Zwangsverwaltung: Keine Erstattung von § 10 ZVG-Zahlungen; keine BK-Abrechnung für Vorjahre
KI-Zusammenfassung
Im aufgehobenen Zwangsverwaltungsverfahren stritten Schuldnerin, Gläubigerin und Ersteherin über Massepflichten und Weisungen an die Zwangsverwalterin. Das Gericht gab Mietforderungen aus einem streitigen Mietverhältnis auf Antrag der Gläubigerin aus der Beschlagnahme frei und wies die Zwangsverwalterin an, eine von der Schuldnerin begehrte Kostenübernahme (Energie-Schlussrechnung) nicht zu erfüllen. Erstattungsansprüche der Schuldnerin für von ihr gezahlte Versorgungs- und Grundsteuerbeträge verneinte das Gericht, weil es sich um eigene Verbindlichkeiten handelte bzw. kein Forderungsübergang eintrat. Anträge der Ersteherin auf „ordnungsgemäße“ Abwicklung, insbesondere auf Betriebskostenabrechnungen für Zeiträume vor der Beschlagnahme, wurden mangels Anspruchs gegen das Vollstreckungsgericht abgelehnt.
Ausgang: Freigabe von Mietforderungen aus der Beschlagnahme angeordnet, Weisung zur Nichterfüllung einer Forderung erteilt und übrige Anträge von Schuldnerin und Ersteherin abgelehnt.
Abstrakte Rechtssätze
Das Weisungsrecht des Vollstreckungsgerichts nach § 153 Abs. 1 ZVG gegenüber dem Zwangsverwalter ist als Rechtsaufsicht auszuüben; Zweckmäßigkeitsentscheidungen ersetzen das Verwalterermessen grundsätzlich nicht.
Hat der Zwangsverwalter Versorgungsverträge nicht übernommen, begründet die Zahlung des Vollstreckungsschuldners auf entsprechende Forderungen keinen Erstattungsanspruch gegen die Zwangsverwaltungsmasse.
Leistet der Vollstreckungsschuldner eigene Zahlungen auf Forderungen, für die er persönlich haftet (z.B. Grundsteuer), entsteht hierdurch regelmäßig kein Erstattungsanspruch gegen die Zwangsverwaltungsmasse.
Ein Forderungsübergang nach §§ 268 Abs. 3, 412, 401 BGB scheidet aus, wenn der Zahlende hinsichtlich der dinglichen Forderung nicht „Dritter“ ist; der Zwangsverwalter ist nicht Rechtsnachfolger des Schuldners.
Der Ersteher kann vom Vollstreckungsgericht keine Weisung verlangen, wonach der Zwangsverwalter Betriebskostenabrechnungen für Abrechnungsjahre vor dem Beschlagnahmejahr zu erstellen hat; insoweit fehlt es jedenfalls an einer Anspruchsgrundlage des Erstehers im Zwangsverwaltungsverfahren.
Leitsatz
Leistet ein Vollstreckungsschuldner (zur Abwendung anderweitiger Vollstreckungsmaßnahmen) eigene Zahlungen auf Ansprüche gem. § 10 ZVG, steht ihm ein Erstattungsanspruch gegen die Zwangsverwaltungsmasse nicht zu.
Ein Ersteher des Vollstreckungsobjekts kann vom Vollstreckungsgericht keine Weisung beanspruchen, wonach der Zwangsverwalter Betriebskostenabrechnungen für Abrechnungsjahre vor dem Beschlagnahmejahr zu erstellen hat (Abgrenzung zu BGH, NJW 2003, 2320; NJW 2006, 2626).
Tenor
Die Forderungen aus dem Mietverhältnis N GmbH i.G. / L-Center S / E T werden aus der Beschlagnahme freigegeben.
Die Zwangsverwalterin wird angewiesen die Forderung der Schuldnerin auf Kostenübernahme der Schlussrechnung der O nicht zu erfüllen.
Die Anträge der Schuldnerin und der Ersteherin werden abgelehnt.
Die Wirkungen des Beschlusses werden vom Eintritt der Rechtskraft abhängig gemacht.
