Verurteilung zur Herstellung der Rasenentwässerung im vermieteten Garten
KI-Zusammenfassung
Die Kläger mieteten ein Einfamilienhaus; strittig war, ob der zum Haus gehörende Garten Mietsache und in welchem Zustand geschuldet sei. Das AG Neuss entschied, dass der Garten Bestandteil der Mietsache ist und die Beklagte nach § 536 BGB die Rasenfläche so herzustellen hat, dass anfallendes Regenwasser abfließen bzw. versickern kann. Konkrete Ausführungsmaßnahmen überließ das Gericht der Beklagten. Für besondere Pflanzflächen besteht kein Anspruch auf gesonderte Bodenaufbereitung.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Beklagte zur Herstellung der Entwässerung der Rasenfläche verurteilt, übrige Klageabweisung
Abstrakte Rechtssätze
Ist ein Garten zum Mietobjekt gehörig und im Mietvertrag mitaufgeführt, wird er Bestandteil der Mietsache und gilt als vermietet.
Fehlende Vereinbarungen über den Zustand der Mietsache verpflichten den Vermieter, diese in einem zur üblichen Nutzung geeigneten Zustand zu überlassen (§ 536 BGB).
Zum vertragstypischen Zustand eines Hausgartens gehört, dass Rasenflächen so beschaffen sind, dass nach Regenfällen anfallendes Wasser abfließen oder versickern kann.
Der Vermieter hat das Bestimmungsrecht über die zur Erreichung des geschuldeten Zustands geeigneten Maßnahmen; eine vom Mieter konkret beantragte Ausführungsart ist nur anzuordnen, wenn andere Maßnahmen ungeeignet sind.
Ein Anspruch auf besondere Aufbereitung des Untergrunds zur Ermöglichung spezifischer Bepflanzungen besteht nur bei Vereinbarung oder bei wiederholtem Scheitern trotz erfolgter Neuanpflanzungen.
Tenor
1.
Die Beklagte wird verurteilt, die Rasenfläche im Garten des an die Kläger vermieteten Hauses , in einen Zustand zu versetzen, in dem Wasser ablaufen kann und nicht auf der Rasenfläche stehenbleibt.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 1.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
4.
Streitwert: 2.000,00 DM
Tatbestand
Die Kläger haben durch schriftlichen Mietvertrag vom 10.02.1988 das Einfamilienhaus von der Beklagten angemietet.
Die Beklagte ist gewerbliche Zwischenvermieterin.
Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ist der zum Hause gehörige Garten nicht angelegt gewesen. In der Folgezeit ist der Garten durch den Hauseigentümer angelegt worden.
Die Kläger tragen vor, dass infolge zu starker Verdichtung des Baugrundes bei S Wasser auf den Rasen und den Pflanzflächen stehenbleibe, und dass eingebrachte Pflanzen abgestorben seien.
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, den von ihr an die Kläger vermieteten Garten im Hause ..... dadurch in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen, dass die gesamte Gartenfläche zwei Spatenstiche tief zu lockern ist entsprechend der DIN-Vorschrift ####.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, dass der Garten nicht Gegenstand des Mietvertrages sei. Der Garten sei den Klägern lediglich unentgeltlich zur Nutzung überlassen. Ein bestimmter Zustand des Gartens werde nicht geschuldet.
Im übrigen sei der Hauseigentümer bereit, eingehende Pflanzen auszuwechseln.
Bezüglich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage war gem. § 536 BGB (vgl. dazu Palandt, 48. Aufl., § 536, Anm. 1a) in dem genannten Umfang begründet, im übrigen war sie mangels weiterer Ansprüche der Kläger gegen die Beklagte abzuweisen.
Der zum gemieteten Hause gehörende Garten ist ohne weiteres Gegenstand des Mietvertrages geworden. Dies folgt aus § 1 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach der dort mitaufgeführte Garten nicht gestrichen wurde. Ist jedoch ein Garten tatsächlich vorhanden und im vorgedruckten Mietvertrag mitaufgeführt, so ist dieser auch Mietsache, zumal es in dem offensichtlich von der Beklagten verwendeten Mietvertragsformular infolge des dort angebrachten "Sternchenvermerks" ausdrücklich heißt, dass Nichtzutreffendes zu streichen ist. Desweiteren hat die Beklagte im vorgerichtlichen Schreiben vom 30.08.1989 erklärt, dass der Garten mitvermietet sei; an dieser eindeutigen Erklärung muss sich die Beklagte festhalten lassen. Es widerspräche im übrigen jeder Lebenserfahrung, wenn ein zu einem Einfamilienhaus gehörender Garten nicht mitvermietet wäre.
