Klage auf Mietzins wegen wirksamer Schiedsvereinbarung als unzulässig verworfen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt restliche Mietzinsen für April 2006 bis Oktober 2007; die Parteien hatten in einer Ergänzung zum Mietvertrag eine Schiedsvereinbarung getroffen. Streitpunkt war, ob die Klage trotz der Schiedsvereinbarung zulässig ist und ob § 1030 II ZPO greift. Das Gericht verwirft die Klage als unzulässig, weil eine wirksame Schiedsvereinbarung nach § 1029 I ZPO besteht; § 1030 II ZPO betrifft nur Bestandsstreitigkeiten. Die Untätigkeit eines Schiedsmanns macht die Vereinbarung nicht obsolet (§ 1038 I 2 ZPO).
Ausgang: Klage auf restliche Mietzinsen wegen wirksamer Schiedsvereinbarung als unzulässig verworfen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Schiedsvereinbarung ist wirksam und verbindlich, wenn die Parteien ausdrücklich auf gerichtliche Auseinandersetzung verzichten und Schiedspersonen benennen (§ 1029 I ZPO).
Die aufgrund von § 1030 II ZPO unzulässige Schiedsvereinbarung bei Wohnraummietverhältnissen bezieht sich nur auf Streitigkeiten über den Bestand oder die Beendigung des Mietverhältnisses; sonstige mietvertragliche Forderungen (z. B. Mietzinsansprüche) bleiben schiedsgerichtlich vereinbar.
Die Untätigkeit oder Unmöglichkeit eines Schiedsmannes führt nicht automatisch zur Unwirksamkeit der Schiedsvereinbarung; nach § 1038 I 2 ZPO kann jede Partei die gerichtliche Entscheidung über die Beendigung des Schiedsamtes beantragen.
Erhebt eine Partei rechtzeitig die Einrede der Schiedsvereinbarung, darf das ordentliche Gericht nicht zur Hauptsache verhandeln, solange die Zulässigkeit nicht geklärt ist.
Tenor
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung
in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages
abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Der Kläger macht restliche Mietzinsen für den Zeitraum von April 2006 bis Oktober 2007 gegen die Beklagten geltend.
Die Parteien schlossen am 6.7.2005 drei separate Mietverträge über das Einfamilienhaus B in N, den dazugehörigen Stall sowie eine angrenzende landwirtschaftliche Fläche. Als "privatschriftliche Ergänzung zum Formularmietvertrag" vereinbarten die Parteien außerdem eine Anlage zum Mietvertrag vom 6.7.05, dessen Ziffer 12 wie folgt lautet:
"Bei Streitigkeiten verzichten die Parteien auf eine gerichtliche
Auseinandersetzung. In solchen Fällen soll ein Schiedsrichter
entscheiden.
Als Schiedsrichter akzeptieren die Parteien:
L
B
Schiedsmann für W".
Gem. § 5 des Mietvertrages über das Wohnhaus B vereinbarten die Parteien eine Grundmiete von 1.200,- € und eine Betriebskostenzahlung in Höhe von 100,- € monatlich. In dem Zeitraum von April 2006 bis Oktober 2007 minderten die Beklagten den vertraglich vereinbarten Mietzins um den Klagebetrag.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den
- die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den
Kläger 7.675,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten
über dem Basiszins aus 6.298,86 € seit dem 7.8.2007,
weiteren 597,76 € seit dem 5.9.07 und weiteren 778,70 €
seit dem 5.10.07 zu zahlen,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den
- die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den
Kläger 891,31 € vorgerichtliche Kosten nebst Zinsen in Höhe
von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Zustellung der Klage zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten sind der Auffassung, dass die Klage aufgrund der in Ziffer 12 der "privatschriftlichen Ergänzung zum Formularmietvertrag vom 7.7.05" getroffenen Schiedsvereinbarung unzulässig sei.
Im Übrigen behaupten die Beklagten diverse Mängel der gemieteten Wohnung und sind der Auffassung, dass die vorgenommenen Mietzinsminderungen aufgrund dieser Mängel berechtigt gewesen seien.
Im Einzelnen wird auf die diesbezüglichen Behauptungen der Beklagten in den Schriftsätzen vom 22.2.2008 (Blatt 34 – 48 der Akten) und 24.4.08 (Blatt 89 – 100 der Akten) Bezug genommen.
