Nutzungsentschädigung nach fristloser Kündigung und Betriebskostennachzahlungen
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte von den Mietern nach fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs Nutzungsentschädigung sowie Betriebskostennachzahlungen 2014–2017. Streitpunkt war u.a., ob die Entschädigung nur nach objektivem Nutzwert zu bemessen ist, ob Mängel und Aufrechnungen (Reparaturkosten/Wertsteigerung durch Umbau) entgegenstehen und ob Betriebskostenabrechnungen rechtzeitig zugegangen sind. Das AG sprach der Klägerin überwiegend Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete sowie Betriebskostennachzahlungen zu; für den Auszugsmonat wurde nur anteilig zugesprochen. Minderung und Aufrechnung scheiterten an unsubstantiiertem Vortrag bzw. fehlender Anspruchsgrundlage; Einwendungen gegen Betriebskosten waren teils präkludiert.
Ausgang: Klage auf Nutzungsentschädigung und Betriebskostennachzahlungen überwiegend zugesprochen; Auszugsmonat nur anteilig.
Abstrakte Rechtssätze
Nach § 546a Abs. 1 BGB kann der Vermieter für die Vorenthaltung der Mietsache nach Vertragsende grundsätzlich die vereinbarte Miete verlangen; eine objektive Bemessung ist nicht zwingend.
Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung endet mit der Rückgabe der Mietsache; für den Auszugsmonat ist die Entschädigung zeitanteilig zu berechnen.
Eine Minderung der Nutzungsentschädigung wegen Mängeln setzt substantiierten Vortrag zu Art, Zeitraum und Auswirkungen des Mangels voraus; nach Vertragsende neu auftretende Mängel beeinflussen den § 546a-BGB-Anspruch nicht.
Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung sind nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausgeschlossen, wenn sie nicht binnen Jahresfrist nach Zugang der Abrechnung geltend gemacht werden.
Aufrechnung mit Ansprüchen wegen wertsteigernder Umbauten scheidet aus, wenn der Mieter nicht darlegt, welche Maßnahmen herausgabefähig sind, welche nicht rückbaupflichtig sind und welche konkrete Wertsteigerung hierdurch entstanden sein soll.
Tenor
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 42.957,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 2.129,77 € seit 06.10.2015, aus 2.125,00 € seit 05.11.2015, aus jeweils weiteren 2.500,00 € seit 05.12.2015, 06.01.2016, 05.02.2016, 05.03.2016, 05.04.2016, 05.05.2016, 05.06.2016, 05.07.2016, 05.08.2016, 05.09.2016, 06.10.2016, 06.11.2016, 05.12.2016, 05.01.2017 sowie aus weiteren 1.428,57 € seit dem 05.02.2017, aus weiteren 1.973,78 € seit dem 01.11.2017 und aus weiteren 300,48 € seit dem 11.11.2018 zu zahlen.
Die Beklagten werden ferner als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 865,37 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 08.11.2017 sowie aus einem Betrag von 1.706,94 € vom 01.11.2017 bis zum 07.11.2017 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Zahlung von Nutzungsentschädigung und Betriebskostennachzahlungen für die Jahre 2014 bis 2017 aus einem Mietverhältnis über das Einfamilienhaus in der T „An der Y 8“ in 4000 Z0.
Am 25.07.2013 schlossen die Parteien einen Mietvertrag, vermöge dessen die Beklagen das o.g. Objekt von der Klägerin vom 01.02.2014 bis zum 31.01.2024 von der Klägerin mieteten. Die Miete sollte 2.500,00 € zzgl. monatliche Betriebskostenvorauszahlungen von (zunächst) 150,00 € betragen und monatlich im Voraus spätestens bis zum jeweils dritten Werktag entrichtet werden. Ferner vereinbarten die Parteien in Ziff. 2 der Anlage zum Mietvertrag: „ Die Übergabe des Hauses wird spätestens am 02.01.2014 erfolgen. Eine frühere Übergabe ist nach Absprache möglich. Die vertraglich festgelegte Mietzahlung erfolgt ab dem 01.02.2014. Für die Zeit der Renovierungsarbeiten würden die Betriebskosten zu Ihren Lasten gehen.“ In Ziff. 5 der Anlage vereinbarten sie außerdem: „Die von den Mietern geplanten Veränderungen am und im Haus sowie an den Außenanlagen stimme ich zu allerdings bitte ich bei Maßnahmen, die einen Rückbau unmöglich machen um vorhergehende Absprache.“ (Bl. 13 d.A.). Wegen der weiteren Vereinbarungen wird auf den zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag Bezug genommen (Bl. 5 ff. d.A.).
