Klage gegen Abberufung der Verwalterin wegen fehlender Personenidentität als unzulässig abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin klagte gegen Beschluss über ihre Abberufung als Verwalterin und gegen die Kündigung des Verwaltervertrags. Das Gericht stellte fest, die Klägerin sei im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne nie Verwalterin gewesen; deshalb fehle die Klagebefugnis. Änderungen in der Gesellschafterstruktur (Eintritt einer GmbH als Komplementär) stellen einen unzulässigen Verwalterwechsel dar. Die Klage wurde daher als unzulässig abgewiesen.
Ausgang: Klage als unzulässig abgewiesen, da Klägerin im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne nicht Verwalterin und somit nicht klagebefugt ist
Abstrakte Rechtssätze
Die Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses über die Abberufung des Verwalters durch den behaupteten Verwalter ist unzulässig, wenn der Antragssteller im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne nie Verwalter gewesen ist; es fehlt dann die Klagebefugnis.
Bei Bestellung einer Personengesellschaft zur Verwalterin ist auf das besondere Vertrauen in die natürliche Person des persönlich haftenden Gesellschafters abzustellen; der nachträgliche Eintritt einer haftungsbeschränkten GmbH als Komplementär kann einen unzulässigen Verwalterwechsel darstellen.
Ändert sich die tatsächliche Prägung und die Haftungsstruktur der ursprünglich bestellten Verwaltergesellschaft derart, dass das besondere Vertrauen in die bisher handelnde natürliche Person entfällt, geht das Amt des Verwalters im Zweifel nicht kraft gesellschaftsrechtlicher Gestaltungen auf den Rechtsnachfolger über.
Ein Feststellungsinteresse für die gerichtliche Überprüfung der Wirksamkeit einer Kündigung des Verwaltervertrags fehlt, wenn der Kläger im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne nie Inhaber des Verwalteramts war.
Tenor
Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages Sicherheit leisten.
Tatbestand
Die Klägerin wendet sich mit der Klage sowohl gegen den Beschluss der Wohnungseigentümer über ihre Abberufung als Verwalterin als auch gegen die Kündigung des entsprechenden Verwaltervertrages.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 02.05.2012 wurde die Firma O Immobilienverwaltung KG durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft für weitere 5 Jahre zur Verwalterin bestellt. Persönlich haftender Komplementär und alleiniger Geschäftsführer der vorgenannten Kommanditgesellschaft war Herr N. Einzige Kommanditistin war dessen Ehefrau, Frau H. N. Am 19.10.2012 wurde der Verwaltervertrag mit einer entsprechenden fünfjährigen Laufzeit abgeschlossen. Ende 2013 änderten sich die Gesellschaftsbeteiligungen an der ursprünglich bestellten Verwalterin grundlegend. Die C GmbH übernahm die Komplementärgesellschafterbeteiligung des Herrn N sowie deren Geschäftsführer, Herr Dr. C1, die Kommanditgesellschaftsanteile der Frau H. N. Herr N sowie dessen Ehefrau schieden vollständig aus der Gesellschaft aus und übernahmen keinerlei Funktionen mehr innerhalb der Hausverwaltung. Die vorgenannten Änderungen auf der Gesellschafterebene erfolgten im Wege eines sogenannten "share deals" durch notariellen Kaufvertrag vom 18.10.2013. Nach Vollzug des Kaufvertrags lud die hiesige Klägerin als Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung auf den 16.12.2014 ein. Auf der Eigentümerversammlung vom 16.12.2014 fassten die Beklagten zu 1) den Beschluss über die sofortige Abberufung der hiesigen Klägerin, die als O Immobilienverwaltung GmbH und Co KG firmiert, aus ihrem Amt und die Kündigung des Verwaltervertrages. Das Schreiben vom 22.12.2014 erklärte zudem die L GmbH, I, Münster für die Beklagte zu 2) die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages.
