Betriebskostenabrechnung: Formelle Wirksamkeit trotz fehlender Zählerstände; Heizkosten herauszurechnen
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte Nachzahlungen aus drei Betriebskostenabrechnungen. Das Gericht hielt die Abrechnungen im Grundsatz für formell ordnungsgemäß; fehlende Rechnungsdaten/Zählerstände und ein unterlassener Vorwegabzug für Gewerbe beträfen regelmäßig nur materielle Fragen. Materiell sei jedoch die Grundsteuerposition mangels Differenzierung nach Nutzergruppen und die Heizkosten wegen fehlender Anfangs- und Endstände nicht schlüssig, weshalb diese Positionen herauszurechnen seien. Im Übrigen wurde der Klage (einschließlich reduzierter vorgerichtlicher Anwaltskosten) stattgegeben.
Ausgang: Zahlungsklage auf Betriebskostennachforderungen überwiegend zugesprochen; Grundsteuer- und Heizkostenanteile sowie ein Teil der Anwaltskosten abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie Gesamtkosten zusammenstellt, den Verteilungsmaßstab angibt/erläutert, den Mieteranteil berechnet und Vorauszahlungen absetzt und insgesamt für einen durchschnittlichen Mieter nachvollziehbar ist.
Das Fehlen einzelner Rechnungsdaten oder Zählerstände führt für sich genommen nicht zur formellen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung; Einwendungen können insoweit die materielle Richtigkeit betreffen.
Ein unterlassener Vorwegabzug wegen gewerblicher Mitnutzung und unrichtige Flächenansätze begründen grundsätzlich materielle Fehler der Abrechnung und berühren nicht deren formelle Wirksamkeit.
Heizkosten sind aus einer Betriebskostenabrechnung herauszurechnen, wenn die Abrechnung mangels Angabe von Anfangs- und Endständen der erfassten Zählerstände aus sich heraus nicht verständlich und damit nicht schlüssig ist.
Kostenpositionen sind nicht schlüssig dargelegt, wenn bei gemischt genutzten Objekten eine Kostenart (hier: Grundsteuer) ohne nachvollziehbare Differenzierung nach Nutzergruppen abgerechnet wird, obwohl typischerweise unterschiedliche Belastungen bestehen können.
Leitsatz
Die Angabe der einzelnen Rechnungsdaten ist für die formelle Rechtsmäßigkeit der Nebenkostenabrechnung ist nicht erforderlich (KG NJW-RR, 1998, 1311). D.h. das Fehlen der Zählerstände macht die Rechnung nicht formell unwirksam.
Ein unterlassener Vorwegabzug für gewerbliche Nutzung stellt ebenfalls allenfalls einen materiellen Fehler dar (BGH NJW 2010, 3363).
Auch unrichtige Flächenwerte stellen materielle Fehler dar (BGH NJW 2008, 2260).
Unverständliche Verteilungsschlüssel stellen zwar grundsätzlich einen formellen Fehler dar (BGH NJW 2008, 2258). Eine Abrechnung von Wärmekosten, die der Heizkostenverordnung genügt, ist aber formell wirksam, auch wenn sie nur ein mit den Vorschriften vetrauter Mieter nachprüfen kann (BGH NJW 2012, 603).
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.456,15 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 493,78 € seit dem 16.02.2010, aus 488,31 € seit dem 16.02.2011 sowie aus 474,05 € seit dem 06.02.2012 zu zahlen.
Der Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin 155,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.09.2011 als Verzugsschaden zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 40 % und dem Beklagten zu 60 % auferlegt.
Das Urteil vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des Vollstreckungsbetrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über das von der Klägerin an den Beklagten vermietete Apartment Nr. N01 in der Straße O.-straße in Münster. Mit der vorliegenden Klage macht die Klägerin Nachzahlungsansprüche aus den Nebenkostenabrechnungen für die Zeiträume vom 01.05.2008 bis zum 30.04.2009 (Bl. 17, 117 d.A.), vom 01.05.2009 bis zum 30.04.2010 (Bl. 18, 47 d.A.) und vom 01.05.2010 bis zum 30.04.2011 (Bl. 95, 118 d.A.) geltend. Die Nebenkostenabrechnungen wurden seitens der Klägerin am 03.02.2010, am 03.02.2011 und am 25.01.2012 unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen des Beklagten erstellt. Die Heiz- und Warmwasserkostenrechnungen (Bl. 19-21, 22-24 und 121-123 d.A.) erstellte jeweils die Firma P. extern; diese waren den Abrechnungsschreiben beigefügt. Die Abrechnungen gingen dem Beklagten zu. Aus der Abrechnung vom 03.02.2010 ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 876,16 €, aus der Abrechnung vom 03.02.2011 in Höhe von 776,07 € und aus der Abrechnung vom 25.01.2012 in Höhe von 789,56 €. Der Beklagte bestritt vorgerichtlich die materielle Richtigkeit der ersten beiden Abrechnungen. Er nahm insoweit Belegeinsicht bei der Beklagten. Zahlungen erfolgten nicht. Die offen stehenden Rechnungen vom 03.02.2010 und vom 03.02.2011 mahnte die Klägerin durch ihre Prozessbevollmächtigten außergerichtlich an. Ihr entstanden dafür vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren von 192,90 € bei einem Streitwert von 1.652,23 €.
