Mietrecht: Teilweise Erstattung wegen fehlerhafter Nebenkostenabrechnung
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangten Rückerstattung strittiger Nebenkosten aus der Abrechnung 2016. Das AG Münster gab der Klage teilweise statt und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von 242,15 EUR zzgl. Zinsen, wies aber weitere Posten ab. Entscheidend waren fehlende Vereinbarungen für neue Umlageposten, unzureichende Darlegung der Reinigungsaufwendungen und Unbilligkeit bei sperrmullbezogenen Sammelabrechnungen.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Erstattung bestimmter Nebenkostenposten zugesprochen, übrige Forderungen abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Anspruch auf Herausgabe ohne Rechtsgrund nach § 812 Abs. 1 BGB besteht, wenn der Vermieter Zahlungen aus einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung vereinnahmt hat.
Neue oder nicht vertraglich vereinbarte Nebenkostenpositionen (z. B. 'Müllservice') sind nur umlagefähig, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung oder eine wirksame einseitige Erklärung des Vermieters vorliegt.
Bei großräumigen Abrechnungseinheiten mit Umlage von Sperrmüllkosten auf mehrere Straßen kann eine Umlage unbillig sein, wenn die Kosten ganz überwiegend durch Dritte in entfernten Bereichen verursacht werden und keine hausbezogene Abrechnung erfolgt.
Das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei Reinigungsleistungen erfordert vom Vermieter eine substantiiert darlegte Aufschlüsselung des Leistungsumfangs; bloße Rechnungsvorlage ohne Zeit- oder Flächenangaben genügt nicht zur Entkräftung der Darlegungslast des Mieters.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 242,15 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz ab dem 28.02.2018 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte zu 72% und die Kläger zu 28%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird nicht zugelassen.
Der Streitwert wird auf 336,44 EUR festgesetzt.
Rubrum
Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist teilweise begründet.
I.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Erstattung von Miete in Höhe von 242,15 EUR gem. § 812 Abs. 1 BGB zu.
1.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Zahlung von 50,80 EUR Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2016 zu. Die Beklagten haben nicht entgegengehalten, dass der Überschuss bereits bezahlt worden ist.
2.
Außerdem steht den Klägern ein Anspruch auf Erstattung von 13,93 EUR für einen Müllservice zu.
Dieser sogenannte Müllservice kann nicht abgerechnet werden, denn es ist seitens der Beklagten nicht dargelegt worden, dass eine Vereinbarung existiert. Sofern es dem Vermieter aufgrund einer Preisbindung freisteht durch einseitige Erklärung eine Umlage zu verkünden, ist dies nicht erfolgt. Wenn die Kläger aber bei neuen Positionen in der Vergangenheit bereits ausdrückliche Erklärungen seitens der Vermieterin erhalten haben, können Sie auch jetzt noch erwarten, dass die Umlage weiterer Positionen durch eine gesonderte Erklärung erfolgt. Sie müssen diese nicht hinnehmen, wenn sie ohne weitere Erklärung, wie der Müllservice, in der Abrechnung auftaucht. Es kann im Übrigen dahinstehen, ob diese Position generell umlagefähig ist.
3.
Die Kläger haben außerdem einen Anspruch auf Erstattung von 67,94 EUR für den Hauswart. Die Kläger haben bestritten, dass ein Hauswart vorhanden ist. Hierzu hat sich die Beklagte nicht eingelassen. Woraus der Betrag von 67,94 EUR resultiert ist nicht dargelegt.
4.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Erstattung von 30,56 EUR Sperrmüllkosten. Zwar hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass diese Kosten umlagefähig sind. Er führt hierzu aus: „Im Übrigen gehören Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind“ (BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 – VIII ZR 137/09 –, Rn. 24, juris). Das Amtsgericht ist der Ansicht, dass dies in diesem Fall nicht vertretbar erscheint, denn es handelt sich um mehrere Mietshäuser an verschiedenen Straßen, die zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden. Ausweislich der vorgelegten Abrechnungen der Firma S1 wurde nie Sperrmüll an der I-Straße ## entsorgt – hiervon ausgenommen sind die Reinigungsarbeiten nach Silvester, die jedoch keinen Sperrmüll darstellen. Beispielsweise ist die Q-Straße ## an der der Sperrmüll entsorgt wurde 300m Fußweg vom Haus der Kläger entfernt, wie das Gericht anhand eines Googlemaps-Satellitenbildes berechnet hat. Zwar hat der BGH entschieden, dass mehrere Mietshäuser als eine Abrechnungseinheit behandelt werden können. Sofern dies allerdings das Abladen von Sperrmüll auf öffentlichen Flächen betrifft, stellt dies nach hiesiger Auffassung in diesem Fall eine unzulässige Benachteiligung der Kläger dar, wenn sie hierfür einstehen müssen. Es handelt sich dabei um eine verschuldensunabhängige Haftung in einem räumlich sehr weit gefassten Bereich, die eine Großzahl von Mietern trifft, die keinen Sperrmüll entsorgt haben. Es leuchtet nicht ein, dass die Kläger dafür zu zahlen haben, wenn Dritte zwei Straßen weiter Müll entsorgen. Nach Auffassung des Amtsgerichts hat der Vermieter als Eigentümer diese Kosten zu tragen. Es fällt in seinen Risikobereich. Eine Umwälzung auf Mieter ist unbillig. Anders hätte sich dies dargestellt, wenn eine hausbezogene Abrechnung stattgefunden hätte.
5.
Auch steht den Klägern ein Anspruch auf Erstattung von Hausreinigungskosten in Höhe von 78,73 EUR zu, denn die Beklagten haben nicht binnen der mit Beschluss vom 31.10.2018 gesetzten Frist und auch nicht nach bewilligter Fristverlängerung bis zum 12.12.2018 dargelegt, wieviel Aufwand für die Hausreinigung betrieben wird. Es ist zwar Sache der Kläger die darlegungs- und beweisbelastet für eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots sind, vorzutragen, dass eine Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist. Die Beklagten waren aber gehalten auf den substantiierten klägerischen Vortrag, die Reinigung würde 10 Minuten wöchentlich betragen, mit einem entsprechenden Vortrag zu reagieren. Allein die Vorlage von Rechnungen genügt nicht. Aus der Rechnung der Firma S2 ergibt sich nicht einmal der Umfang der Arbeitsleistung. Eine zeitliche Bemessung liegt gar nicht vor. Nicht einmal auf den richterlichen Hinweis, es möge die zu reinigende Quadratmeterzahl genannt werden, wurde reagiert.
6.
Die Kläger haben jedoch keinen Anspruch auf Erstattung von Kosten für die Gebäudeversicherung. Die Verletzung des Wirtschaftslichkeitsgebotes war nicht ausreichend durch sie dargelegt, wie die Beklagte bereits beanstandet hat.
7.
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erstattung weiterer 1,39 EUR für die Vordachreinigung, denn diese Kosten sind entstanden und zählen nicht zu den gewöhnlichen Leistungen im Rahmen der wöchentlichen Reinigung. Ein Vordach ist üblicherweise viel seltener zu reinigen und der Aufwand ist wegen der üblicherweise zu verwendenden Leiter deutlich höher.
II.
Den Kläger steht auch ein Zinsanspruch seit dem 28.02.2018 in Höhe von 5%-Punkten gem. § 288 Abs.1, 286 BGB wegen Verzuges zu.
III.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Die Berufung war nicht zuzulassen.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.