Die Klägerin ist der Ansicht, der Abberufungsbeschluss als Verwalterin sei unwirksam, da ein wichtiger Grund zur Abberufung nicht gegeben sei. Gleiches gelte für die Kündigungserklärung des Verwaltervertrages. Soweit im Rahmen der Eigentümerversammlung vom 16.12.2014 Vorwürfe gegenüber der Verwaltung erhoben worden seien, bezögen sich diese ohnehin auf die Zeit, in der noch die Ehel. N Gesellschafter der Klägerin gewesen seien, so dass diese den Kündigungsgrund ohnehin nicht tragen könnten. Die auf Verwalterebene erfolgten gesellschaftsrechtlichen Änderungen führten weder zu einer Beendigung des Verwaltervertrages noch rechtfertigten sie eine außerordentliche Kündigung.
Die Klägerin beantragt,
1.
Den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.12.2014 zum TOP 7 (Beschlussantrag Nr. 6), mit dem die Abberufung der Klägerin als Verwalterin der Beklagten zu 2) beschlossen worden ist, und damit den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 16.12.2014, mit dem die L GmbH, I 24, Münster, zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, J, Münster, bestellt worden ist, für ungültig zu erklären;
2.
festzustellen, dass der von der Klägerin mit der Beklagten zu 2) geschlossene Verwaltervertrag vom 19.10.2012/22.01.2013 mangels einer wirksamen Kündigung nicht beendet wurde und, wie im Vertrag vorgesehen, fortläuft bis zum 31.12.2017.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie sind der Ansicht, die Klägerin sei bereits nicht aktivlegitimiert bzw. klagebefugt, da es an einer wohnungseigentümerrechtlichen Personenidentität, die sich von der gesellschaftsrechtlichen Identität unterscheide, fehle. Die entsprechenden gesellschaftsrechtlichen Veränderungen hätten dazu geführt, dass die hiesige Klägerin nicht mit der ursprünglichen Verwaltung identisch sei. Das Verwalteramt sei insoweit nicht auf die Klägerin übergegangen. Im Übrigen sei der Verwaltervertrag jedenfalls wirksam gekündigt worden. Hierzu sei die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund zahlreicher Verfehlungen der Verwaltung in der Vergangenheit auch berechtigt gewesen.
Wegen des weiteren Vortrags wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen in der Akte Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist bereits unzulässig. Die Klägerin ist nicht klagebefugt.
Zwar ist anerkannt, dass der Verwalter zur Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über seine Abberufung in entsprechender Anwendung des § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG grundsätzlich berechtigt ist (vgl. BGH NZM 2002, Seite 788 m.w.N.). Der Antrag auf die Ungültigkeitserklärung von Eigentümerbeschlüssen ist aber unzulässig, wenn- wie hier- die Klägerin vor dem Abberufungsbeschluss überhaupt nicht Verwalterin war. So ist es nach dem Wortlaut und Sinn der §§ 23 Abs. 4, § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht gerechtfertigt, in eine sachliche Nachprüfung des Eigentümerbeschlusses einzutreten und ihn ggfls. für ungültig zu erklären, wenn feststeht, dass der Antragsteller zu keiner Zeit Verwalter war. Denn er erleidet hierdurch keinen rechtlichen Nachteil; da eine materiellrechtliche Bindung durch den Eigentümerbeschlusses gerade nicht erfolgt.
