Betriebskosten nach Werkförderungsvertrag: Umlage nach Ende der Preisbindung zulässig
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte von der Mieterin Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen 2001–2003. Streitig war u.a., ob ein Werkförderungsvertrag als Vertrag zugunsten Dritter die umlagefähigen Kosten dauerhaft beschränkt und ob die Abrechnungen wegen fehlender Belegkopien bzw. Einwendungen angreifbar sind. Das Gericht bejahte die Aktivlegitimation der Vermieterin und verurteilte zur Zahlung, weil nach Wegfall der Preisbindung die mietvertragliche Betriebskostenvereinbarung (Verweis auf § 27 II. BV) maßgeblich sei. Ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien bestehe im preisfreien Wohnraum grundsätzlich nicht; Einwendungen seien teils präkludiert bzw. unsubstantiiert, Verwirkung liege nicht vor.
Ausgang: Zahlungsklage auf Ausgleich von Betriebskostensalden 2001–2003 in voller Höhe zugesprochen.
Abstrakte Rechtssätze
Ein Werkförderungsvertrag als Vertrag zugunsten Dritter begründet nur für die vertraglich vereinbarte Dauer Bindungen; nach Ablauf entfällt eine darin enthaltene Beschränkung der Betriebskostenumlage.
Nach Wegfall einer vertraglich zeitlich begrenzten Preisbindung ist für die Umlage von Betriebskosten grundsätzlich die im Mietvertrag getroffene Betriebskostenvereinbarung maßgeblich.
Der mietvertragliche Verweis auf § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung genügt zur Bestimmung der umlagefähigen Betriebskosten, wenn es sich nicht um öffentlich geförderten Wohnraum handelt.
Ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Belegkopien besteht im preisfreien Wohnraum grundsätzlich nicht; er kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn Belegeinsicht in den Räumen des Vermieters unzumutbar ist.
Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen sind nach § 556 Abs. 3 BGB unbeachtlich, soweit sie nicht fristgerecht erhoben oder nicht substantiiert dargelegt werden; bloß pauschales Bestreiten genügt nicht.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.952,66 EUR nebst 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.06.2005 sowie 207,01 EUR zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Beklagten auferlegt.
Dieses Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe 8.500,00 EUR vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Beklagte wohnt bei der Klägerin in X zur Miete. Mit der Klage verlangt die Klägerin von der Beklagten die Ausgleichung dreier Betriebskostensalden für die Jahre 2001, 2002, 2003.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie bestreitet die Aktivlegitimation der Klägerin und verweist auf das Urteil des Landgerichts Köln vom 09.11.2000 (6 S 58/00). Das Landgericht hat in einem Parallelfall entschieden, dass dem Mieter immer noch der zwischen der A KG, der Erbauerin der Siedlung, und der B AG abgeschlossene sogenannte Werkförderungsvertrag als Vertrag zugunsten Dritter zugutekommen soll mit der Folge, dass lediglich die in § 3 Ziffer 2. Satz 2 dieses Vertrages aufgelisteten Betriebskostenpositionen vom Mieter anteilig zu tragen seien. Nicht vorgetragen worden sei, dass die Umlage weiterer Kosten nach Wegfall der im Werkforderungs-vertrag vereinbarten Preisbindung im Jahre 1989 zwischen dem damaligen Vermieter und den Beklagten vereinbart gewesen sei. Soweit in § 5 Ziffer 1 b des Mietvertrages auf Betriebskosten gemäß § 27 Ziffer 1 und 3 der zweiten Berechnungsverordnung hingewiesen sei, ergebe sich daraus nicht die Vereinbarung weiterer Nebenkosten, denn die Vereinbarung sei unklar.
Auch müsse davon ausgegangen werden, dass der in § 5 Ziffer 1. b des Mietvertrages aufgeführte Betrag in Höhe von 1,60 DM pro Quadratmeter Wohnfläche in dem vom Mieter zu zahlenden Beträgen enthalten gewesen sei und sei. Die Beklagte beanstandet im Übrigen die Betriebskostenabrechnungen zu einzelnen Positionen und verweist darauf, dass sie die Klägerin vergeblich um die Übersendung von Belegkopien gebeten habe. Sie hält die Klageforderung schließlich für verwirkt.
Wegen des übrigen Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und
der mitüberreichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin kann von der Beklagten aufgrund mietvertraglicher Abrede die Ausgleichung der Betriebskostensalden verlangen.
