Mieterhöhung nach Mietspiegel: Spannenoberwert ohne Erläuterung; Baualter/Fläche formgebunden
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter verlangte die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete nach dem Mietspiegel. Streit bestand u.a. über die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (Spannenoberwert, Baualtersklasse) sowie materiell über Baualter, Wohnlage und einen Zuschlag für Gartennutzung. Das Gericht hielt das Verlangen trotz fehlender Erläuterung zum Spannenoberwert für formwirksam, verneinte aber eine Stützung auf eine „verjüngte“ Baualtersklasse (1996) mangels entsprechender Begründung im Erhöhungsverlangen. Es sprach eine Zustimmung nur bis 476,42 EUR zu (Baualter 1949–1962, Wohnlage B, +4% Garten), im Übrigen wies es die Klage ab; Kostenquote 63/37 zu Lasten des Klägers.
Ausgang: Zustimmung zur Mieterhöhung nur bis 476,42 EUR zugesprochen; im Übrigen (weitergehende Erhöhung/anderes Baualter) abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB ist bei Mietspiegel-Spannen nicht schon deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die Einordnung am oberen Spannenwert nicht gesondert erläutert.
Eine vom Vermieter zur Begründung herangezogene Änderung der Baualtersklasse aufgrund Modernisierung muss im Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar anhand der maßgeblichen Tatsachen erläutert werden; fehlt dies, ist das Verlangen insoweit formell unwirksam und die darauf gestützte Zustimmungsklage unzulässig.
Formelle Mängel eines Mieterhöhungsverlangens können im Prozess nur durch ein vollständiges, neues, an den Mieter gerichtetes Erhöhungsverlangen geheilt werden; eine bloße Ergänzung/„Nachbesserung“ in Schriftsätzen genügt nicht.
Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand eines Mietspiegels hat der Tatrichter die zulässige Miethöhe innerhalb der Mietspanne unter Berücksichtigung der Wohnwertmerkmale festzustellen; Zuschläge für Ausstattungsmerkmale können erforderlichenfalls nach § 287 ZPO geschätzt werden.
Ist der Mieter einem Teil der begehrten Mieterhöhung bereits außergerichtlich wirksam zustimmend nachgekommen, ist die Zustimmungsklage insoweit wegen Erfüllung unbegründet.
Vorinstanzen
Landgericht Mönchengladbach, 4 S 129/19 [NACHINSTANZ]
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die im 2. Obergeschoss des Hauses G-straße in 00000 N gelegene Wohnung von bisher 455,- EUR auf nunmehr 476,42 EUR mit Wirkung ab dem 01.02.2017 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 63 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 37 %.
Das Urteil ist (wegen der Kosten) vorläufig vollstreckbar.
Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Die Beklagten sind nach Maßgabe des Wohnraummietvertrages vom 09.05.2012 (Bl. 5 ff. d.A.) seit dem 01.08.2012 Mieter der im 2. Obergeschoss des Hauses G-straße in 00000 N gelegenen 3-Zimmerwohnung. Die von Ihnen zu zahlende Nettomiete betrug zunächst 430,- EUR. Mit Schreiben vom 08.11.2015 (Bl. 26 f. d.A.) verlangte der Kläger von den Beklagten als deren Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettomiete von bisher 430,- EUR auf nunmehr 488,- EUR. Die Beklagten stimmten einer Erhöhung der Nettomiete um 25,- EUR, im Übrigen verweigerten sie ihre Zustimmung.