Ab Januar 2014 nahmen die Beklagten in dem streitgegenständlichen Objekt umfassende Umbauarbeiten vor, welche insgesamt Kosten in Höhe von 58.873,73 € verursachten (vgl. Bl. 120 ff. d.A.). Einen Teil des Gebäudes untervermieteten sie außerdem an die Fa. L GmbH, deren Generalbevollmächtigter der Beklagte zu 1) ist.
Am 10.03.2015 erstellte die Klägerin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014, welche mit einem durch die Beklagten nachzuzahlenden Betrag von 481,27 € endete. Gleichzeitig erklärte sie die Betriebskosten nunmehr in Höhe von monatlich 200,00 € zu zahlen seien (Bl. 14 d.A.).
Seit Beginn des Jahres 2015 zahlten die Beklagten die Miete nicht mehr vollständig, sodass die Klägerin das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 03.07.2015 außerordentlich und fristlos kündigte. Für den Monat Oktober 2015 zahlten die Beklagten noch 370,23 € an die Klägerin. Für den Monat November 2015 zahlten die Beklagten dann 375,00 € und für die Monate Dezember 2015 bis Februar 2017 leisteten sie keinerlei Mietzahlungen.
Die am 16.01.2016 erstellte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015 endete mit einem nachzuzahlenden Betrag in Höhe von 950,91 € (Bl. 15 d.A.). Mit Schreiben vom 31.01.2016 (Bl. 517 ff. d.A.) machte der Beklagte zu 1) dann diverse Mängel an dem streitgegenständlichen Objekt geltend und führte zuletzt aus: „Bzgl. Der von Ihnen übersandten Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2014 und 2015 erklären wir hinsichtlich der von Ihnen geltend gemachten Nachzahlungen ohne deren Anerkenntnis die Aufrechnung mit weiteren Mietkürzungen und Mieteinbehalten.“
Durch Urteil des Amtsgerichts Leverkusen vom 23.03.2016 (Az.: 29 C 217/15) – bestätigt durch das Urteil des Landgerichts Köln vom 20.04.2016 (Az.: 6 S 77/16) - wurden die Beklagten zur Räumung des streitgegenständlichen Objektes verurteilt. Am 16.02.2017 räumten die Beklagten dann das streitgegenständliche Einfamilienhaus. Am 21.02.2017 erstellte die Klägerin dann die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 (Bl. 16 d.A.), die einen nachzuzahlenden Betrag von 541,60 € auswies. Ferner forderte die Klägerin die Beklagten am gleichen Tage auf, die in deren Mietzeit vorgenommenen Veränderungen der Mietsache zurückzubauen (Bl. 498 f. d.A.).
Mit anwaltlichem Schreiben vom 16.10.2017 forderte die Klägerin die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 31.10.2017 zur Zahlung des offenen Betrages von insgesamt 44.028,55 € sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.706,94 € auf (Bl. 17 f. d.A.).
Die Klägerin bietet das streitgegenständliche Objekt nunmehr für eine Miete L.L.v. 2.150,00 € zzgl. 300,00 € Nebenkosten an (Bl. 451 d.A.).
Die Klägerin behauptet, die Beklagten hätten das streitgegenständliche Einfamilienhaus in erheblich verschlechtertem Zustand zurückgegeben. Sie behauptet ferner, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 noch im Februar des Folgejahres in den Briefkasten der Beklagten unter deren neuer Adresse, Y2 2, Z0 Z0 eingeworfen zu haben. Die vorhergehenden Abrechnungen seien mitsamt der maßgeblichen Belege in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen worden.
.Ursprünglich hat die Klägerin mit der am 08.11.2017 eingegangenen Klageschrift beantragt:
Die Beklagten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 44.028,55 € sowie 865,37 € nicht anzurechnende vorgerichtliche Anwaltskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkgen über dem Basiszinssatz aus 2.129,77 € seit 05.10.2015, aus 2.125,00 € seit 05.11.2015, aus jeweils weiteren 2.500,00 € seit 05.12.2015, 05.01.2016, 05.02.2016, 05.03.2016, 05.04.2016, 05.05.2016, 05.06.2016, 05.07.2016, 05.08.2016, 05.09.2016, 05.10.2016, 05.11.2016 und 05.12.2016 sowie aus weiteren 2.650,00 € seit 05.01.2017 und 05.02.2017 sowie aus weiteren 2.839,15 ab 01.11.2017 zu zahlen.