Vereinbarungen über den Zustand des Gartens sind zwischen den Parteien offensichtlich nicht getroffen worden. Da der Garten bei Mietvertragsabschluss unstreitig noch nicht angelegt war, ist auch eine konkludente Regelung des Inhalts, dass der Garten im bei Vertragsabschluss bestehenden Zustand vermietet wird, nicht erfolgt. Der Garten ist daher von der Beklagten gemäß § 536 BGB den Klägern in einem zur normalen Nutzung eines Hausgartens üblichen Zustande zu überlassen. Dazu gehört ohne weiteres, dass der Garten mit einer Rasenfläche versehen ist. Zum üblichen Zustand einer Rasenfläche gehört jedoch, dass nach Regenfällen das auf die Fläche aufgeschlagene Regenwasser versickern kann. Dies folgt zum einen daraus, dass auch bei oder kurz nach Regenfällen die Rasenfläche im Wege der üblichen Nutzung der Mietsache begehbar sein muss, ohne dass der Mieter dabei auf möglicherweise länger anhaltende Wasserrückstände Rücksicht zu nehmen hätte. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass erfahrungsgemäß die Qualität einer Rasenfläche leidet, wenn Regenwasser nicht ordnungsgemäß abfließen kann und die Graspflanzen zu lange dem nicht ablaufenden Wasser ausgesetzt sind. Die Rasenfläche ist daher in einen Zustand zu versetzen, in dem anfallendes Wasser in ausreichender Weise abfließen kann.
Soweit die Kläger insoweit beantragt haben, die Beklagte zu verurteilen, dass die gesamte Gartenfläche, somit auch die Rasenfläche, zwei Spatenstich tief zu lockern ist entsprechend der DIN-Vorschrift ####, konnte dem nicht gefolgt werden. Der Beklagten steht es grundsätzlich frei, die geeignete Maßnahme auszuwählen, die zum Erreichen des von ihr geschuldeten Zustandes geeignet ist. Das Gericht vermag nicht zu erkennen, dass dies allein die von den Klägern beantragte Maßnahme ist. Vielmehr ergibt sich aus dem von ihnen selbst vorgelegten Privatgutachten des Sachverständigen Schumann vom 09.06.1989, dass es betreffend der Rasenfläche ausreichend sein kann, an zwei ca. 1 m x 1 m großen Flächen Sickermöglichkeiten zu schaffen. Eine Verurteilung betreffend die Rasenfläche in der von den Klägern beantragten Form war daher nicht auszusprechen, sondern lediglich die allgemeine Verpflichtung der Beklagten, die Rasenfläche in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen.
Betreffend die übrigen Pflanzflächen ist ein Anspruch der Kläger nicht gegeben.
Wie bereits ausgeführt, wurden ein bestimmter Zustand des Gartens oder entsprechender Qualitätsmerkmale nicht vereinbart.
Andererseits vermag das Gericht nicht zu erkennen, dass es zum üblichen Zustand eines Gartens gehört, dass auch Pflanzen mit tiefgehenden Wurzeln ohne Schwierigkeiten anwachsen können. Das Gericht vermag nach dem Vorbringen der Kläger und dem Inhalt des Privatgutachtens vom 09.06.1989 auch nicht zu erkennen, dass andere als die bisher eingebrachten Pflanzen auf den Pflanzflächen nicht gedeihen könnten. Die Kläger haben jedoch, wie bereits ausgeführt, keinen Anspruch auf eine bestimmte Art der Bepflanzung. Daher ist auch ein Anspruch, durch eine entsprechende Aufbereitung des Untergrundes die Wachstumsmöglichkeit für eine bestimmte Art der Bepflanzung zu schaffen, nicht gegeben. Dies gilt um so mehr, als sich der Hauseigentümer unstreitig bereiterklärt hat, eingehende Pflanzen auszuwechseln. Das Risiko, dass im Hinblick auf eine zu hohe Verdichtung des Unterbodens auch für neue oder andere Pflanzen die Chancen eines Anwachsens vermindert sind, tragen ohne weiteres die Beklagte bzw. der Hauseigentümer, ohne dass den Klägern --zumindest im jetzigen Stadium - der geltend gemachte Anspruch auf Lockerung des Unterbodens zustünde. Ein solcher Anspruch mag allenfalls dann begründet sein, wenn sich auch nach Anpflanzung neuer oder anderer Pflanzen immer wieder herausstellt, dass diese infolge der zu hohen Verdichtung des Unterbodens nicht anwachsen können.
Es war daher wie erkannt zu entscheiden.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.