Die Einwände der Beklagten gehen fehl.
Vergeblich bestreitet die Beklagte die Aktivlegitimation der Klägerin, die sich, wie von ihr zuletzt dargetan, umfirmiert hat.
Zutreffend hat die Beklagte erkannt, dass es sich bei dem zwischen der A KG und der B AG am 31.10.1967 abgeschlossenen Vertrag um einen Vertrag zugunsten Dritter, nämlich desjenigen Mitarbeiters der B AG, für welchen diese das Belegungsrecht wahrgenommen hat, handelt. Dies besagt im übrigen §§ 2, 3 Absatz 1 und 2 und § 5 Ziffer 2. des Mietvertrages, wo auf die Segnungen der B AG bzw. auf die Folge der Mieterhöhung im Falle der Kürzung des Zuschusses hingewiesen wird.
Ebenso wie die Prozessparteien durch ein Dauerschuldverhältnis miteinander verbunden sind, so waren auch die damalige Vermieterin B KG und ihr Fördervertragspartner B AG durch ein Dauerschuldverhältnis miteinander verbunden. Ein Dauerschuldverhältnis pflegt aber nicht ewig zu dauern, sondern nur solange, wie die Parteien dies vereinbart haben. Gleich in § 1 Absatz 2. des Vertrages vom 31.10.1967 ist bestimmt, dass die Zahlung, aus welcher die Förderung von Seiten der B AG bestanden hat, lediglich auf die Dauer von 20 Jahren ge-schuldet werde. Schon im Urteil des Landgerichts Köln vom 09.11.2000 (6 S 58/00) ist festgehalten, dass die aufgrund des Werkförderungsvertrags vereinbarte Preisbindung im Jahre 1989 entfallen ist. Das aber bedeutet, dass es eine Beschränkung der Betriebskostenumlage gemäß § 3 Absatz 2 des Vertrages vom 31.10.1967 nicht mehr gibt. Es gilt nunmehr das, was im Mietvertrag zu § 5 Ziffer 1. vereinbart worden ist, nämlich die Umlage der Betriebskosten als Vorauszahlung (umlagefähige Betriebskosten gemäß § 27 Ziffer 1 und 3 der 2 Berechnungsverodnung......).
Zutreffend hat die Beklagte weiterhin erkannt, dass zwingend erforderlich sei, die Betriebskosten, die der Vermieter dem Mieter gegenüber geltend machen will, bei Überlassung der Wohnung bekannt zu geben, im Mietvertrag also genau zu bezeichnen. Allerdings kann im vorliegenden Fall nicht die Vorschrift des § 20 Absatz 1 Satz 3 NMV herangezogen werden. Denn die von der B AG gewährte Förderung war keine öffentliche. Die B AG hat sich durch den Vertrag mit der A KG gegen Entgelt ordentliche Wohnungen für ihre Mitarbeiter gesichert. Es hat also eine für die Dauer von 20 Jahren vereinbarte private Förderung vorge-legen. Damit musste im Vertrag weder die einzelne Betriebskostenart, noch ihre Höhe bekannt gegeben werden. Es genügte – wie seit Jahren unstreitig ist – der Hinweis auf § 27 der zweiten Berechnungsverordnung.
Nun hat die zweite Berechnungsverordnung in der Tat sowohl in der Fassung des Jahres 1963 als auch in der des Jahres 1970 in § 27 jeweils Absätze aufgewiesen. Wenn aber Absätzen zu ihrer Nummerierung in Klammern gesetzte Ziffern vorangestellt sind, so führt die Benennung der Absätze als Ziffern nach der Auffassung des Gerichts nicht zur Unklarheit, weil nichts anderes gemeint sein kann.
Völlig unbehelflich, ja hilflos, ist in diesem Zusammenhang der Hinweis der Prozessbevollmächtigen der Beklagten im Termin vom 30.03.2006, dass es die Anlage 3 zu § 27 damals noch nicht gegeben habe. In der Fassung der zweiten Berechnungsverordnung von 1963 sind die Betriebskosten in Absatz 1 aufgelistet, während sie in der Fassung von 1970 in die neugeschaffene Anlage 3 ausgelagert und zum Teil erweitert worden sind.