Gründe
I.
Die Beteiligten streiten um Erstattungsansprüche und die Pflichten der Zwangsverwalterin im Rahmen des aufgehobenen Zwangsverwaltungsverfahrens.
1.
Auf Antrag der Gläubigerin vom 21.01.2021 wurde durch Beschluss vom 26.01.2021 die Zwangsverwaltung des Gewerbeobjektes angeordnet und die Institutszwangsverwalterin der Gläubigerin (nachfolgend Zwangsverwalterin) bestellt. Parallel dazu betrieb die Gläubigerin unter dem Aktenzeichen 502 K 32/18 ein Zwangsversteigerungsverfahren in das Vollstreckungsobjekt. Dort wurde, nach Einholung zweier Sachverständigengutachten zum Wert des Objektes, am 28.01.2021 Versteigerungstermin auf den 09.04.2021 angesetzt (vgl. Bl. 35ff. d.A.).
Die Zwangsverwalterin erstattete am 26.03.2021 ihren Übernahmebericht (Bl. 47ff. d.A.). Dort führte die Zwangsverwalterin aus, dass der Gebäudeteil A an die Firma G GmbH, der Gebäudeteil 1 an die P (Germany) GmbH & Co. OHG und das Gebäudeteil B an das „L-Center S“ vermietet sei. Hinsichtlich des letztgenannten Vertragsverhältnisses führte die Zwangsverwalterin aus, dass laut Mietvertrag ab dem 01.06.2018 insgesamt 7.735,00 € zu zahlen seien. Zu diesem Mietverhältnis stellte die Zwangsverwalterin eine nur teilweise Mietzahlung fest. Zu dieser Teilzahlung führte der Mieter aus, dass es vom Vertrag abweichende Vereinbarungen gegeben habe. Dazu legte der Mieter eine „Aktennotiz“ vor. Weitere Nachweise brachte der Mieter nicht bei.
In dem Versteigerungstermin war die Ersteherin durch ihren Vater (nachfolgend Erstehervertreter) vertreten. In dem Termin erkundigte sich dieser über die Mietverhältnisse. Seitens des Vollstreckungsgerichts wurde auf das anhängige Zwangsverwaltungsverfahren hingewiesen. Weiter wurde darauf aufmerksam gemacht, dass sich dort die vertragliche Situation noch in Aufklärung befinde. Auf Grund der erst kurz vor dem Versteigerungstermin angeordneten Zwangsverwaltung, konnte dort bisher keine Klärung herbeigeführt werden. Der Erstehervertreter zeigte sich darüber irritiert, sodass diesem weiter erklärt wurde, dass im Zwangsversteigerungsverfahren keine rechtsverbindliche Feststellung von Mietverhältnissen erfolge.
Im Anschluss an die Bietstunde wurde der Ersteherin am 09.04.2021 der Zuschlag für 2.000.000,00 EUR erteilt (vgl. Bl. 78ff. d.A.). Am 29.04.2021 wurde im Zwangsverwaltungsverfahren der Teilungsplan aufgestellt (Bl. 83ff. d.A.). Nach Rechtskraftmitteilung hinsichtlich des Zuschlagsbeschlusses wurde das Zwangsverwaltungsverfahren am 18.05.2021 aufgehoben (Bl. 102ff. d.A.). Der Zwangsverwalterin wurde dort zugleich aufgegeben die noch zur Masse geschuldeten Mieten beizutreiben oder Weisung durch das Gericht anzufordern, wenn eine andere Verfahrensweise sachdienlich erscheint.
2.
Mit Schreiben vom 17.08.2021 hat die Zwangsverwalterin ihre – hier streitbefangene – Berichterstattung fortgesetzt (Bl. 121ff. d.A.). Hinsichtlich des Mietverhältnisses mit dem „L-Center S“ führt die Zwangsverwalterin aus, „dass die Rechtswirksamkeit des Mietvertrags strittig [sei] und der Mieter seinen Wohnsitz in den Niederlanden [habe, weshalb], nach Rücksprache mit der Gläubigerin, auf die Geltendmachung der rückständigen Mieten [verzichtet werden soll]“ (Bl. 121R d.A.).