Der Kläger behauptet, dass das streitgegenständliche Gebäude aufgrund kriegsbedingter Zerstörung Ende 1949/Anfang 1950 neu errichtet worden sei. Er ist der Ansicht, dass eine Einordnung in die Baualtersklasse 1949 bis 1962 daher angezeigt sei. Darüber hinaus habe auch eine Modernisierung stattgefunden, so dass die Eingruppierung des Hauses in das Baualter 1996 durch den gerichtlich bestellten Sachverständigen J zutreffend sei.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die im 2. Obergeschoss des Hauses G-straße in 00000 N gelegenen Wohnung von bisher 430,- EUR auf nunmehr 488,- EUR mit Wirkung ab dem 01.02.2017 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten beanstanden in formeller Hinsicht, dass im Mieterhöhungsverlangen nicht erläutert worden ist, weshalb vom obersten Eckwert der Preisspanne ausgegangen wurde. Das Gebäude, welches ursprünglich im Jahr 1928 errichtet worden sei, sei im Krieg zwar beschädigt worden, wesentliche Bestandteile des Gebäudes, nämlich die Grundmauern, seien jedoch zu allen Seiten hin erhalten geblieben. Das Haus sei somit in die Baualtersklasse bis 1948 einzuordnen. Mit Nichtwissen bestritten sie, dass die auch die Decken nach dem Krieg erneuert werden mussten und dass die Reparaturen nach 1948 durchgeführt worden sind. Das Objekt sei ferner lediglich in die Wohnlagenkategorie C einzuordnen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung von zwei schriftlichen Sachverständigengutachten sowie mündliche Anhörung des Sachverständigen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahmen wird auf die Gutachten vom 29.03.2018 (Bl. 153 ff. d.A.) und 12.07.2018 (Bl. 205 ff. d.A.) sowie das Sitzungsprotokoll vom 28.03.2019 (Bl. 247 ff. d.A.) Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im tenorierten Umfang zulässig und begründet.
I.
Der Kläger hat die Zulässigkeitsvoraussetzungen für eine Mieterhöhungsklage eingehalten, sofern er die Klage auf das Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom 08.11.2016 stützt. Der fristgerechten Klage (§ 558b Abs. 2 BGB) liegt ein formgerechtes Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB zugrunde. Die zeitlichen Beschränkungen des § 558 Abs. 1 BGB wurden beachtet.
1.
Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb formell unwirksam, weil es keine Erläuterung dazu enthält, weshalb vom obersten Eckwert der Preisspanne ausgegangen wurde. Im Normalfall - wie auch vorliegend - weist der Mietspiegel sogenannte Spannen aus; die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens setzt dann keine weitere Begründung für die Einordnung der geforderten Miete in die jeweilige Spanne voraus. Dies ergibt sich aus § 558a Abs. 4 S. 1 BGB. Der Vermieter kann daher ohne weiteres eine erhöhte Miete bis zur Obergrenze der jeweiligen Spanne verlangen, und zwar auch dann, wenn der Mietspiegel Orientierungshilfen für die Einordnung der konkreten Miete innerhalb der jeweiligen Mietspanne enthält (Emmerich/Sonnenschein/Emmerich Rn. 16; (BeckOK MietR/Theesfeld, 16. Ed. 1.6.2019, BGB § 558a Rn. 76).
2.
Sofern sich der Kläger mit Schriftsatz vom 07.08.2018 die Feststellung des Sachverständigen J zu eigen macht, dass wegen der streitigen Modernisierungsmaßnahmen die Eingruppierung des Hauses in das Baualter 1996 vorzunehmen ist, war die Klage als unzulässig abzuweisen. Eine solche Änderung der Baualtersklasse muss nämlich im Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar begründet werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 13. Aufl. 2017, BGB § 558 Rn. 84; LG Potsdam BeckRS 2016, 00678; AG Köln Urt. v. 7. 4. 2017 - 208C 454/15 (juris)). Dafür genügt es zwar, wenn dem Mieter die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die Berechtigung des Vermieterverlangens beurteilen zu können. Enthält das Mieterhöhungsverlangen diese Tatsachen, so ist es formell ordnungsmäßig begründet. Fehlt es indessen hieran, so liegt kein ordnungsmäßiges Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558a BGB vor. Das Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom 08.11.2016 enthält jedoch keine derartige Begründung. Vielmehr wird im Mieterhöhungsverlangen die Baualtersklasse mit 1949 bis 1962 angegeben.