Am 31.10.2018 hat die Klägerin über die Betriebskosten für den Zeitraum 01.01.2017 – 17.02.2017 mit dem Ergebnis einer Nachzahlung von 300,48 € abgerechnet (Bl. 521 ff. d.A.). Daraufhin hat sie ihren Antrag am 07.11.2018 geändert und macht statt der Vorauszahlungen für die Monate Januar und Februar 2017 den sich aus der Abrechnung ergebenden Betrag geltend, welche im Anhang des Schriftsatzes an die Beklagten übersandt worden ist.
Die Beklagten beantragen:
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, die Klägerin habe ihr Einverständnis mit sämtlichen durchgeführten Umbauarbeiten erklärt. Die Beklagten behaupten ferner, dass das Mietobjekt folgende Mängel aufgewiesen habe, wegen denen sie die Minderung der Miete erklären: die Verteiler der Fußbodenheizung seien mit Cent-Münzen manipuliert gewesen, sodass eine individuelle Bestimmung der Raumtemperatur nicht möglich gewesen sei und höhere Heizkosten verursacht worden seien; ferner seien die Rolladenkästen im Bereich des Wohn- und Kaminzimmers nicht isoliert; es seien Defekte im Bereich der Abwasserleitungen der Küche, Dusche EG und in der Waschküche aufgetreten; es bestehe keine Baugenehmigung für den Dachboden, die Gesamtfläche betrage somit 212 m² statt 266 m²,
Die Beklagten erklären die Aufrechnung wegen in der Mietzeit aufgewendeter Reparaturkosten in Höhe von insgesamt 3.137,03 € (Bl. 110 ff. d.A.),welche unstreitig von der Fa. L bezahlt und den Beklagten in Rechnung gestellt wurden. Ferner rechnen sie mit einem Erstattungsanspruch wegen einer Wertsteigerung des im Jahr 1986 errichteten, streitgegenständlichen Objektes in Höhe von 45.000,00 € auf, welche dieses durch die Umbauarbeiten der Beklagten erfahren habe.
Die Beklagten meinen, die Nutzungsentschädigung sei lediglich in Höhe des objektiven Nutzwertes von monatlich höchstens 1.500,00 € an die Klägerin zu leisten.
Die Klage ist den Beklagten am 24.11.2017 zugestellt worden.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen W. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 14.08.2019 (Bl. 542 ff. d.A.) verwiesen.
Die Akten des Amtsgerichts Leverkusen (Az.: 26 C 75/15; 29 C 217/15) sowie des Landgerichts Köln (Az.: 6 S 76/16; 6 S 77/16) sind zu Informations- und Beweiszwecken beigezogen worden.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen, sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 26.06.2018 (Bl. 507 d.A.) sowie vom 14.08.2019 (Bl. 542 ff. d.A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist überwiegend begründet.
Insbesondere ist die Änderung der Klage sachdienlich gewesen, da der Anspruch auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nach Abrechnungsreife nicht weiterverfolgt werden kann, sondern die Betriebskosten aus der konkreten Abrechnung – hier für das Jahr 2017 – geltend zu machen ist.
1. Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung von 42.957,60 €, gemäß § 546a Abs. 1, 556 BGB.
a) Die Beklagten sind verpflichtet für die Dauer der nachvertraglichen Nutzung des streitgegenständlichen Einfamilienhauses eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 40.683,34 € an die Klägerin zu leisten, § 546a BGB.
aa) Die Parteien waren ursprünglich durch einen Mietvertrag über das o.g. Objekt miteinander verbunden, mit dem sich die Beklagten verpflichteten einen Betrag von monatlich 2.500,00 € zzgl. Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 150,00 € an die Klägerin zu leisten, § 4 des Mietvertrages.
Gemäß § 546a BGB kann der Vermieter die vereinbarte Miete oder diejenige Miete verlangen, welche für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, solange der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt. Ob der Vermieter die Miete in der vereinbarten Höhe verlangt oder darüber hinausgehend die ortsübliche Miete geltend macht, obliegt grds. ihm selbst.