Weiter habe zwischenzeitig die Schuldnerin auf eine Erstattung von Zahlungen auf Versorgungsverträge bestanden. Nach Einschätzung der Zwangsverwalterin sei dieses Zahlungsverlangen jedoch unbegründet, da sie in die Versorgungsverträge nicht eingetreten sei.
Die Zwangsverwalterin beantragt
eine Weisung des Gerichts, wie mit der Forderung der Schuldnerin auf Kostenübernahme der Schlussrechnung der O verfahren werden soll.
Die Gläubigerin beantragt
die Zwangsverwalterin – mangels einer entsprechenden Rechtsgrundlage – anzuweisen die Forderung der Schuldnerin nicht zu begleichen.
Die Schuldnerin beantragt demgegenüber
die Anweisung zur Forderungsbegleichung der Schlussrechnung der O über 9.250,75 EUR sowie die Rückerstattung der ihrerseits verauslagten Grundsteuern in Höhe von 5.963,08 EUR.
Die Schuldnerin führt insofern aus, dass die Zwangsverwalterin die Vorleistung der Schuldnerin auf die Schlussrechnung der O begleichen müsse. Die Zwangsverwalterin könne nicht einerseits die Vorausleistungen auf die Betriebskosten seitens der Mieter vereinnahmen, dann jedoch andererseits die angefallen Betriebskosten nicht begleichen.
Auch die Grundsteuern hätten vorab aus der Masse beglichen werden müssen. Da dies nicht geschehen sei, habe die Schuldnerin in Vorleistung gehen müssen, wobei nunmehr die Erstattung angezeigt sei.
3.
Die Ersteherin vertritt den Standpunkt, dass sie von der Gläubigerin und der Zwangsverwalterin arglistet getäuscht worden sei. Die desolate Vertragslage und die Vielzahl an Untermietverhältnissen sei ihr in den außergerichtlichen Vorgesprächen verschwiegen worden. Die Gläubigerin habe die Vertragsverhältnisse vielmehr angepriesen, weshalb ihr nun eine hohe Schadensersatzforderung gegen die Gläubigerin zustehe. Zudem sei die Zwangsverwalterin für die Ersteherin nur unzureichend erreichbar und komme ihren Abwicklungspflichten nicht nach. Die Ersteherabrechnung sei „völlig untauglich“, wobei insbesondere die Betriebskostenabrechnung fehle. Ebenso liquidiere die Zwangsverwalterin die G GmbH und schalte dadurch einen grundsätzlich zahlende Mieterin aus.
Die Ersteherin beantragt deshalb
der Zwangsverwalterin aufzugeben ihre Arbeit ordentlich zu machen, sodass ein nachvollziehbarer Übergang gewährleistet ist.
Die Gläubigerin weist die Behauptung hinsichtlich der arglistigen Täuschung als haltlose und vollkommen substanzlose Vorwürfe zurück und führt dazu an, dass der Erstehervertreter bei einem Besichtigungstermin die Liegenschaft umfassend besichtigt habe und dort zudem mit dem Mieter (L-Center S) habe sprechen können, sodass eine nachweisliche Kenntnis des Erstehervertreters hinsichtlich der problematischen Mietverhältnisse gegeben sei.
Die Zwangsverwalterin erachtet den Vorwurf der Nichterreichbarkeit für unbegründet. Eine Zuständigkeit zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung erkennt die Zwangsverwalterin nicht an.
Eine Liquidierung des letzten zahlenden Mieters erfolge ebenfalls nicht, da eine Vollstreckung der rückständigen Mieten – mangels des sich im Besitz des Verfahrensbevollmächtigten der Schuldein befindlichen Vollstreckungstitels – schon grundsätzlich nicht möglich sei. Die gezahlten Mieten seien demgegenüber aus der Corona-Überbrückungshilfe III beglichen worden.
4.