Der Kläger ist der Auffassung, dass keine Schiedsrichterklausel vorliege, sondern lediglich die Durchführung eines Güteverfahrens vereinbart worden sei. Im Übrigen scheitere die Durchführung des Schiedsverfahrens schon daran, dass die getroffene Vereinbarung undurchführbar sei, weil der Schiedsrichter L die Anberaumung eines Schiedsgerichtstermins abgelehnt habe, so dass die Klage gem. § 1032 I Halbsatz 2 zulässig sei.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unzulässig.
Die Parteien haben in Ziffer 12 der privatschriftlichen Ergänzung zum Formularmietvertrag vom 7.7.2005 eine wirksame Schiedsvereinbarung im Sinne des § 1029 I ZPO geschlossen, denn sie haben ausdrücklich erklärt, dass bei Streitigkeiten auf eine gerichtliche Auseinandersetzung verzichtet werden solle und in solchen Fällen ein Schiedsrichter entscheiden solle.
Die Zulässigkeit der getroffenen Vereinbarung scheitert auch nicht an § 1030 II ZPO. Zwar ist nach dieser Vorschrift eine Schiedsvereinbarung über Rechtsstreitigkeiten, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum im Inland betreffen, als unwirksam anzusehen. Nach einhelliger Meinung in Literatur und Rechtsprechung ist diese Vorschrift allerdings so zu verstehen, dass eine Schiedsvereinbarung nur hinsichtlich solcher Wohnungsmietstreitigkeiten unzulässig ist, die den Bestand des Mietverhältnisses betreffen, also Klagen auf Feststellung des Bestehens eines Mietvertrages, der Wirksamkeit seiner Beendigung – insbesondere durch Kündigung – ferner Räumungs- und Herausgabeklagen einschließlich der Anträge auf Fortsetzung eines Mietverhältnisses nach §§ 574 a bis c BGB (Thomas-Putzo, 27. Auflage 2005, § 1030 Rn. 4).
Nicht unter § 1030 II ZPO fallen hingegen Streitigkeiten über sonstige Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die nicht unmittelbar den (Weiter-) Bestand des Rechts auf Raumnutzung betreffen, wie z. B. Klagen auf Erfüllung oder Schadensersatz wegen Nichterfüllung (Zöller-Geimer, 26. Auflage 2007, § 1030 Rn. 21 m. w. N.).
Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Schiedsvereinbarung auch nicht dadurch obsolet geworden, dass der Schiedsmann L auf mehrfache Anschreiben der Beklagten nicht reagiert und keinen Schiedsgerichtstermin anberaumt hat. Bei Untätigkeit des Schiedsmannes oder Unmöglichkeit der Aufgabenerfüllung greift nämlich § 1038 I 2 ZPO ein, wonach jede Partei bei Gericht eine Entscheidung über die Beendigung des Schiedsamtes beantragen kann. Im Übrigen besteht im vorliegenden Fall noch die Besonderheit, dass die Parteien in der Vereinbarung vom 7.7.05 zwei Schiedsrichter "akzeptiert" haben, nämlich die Herren L und B. Auch wenn beim Zweitgenannten der Zusatz "Schiedsmann für W" gemacht worden ist, so bedeutet dies entgegen der Meinung des Klägers keineswegs, dass sich die Parteien auf die Durchführung eines Güteverfahrens verständigt hätten, denn ein solches wäre schon wegen des Streitwertes im vorliegenden Falle gar nicht erforderlich gewesen, zum anderen soll durch den Zusatz offensichtlich nur auf die besondere Eignung dieses Schiedsrichters für das vorgesehene Amt hingewiesen werden.
Die Schiedsvereinbarung ist auch nicht durch die mündliche Verhandlung vom 9.7.08 außer Kraft getreten, denn die Beklagten haben vor Stellung der Anträge die Einrede der Schiedsvereinbarung erhoben, so dass kein Verhandeln zur Hauptsache vorliegt (Zöller § 1032 Rn. 1).
Den Parteien wird daher lediglich die Möglichkeit bleiben, gem. § 1036 ff. ZPO die ursprünglich gewählten Schiedsrichter abzulehnen oder zur Tätigkeit anzuhalten oder die Schiedsvereinbarung außer Kraft zu setzen. Eine Entscheidung des ordentlichen Gerichts ist jedenfalls zur Zeit mangels Zulässigkeit der Klage nicht möglich.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 I 1, 269 III 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.