Teilurteil: Betriebskostenforderung 1991 teilweise stattgegeben (Flächenschlüssel)
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 1991; der Beklagte bestreitet einzelne Kostenpositionen und die Ablesung. Zentrale Frage ist die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung sowie die Zulässigkeit des Flächenschlüssels. Das Gericht verurteilte zur Zahlung von 228,30 DM, wies 320,98 DM ab, weil die Ableseorganisation nicht hinreichend erklärt war. Die Abrechnung insgesamt wurde sonst als ordnungsgemäß bewertet; Zinsen und vorläufige Vollstreckbarkeit festgestellt.
Ausgang: Klage hinsichtlich Nachforderung von 228,30 DM stattgegeben, weiterer Anspruch von 320,98 DM wegen unzureichender Darlegung der Ableseermittlung abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ansprüche auf Nachzahlung von Betriebskosten ergeben sich aus § 535 S. 2 BGB, wenn die Betriebskostenabrechnung den Anforderungen an Ordnungsmäßigkeit entspricht.
Eine bloße bestrittene Behauptung des Mieters reicht nicht aus; der Mieter muss substantiiert darlegen, weshalb der Kostenanfall oder -ansatz unrichtig ist und gegebenenfalls Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen (§ 138 Abs. 2 ZPO i.V.m. Rechtsprechung).
Im Rahmen des Vertrags- und Ermessensspielraums des Vermieters (§ 315 BGB) ist die Wahl eines Umlagemaßstabs wie des Flächenschlüssels grundsätzlich zulässig; es besteht kein generelles Gebot, verbrauchsabhängige Kosten nach Personenzahl abzurechnen.
Hat der Mieter die Ablesung oder Erfassungsstriche substantiiert bestritten, muss der Vermieter die konkrete Ermittlungsmethode und die Herkunft der Ablesewerte darlegen, sonst ist der entsprechende Nachforderungsanspruch nicht fällig.
Bei fälligen Nachzahlungsansprüchen stehen dem Berechtigten Zinsen nach §§ 284, 285, 288 BGB zu; die Entscheidung über vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 228,30 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 26.10.1992 zu zahlen.
In Höhe von weiteren 320,98 DM wird die Klage abgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im tenorierten Umfang entscheidungsreif, so dass gemäß § 301 ZPO durch Teilurteil entschieden werden kann.
Der Klageanspruch folgt aus § 535 Satz 2 BGB.
Aufgrund der Betriebskostenabrechnung vom 01.06.1992 steht dem Kläger gegen den Beklagten ein derzeit fälliger Nachzahlungsanspruch für das Abrechnungsjahr 1991 in Höhe von 228,30 DM zu.
In diesem Umfang ist die Abrechnung des Klägers bzw. dessen Verwalters ordnungsgemäß im Sinne der Entscheidung BGH NJW 1982, 573.
Soweit der Beklagte bestreitet, dass die nach § 7 Abs. 1, 6 des schriftlichen Mietvertrages in Verbindung mit der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II BV umlegbaren Kostenarten Versicherungen, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Garten-Außenanlagen, Hausmeister, Grundsteuer in 1991 angefallen sind, ist sein Bestreiten nicht erheblich im Sinne des § 138 Abs. 2 ZPO. Es wäre hier zunächst Aufgabe des Beklagten gewesen, den ordnungsgemäßen Kostenanfall durch Einsichtnahme in die zugrundeliegenden Abrechnungsunterlagen zu prüfen und sodann darzulegen, aus welchen Gründen weiterhin Bedenken gegen den Kostenansatz bestehen (OLG Düsseldorf 10 U 226/86, Urt. v. 25.06.1987; LG Düsseldorf 24 S 765/90, Urt. vom 18.06.1991). Entsprechendes gilt für die beanstandete Grundsteuer.
Die Einwände des Beklagten gegen die Umlage der Be- und Entwässerungskosten, der Kosten der Müllabfuhr und der Straßenreinigung nach dem Flächemaßstab sind unbegründet. Ein Rechtssatz, dass verbrauchsabhängige Kosten nach der Personenzahl abzurechnen seien, existiert nicht. Im Rahmen des ihm eingeräumten Leistungsbestimmungsrechts nach § 315 BGB ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter sich für eine Umlage der bezeichneten Kostenarten nach dem Flächemaßstab entscheidet, einem Umlegungsmaßstab, der auch im preisgebundenen Wohnraum zulässig ist (vgl. §§ 20 ff. NMV) und sich im übrigen im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung (§ 9 Abs. 2 des Mietvertrages) hält. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger den ihm zustehenden Ermessensspielraum überschritten hat, sind nicht erkennbar. In Höhe der beanspruchten Warmwasserkosten (320,98 DM) ist ein etwaiger Nachzahlungsanspruch des Klägers allerdings nicht fällig. Da der Beklagte die Abrechnung nach Strichen substantiiert bestritten hat und auch die vorgelegte Kopie des Ablesungsbeleges insoweit Einzelheiten nicht erkennen lässt, hätte der Kläger im einzelnen darlegen müssen, auf welche Weise die angesetzten Striche ermittelt worden sind.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 284, 285, 288 BGB.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: ab 23.02.1993: 749,28 DM, ab 23.04.1993: 549,28 DM.