Die Klägerin ist der Auffassung, die Abrechnungen seien formell und materiell ordnungsgemäß. Insbesondere habe der Beklagte tatsächlich die abgerechneten Wasserverbräuche gehabt. Er sei daher zum Ausgleich verpflichtet. Bei der Gebäudeversicherung fielen keine besonderen Zuschläge für die gewerbliche Nutzung an. Die Hausmeisterkosten fielen ausschließlich für die Wohnimmobilien an, dessen Tätigkeit für die im Objekt befindliche Gaststätte werde unabhängig davon gezahlt. Soweit in den Abrechnungen Zählerstände nicht angegeben seien, habe der Beklagte diese bei seiner Belegeinsicht zur Kenntnis nehmen können.
Die Klägerin beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.441,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 876,16 € seit dem 16.02.2010 sowie aus 776,07 € seit dem 16.02.2011 sowie aus 789,56 € seit dem 06.02.2012 zu zahlen;
2. den Beklagten zu verurteilen, an sie 192,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.09.2011 als Verzugsschaden zu zahlen;
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, die geltend gemachten Nebenforderungen seien nicht berechtigt. Es sei nicht hinreichend berücksichtigt worden, dass das Gesamtobjekt in nicht unerheblichem Umfang gewerblich genutzt werde. Für Gewerberäume seien im Allgemeinen höhere Versicherungsprämien und Grundsteuern zu entrichten; die Betriebskosten seien daher getrennt zu berechnen. Dass die Positionen Niederschlagswasser, Straßenreinigung, Schornsteinfeger und Grundsteuer auf 67,7539 % reduziert worden seien, reiche nicht aus, weil damit der gewerbliche Teil lediglich quadratmetermäßig heraus gerechnet worden sei. Ferner sei davon auszugehen, dass aufgrund der teilweisen gewerblichen Nutzung des Objektes deutlich höhere Versicherungskosten angefallen seien als bei ausschließlicher Wohnnutzung. Auch seien die Hausmeisterkosten zu Unrecht auf das gesamte Objekt verteilt worden, obwohl die Haupttätigkeit des Hausmeisters in seiner Arbeit in der im Objekt befindlichen Gaststätte liege. Hinsichtlich der Heizkostenabrechnungen, die in zwei unterschiedliche Nutzerkreise (Gewerbe und Wohnungen) aufgeteilt ist, fehlten die Zählerstände, also die Anfangs- und Endstände, so dass diese nicht nachvollziehbar sei. Es liege insoweit ein formeller Fehler vor. Der Beklagte bestreitet die Wasser- und Entwässerungskosten. Diese seien nicht nachvollziehbar ermittelt. Auffällig sei zudem das Verhältnis zwischen den errechneten Gesamtheizkosten und Gesamtwarmwasserkosten. Die Warmwasserkosten lägen erheblich über den Heizkosten, was sehr ungewöhnlich sei. Die Wasserkosten seien überdies ungewöhnlich hoch. Der übliche Jahresverbrauch eines Ein-Personenhaushaltes von 40-45 m³ werde deutlich überschritten. Die Wohnung des Beklagten verfügt unstreitig weder über Badewanne noch Wasch- oder Spülmaschine. Die Verbrauchsmengen könnten daher nicht richtig sein. Insoweit sei anzumerken, dass Anfang Januar 2012 ein Durchfeuchtungsschaden im Bereich der Trennwand zwischen Hausflur und Badezimmer der Wohnung des Beklagten festgestellt worden sei. Der vermieterseits beauftragte Klempner, der Zeuge S., habe insoweit erklärt, dass das ausgetretene Warmwasser zuvor über dessen Warmwasserzähler gelaufen sei und insoweit dort als Mehrverbrauch auftauche. Ein Vergleich der drei streitgegenständlichen Abrechnungen zeige zudem, dass in der Heizkostenabrechnung 2010/2011 von einer Gesamtfläche von 1.325,72 m² ausgegangen werden, während in den anderen beiden Abrechnungen die Gesamtfläche mit 1.367,22 m² angegeben werde. Diese Angabe finde sich auch in der nicht streitgegenständlichen Abrechnung 2011/2012, so dass die Richtigkeit der Gesamtfläche in der Abrechnung 2010/2011 bestritten werden müsse. Die Aufteilung der Heizkosten entspreche zudem nicht der Heizkostenverordnung. Danach sei eine Aufteilung zu 30 % nach Quadratmeter und zu 70 % nach Verbrauch vorgeschrieben, die Klägerin habe aber eine Aufteilung von 50:50 vorgenommen. Die von P. verwandten Verteilungsschlüssel seien nicht nachvollziehbar.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen Y. und S.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 07.12.2012 (Bl. 113 f. d.A.) und vom 05.04.2013 (Bl. 145 f. d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfange begründet, im Übrigen unbegründet.