Dieser formelle Mangel führt zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, soweit es auf die vom Sachverständigen J angenommene Baualtersklasse 1996 gestützt wird und insoweit zur Unzulässigkeit der Klage (vgl. Staudinger/V Emmerich (2018) BGB § 558a, Rn. 20).
Die Behebung etwaiger formeller Mängel des Mieterhöhungsverlangens ist zwar dadurch möglich, dass der Vermieter im Rechtsstreit ein formell wirksames Erhöhungsverlangen nachholt. Der Vermieter kann grundsätzlich das Verlangen im Rechtsstreit lediglich durch Einreichung eines Schriftsatzes nachholen. Dann aber müssen alle Voraussetzungen erfüllt sein, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss. Der Vermieter muss dann ein vollständiges, neues Mieterhöhungsschreiben an den Mieter richten, welches den Anforderungen des § 558a entspricht (OLG Oldenburg NZM 2000, 31; LG Berlin GE 2010, 63). Da ein Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich abgegeben werden muss, reicht es für eine wirksame Nachholung gem. § 558b Abs. 3 S. 1 Alt. 1 nicht aus, im Rechtsstreit die Begründung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens lediglich um neue Angaben und Erläuterungen zu ergänzen; eine wirksame Beseitigung eines Erläuterungsmangels setzt ebenfalls eine neue Mieterhöhungserklärung voraus; die Darlegung einer neuen Berechnung mit Erläuterungen ist deshalb keine zulässige Nachbesserung (LG Potsdam GE 2009, 1253). (BeckOK MietR/Theesfeld, 16. Ed. 1.6.2019, BGB § 558b Rn. 74-76)
So liegt der Fall hier. Es fehlt an einem neuen vollständigen Mieterhöhungsverlangen, welches das Baujahr 1996 zugrunde legt und erläutert.
II.
Der Kläger hat nach § 558b Abs. 2 BGB Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von bisher 455,- EUR auf nunmehr 476,42 EUR.
Gemäß § 558 Abs. 1 BGB steht dem Vermieter gegenüber dem Mieter ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu.
Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete sind danach die üblichen Entgelte zu verstehen, die in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum, der nach bestimmten Wohnwertmerkmalen vergleichbar ist, in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert wurden. Die maßgeblichen Wohnwertmerkmale sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der verglichenen Wohnungen einschließlich ihrer energetischen Ausstattung und Beschaffenheit.
Das Gericht hat hierbei die von dem Sachverständigen J im Ergänzungsgutachten überzeugend ermittelte Quadratmetermiete von 5,52 EUR zu Grunde gelegt. Der Berechnung lag hierbei die Erstbezugsjahresgruppe 1949 - 1962 zu Grunde. Dahinstehen konnte hierbei, ob von der Baualtersklasse 1996 auszugehen war, denn insoweit mangelt es - wie oben ausgeführt - an einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen. Zu ergänzen war die oben genannte Quadratmetermiete um einen Aufschlag in Höhe von 4 % für die Gartennutzung. Dieser Umstand war vom Sachverständigen J in seinen Gutachten nicht berücksichtigt worden und konnte vom Gericht gemäß § 287 ZPO unter Anwendung des N-er Mietspiegels geschätzt werden. Die ermittelte Quadratmeter war zu multiplizieren mit der aus dem Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom 08.11.2016 genannten Wohnfläche von 83 m² (5,52 EUR + 4 % = 5,74 EUR x 83 m² = 476,42 EUR). Entsprechend den obigen Ausführungen zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens war es dem Kläger verwehrt, sich die vom Sachverständigen J angenommene gerundete Wohnfläche von 84 m² zu eigen zu machen. Auch insoweit hätte es eines neuen und vollständigen Mieterhöhungsverlangens bedurft, welches hier nicht vorliegt.
Im Einzelnen gilt hierzu Folgendes:
1.
