Beschluss zu Versammlungsort und Eventualeinberufung im Wohnungseigentum
KI-Zusammenfassung
Die Antragstellerin focht die Einladung zu einer Eigentümerversammlung an, weil diese mehrere hundert Kilometer vom Gemeinschaftseigentum entfernt (München) einberufen und zugleich eine Eventualeinberufung für den Fall der Beschlussunfähigkeit vorgesehen war. Das AG befand den fernen Versammlungsort für mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung unvereinbar und die vorweggenommene Zweitversammlung nach §25 Abs.4 WEG für unzulässig. Die Sache war in der Hauptsache erledigt; die Antragsgegnerin trägt die Gerichtskosten, außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Ausgang: Antrag der Eigentümerin gegen den weit entfernten Versammlungsort und die vorweggenommene Zweitversammlung als begründet; Antragsgegnerin trägt die Gerichtskosten
Abstrakte Rechtssätze
Ein Versammlungsort für die Wohnungseigentümerversammlung, der erheblich vom Ort der Wohnungseigentumsanlage entfernt ist, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist unzulässig.
Die vorformulierte Eventualeinberufung einer Zweitversammlung in der Einladung ist nur zulässig, wenn die Teilungserklärung sie erlaubt; nach §25 Abs.4 WEG ist die Einberufung einer zweiten Versammlung erst nach Feststellung der Beschlussunfähigkeit der ersten Versammlung vorgesehen.
Bei Beschlussvorhaben über Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen ist es Teil ordnungsgemäßer Verwaltung, den Versammlungsort so zu wählen, dass Eigentümer die Möglichkeit zum Augenschein an der Wohnungseigentumsanlage haben.
In Wohnungseigentumssachen entscheidet das Gericht über die Kostentragung nach §47 WEG; Gerichtskosten können der unterliegenden Partei auferlegt werden, während die Erstattung außergerichtlicher Kosten regelmäßig nicht erfolgt, sofern keine außergewöhnlichen Umstände vorliegen.
Tenor
1.
Die Gerichtskosten des in der Hauptsache erledigten Verfahrens warden der An-tragsgegnerin auferlegt.
Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.
2.
Der Geschäftswert wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.
Gründe
Die Verfahrensbetetiligten sind die Eigentümer der Wohnungseigenutmsanlage ... in Neuss und deren Verwalterin.
Mit Einladungsschreiben vom 18.11.2000 hat die Antragsgegnerin auf den 02.12.2000 eine Eigentümerversammlung einberufen und als Versammlungsort die Gaststätte .... in München bestimmt.
In diesem Einladungsschreiben ist zugleich ein Termin für eine 30 Minuten später beginnende Eventualversammlung bestimmt, für den Fall, dass die erste Versammlung nicht beschlussfähig ist.
Mit Verfahrensantrag vom 22.11.2000 hat die Antragstellerin sich gegen diese Einberufung gewandt. Sie ist der Ansicht, München sei nicht der geeignete Versammlungsort für die Eigentümer einer in Neuss liegenden Wohnungseigentumsanlage. Die Eventualeinberufung der Zweitversammlung sei unzulässig.
Nach Rechtshängigkeit des vorliegenden Verfahrens hat die Verwalterin den Versammlungsort geändert und auf den 18.12.2000 um 18.00 Uhr nach Kaarst eingeladen. Diese Versammlung war beschlussfähig.
Beide Seiten haben daraufhin im Verhandlungstermin am 02.03.2001 das Verfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt.
In dem in der Hauptsache erledigten Verfahren war nur noch über die Kosten zu entscheiden. Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, die Antragsgegnerin mit den Gerichtskosten des Verfahrens zu belasten, weil sie im Ergebnis unterlegen ist. Die Antragstellerin ist mit ihrem Begehren, die Einberufung zu einer Wohnungseigentümerversammlung nach München zu verhindern und mit ihrem Begehren, die Eventualberufung einer Zweitversammlung zu verhindern, im Ergebnis durchgedrungen.
Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nach München für die Eigentümer einer Wohnungseigentumsanlage, welche in Neuss liegt, widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Nach § 20 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern. Oberstes Organ der Entscheidungsfindung für die Wohnungseigentümer ist die Wohnungseigentümerversammlung.
Diese Wohnungseigentümerversammlung hat im Gerichtsbezirk stattzufinden, in welchem die Wohnungseigentumsanlage liegt. Jedenfalls widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Versammlungsort zu wählen, welcher mehrere hundert Kilometer vom Ort der Wohnungseigentumsanlage entfernt liegt.
Eine der wesentlichen Verwaltungsaufgaben aller Wohnungseigentümer ist nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Wenn eine solche Verwaltungsmaßnahme durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung ansteht, entspricht es dem Interesse der Wohnungseigentümer, sich auch durch Augenschein von dem Zustand des Gebäudes und von der Reparaturbedürftigkeit zu unterrichten. Dabei kommt es für die Wahl des Versammlungsorts nicht darauf an, ob die Wohnungseigentümer verstreut an verschiedenen Orten wohnen oder ob vielleicht an dem gewählten Versammlungsort, welcher hunderte von Kilometern von der Wohnungseigentumsanlage entfernt liegt, zahlreiche Eigentümer wohnen. Der Eigentümer muss in die Lage versetzt sein, die Verwaltung seines Eigentums in der Weise mitzugestalten, dass er die Wohnungseigentumsanlage in Augenschein nimmt und sich davon überzeugt, ob das Dach reparaturbedürftig ist oder ob das Treppenhaus instandgesetzt werden muss. Durch entsprechend frühe Anreise kann auch ein nicht am Ort wohnender Eigentümer den Versammlungstermin mit der Augenscheinseinnahme verbinden. Wenn der Versammlungstermin einige hundert Kilometer vom Objekt entfernt gewählt wird, sind indessen zwei Reisen nötig.
Nach alledem widerspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Versammlungsort in großer Entfernung von der Wohnungseigentumsanlage zu wählen.
In der vorliegenden Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Eventualeinberufung einer Zweitversammlung für den Fall, dass die erste Vesammlung nicht beschlussfähig ist, nicht zulässig. § 25 Abs. 4 WEG sieht eine Einberufung einer zweiten Versammlung erst nach Feststellung der Beschlussunfähigkeit der ersten Versammlung vor. Eine abweichende Vereinbarung ist in der unter den Wohnungseigentümern vereinbarten Teilungserklärung nicht enthalten. Die Eventualeinberufung ist damit unzulässig.
Nach alledem entspricht es billigem Ermessen, die Antragsgegnerin mit den Gerichtskosten des Verfahrens zu belasten.
In Wohnungseigentumssachen bildet es hinsichtlich der Erstattung außergerichtlicher Kosten die Regel, dass jeder Beteiligte seine Kosten zu tragen hat. Außergewöhnliche Umstände, die eine andere Beurteilung rechtfertigen, sind im vorliegenden Verfahren nicht zutage getreten.
Der Geschäftswert von 5.000,00 DM entspricht dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung und orientiert sich an der Regelung des § 30 Abs. 3 der Kostenordnung.
...
Richter am Amtsgericht