Nach allem ist die Umlage sämtlicher von der Klägerin der Beklagten anteilig zur Last gelegten Betriebskosten nach Auslaufen der Förderung vertraglich vereinbart, denn auch in den nach Inkrafttreten der zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung von 1970 abgeschlossenen Verträgen gibt es in „Ziffer 1“ den ausdrücklichen Verweis auf die neugeschaffene Anlage 3
„Aufstellung der Betriebskosten“. Die Beklagte konnte mithin schon bei Vertragsschluss erkennen, welche Betriebskosten sie nach Auslaufen der Werkförderung anteilig zu tragen hatte.
Entfallen ist hiernach auch der von der B AG auf die in der Wirtschaftlichkeitsberechnung prognostizierten Betriebskosten gezahlte Zuschuss in Höhe von 1,60 DM. Zur Begründung wird nochmals auf die vertraglich vereinbarte Beendigung der Werkförderung verwiesen, an deren Wirksamkeit (der Beendigung) schon der BGH in ZMR 1970, 46 nicht den geringsten Zweifel hat aufkommen lassen. Mit derselben Selbstverständlichkeit ist auch Roquette in NJW 1967, 2239, 2243 von der Beendigung der Bindung des Bauherrn (Vermieters) ausgegangen, ohne dass er in dem sehr ausführlichen und umfassenden Aufsatz über Werkförderungsverträge als Verträge zugunsten Dritter der Feststellung der Beendigung der Bindung des Bauherrn (Vermieters) ein Wort der Begründung hinzugefügt hätte. Es handelt sich dabei nach allgemeinem Verständnis offensichtlich um eine schlichte Selbstverständlichkeit : Verträge dauern so lange, wie sie dauern. Vertraglich vereinbarte Bindungen zur Miethöhe und zur Beschränkung der Umlage von Betriebskosten dauern so lange, wie ihre Dauer vertraglich vereinbart ist. Daran ändern auch nichts die weitschweifigen Ausführungen des Beklagten zur Natur des Vertrages zwischen der A KG und der B AG und der wiederholte Hinweis des Beklagten darauf, dass nach auslaufen der Förderung der überwiegende Teil der Betriebskosten in der Miete enthalten geblieben sein soll. Das aber ist, wie aufgezeigt, eben nicht der Fall.
Die Einwände der Beklagten gegen einzelne Positionen der Betriebskostenabrechnungen sind, soweit überhaupt vorprozessual angesprochen und nicht gemäß § 556 Absatz 3 Satz 5 und 6 BGB unzulässig, teils unerheblich, teils aber auch widerlegt.
Was zunächst die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes betrifft, gegründet auf den nicht erfüllten vermeintlichen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien, so ist ein solcher Anspruch lediglich dem Mieter von öffentlich gefördertem Wohnraum gemäß § 29 Absatz 2 Satz 1 NMV vorbehalten. Eine entsprechende Anwendung dieser Vorschrift auf den preisfreien Wohnraum ist weder geboten, noch tunlich. Da der Gesetzgeber im Mietrechtsreformgesetz von 2001 die Rechte des Mieters in Bezug auf Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung eingeschränkt, nämlich in der genannten Vorschrift des § 556 BGB zeitlich befristet hat, kann davon ausgegangen werden, dass dem Mieter preisfreien Wohnraums der Anspruch auf Übersendung von Belegkopien bewusst nicht hat eingeräumt werden sollen. Das Gericht hat seine frühere Rechtsprechung längst aufgegeben und sich der richtigen Meinung angeschlossen, wo-nach dem Mieter preisfreien Wohnraums lediglich in begründeten Ausnahmefällen ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zusteht, nämlich dann, wenn ihm das Betreten der Räume des Vermieters oder der Verwaltung des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Solches aber ist nicht vorgetragen.