Mit Verfügung vom 15.09.2021 hat das Vollstreckungsgericht den Beteiligten seine vorläufige Rechtsauffassung zu den Streitpunkten, mit der Gelegenheit zu Stellungnahme, bekannt gegeben (Bl. 141ff. d.A.). Dabei hat das Vollstreckungsgericht auch darauf hingewiesen, dass die Zwangsverwalterin nicht ohne weiteres im Einvernehmen mit der Gläubigerin von der Geltendmachung rückständiger Mieten Abstand nehmen könne, da die Einziehung der beschlagnahmten Mieten auch im Interesse der Schuldnerin liege. Soweit die Gläubigerin die Einziehung dieser Mieten nicht für wirtschaftlich erachte, müsse diese einen Freigabeantrag stellen. Andernfalls müsse die Zwangsverwalterin eine nachvollziehbare Risikobewertung vornehmen.
Die Gläubigerin beantragt deshalb
die Forderungen aus dem Mietverhältnis N GmbH i.G. / L-Center S / E T aus der Beschlagnahme freizugeben.
II.
1.
Auf den zulässigen und begründeten Freigabeantrag der Gläubigerin waren die Mietforderungen aus dem Verhältnis mit N GmbH i.G. / L-Center S / E T aus der Beschlagnahme freizugeben (vgl. zur ansonsten fortdauernden Beschlagnahme: Stöber/Drasdo, ZVG, 22. Auflage, § 161 Rn. 47; vgl. zur Freigabe bzw. zum Verzicht: Stöber/Drasdo, ZVG, 22. Auflage, § 148 Rn. 34).
2.
Soweit die Ersteherin im hiesigen Verfahren einen noch nicht näher konkretisierten Schadensersatzanspruch verfolgt bzw. vorbereitet, ist dieser Vortrag gegenüber dem Vollstreckungsgericht unbeachtlich, da über dieses Begehren das Prozessgericht zu entscheiden hat.
3.
Die Weisungsanträge sind demgegenüber nach § 153 Abs. 1 ZVG zulässig (vgl. Stöber/Drasdo, ZVG, 22. Auflage, § 153 Rn. 12).
Nach § 1 Abs. 1 ZwVwV führt der Zwangsverwalter die Verwaltung selbstständig und wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen, ist dabei jedoch an die vom Gericht erteilten Weisungen gebunden.
Unter Berücksichtigung der grundsätzlichen Selbstständigkeit des Zwangsverwalters erstreckt sich das Weisungsrecht des Gerichts auf eine Rechtsaufsicht. Zweckmäßigkeitsüberlegungen hat das Vollstreckungsgericht regelmäßig nicht anzustellen. Das Gericht darf sein Ermessen nicht zum Maßstab für das Verwalterermessen nehmen. Anweisungen sind folglich mit Zurückhaltung zu erlassen (vgl. LG Verden, BeckRS 2018, 41380 Rn. 10; Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, 7. Auflage, ZVG § 153 Rn. 2, ZwVwV § 1 Rn. 24; Depré in: Depré, ZVG, 2. Aufl. 2018, § 153 Rn. 9). Überdies haben Weisungen nur in wichtigen Fragen zu erfolgen (vgl. Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, 7. Auflage, ZVG § 153 Rn. 2, ZwVwV § 1 Rn. 25).
Wird nach diesem Maßstab eine Weisung für erforderlich gehalten, ist das Vollstreckungsgericht berechtigt, die Abrechnung des Zwangsverwalters zu beanstanden und gegen ihn im Aufsichtsweg einzuschreiten. Anlass dazu besteht dann, wenn die Abrechnung nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies ist grundsätzlich nur bei Unvollständigkeit oder rechnerischer Unrichtigkeit, ausnahmsweise aber auch bei materieller Unrichtigkeit der Abrechnung der Fall, nämlich dann, wenn die Unrichtigkeit offensichtlich ist (vgl. BGH, NZI 2012, 255).
a)
Der Antrag der Zwangsverwalterin ist zudem begründet, da ein Eintritt in die Energielieferverträge mit der NEOW gemäß dem Bericht vom 29.03.2021 (dort Seite 5) nicht erfolgt ist (vgl. zur insofern nicht bestehenden Verpflichtung: BGH, NJW-RR 2005, 1029 [1030]; Stöber/Drasdo, ZVG, 22. Auflage, § 152 Rn. 77), sodass die Schuldnerin auf eigene Verbindlichkeiten geleistet hat und ein Erstattungsanspruch nicht entstanden sein kann.
b)
Die Anträge der Schuldnerin sind demgegenüber unbegründet.
