Kündigung wegen Wohnungsverkaufs: Räumungsklage mangels konkreter Verwertungsgründe abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Kläger (Vermieter) begehrten Räumung der vermieteten Wohnung wegen beabsichtigten Verkaufs; sie kündigten erstmals zum 23.11.1989 und nochmals mit Klage vom 27.04.1990. Zentral war, ob die Kündigung wegen Verwertungsinteresses wirksam begründet ist. Das Gericht wies die Klage ab, da zum Kündigungszeitpunkt keine konkreten Verkaufsbemühungen oder hinreichend dargelegte Nachteile vorlagen und erforderliche Belehrungen fehlten.
Ausgang: Klage auf Räumung wegen Verkaufsabsicht des Vermieters als unbegründet abgewiesen; Kündigungen unwirksam wegen fehlender konkreter Verwertungsgründe und Belehrungsmangel.
Abstrakte Rechtssätze
Eine außerordentliche oder fristgebundene Kündigung wegen beabsichtigten Verkaufs der vermieteten Wohnung ist nur wirksam, wenn der Vermieter konkret und substantiiert darlegt, welche nachteiligen Folgen der Fortbestand des Mietverhältnisses für die wirtschaftliche Verwertung hat.
Allgemeine oder vage Formulierungen wie eine ‚nahezu‘ ausschließliche Verwertungsfähigkeit genügen nicht; zum Zeitpunkt der Kündigung müssen ernsthafte, nachweisbare Verwertungsmaßnahmen oder objektive Verwertungshemmnisse vorliegen.
Fehlende gesetzlich vorgesehene Belehrungen und die Nichterfüllung formaler Voraussetzungen können die Wirksamkeit einer wegen Verkaufs erklärten Kündigung beeinträchtigen.
Der Mieter ist vor Ablauf der Kündigungsfrist grundsätzlich nicht verpflichtet, vorzeitig zu erklären, ob er der Kündigung widerspricht; eine Räumungsklage ist deshalb abzulehnen, wenn der Kündigungsanspruch noch nicht entstanden oder hinreichend begründet ist.
Tenor
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
4.
Streitwert: 6.600,00 DM
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im Hause H-Straße in 4044 L2, welche den Klägern gehört.
Die Kläger haben das Mietverhältnis durch Schreiben vom 23.11.1989 zum 31.05.1990 gekündigt unter Berufung darauf, daß sie beabsichtigten, die Wohnung zu verkaufen, was jedoch bei einem bestehenden Mietverhältnis zu finanziellen Verlusten führen würde.
Mit der Klageschrift vom 27.04.1990 wurde das Mietverhältnis seitens der Kläger nochmals vorsorglich gekündigt.
Die Kläger beantragen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie die im 4. Obergeschoss des Hauses H-Straße gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Y, Küche, Diele, Bad/WC, einem Balkon sowie einem Kellerraum geräumt zum 31.05.1990 herauszugeben,
hilfsweise,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie die im 4. Obergeschoss des Hauses H-Straße, 4044 L2 1, gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Y, Küche, Diele, Bad/WC, einem Balkon sowie einem Kellerraum, geräumt zum 30.11.1990 herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Bezüglich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze und deren Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage war mangels eines Anspruches der Kläger gegen die Beklagten abzuweisen.
Die Kündigung der Kläger vom 23.11.1989 ist unwirksam. Die Kündigung ist nicht in ausreichender Weise begründet worden. Im Kündigungsschreiben heißt es, dass der Verkauf der Wohnung bei noch bestehendem Mietverhältnis "nahezu" ausgeschlossen sei. Die Kläger haben desweiteren in der Klageschrift vorgetragen, dass sie erst im Dezember 1989 einen Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt hätten. Danach steht fest, dass zum Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung am 23.11.1989 die Kläger noch keine ersthaften bzw. konkreten Versuche unternommen hatten, die Wohnung zu verkaufen. Die Kläger konnten daher, wie auch die Formulierung "nahezu" zeigt, selbst nicht sicher davon ausgehen, dass eine wirtschaftlich angemessene Verwertung der Wohnung unmöglich sein würde. Es ist andererseits keinesfalls ausgeschlossen, dass eine Eigentumswohnung auch bei bestehendem Mietverhältnis von einem Kapitalanleger zu einem marktgerechten Preis gekauft wird. Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vom 23.11.1989 stand somit nicht fest, ob die Kläger überhaupt Nachteile beim Fortbestand des Mietverhältnisses erleiden würden, geschweige denn, welche Nachteile konkret entstehen würden. Die Angabe, welche Nachteile entstehen, ist jedoch unabdingbare Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 BGB (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abschnitt IV, Rand-Nr. 155 mit weiteren Nachweisen).
Auch die mit der Klageschrift nochmals erklärte KÜndigung vom 27.04.1990 trägt den Klageanspruch bzw. den Hilfsantrag nicht. Die Kündigungsfrist dieser Kündigung läuft bis zum 30.11.1990. Ein Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, vor Ablauf der Frist des § 556 a Abs. 6 BGB zu erklären, ob er der Kündigung widersprechen wird (vgl. Sternel, a.a.O., Rand-Nr. 195 mit weiteren Nachweisen). Ganz abgesehen davon, dass hier eine Belehrung der Kläger gemäß § 564 a Abs. 2 BGB nicht erfolgt ist, soll dem Mieter grundsätzlich eine ausreichende Frist zur Verfügung stehen, die Wirksamkeit und Begründetheit der Kündigung zu überprüfen, seine eigenen Belange zu bedenken und zu überprüfen, ob Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt werden soll. Auch in der Beantragung der Klageabweisung zum jetzigen Zeitpunkt kann eine Erklärung dahingehend, dass einer Kündigung zum 30.11.1990 widersprochen wird, nicht gesehen werden, da sich der Abweisungsantrag auf den jetzigen Zeitpunkt, den der mündlichen Verhandlung vom 30.05.1990, bezieht.
Die Klage war somit insgesamt abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.