Klage auf restlichen Mietzins abgewiesen – Mietminderung wegen Mängeln bestätigt
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter begehrt restlichen Mietzins; die Mieterin minderte ab Nov. 1987 um 60 DM wegen behaupteter Mängel. Das AG Münster stellte Mängel (undichte Abflussrohre mit Austritt brauner Flüssigkeit, Feuchtigkeitsfolgen mit Silberfischbefall, rauchdurchlässige Zwischendecke) fest und bejahte eine Mietminderung von ca. 10 %. Eine Ausschlusswirkung vorbehaltloser Zahlungen wurde wegen rechtzeitiger Rüge verneint.
Ausgang: Klage des Vermieters auf restlichen Mietzins abgewiesen; Mietminderung von ca. 60 DM (≈10 %) wegen festgestellter Mängel berechtigt
Abstrakte Rechtssätze
Bei Vorliegen eines Mangels der Mietsache ist der Mieter zur Mietzinsminderung nach § 537 BGB berechtigt, soweit die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt ist.
Zur Feststellung eines Mangels können ein schriftliches Sachverständigengutachten zusammen mit glaubhaften Zeugenaussagen ausreichen; das Gericht trifft die gebotene Beweiswürdigung.
Vorbehaltlose Mietzahlungen schließen die Geltendmachung von Minderungsrechten nicht aus, wenn der Mieter die Mängel rechtzeitig gerügt und bei Erhöhung erklärt hat, bei ausbleibender Beseitigung künftig zu mindern; in diesem Fall ist eine Anwendung des Ausschlusses nach § 539 BGB nicht gerechtfertigt.
Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach dem Umfang der Gebrauchseinschränkung; bei dauerhaften Feuchtigkeits- und Geruchs-/Rauchbeeinträchtigungen kann eine Minderung von etwa 10 % angemessen sein.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Mit der Klage begehrt der Kläger restlichen Mietzins. Der Kläger ist Eigentümer des Hauses G-Straße in N. In diesem Haus hat die Beklagte eine Wohnung gemietet. Der monatliche Mietzins beträgt seit Mietzinserhöhung zum 1. September 1987 598,00 DM, die Nebenkostenvorauszahlung beläuft sich auf monatlich 30,00 DM.
Die Beklagte mindert den Mietzins seit November 1987 um 60,00 DM monatlich unter Berufung Mangelhaftigkeit der Wohnung. Streitbefangen im Hinblick auf die Berechtigung zur Mietzinsminderung ist der Mietzins für die Monate November und Dezember 1987.
Der Kläger bestreitet Mängel der Wohnung und ist im übrigen der Ansicht, dass die Beklagte sich aufgrund jahrzehntelanger vorbehaltloser Mietzinszahlung nunmehr auf Mängel ohnehin nicht berufen können.
Der Kläger beantragt,
| die Beklagte zu verurteilen, an ihn 120,00 DM nebst 4 % Zinsen von je 60,00 DM seit dem 05.11.87 und 05.12.87 zu zahlen. |
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, dass ihre Mietzinsminderung, die sie dem Kläger mit Schreiben vom 06.10.87 konkret zum 01.11.87 angekündigt hat, berechtigt sei im Hinblick auf nachfolgende von ihr behauptete Mängel.
Durch die Wohnzimmer- bzw. Schlafzimmerdecke dringe von der darunterliegenden Wohnung her Zigarettenrauch und Geruch in die Wohnung der Beklagten. Aufgrund von erheblichen Feuchtigkeitserscheinungen der unter ihrer Wohnung liegenden Parterrewohnung träten in ihrer Wohnung, insbesondere in den Sommermonaten, Silberfischen im Küchenschrank auf. Der Außenanstrich und die Verkittung sämtlicher Fenster des Wintergartens seien erneuerungsbedürftig. Im November und Dezember 1987 sei im übrigen ein Schlafzimmerfenster defekt gewesen und der Holzrahmen des Fensters der Speisekammer sei verrottet und daher undicht gewesen, so dass Wasser habe eindringen können.
Die gusseisernen Abflussrohre im Badezimmer und in der Küche seien undicht. Es trete an mehreren Stellen immer wieder braune Flüssigkeit aus. Sämtliche Wände des mitgemieteten Kellerraums seien feucht und hätten Schimmel angesetzt. Der Kellerraum könne weder als Vorrats- noch als Abstellraum genutzt werden. Die Feuchtigkeitserscheinungen seien erstmals etwa 1965 aufgetreten und in der letzten Zeit erheblich schlimmer geworden. Die Schlösser der Haustür und der hinteren Eingangstür seien nicht mehr in Ordnung und ließen sich nicht ordnungsgemäß abschließen.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Gutachtens des vereidigten Sachverständigen für Hochbau Dipl.-Ing. H. P. in N sowie durch Vernehmung der Zeugen T und K. C van N..
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten vom 22.06.1988 und auf die Sitzungsniederschrift vom 22.09.1988 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet. Dem Kläger steht der geltend gemachte Mietzinsrestanspruch gem. § 535 BGB nicht zu, da die Beklagte den Mietzins wirksam gem. § 537 BGB gemindert hat. Die erklärte Mietzinsminderung erfolgte wirksam wegen des Vorhandenseins von Mängeln der Wohnung. Die Mangelhaftigkeit der Wohnung ergibt sich aus dem Sachverständigengutachten unterstützt insbesondere durch die klaren und glaubhaften Bekundungen der Zeugen. Danach steht fest, dass die Abflussrohre jedenfalls im Toilettenraum porös und undicht sind und dieser Mangel sich durch das Austreten von brauner Flüssigkeit bemerkbar macht. Außerdem sieht das Gericht es als bewiesen an, dass infolge von Feuchtigkeit Silberfischen im Hause auftreten, wie sich aus den klaren Bekundungen der Zeugin C van N. ergibt. Dass für dieses Erscheinungsbild etwa mangelnde Pflege der Wohnung durch die Beklagte maßgeblich sein könnte, ist nach den Ausführungen des Sachverständigen und den Bekundungen der Zeugin T nicht anzunehmen. Ein weiterer wesentlicher Mangel der Wohnung liegt daran, dass die Zwischendecke zwischen der Parterrewohnung und der Wohnung der Klägerin nicht in allen Bereichen hinreichend abgedichtet ist und geruchs- und insbesondere rauchdurchlässig ist. Dies ist ebenfalls durch die Bekundungen der Zeugin C van N. nachgewiesen.
Wegen dieser Mängel der Mietwohnung ist eine Mietzinsminderung in der von der Beklagten ausgesprochenen Höhe von etwa 10 %, 60,00 DM gerechtfertigt, ohne dass es auf die Entscheidung der Rechtsfrage im einzelnen ankommt, ob die Beklagte die Mietzinsminderung auch auf weitere Mängel, die bei vorbehaltloser Mietzahlung vor Mietzinserhöhung bereits vorlagen, wie die den heutigen Sicherheitserfordernissen nicht mehr entsprechende Haustür oder die zunehmende Feuchtigkeit des Kellers, stützen kann. Angesichts der Tatsache, dass die Beklagte Mängel der Mietsache unmittelbar bei Mietzinserhöhung gerügt hat und insoweit dargetan hat, dass sie nunmehr den begehrten Mietzins wegen der Mängel nicht mehr zahlen werde, wenn diese nicht abgestellt würden, ist insoweit eine entsprechende Anwendung von § 539 BGB mit der Folge des Ausschlusses dieser Mängel für die Berechtigung zur Mietzinsminderung nicht gerechtfertigt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Ziffer 11, 713 ZPO.