" bezüglich der verbundenen Wohngebäudeversicherung" den nachfolgenden Beschluss gefasst:
"Herr .... entschuldigt sich in aller Form bei den Anwesenden für den Vorfall. Herr .... klärt Frau ..... über den Vorfall auf und weist auf das Recht zur fristlosen Kündigung hin. Weiterhin gibt Herr ..... zu bedenken, dass, sollte der Verwaltervertrag nicht fristlos gekündigt werden, er den Beschluss gerichtlich anfechten wird und hierdurch unnötige Kosten entstehen werden.
Beschluss:
Es wird mit 1 Ja- Stimme
2 Nein-Stimmen
Keinen Enthaltungen, somit mehrstimmig folgender Beschluss
gefasst:
Der Verwaltervertrag wird nicht fristlos gekündigt. "
Die Antragstellerin ist der Ansicht, dass Vertrauen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter sei nachhaltig dadurch gestört, dass dieser durch eine Fehlinformation über den Ablauf des Versicherungsschutzes das Wohngebäude zwei Wochen lang ohne Versicherungsschutz hat.
Die Antragstellerin beantragt,
den Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 01.Juni 2006 TOP 3: " Fristlose Kündigung des Verwaltervertrages wegen Verletzung der Versicherungspflicht bzgl. der verbundenen Wohngebäudeversicherung" für ungültig zu erklären; die Feststellung, dass der Hausverwaltungsvertrag der Eigentümergemeinschaft mit der Firma .... Hausverwaltung mit sofortiger Wirkung wegen Verletzung der Versicherungspflicht bzgl. der verbundenen Wohngebäudeversicherung beendet ist; die Antragstellering zu ermächtigen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen mit dem Tagesordnungspunkt " Wahl eines Verwalters". "
- den Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 01.Juni 2006 TOP 3: " Fristlose Kündigung des Verwaltervertrages wegen Verletzung der Versicherungspflicht bzgl. der verbundenen Wohngebäudeversicherung" für ungültig zu erklären;
- die Feststellung, dass der Hausverwaltungsvertrag der Eigentümergemeinschaft mit der Firma .... Hausverwaltung mit sofortiger Wirkung wegen Verletzung der Versicherungspflicht bzgl. der verbundenen Wohngebäudeversicherung beendet ist;
- die Antragstellering zu ermächtigen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen mit dem Tagesordnungspunkt " Wahl eines Verwalters". "
Die Antragsgegner beantragen,
den Antrag zurückzuweisen.
Auf das Parteivorbringen im Übrigen wird ergänzend verwiesen.
Der Antrag der Antragstellerin ist nicht begründet. Die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümerversammlung vom 21.11.2005, den Verwaltervertrag nicht zu kündigen, beinhaltet keine unzumutbare Benachteiligung der überstimmten Antragstellerin. Der Beschluss ist nicht für ungültig zu erklären.
Dem steht nicht entgegen, dass nach § 21 Abs. 5 Nr.3 WEG zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung insbesondere die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert gehört. Es ist Aufgabe des Verwalters, die Laufzeit von Versicherungsverträgen zu überwachen und dafür zu sorgen, dass die Gemeinschaft nicht ohne Feuerversicherung dasteht. Bei Auslaufen der Gebäudeversicherung laufen die einzelnen Miteigentümer Gefahr, das Hypothekengläubiger die Hypotheken kündigen, weil sie befürchten müssen, im Brandfall trotz grundpfandlicher Sicherung mit leeren Händen dazustehen.
Der Irrtum des Verwalters, die Gebäudeversicherung liefe erst am 01.07.06 aus und nicht, wie dem Kündigungsschreiben zu entnehmen, bereits am 01.05.06, beinhaltet einen schweren Verwaltungsfehler. Dieser Fehler ist indessen ohne Folgen geblieben, weil ein Schadenseintritt in der versicherungslosen Zeit nicht eingetreten ist.
Im vorliegenden Fall war durch das Gericht nicht zu beurteilen, ob ggfls. eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages wegen Verletzung der Versicherungspflicht bzgl. der verbundenen Wohngebäudeversicherung gerechtfertigt gewesen wäre. Tatsächlich hat ja die Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung nicht die fristlose Kündigung ausgesprochen.
Im vorliegenden Fall war daher lediglich zu beurteilen, ob das Fehlverhalten des Verwalters unzweifelhaft und unabweisbar zu der einzigen Lösung führen muss, dass der Verwaltervertrag zwingend fristlos zu kündigen und der Verwalter fristlos abzuberufen ist.
Eine vorsätzliche Pflichtverletzung des Verwalters scheidet im vorliegenden Fall aus. Der Verwalter hat durch Datenverwechselung eine Frist übersehen. Dieses Fehlverhalten ist ausdrücklich und ausführlich Gegenstand der Beratungen in der Wohnungseigentümerversammlung vom 01. Juni 2006 gewesen. Die Mehrheit der Versammlungsteilnehmer hat dem Verwalter dieses Fehlverhalten jedenfalls insoweit verziehen, als sie sich nicht dazu durchgerungen hat, die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages auszusprechen. Eine solche Entscheidung übersteigt nicht den Rahmen der Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Mehrheit der Versammlungsteilnehmer konnte sich durchaus in der Beurteilung der durch den Verwalter geschuldeten Gesamtleistung dazu entscheiden, das Verwalterverhältnis wegen des eingestandenen Fehlers nicht aufzulösen.
Der Antrag der Antragstellerin war nach alledem abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Antragstellerin mit den Gerichtskosten des Verfahrens zu belasten, weil sie im Ergebnis unterlegen ist. In Wohnungseigentumssachen bildet es hinsichtlich der Erstattung außergerichtlicher Kosten die Regel, dass jeder Beteiligte seine Kosten zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen, sind im vorliegenden Verfahren nicht zutage getreten.
Der Geschäftswert von 3.000 EUR entspricht dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung und orientiert sich an der Bestimmung des § 30 Abs. 2 der Kostenordnung.
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