Die Zusammenfassung mehrerer Häuser zu einer Wirtschaftseinheit in Bezug auf einzelne Positionen ist vorliegend nicht zu beanstanden. Die Klägerin hat die Voraussetzungen für die Zulässigkeit dieser Verfahrensweise im Einzelnen dargetan. Die Klägerin hat insbesondere die von der Beklagten behauptete unterschiedliche Nutzung der Gebäude bestritten. Es ist an der Beklagten, das eine oder andere Objekt genau zu bezeichnen, welches gewerblich genutzt und in-folge der Nutzung separat abgerechnet werden muss. Denn die Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu einer Wirtschaftseinheit entlastet die Mieter in aller Regel, in dem beispielsweise („im Dutzend billiger“) nicht für jedes einzelne Grundstück ein Vertrag über die Gartenpflege ab-
geschlossen oder nicht für jedes Haus ein Hausmeister bestellt werden muss. Im übrigen ist eine separate Erfassung von gewerblichen Einheiten nur dann erforderlich, wenn die einheitliche Umlage zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt, was im einzelnen zu begründen wäre. Soweit in diesem Zusammenhang ein Vorwegabzug der auf behauptete Tiefgaragen entfallenden Kosten für Grundsteuer, Lüftungswartung, Hausmeister und Versicherungen verlangt wird, so ist dies weitgehend unzulässig:
Hinsichtlich der Grundsteuer genügt die Behauptung der Klägerin, es gebe separate Bescheide für die auf die Tiefgarage entfallende Grundsteuer. Gleichfalls ausreichend ist die Behauptung der Klägerin, Kosten für die Lüftungswartung würden nicht umgelegt. Beides hätte von der Beklagten durch die Einsichtnahme in die Belege überprüft werden können und müssen, damit der entsprechende Sachvortrag im Rechtsstreit hätte berücksichtigt werden können. Dasselbe gilt für behauptete Mehrkosten bei den Versicherungsprämien. Dass die Mitarbeiter des Unternehmens, welches die Klägerin mit der Ableistung von Hausmeisterdiensten beauftragt hat, hausmeisterfremde Dienste versehen hat, hat die Beklagte nicht konkret behauptet. Die von ihr vermisste Liste der Aufgaben, die der Hausmeister zu erbringen hat, hätte eingesehen werden können und müssen.
Auf dieselbe Weise hätte die Beklagte ihren Einwand gegen die unterschiedlichen Wohnflä-chen erledigen können. Nicht die Abrechnung über das Jahr 1995 ist im Streit, sondern die Abrechnung über die Jahre 2001 bis 2003. Die Beklagte hätte anhand vorzuzeigender Listen die Gesamtfläche überprüfen können. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang ihre Behauptung, ihre Wohnung sei ein paar Quadratmeter kleiner als in den Betriebskostenabrechnungen angegeben. Wie schon mehrfach entschieden, muss die exakte Größe einer Wohnung im Rechtsstreit um ein Mieterhöhungsverlangen festgestellt werden. Bei der Verteilung von Be-triebskosten kommt es auf die genaue Größe der Wohnung nicht an, weil auch bei den anderen Wohnungen jeweils die Balkonfläche zu einem größeren Prozentsatz angerechnet wird mit der Folge, dass die Verteilungsquote gleich bleibt.
Die beantragte Anordnung gemäß § 142 ZPO könnte nur dann getroffen werden, wenn die Klägerin der Beklagten die begehrte Einsichtnahme in die Flächenlisten verwehrt hätte.
Nichts daran auszusetzen ist, dass die Klägerin der Beklagten anteilig auch die Mehrwerte bei den Müllabfuhrgebühren in Rechnung gestellt hat. Sie hat damit nichts weiter getan als die Müll-abfuhrgebühr, welche die Stadt ihr in Rechnung gestellt hat, wie vertraglich vereinbart umzulegen. Die Bezeichnung „Abfallbeseitigungsmehrwert“ ist lediglich eine Bezeichnung, welche das Stadtsteueramt einem besonderen und aufwendigen Teil der Müllabfuhr hat zukommen lassen.
Ebenso wie es die Beklagte geflissentlich unterlässt, eine einzige hausmeisterfremde Tätigkeit konkret aufzuzeigen, vermeidet sie es, eine einzige Baumfällaktion zu schildern, welche kostenmäßig (in welcher Höhe?) möglicherweise von den Gesamtgartenpflegekosten abzuziehen wäre.
Auch die übrigen Positionen sind von der Klägerin ausreichend begründet, beziehungsweise von der Beklagten unzulässig bis unzulänglich angegriffen worden.
Die Ansprüche der Klägerin sind schließlich nicht verwirkt. Zur Begründung braucht nur auf das Urteil des Landgerichts Köln verwiesen zu werden. Auch vorliegend hat der Beklagte nichts vorgetragen, was von ihm über das Zuwarten hinaus als Verhalten hätte gedeutet werden können, aus dem der Schluss zu ziehen war, die Klägerin werde keine Ansprüche der vorliegenden Art mehr geltend machen.
Zinsen kann die Klägerin aus dem Gesichtspunkt des Verzuges verlangen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.