Vorliegend hatten die Wohnungseigentümer mit Beschluss vom 02.05.2012 nicht die Klägerin, sondern die Firma O Immobilienverwaltung KG zur Verwalterin bestellt. Wird eine Personengesellschaft zum WEG-Verwalter bestellt geschieht dies regelmäßig aufgrund eines besonderen Vertrauensverhältnisses, welches die Wohnungseigentümer dem oder den persönlich haftenden Gesellschaftern als natürliche Personen entgegen bringen (vgl. OLG Düsseldorf MDR 1990, 925). Es kann nicht davon ausgegangen, dass die Wohnungseigentümer dieser Vertrauen gleichermaßen einer juristischen Person (etwa GmbH) entgegen bringen würden, welche in ihrer Haftungsmasse beschränkt und nicht durch das persönliche Engagement des geschäftsführenden Gesellschafters sowie dessen umfassende Haftung, geprägt ist. Vor diesem Hintergrund stellen die erfolgten Änderungen in der Gesellschafterstruktur bzw. auf der Gesellschafterebene der Kommanditgesellschaft, als ursprünglich bestellte Verwalterin, d.h. die nunmehr eingetretene Komplementärstellung einer GmbH bei gleichzeitigen Ausscheiden des ursprünglichen einzigen persönlich haftenden Komplementärgeschäftsführers wohnungseigentumsrechtlich einen unzulässigen Verwalterwechsel dar. Eine entsprechende Rechtsnachfolge ohne Mitwirkung der Wohnungseigentümergemeinschaft und damit ohne Möglichkeit der Einflussnahme ist mit dem auf das besondere Vertrauen angelegten Geschäftsbesorgungsverhältnis nicht vereinbar. Das aufgrund dieses Vertrauens übertragene und mit weitreichenden Vollmachten versehene Amt des Verwalters geht daher im Zweifel nicht auf den Gesamtrechtsnachfolger über, wie sich aus einer entsprechenden Anwendung der §§ 168, 673 BGB ergibt (vgl. BayObLG in BayObLGZ 1987, 54 = Rpfleger 1987, 306; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28. Mai 1990 – 3 Wx 159/90 –, Rn. 10, juris).
Zwar ist vorliegend der Klägerseite zuzugestehen, dass es sich formal weiterhin um eine Kommanditgesellschaft handelt. Diese ist jedoch aufgrund des Eintritt der Komplementär-GmbH faktisch einer anonymen Kapitalgesellschaft angenähert, die zudem in ihrer Haftung auf die Kommanditisteneinlage sowie das Stammkapital der GmbH beschränkt ist und unterscheidet sich in tatsächlicher Hinsicht wesentlich von der durch der Person des Herrn N geprägten ursprünglichen Kommanditgesellschaft. Damit unterscheidet sich die vorliegende Konstellation auch von derjenigen, über die der Bundesgerichts mit Urteil vom 21.01.02.2014 entschieden hat. Der BGH hat insoweit ausgeführt, dass bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger übergehen und der Verwaltervertrag nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB erlischt, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird (vgl. BGH, Urteil vom 21. Februar 2014 – V ZR 164/13 –, zitiert nach juris). Hierbei ging es aber um die Verschmelzung zweier GmbH`s, bei denen die Ausführung der Dienstleistung durch eine bestimmte natürliche Person gerade auch bei der ursprünglich bestellten Verwaltung nie im Vordergrund stand. Dies ist bei der KG, bei der die Ausübung der Dienstleistung durch die natürliche Person des Komplementärgeschäftsführers prägend ist, ersichtlich anders (vgl. hierzu auch BayObLGZ 1987, 54).
Die im Rahmen der Personengesellschaften des HGB bestehenden rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten, die dazu führen können, dass -wie hier- im wirtschaftlichen Ergebnis keine unbeschränkte Haftung eines Gesellschafters stattfindet rechtfertigen keine abweichende Beurteilung. Entscheidend ist vielmehr, dass der Rechtsverkehr im allgemeinen und die Wohnungseigentümer bei der Verwalterbestellung im speziellen einer oHG oder KG, sofern diese nicht durch ihre Firma von Beginn an als beschränkt haftende Gesellschaften erkennbar sind (vgl. § 19 HGB), erhöhtes Vertrauen entgegenbringen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28. Mai 1990 – 3 Wx 159/90 –, Rn. 13, juris).
Aus den vorgenannten Gründen ist auch der Klageantrag zu 2) unzulässig. Zwar kann der Verwalter grundsätzlich die Berechtigung der Wohnungseigentümer zur Kündigung des mit ihm abgeschlossenen Verwaltervertrages im Festellungsverfahren gem. § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO, überprüfen lassen (vgl. BGH NZM 2002, 788). Ein Festellungsinteresse der Klägerin ist vorliegend jedoch nicht gegeben, da diese im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne, mangels Personenidentität niemals Verwalterin war.
Die Klage war nach alledem vollumfänglich abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 164.238 Euro festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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