Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung teilweise stattgegeben (Mietspiegelmaßstab)
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung mit Wirkung ab 01.11.1998. Das Gericht hielt die Zustimmungspflicht des Beklagten zur Erhöhung auf 836,40 DM für begründet, hob insoweit das Versäumnisurteil teilweise auf und wies die Klage im übrigen ab. Entscheidungsmaßstab war der Mietspiegel 9/96; maßgeblich ist der Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens und der Mittelwert für standardisierte Wohnungen. Höhere Mietforderungen bedürfen konkreter Darlegung besonderer Vorteile.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Beklagter zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf 836,40 DM verurteilt, übrige Klage abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Für die Prüfung einer Mieterhöhung ist auf den Mietspiegel zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens abzustellen; spätere Mietspiegel sind unbeachtlich.
Bewegt sich der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne des Mietspiegels, begründet dies die Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens, nicht aber ohne Weiteres dessen materielle Begründetheit.
Für Wohnungen ohne besondere Vor- oder Nachteile ist der Mittelwert des Mietspiegels zugrunde zu legen; verlangt der Vermieter einen höheren Betrag, hat er besondere Vorteile konkret zu spezifizieren.
Vergleichsmieten einzelner von der Klägerin benannter Wohnungen sind nur dann repräsentativ, wenn die Vergleichbarkeit substantiiert dargelegt wird; pauschale Nennungen genügen nicht.
Tenor
Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Leverkusen vom 19.01.1999 wird insoweit aufrechterhalten, als der Beklagte verurteilt ist, der Erhöhung der Kaltmiete für seine Wohnung im Hause ... von bisher 800,-- DM auf nunmehr monatlich 836,40 DM mit Wirkung ab 01.11.1998 zuzustimmen.
Im übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 5/7 und dem Beklagten zu 2/7 auferlegt mit Ausnahme der Säumniskosten, die der Beklagte voll trägt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
Ohne Tatbestand (gem. 313 a Abs. 1 ZPO)
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im zugesprochenen Umfang begründet.
Gemäß § 2 MHG hat die Klägerin gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in zuerkanntem Umfang. Auf den Hinweisbeschluß vom 20.04.1999 wird Bezug genommen.
Dort heißt es:
Die Mietzinshöhe kann nach Mietspiegel 9/96 wie folgt ermittelt werden:
Baujahr 1968 Wohnlage mittel
Ausstattung gut (mit Wärmedämmung Fassade + Iso-Verglasung)
Größe mittel
Spanne 9,10 - 11,10
Mittelwert 10,10
+ Terrasse 0,30
- Warmwasser 0,20 trotz Heißwassergerät, vgl. Mietspiegelerläuterung)
1,20 x 82 (unstreitig)
= mtl. 836,40 DM.
Der Schriftsatz der Klägerseite vom 18.05.1999 vermag eine andere Beurteilung nicht zu rechtfertigen.
Der neue Mietspiegel für die Stadt Leverkusen mit Wirkung ab 01.03.1999 ist für die Entscheidung gänzlich unerheblich. Maßgebend ist auf den Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens abzustellen. Für eine Mieterhöhung mit Wirkung ab 01.11.1998 ist im übrigen offenkundig, daß nicht der Mietspiegel späteren Datums maßgebend sein kann.
Im übrigen ist zutreffend, daß ein Mieterhöhungsbegehren wirksam ist, wenn der verlangte Mietzins sich innerhalb der Mietspiegelspanne bewegt. Diese Wirksamkeit ist jedoch nicht mit der Begründetheit eines solchen Mieterhöhungsbegehrens gleichzusetzen.
Unzutreffend ist insoweit die Ansicht der Klägerseite, ein Mieter könne lediglich einwenden, der Vermieter habe eine falsche Eingruppierung oder Falschbewertung im Hinblick auf Lage oder Ausstattung vorgenommen. Richtig ist vielmehr, daß gerade auch die Einordnung innerhalb einer maßgeblichen Mietpreisspanne streitgegenständlich sein kann und maßgebend ist für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dazu trifft der Mietspiegel in seinen Erläuterungen die Regel, daß für eine abgeschlossene Wohnung ohne besondere Vor- und Nachteile in der jeweiligen Kategorie der Mittelwert zugrundezulegen ist. Von diesem Mittelwert ist demzufolge auszugehen. Will der Vermieter einen höheren Mietzinsbetrag geltend machen, hat er besondere Vorteile spezifiziert vorzutragen, will der Mieter nur einen Betrag unter dem Mittelwert akzeptieren, muß er Nachteile konkret vortragen im Vergleich zum üblichen Standard. In Ermangelung eines solchen Vorbringens insbesondere seitens der Klägerin kann ein höherer Wert daher nicht als berechtigt festgestellt werden.
Entsprechend gilt dies für das Vorbringen der Klägerin zur Wohnlage. Nach den Erläuterungen des Mietspiegels liegt der Großteil der Wohnungen im Leverkusener Gebiet in mittlerer Wohnlage. Die Klägerin verkehrt daher die Darlegungslast, wenn sie meint, der Beklagte bestreite unsubstantiiert das von ihr in Anspruch genommene Merkmal guter Wohnlage. Vielmehr wäre es Sache der Klägerin gewesen, konkret darzulegen, inwiefern. die nach dem Mietspiegel angegebenen Kriterien für die Annahme einer guten Wohnlage gegeben sind:
Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin ferner darauf, daß für drei von ihr benannte Wohnungen ein höherer Mietzins gezahlt werde. Dies ist im Vergleich zum Mietspiegel wenig repräsentativ und beweiskräftig, da zum einen die Vergleichbarkeit der Wohnungen nur pauschal behauptet wird und im übrigen durchaus möglich ist, daß andere Wohnungen aus welchen Gründen auch immer, zu einem höheren Mietzins als der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet sind. Diese Vergleichsmiete stellt sich nach der gesetzlichen Regelung als Durchschnittsmiete der letzten Jahre dar, wie sie repräsentativ bei Erstellung des Mietspiegels ermittelt wird. Hierauf bezieht sich die Zustimmungspflicht des Mieters, mag die ganz "aktuelle Mietpreissituation" auch anders sein.
Schließlich ist nicht hinreichend dargetan oder ersichtlich, daß ein monatlicher Garagenmietzins von 80,-- DM mittlerweile ortsüblich ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf 1.560,-- DM festgesetzt.