I.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten grundsätzlich aus §§ 535 Abs. 2, 556 BGB in Verbindung mit §§ 5 und 9 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages vom 07.08.2002 auf Zahlung der Betriebskosten zu.
1.
Die vorliegenden Abrechnungen sind zunächst formell ordnungsgemäß. Voraussetzung dafür ist nur, eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, soweit sie dem Mieter nicht bekannte sind, die Berechnung des Mieteranteils und der Abzug der Vorauszahlungen; sie muss in den Einzelangaben und insgesamt so klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter sie nachvollziehen und den Saldo nachprüfen kann (z.B. BGH NJW 2007, 1059; 2008, 2258). Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
Die Angabe der einzelnen Rechnungsdaten ist dagegen nicht erforderlich (KG NJW-RR, 1998, 1311). D.h. das Fehlen der Zählerstände macht die Rechnung nicht formell unwirksam. Ein unterlassener Vorwegabzug für gewerbliche Nutzung stellt ebenfalls allenfalls einen materiellen Fehler dar (BGH NJW 2010, 3363). Auch unrichtige Flächenwerte wie vom Beklagten für die letzte Abrechnung behauptet, stellen materielle Fehler dar (BGH NJW 2008, 2260). Auch die von der Firma P. für die Heiz-, Warm- und Kaltwasserkostenabrechnung verwendeten, durchaus komplizierten Verteilungsschlüssel begründen im Ergebnis keinen formellen Mangel. Unverständliche Verteilungsschlüssel stellen zwar grundsätzlich einen formellen Fehler dar (BGH NJW 2008, 2258). Hier werden allerdings nur die gesetzlich vorgeschriebenen Formeln der Heizkostenverordnung verwendet. Eine Abrechnung von Wärmekosten, die der Heizkostenverordnung genügt, ist aber formell wirksam, auch wenn sie nur ein mit den Vorschriften vertrauter Mieter nachprüfen kann (BGH NJW 2012, 603).
2.
Materiell halten die streitgegenständlichen Abrechnungen einer Überprüfung allerdings nicht in allen Punkten stand, was zur Folge hat, dass einzelne abtrennbare Positionen aus den drei Gesamtabrechnungen heraus zurechnen sind (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Auf. 2013, § 535, Rn. 93).
a)
Die Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft, soweit die Klägerin bei der Grundsteuer nicht nach den einzelnen Verbrauchergruppen differenziert. Denn für Gewerberäume sind im Allgemeinen höhere Grundsteuern zu entrichten. Die Klägerin hat allerdings lediglich eine prozentuale Aufteilung der ihr durch Grundbesitzabgaben der Stadt in Rechnung gestellten Grundsteuermessbeträge nach der auf die einzelnen Gruppenentfallenden Anteile der Grundfläche vorgenommen, ohne einen unterschiedlichen Messbetrag zu berücksichtigen oder darzulegen, weshalb die Grundsteuer vorliegend für den gewerblich genutzten Teil nicht erhöht war. Insoweit ist die Klage nicht schlüssig, so dass der Beklagte nicht zur Zahlung des ihm jeweils in Rechnung gestellten Anteils der Grundsteuer verpflichtet ist. Dies sind jeweils 65,3564 €.
b)
Der Einwand des fehlenden Vorwegabzugs greift allerdings nicht in Bezug auf die Gebäudeversicherung. Denn insoweit hat die Allianz Beratungs- und Vertriebs-AG als Versicherer ausdrücklich bestätigt, dass in der Immobilienversicherung keine Zuschläge für besondere Risiken durch die gewerbliche Teilnutzung berücksichtigt wurden (vgl. Bl. 61 d.A.).
