Kautionsrückzahlung nach Mietminderung wegen Feuchtigkeitsschäden
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangen Rückzahlung der Kaution i.H. von 600,00 DM. Das Gericht stellte fest, dass in der Wohnung Feuchtigkeitsschäden vorlagen, die eine Mietminderung nach § 537 Abs. 1 BGB begründeten, und bewertete die Minderung auf 75,00 DM monatlich. Aufrechnungs- und Nutzungsentschädigungsansprüche des Beklagten greifen nicht; die Klage wurde stattgegeben.
Ausgang: Klage auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 600,00 DM nebst Zinsen wird stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Mieter sind berechtigt, die Miete nach § 537 Abs. 1 BGB zu mindern, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zumindest teilweise und nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist.
Lehnt der Vermieter eine Mängelrüge unsubstantiiert ab und unterlässt er die gebotene Mitwirkung, kann das Gericht das Vorhandensein des Mangels zugunsten des Mieters annehmen.
Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass Feuchtigkeitsschäden ganz oder teilweise auf ein fehlerhaftes Heiz- oder Lüftungsverhalten der Mieter zurückzuführen sind.
Ändert der Vermieter bauliche Gegebenheiten, die das Raumklima beeinflussen (z.B. Austausch von Fenstern), besteht eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Mieter über das erforderliche Heiz- und Lüftungsverhalten; bei Unterlassen kann dies zugunsten des Mieters zu berücksichtigen sein.
Eine Kautionsrückforderung des Mieters erlischt nicht durch Aufrechnung mit einer Nutzungsentschädigung, wenn die verspätete Rückgabe der Wohnung mit Einverständnis des Vermieters erfolgt und somit nicht gegen dessen Willen zurückgehalten wurde.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger 600,00 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 29.09.1993 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Entscheidungsgründe
1.
Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von 600,00 DM zu.
Die Kläger waren gemäß § 537 Abs. 1 BGB berechtigt, den vereinbarten Mietzins in der Zeit von März bis Mai 1993 um insgesamt 225,00 DM (= 10 % der Nettomiete) zu mindern, so dass die Aufrechnung des Beklagten mit einem Bereicherungsanspruch gemäß § 812 BGB wegen nicht gezahlter Miete in gleicher Höhe ins Leere geht. Die Wohnung der Kläger war in dem vorgenannten Zeitraum mit einem Mangel behaftet, der die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch zumindest teilweise nicht nur unerheblich beeinträchtigte. Als Mangel in diesem Sinn ist die von den Klägern unter Bezugnahme auf das Gutachten S... in den Zimmern der Wohnung (Küche, Bad, Schlafzimmer und Kinderzimmer) reklamierte Feuchtigkeit anzusehen. Davon, dass die Wohnung der Kläger in der Zeit von März bis Mai 1993 Feuchtigkeit aufgewiesen hat, ist gemäß § 138 Abs. 3 ZPO auszugehen, denn der Beklagte hat das Vorbringen der Kläger insoweit nicht substantiiert bestritten. Nachdem die Kläger dem Beklagten die Mängel mit Schreiben vom 22.12.1992 und 10.02.1993 angezeigt hatten, war dieser aus vertraglicher Nebenpflicht gemäß § 242 BGB verpflichtet, der Mängelrüge nachzugehen und sich ein Bild von den mitgeteilten Mängel zu machen. Unterlässt der Vermieter – wie hier ersichtlich der Beklagte – die gebotene Mitwirkung, so kann er im nachfolgenden Zahlungs- bzw. Minderungsrecht das Vorhandensein der Mängel nicht lediglich pauschal bestreiten.
Im übrigen ergibt sich auch aus dem vorgelegten Gutachten des Sachverständigen S..., dass Feuchtigkeit vorhanden gewesen sein muss. Wenn der Sachverständige S... noch im Juni 1993 in den bezeichneten Zimmern Stockflecken und Schwarzschimmelkulturen festgestellt hat, so rechtfertigt dies die Schlussfolgerung, dass Feuchtigkeit über einen längeren Zeitraum vorhanden gewesen sein muss. Wie dem Gericht aus einer Vielzahl von Prozessen und im übrigen auch allgemein bekannt ist, sind Stockflecken und Schwarzschimmelkulturen Folge einer anhaltenden Durchfeuchtung und treten nicht von heute auf morgen auf. Gegenteiliges ist auch dem Vorbringen des Beklagten nicht zu entnehmen.