Sofern der Klageantrag auch die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 430,- EUR auf 455,- EUR beinhaltet, ist die Klage unbegründet, denn es war insoweit vorgerichtlich durch die unstreitige Zustimmung der Beklagten bereits Erfüllung eingetreten (§ 362 Abs. 1 BGB). Dies hat der Kläger beim Klageantrag nicht berücksichtigt, so dass die Klage insoweit als unbegründet abzuweisen war. Der Klageantrag konnte auch unter Berücksichtigung des in der Klageschrift angeführten, reduzierten Streitwertes von 396,- EUR dahingehend ausgelegt werden, dass die Zustimmung von 455,- EUR auf 488,- EUR begehrt wird, denn der Klageantrag ist seinem Wortlaut nach eindeutig.
2.
Soweit sich der Vermieter - wie vorliegend - auf einen Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins. In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann (BGH NJW 2004, 1379).
a)
Zugrunde zu legen war die Baualtersklasse 1949 - 1962. Das Wohngebäude ist zwar nach dem unbestrittenem Vortrag der Beklagten erstmalig im Jahr 1928 erbaut worden, jedoch ist das Gericht unter Berücksichtigung der vom Sachverständigen J beigezogenen Bauakte davon überzeugt, dass wesentliche Bestandteile des Gebäudes während des 2. Weltkrieges zerstört und das Gebäude frühestens im Jahr 1949 bezugsfertig wurde, was die oben genannte Zuordnung der Baualtersklasse rechtfertigt (vgl. LG Mannheim, Urteil vom 28. April 1977 – 4 S 118/76 –, Rn. 26, juris; LG Hamburg, Urteil vom 04. November 1977 – 11 S 166/77 –, Rn. 39, juris; AG Berlin-Schöneberg Urt. v. 31.1.2000 – 109 C 589/99, BeckRS 2000, 31005347, beck-online). Das Gericht stützt seine Überzeugung insbesondere auf das in der Bauakte enthaltene Schreiben des Herrn K A, welches auf September 1949 datiert wurde (Bl. 218 d.A.). Hierin heißt es wörtlich.: "Das Durch Feindeinwirkung zerstörte Wohnhaus S, G-str. Nr. . (...) soll wieder aufgebaut werden. Die Strassen - sowie Hinterfront und Mittelmauer sind einigermaßen erhalten geblieben. Ebenfals die Kellerdecke, Durch Einziehen von drei Geschossdecken als Träger - Kappendecken sowie einige Zwischewände in den Geschossen soll im Erd,-1.Ober,-2.Ober und Dachgeschoss je eine Wohnung geschaffen werden." Aus dem Schreiben folgt, dass insbesondere keine Geschossdecken mehr vorhanden waren und diese erst nach September 1949 durch Kappendecken wiedererrichtet werden sollten. Lediglich die Kellerdecke, die "Hinterfront" und "Mittelmauer" seien einigermaßen erhalten geblieben. Das von den Beklagten vorgelegte Schreiben des Herrn X T vom 16.05.2017 (Bl. 52 d.A.) steht dem nicht entgegen. Hierin äußert er sich lediglich zu den "Grundmauern", d.h. den unter der Erde liegenden Teil der Mauer eines Bauwerks. Auch steht dem nicht das von den Beklagten angeführte Schreiben des Herrn L E vom 18.11.1943 (Bl. 217 d.A.) entgegen. Hierin heißt es, dass das Haus innen ausgebrannt sei. Front- und Giebelwände sowie Kellerräume einschließlich Kellerdecke seien erhalten geblieben. Es wurde um die Genehmigung zur Herrichtung einer Notwohnung im Erdgeschoss gebeten. Zu den oben genannten Geschoss- und Zwischendecken verhält sich das Schreiben nicht. Ferner besagt das Schreiben, welches aus dem Jahr 1943 datiert, nichts zum Gebäudezustand im Jahr 1949.