c)
Ebenso wenig kann der Beklagte damit durchdringen, dass der Hausmeister des Objekts, dessen Kosten nach § 5 Nr. 3 k) des Mietvertrages umlagefähig sind, hauptberuflich für das F., den Gewerbebetrieb im Mietobjekt, tätig sei. Denn insoweit hat die Klägerin dargelegt, dass der Hausmeister X. für seine Tätigkeit im F. separat entlohnt wird (vgl. Bl. 62, 63 d.A.). Über die Nebenkostenabrechnung wird nur die Tätigkeit im Wohnobjekt als Hausmeister abgerechnet.
d)
Im Ergebnis nicht schlüssig sind allerdings die Heizkostenabrechnungen. Zunächst ist schon fraglich, ob die hier vorgenommene Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten im Verhältnis von 50:50 der gegenüber jeglicher privatrechtlicher Vereinbarung vorrangigen Heizkostenverordnung der Heizkostenverordnung standhält. Denn nach § 7 der Heizkostenverordnung sind in Gebäuden, die der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht entsprechen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Ob diese Voraussetzungen hier vorliegen, ist offen. Nach § 12 der Heizkostenverordnung wäre der Beklagte bei einem Verstoß zur Kürzung um 15 % berechtigt. Dies kann im Ergebnis aber offen bleiben, weil alle drei Heizkostenabrechnungen daran mangeln, dass die Anfangs- und Endstände der abgelesenen Zähler nicht angegeben sind, so dass die Abrechnung aus sich heraus nicht mehr verständlich ist. Damit sind die Heizkosten jeweils heraus zurechnen, d.h. für 2008/09 entfällt ein Betrag von 317,02 €, für 2009/10 von 222,40 € und für 2010/11 von 250,15 €. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Zeugin Y. bekundet hat, die Messwerte seien von ihr nach Ablesung durch die Techniker korrekt weiter bearbeitet worden. Denn hinsichtlich der Richtigkeit der Ablesung war ihre Aussage unergiebig.
e)
Die Wasserkostenabrechnungen sind demgegenüber nicht zu beanstanden. Der jeweilige Gesamtwasserbetrag setzt sich aus den belegten Wasserabrechnungen der Stadtwerke, den Schmutzwassergebühren der Stadt Münster sowie der Gewässergebühr für den Unterhaltungsbereich zusammen. Exakt mit diesen Werten arbeitet die Fa. P. in ihren Abrechnungen. Die einzelnen Ablesewerte sind angegeben. Soweit der Beklagte deren Richtigkeit in Zweifel zieht, hat er damit keinen Erfolg. Dass die Warmwasserkosten in der Regel deutlich niedriger seien als die Heizkosten, hier aber ein umgekehrtes Verhältnis vorliege, besagt über die Richtigkeit nichts. Die Zeugin Y. hat insoweit als Fachfrau bekundet, die Messwerte seien für sie nicht irgendwie auffällig gewesen. Auch der Einwand, ein durchschnittlicher Einpersonenhaushalt habe einen deutlich geringeren Wasserverbrauch, ist für sich nicht erheblich. Denn es kommt eben auf den Verbrauch des Beklagten an, der durch Abmessungen ermittelt wurde und nicht auf den Durchschnittsverbraucher. Insoweit mag es erstaunen, dass der Beklagte einen derart hohen Wasserverbrauch hat, über die Nutzungsgewohnheiten von Dusche, Toilette etc. des Beklagten ist allerdings nichts bekannt. Hinweise auf eine fehlerhafte Ablesung bestehen jedenfalls nicht. Auch lag kein Rohrbruch vor, der einen deutlich erhöhten Wasserverbrauch des Beklagten erklären könnte. Davon ist das Gericht nach der Vernehmung des Zeugen S. überzeugt. Dieser hat glaubhaft und klar bekundet, es sei allenfalls ein Liter Wasser ausgetreten aufgrund einer Undichtigkeit eines Rohres, einen Rohrbruch mit massivem Wasseraustritt habe es definitiv nicht gegeben.
II.
Soweit die Klage berechtigt ist, hat die Klägerin jeweils Anspruch auf Verzugszinsen aus §§ 286, 288 BGB ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit, also aus 493,78 € seit dem 16.02.2010, aus 488,31 € seit dem 16.02.2011 sowie aus 474,05 € seit dem 06.02.2012
III.
Die Klägerin hat aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB zudem Anspruch auf Ersatz der vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren, allerdings nur nach dem zum Zeitpunkt der Beauftragung berechtigten Streitwert von 982,09 €. Dies ist bei Zugrundelegung einer 1,3-Gebühr nebst Post- und Telekommunikationspauschale und Mehrwertsteuer ein Betrag von 155,30 €.
IV.
Auch insoweit hat die Klägerin aus §§ 286, 288 BGB Anspruch auf Verzugszinsen.
V.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.