Der Schuldnerin steht ein Erstattungsanspruch hinsichtlich der gezahlten Grundsteuern nicht zu.
Neben der dinglichen Haftung des Grundstücks gem. § 12 GrStG haftete die Schuldnerin gem. § 10 GrStG, § 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG i.V.m. § 39 Abs. 1 AO auch persönlich für die Steuerforderung (vgl. BFH, BeckRS 2001, 25000239; Haug in: Beck'sches Steuer- und Bilanzrechtslexikon, Edition 56 2021, Stand: 01.02.2019, „Treuhandverhältnis“ Rn. 16; Rössler/Troll/Halaczinsky, 33. EL Januar 2021, BewG § 151 Rn. 41; Kreutziger/Schaffner/Stephany/Schaffner, 5. Aufl. 2021, BewG § 151 Rn. 20). Die Schuldnerin hat folglich auf ihre eigene Schuld gezahlt. Damit ist es unerheblich, ob die Zahlung der Grundsteuern aus der Zwangsverwaltungsmasse an die Stadt möglich gewesen wäre.
Selbst wenn die Schuldnerin für diese Forderung nicht auch persönlich gehaftet hätte, wäre die Forderung der Steuerbehörde nicht auf die Schuldnerin übergegangen, da die Voraussetzungen für eine Forderungsübergang mit dem dazugehörigen Vorrecht gem. §§ 268 Abs. 3, 412, 401 BGB nicht vorliegen (vgl. Stöber/Keller, ZVG, 22. Auflage, § 15 Rn. 161ff.). Die Schuldnerin ist hinsichtlich der dinglichen Forderung nicht Dritte im Sinne des § 268 Abs. 3 S. 1 BGB, da die Zwangsverwalterin nicht Rechtsnachfolgerin der Schuldnerin ist (vgl. OLG Brandenburg, BeckRS 2010, 16074; Stöber/Drasdo, ZVG, 22. Auflage, § 152 Rn. 77). Damit kann der Anspruch schon unabhängig von den sonstigen Voraussetzungen des § 268 Abs. 1 BGB nicht übergegangen sein. Ob die Schuldnerin wegen § 34 Abs. 1, 3 AO im Verhältnis zur Steuerbehörde verpflichtet war die laufenden Grundsteuern trotz der laufenden Zwangsverwaltung zu begleichen, ist dabei für das Zwangsverwaltungsverfahren unerheblich (vgl. zu möglichen Verdrängung: BFH, BeckRS 2004, 25007541; BeckOK AO/Rosenke, 18. Ed. 5.10.2021, AO § 34 Rn. 195; Koenig/Koenig, 4. Aufl. 2021, AO § 34 Rn. 1). Eine Rückerstattung an die Schuldnerin aus der Masse findet zumindest nicht statt.
Materiell-rechtliche Überlegungen zu den §§ 426, 677ff. („Auch-fremdes-Geschäft“), 812ff. BGB erübrigen sich demgegenüber hier, da insofern zumindest keine offensichtlichen materiell-rechtlichen Fehler der Zwangsverwalterin ersichtlich sind. Die tiefergehende Prüfung bleibt dem Prozessgericht vorbehalten.
c)
Ebenfalls unbegründet sind die Anträge der Ersteherin.
Für die Behauptung der Ersteherin, dass die Zwangsverwalterin nicht erreichbar sei, bleibt diese beweisfällig, nachdem die Zwangsverwalterin den Vorwurf bestritten hat. Ebenso beweisfällig bleibt die Ersteherin für die Vorhaltung, dass die Zwangsverwalterin die letzte zahlende Mieterin liquidiere. Für eine drohende Insolvenz dieser Mieterin ist nichts ersichtlich.