Der Beklagte hat auch nicht bewiesen, dass die Feuchtigkeitsschäden auf ein fehlerhaftes Lüftungs- oder Heizverhalten der Kläger zurückzuführen waren. Bereits der Sachverständige S... führt in seinem Gutachten aus, dass das Auftreten von Kondensatschäden in der Wohnung mit einem hohen Ursachenanteil bauwerksbedingt ist. Demgegenüber kann er lediglich vermuten, dass die Entwicklung von Raumfeuchte durch die Kläger nicht sorgfältig beobachtet worden ist und vorbeugende Maßnahmen unterblieben sind. Eine beweiskräftige Feststellung ist im Hinblick auf den Zeitablauf mit den von dem Beklagten angegebenen Beweismitteln nicht mehr möglich. Dies geht zu Lasten des Beklagten, die die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass die Feuchtigkeitsschäden ganz oder anteilig in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen.
Selbst wenn die Kläger der Feuchtigkeit aber durch zumutbare Änderung ihres Heiz- und Lüftungsverhaltens hätten entgegenwirken können, so wäre diesem Gesichtspunkt nur dann nachzugehen, wenn der Beklagte insoweit seiner Aufklärungspflicht nachgekommen wäre. Greift der Vermieter – wie hier der Beklagte – durch Austausch der vorhandenen einfachen Holzfenster gegen dichtschließende Kunststofffenster massiv in den aufeinander abgestimmten Aufbau des Gebäudes und damit in die raumklimatischen Verhältnisse ein, so muss er den Mieter unter Berücksichtigung der konkreten Wohnsituation über das erforderliche Heiz- und Lüftungsverhalten zur Verhinderung von Feuchteschäden, ggfs. unter Zuhilfenahme sachverständiger Beratung, aufklären. Wäre er dieser Aufklärungspflicht nachgekommen, hätte er die Kläger über die Nachteile der vorhandenen Styroporplatten an den Deckenflächen informieren und auf diese Weise den Feuchteschäden vorbeugen können. Wie der vorgelegten Korrespondenz zu entnehmen ist, hat der Beklagte sich aber lediglich auf allgemein gehaltene Hinweise beschränkt, mit denen er der ihm obliegenden Aufklärungspflicht nicht nachgekommen ist.
Unter Einbeziehung der Ausführungen des Sachverständigen S... schätzt das Gericht die in Betracht kommende Minderung auf (mindestens) 75,00 DM monatlich, § 287 ZPO.
2.
Der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kläger ist auch nicht gemäß §§ 387, 389 BGB durch Aufrechnung des Beklagten mit einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 557 Abs. 1 BGB erloschen. Die Kläger haben dem Beklagten die Wohnung über den Ablauf der Mietzeit (31.05.1993) hinaus nicht vorenthalten. Zwar haben sie die Wohnung erst am 10.06.1993 an den Beklagten übergeben, weil der im Beweissicherungsverfahren beauftragte Sachverständige die Wohnung erst am 07.06.1993 besichtigt hat. Eine Vorenthaltung liegt jedoch nur dann vor, wenn die verspätete Rückgabe der Wohnung dem Willen des Vermieters widerspricht, ohne dass es insoweit auf ein Verschulden des Mieters ankommt (Franke in Fischer-Dieskau/-Pergande/Schwender Wohnungsbaurecht, Bd. 5, § 557 BGB Anm. 5). Diese Voraussetzung liegt aber nicht vor, denn der Beklagte war mit der Durchführung des Beweissicherungsverfahrens einverstanden, so dass die verspätete Rückgabe im Hinblick auf den erst am 07.06.1993 durchgeführten Ortstermin nicht seinem Willen widersprach. Sein Einverständnis hat der Beklagte im Verfahren ... mit Schriftsatz vom 22.04.1993 erklärt. Darin heißt es "der Antragsgegner begrüßte es, dass durch einen Sachverständigen festgestellt werden soll...." Gleichzeitig hat der Beklagte Anregungen zum Umfang der zutreffenden Feststellungen erteilt. Damit hat er die verfahrensbedingt verspätete Rückgabe der Wohnung in Kauf genommen.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 284, 285, 288 BGB.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: 600,00 DM.