Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB teilweise stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB ab 1.8.2019. Streitpunkt war die ortsübliche Vergleichsmiete; das Gericht folgte dem Sachverständigen und setzte sie auf 7,04 €/m² fest. Küche und Bodenbelagsfragen führten nicht zu weitergehenden Abzügen. Die Erhöhung wurde in der geltend gemachten Höhe zugebilligt, im Übrigen abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung teilweise stattgegeben (Erhöhung um 16,54 € zugestimmt), im Übrigen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB besteht, wenn die Miete in den letzten 15 Monaten unverändert war und die begehrte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Bei Anwendung des örtlichen Mietspiegels sind dessen Bewertungsmerkmale (Basismiete, Zuschläge, Abzüge) maßgeblich; nachvollziehbare sachverständige Feststellungen zu Basismiete und erforderlichen Zuschlägen sind für die Bestimmung der Vergleichsmiete verbindlich.
Die Küche ist nicht als "Wohnraum" im Sinne des Mietspiegels zu qualifizieren; eine "gefangene Küche" rechtfertigt daher nicht automatisch den Abzug, der für gefangene Wohnräume vorgesehen ist.
Gerichte dürfen sich der überzeugenden und nachvollziehbaren Bewertung eines Sachverständigen anschließen, sofern die Parteien keine substanziierten, entscheidungserheblichen Einwendungen vortragen.
Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung 48157 Münster, B-Straße ##, Erdgeschoss, links, von bisher monatlich 631,85 € (zuzüglich Nebenkosten wie bisher) um 16,54 € auf 647,47 € (zuzüglich Nebenkosten wie bisher) mit Wirkung ab dem 1.8.2019 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird auf 198,48 € festgesetzt.
Tatbestand
Vom Abfassen eines Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB.
Die Miete war in den letzten 15 Monaten vor dem 1.8.2019 unverändert. Zwischen den Parteien ist allein die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete streitig. Das Gericht ist davon überzeugt, dass sie sich auf 7,04 € / m² beläuft, weshalb die Klägerin einen Anspruch auf Zustimmung zur Anhebung der Miete auf 647,47 € hat.
Der Sachverständige P hat unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Münster nachvollziehbar dargelegt, dass von einer Basismiete von 6,52 € / m² auszugehen sei. Zuschläge seien vorzunehmen in Höhe von 3 % für die Sanitärausstattung sowie in Höhe von 5 % für die Wohnlage. Der Zuschlag für die Sanitärausstattung rechtfertige sich durch den separaten Kaltwasserzähler und die elektrische Entlüftung. Ferner erfolge die Warmwasserversorgung über die Zentralheizungsanlage. Wasch- und Spülmaschinenanschlüsse sind im Bad und in der Küche installiert, weshalb die Ausstattung als „gehobene Sanitärausstattung“ im Sinne des Mietspiegels anzusehen sei. Die Wohnlage erlaube einen Zuschlag wegen der Bepflanzung im Umkreis von 100m und den öffentlichen Grünflächen. Aus dem Zuschlag von 8 % ergibt sich eine örtliche Vergleichsmiete von 7,04 € / m².
Die Bedenken der Beklagten, die gefangene Küche müsse wertsenkend berücksichtigt werden, greift nicht durch. Denn nur gefangene Wohnräume führen nach dem Mietspiegel zu einem Abzug von einem Punkt bei der Wohnraumausstattung. Die Küche gilt jedoch nicht als Wohnraum im Sinne des Mietspiegels. Wenn es auch an einer Definition des Wohnraumbegriffs fehlt, so führt jedenfalls ein Umkehrschluss zu diesem Ergebnis. Denn in der entsprechenden Passage heißt es in einem Klammerzusatz: „Raum, der nicht direkt vom Flur, sondern nur durch einen anderen Wohnraum oder die Küche erreichbar ist“ (vgl. S. 13 des Mietspiegels).
Soweit die Beklagten eingewandt haben, der Sachverständige sei bei seiner Einschätzung fehlerhaft davon ausgegangen, dass mehr als die Hälfte des Bodenbelags vermieterseitig gestellt sei, ist dies unerheblich. Der Sachverständige ist bei seiner Betrachtung von der Regelung im Mietspiegel ausgegangen, wonach beim Fehlen eines vermieterseits gestellten Bodenbelags für die Wohnraumausstattung ein Abzug von drei Punkten gerechtfertigt ist. Da nur ca. 1/3 des Wohnraums ohne einen solchen Belag ausgestattet ist, hält der Sachverständige einen Abzug von nur einem Punkt für angemessen, der dadurch ausgeglichen wird, dass ca. 50 % des Flächenanteils – mit Ausnahme von Küche und Bad – mit Parkett versehen sind. Ferner halten sich der Punktabzug für die im Falle eines Wohnungswechsels durchzuführenden Bodenarbeiten und der Zuschlag von einem Punkt für den Balkon und die Gegensprechanlage mit Türöffnerfunktion die Waage. Das Gericht schließt sich der überzeugenden Einschätzung des Sachverständigen an. Die Beklagten haben im Termin zur mündlichen Verhandlung selbst eingeräumt, dass sich für diesen Rechtsstreit auch aus ihrer Auffassung keine unterschiedliche Bewertung der Frage der Mieterhöhung ergibt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist ein Rechtsmittel nicht zulässig, weil keine der Parteien durch dieses Urteil hinsichtlich eines Werts von über 600 EUR beschwert ist und das Gericht die Berufung auch nicht zugelassen hat, § 511 Abs. 2 Nr. 1, 2 ZPO.