b)
Nach den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen J, denen sich das Gericht in freier Würdigung des Sach- und Streitstandes vollumfänglich anschließt, ist das streitgegenständliche Objekt ferner in die Wohnlagenkategorie B gemäß Mietspiegel der Stadt N, Stand Juli 2015, einzuordnen. Die auf Seite 12 und 13 dargelegten Beurteilungskriterien überzeugen und lassen insbesondere keine methodischen Fehler bei der Tatsachenermittlung erkennen. Er gelangt zu logisch nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Schlussfolgerungen. Dies gilt auch für die übrigen, von ihm berücksichtigten Wohnwertmerkmale. Hierbei kann die zwischen den Parteien streitige Frage, wann die von dem Sachverständigen J angeführten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, dahinstehen, da es aus formellen Gründen schon nicht auf die ebenfalls streitige Frage ankommt, ob eine weitere Verjüngung der Baualtersklasse auf das Jahr 1996 vorzunehmen ist (s.o.). Dass die auf Seite 10 des Gutachtens vom 29.03.2018 aufgelisteten Ausstattungsmerkmale tatsächlich existieren, steht zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Sachverständige hat im Rahmen der mündlichen Anhörung nachvollziehbar dargelegt, wie er deren Vorliegen festgestellt hat. Der Sachverständige hat ferner die vom Kläger im Termin am 28.03.2019 vorgelegte Rechnung vom 23.06.2011 bezüglich der Wärmedämmung als plausibel erachtet. Gleiches gilt für die Rechnung der Firma L vom 24.05.2011.
c)
Zu ergänzen war jedoch die vom Sachverständigen J ermittelte Quadratmetermiete um einen Aufschlag von 4 % für die Mitbenutzungsmöglichkeit des Gartens. Dieser Umstand wurde vom Sachverständigen J weder im Gutachten vom 29.03.2018 noch im Ergänzungsgutachten vom 12.07.2018 berücksichtigt und konnte vom Gericht gemäß § 287 ZPO unter Zugrundelegung des oben genannten einfachen Mietspiegels für N entsprechend geschätzt werden. Der Mietspiegel sieht für eine Gartennutzung einen Zuschlag von + 4 bis 6 % vor. Gemäß § 1 des streitgegenständlichen Mietvertrages sind die Beklagten zur Mitnutzung der Gartenfläche berechtigt. Da es sich lediglich um ein Mitnutzungs- und nicht um ein alleiniges Nutzungsrecht der Beklagten handelt, ist lediglich ein Zuschlag in Höhe von 4 % gerechtfertigt.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Der Kläger begehrt nach seinem Klageantrag die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete um 58,- EUR. Er unterliegt zum einen bezüglich eines Betrages von 25,- EUR, da die Beklagten bereits außergerichtlich ihre Zustimmung zu einer Erhöhung um 25,- EUR erteilt hatten, was vom Kläger in seinem Klageantrag jedoch keine Berücksichtigung gefunden hat. Zum anderen unterliegt der Kläger in Höhe eines Betrages von 11,62 EUR. Statt einer m²-Miete in Höhe von 5,88 EUR war lediglich eine ortsübliche m²-Mieter in Höhe von 5,74 EUR, woraus sich der weitere Verlustanteil von 11,62 EUR errechnet (5,88 EUR - 5,74 EUR = 0,14 EUR x 83 = 11,62 EUR). Wird der Gesamtverlustanteil von 36,62 EUR ins Verhältnis zum begehrten Erhöhungsbetrag von 58,- EUR, so errechnet sich die titulierte Kostenquote von 63 % zu 37 %.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Hierbei war zu beachten, dass die titulierte Zustimmungserklärung als Willenserklärung nicht zu vollstrecken ist, sondern erst mit der Rechtskraft des Urteils als abgegeben gilt, § 894 Abs. 1 ZPO. Es können somit nur die Kosten des Rechtsstreits vollstreckt werden; diese übersteigen bei dem Gebührenstreitwert von 696,- EUR die Wertgrenze des § 708 Nr. 11 Alt. 2 ZPO nicht.
Der Streitwert wird auf 696,00 EUR festgesetzt. Dies ist gemäß § 41 Abs. 5 S. 1 GKG der Jahresbetrag der zusätzlich geforderten Miete. Maßgeblich ist hierbei der Klageantrag (488,- EUR - 430,- EUR = 58,- EUR x 12 = 696,- EUR).