Soweit die Ersteherin das Unterlassen der Betriebskostenabrechnung moniert, ist zwischen dem laufenden und dem abgelaufenen Abrechnungsjahren zu differenzieren.
Hinsichtlich des laufenden Jahres gilt, dass die Verpflichtung zur Abrechnung der Betriebskosten den Ersteher trifft, soweit der Abrechnungszeitraum erst nach der Erteilung des Zuschlags abgelaufen ist (vgl. Stöber/Drasdo, ZVG, 22. Auflage, § 152 Rn. 150, § 161 Rn. 54; BeckOGK/Drasdo, 1.10.2021, BGB § 535 Rn. 680; dazu auch BGH, NJW-RR 2008, 323 Rn. 16). Da über die Vorauszahlungen gem. § 556 Abs. 3 S. 1 BGB jährlich abzurechnen ist, besteht seitens der Zwangsverwalterin gegenüber den Mietern keine Verpflichtung zur Abrechnung der teilweisen Nebenkosten für den Beschlagnahmezeitraum.
Mit der Frage, ob der Zwangsverwalter auch für vor der Beschlagnahme liegende Zeiträume Betriebskostenabrechnungen zu erstellen hat, hat sich der BGH in zwei richtungsweisenden Entscheidungen befasst, die hier entgegen der Annahme der Ersteherin jedoch nicht einschlägig sind.
Mit Urteil vom 26.03.2003 hat der BGH zunächst entschieden, dass der Verwalter nicht nur die laufenden, sondern in bestimmtem Umfang auch rückständige Mietzinsforderungen einzuziehen habe. Denn auf diese Forderungen erstrecke sich bei der Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek die Haftung des Grundstücks, sofern die Rückstände nicht länger als ein Jahr fällig sind (§ 1123 Abs. 2. S. 1 BGB); demzufolge seien diese auch von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst (§§ 21, 148 Abs. 1 S. 1 ZVG). Für Nebenkostenforderungen, auch soweit sie vereinbarte Vorauszahlungen betreffen, gälte nichts anderes. Auch sie sollen das Entgelt für bestimmte (Neben-)Leistungen des Vermieters darstellen, das der Verwalter zu Gunsten der Haftungsmasse einzuziehen habe. Soweit Nebenkosten nicht oder nicht in ausreichender Höhe gezahlt worden sind und deshalb mit einer Nachforderung zu rechnen ist, ergebe sich die Verpflichtung zur Geltendmachung dieser Forderung unmittelbar aus § 152 Abs. 1 Hs. 2 ZVG. Da die Höhe einer etwaigen Nachforderung aber nur durch eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu ermitteln sei, obliege die Erstellung dieser Abrechnung dem Verwalter jedenfalls insoweit, als eine mögliche Nachforderung der Beschlagnahme unterliegt (BGH, NJW 2003, 2320 [2321]).
Mit Urteil vom 03.05.2006 hat der BGH zudem entschieden, dass es sich bei der Vorschrift des § 152 Abs. 2 ZVG um eine Norm handele, die den Schutz des Mieters bezwecke. Die auf dem Mietvertrag beruhende Verpflichtung des Vermieters zur jährlichen Abrechnung der Betriebskosten und zur Auszahlung eines daraus sich ergebenden Guthabens des Mieters habe der Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 2 ZVG auch dann zu erfüllen, wenn die Betriebskosten für einen Zeitraum abzurechnen sind, der vor der Beschlagnahme liegt und hinsichtlich dessen die Geltendmachung einer etwaigen Nachforderung zu Gunsten der Haftungsmasse nach § 152 Abs. 1 Hs. 2 ZVG i.V.m. § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen ist (BGH, NJW 2006, 2626 [2627]).
Ein Teil der Literatur hat daraus den Schluss gezogen, dass ein Zwangsverwalter die Erstellung einer rückständigen Abrechnung von einer ausdrücklichen Ermächtigung der betreibenden Gläubigerin und ggf. einer Vorschusszahlung nach § 161 Abs. 3 ZVG abhängig machen sollte, soweit die Abrechnung mit einem erheblichen Zeitaufwand verbunden ist, weil auf eine geordnete Rechnungslegung nicht zurückgegriffen werden kann (vgl. Haarmeyer/Hintzen, Zwangsverwaltung, 7. Auflage, ZwVwV § 6 Rn. 29).
Im Verhältnis zur Ersteherin sind diese Überlegungen jedoch für den Zeitraum vor dem Nutzen- und Lastenübergang des § 56 S. 2 ZVG nicht gewinnbringend (vgl. für die Zeit danach: BGH, NJW-RR 2008, 323 Rn. 22).
§ 152 Abs. 1 Hs. 2 ZVG sichert in dem hier maßgeblichen Zeitraum die Rechte der Beteiligten im Sinne des § 9 ZVG, wozu die Ersteherin nicht gehört (vgl. dazu eingehend: Stöber/Keller, ZVG, 22. Auflage, § 9 Rn. 27). Nur den Beteiligten kann eine Abrechnung der Betriebskosten zu Gute kommen.
Und auch wenn § 152 Abs. 2 ZVG als Mieterschutznorm gesehen wird (dies insofern ablehnend: Keller, NJ 2009, 498 [501]), ergibt daraus keine Verpflichtung der Zwangsverwalterin gegenüber der Ersteherin zur Erstellung einer Betriebskostenabrechnung für vor der Zwangsverwaltung liegende Zeiträume. Aktivlegitimiert wären unter diesem Gesichtspunkt allenfalls die Mieter selbst.
Zum Aufgabenkreis der Zwangsverwalterin gehört im Rahmen der Ersteherabrechnung auch ansonsten nicht die Überlassung eines geordneten Mietverhältnisses. Dies gilt vorliegend umso mehr, da die Zwangsverwaltung vorliegend keine vier Monate andauerte.
Im Übrigen würde hier die Erteilung einer entsprechenden Weisung das Vollstreckungsgericht vor nicht auflösbare Folgeprobleme stellen. Soweit eine entsprechende Anweisung erginge, müsste das Gericht die Umsetzung dieser Anweisung nötigenfalls mit Zwangsgeldern erzwingen. Da für das Gericht jedoch selber nicht ersichtlich ist, wie die Betriebskostenabrechnung trotz fehlender Unterlagen erstellt werden soll, würde das Beugemittel zur Erzwingung einer unmöglichen Verpflichtung eingesetzt werden. In einer ähnlichen Fallkonstellation, in der eine mittellose Schuldnerin durch einen Zwangshaftbefehl zur Erstellung eines Nachlassverzeichnisses unter Beifügung kostenpflichtiger Belege gezwungen werden sollte, hat das Vollstreckungsgericht allerdings bereits entschieden, dass die Vollstreckung von Zwangsmitteln um ihrer selbst willen mit den guten Sitten unvereinbar ist (vgl. AG Mönchengladbach-Rheydt, Beschlüsse vom 07.06.2019, 17.06.2019 und 26.06.2019 – 32 M 1696/19 –). Im Ergebnis müsste das Gericht folglich eine Anweisung erteilen, die allenfalls durch freie Schätzungen umsetzbar, jedoch seitens des Gerichts nicht durch Zwangsmittel erzwingbar wäre.
Der Nutzen einer durch die Zwangsverwalterin geschätzten Betriebskostenabrechnung dürfte für die Ersteherin überdies gering sein.
Wie auf einen gleichlautenden Antrag eines Mieters, Gläubigers, sonstigen Beteiligten oder der Zwangsverwalterin hin, hätte entschieden werden müssen, kann dabei ebenso dahingestellt bleiben, wie die Frage, ob sich die Zwangsverwalterin schadensersatzpflichtig macht (vgl. BGH, NJW-RR 2008, 323). Zumindest eine für das Vollstreckungsgericht beachtliche offensichtliche materielle Unrichtigkeit der Abrechnung ist gegenüber der Ersteherin ist nicht gegeben, wenn die Zwangsverwalterin Betriebskosten gegenüber den Mietern – mangels Unterlagen – nicht abrechnet, die vor dem Nutzen- und Lastenübergang des § 56 S. 2 ZVG angefallen sind.