Das streitgegenständliche Mietverhältnis endete aufgrund des Zahlungsverzuges der Beklagten spätestens durch die klägerseits im September 2015 erklärte außerordentliche Kündigung (vgl. Urteil des AG Leverkusen vom 23.03.2016, Az.: 29 C 217/15). Die Beklagten waren mithin bis zu ihrem Auszug am 16.02.2019 zur Entrichtung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete von 2.500,00 € verpflichtet.
Sofern die Beklagten meinen, dass die Nutzungsentschädigung objektiv zu bemessen sei und bei höchstens 1.500,00 € bzw. 1.000,00 € liege, geht ihre Ansicht fehl. Der § 546a BGB geht bereits aufgrund seines eindeutigen Wortlautes nicht davon aus, dass die Nutzungsentschädigung objektiv zu bemessen ist. Wäre dies der Fall, hätte er neben den Vorschriften der §§ 812, 987 BGB keine gesonderte Bedeutung. Wie hoch eine objektiv angemessene Nutzungsentschädigung zu bemessen wäre, ist für den geltend gemachten Anspruch mithin irrelevant, da sich insbesondere die Klägerin nicht darauf beruft.
Sofern die Klägerin die vollständige Nutzungsentschädigung für den Monat Februar geltend macht, verkennt sie jedoch, dass der Anspruch mit Auszug des Mieters - mithin am 16.02.2017 – endet, sodass sie für diesen Monat lediglich die anteilige Zahlung von 1.428,57 € verlangen kann.
bb) Der Anspruch der Klägerin ist auch nicht durch die beklagtenseits vorgetragenen Mängel gemindert gewesen.
Sofern die Beklagten in ihrer Klageerwiderung bezüglich der Mängel betreffend die Heizungsanlage und deren behauptete Manipulation, Defekte im Bereich der Abwasserleitungen und die Rolladen im Wohnzimmer/Kaminzimmer auf ihren Vortrag in den beigezogenen Parallelverfahren verweist und diese mit dem pauschalen Zusatz versehen haben, dass sie bis zu ihrem Auszug im Februar 2017 angedauert haben, kann angesichts der Pauschalität dieses Vortrages bereits nicht geprüft werden, ob – und wenn ja, in welcher Höhe – eine Minderung der Nutzungsentschädigung überhaupt anzusetzen ist. Aus der als Anlage B3 beigebrachten Liste der - vermeintlich zur Beseitigung von Mängeln bezahlten - Handwerkerrechnungen ergibt sich, dass lediglich die Rechnung der Fa. S vom 16.11.2015 in den streitgegenständlichen Zeitraum fällt. Sämtliche weiteren Rechnungen datieren vor den Monat Oktober 2015. Dass die dort aufgeführten Reparaturen aber erfolglos waren und welche Mängel dennoch weiterbestanden, haben die Beklagten nicht vorgetragen.
Welcher Mangel dann konkret durch die Fa. S im November 2015 behoben worden sein soll tragen die Kläger erneut – worauf das Amtsgericht wie auch das Landgericht Köln in seinem Urteil vom 20.04.2017 (Az.: 6 S 76/16) bereits hingewiesen hatten – nicht vor. Konkreter Vortrag wäre allerdings vorliegend unerlässlich gewesen, da im Rahmen des Anspruches nach § 546a BGB bereits bestehende Minderungen der Miete gemäß § 536 BGB zwar fortbestehen, jedoch nach Beendigung des Mietverhältnisses auftretende Mängel keinen Einfluss mehr auf die Höhe des Zahlungsanspruches haben (vgl. BGH, NJW 15, 2795).
Sofern die Beklagten eine erhebliche Steigerung der Heizkosten aufgrund einer vermeintlichen Manipulation der Heizungsanlage mittels Cent-Münzen dartun, fehlt es ebenfalls an konkreten Vortrag, wann diese erkannt wurde und ob die Münzen entfernt worden sind. Einen Hinweis auf entsprechende Arbeiten erhalten insbesondere die mit der Anlage B3 beigebrachten Rechnungen und Arbeitsberichte der Fa. S nicht. Sofern es sich bei der behaupteten Manipulation der Heizungsanlage überhaupt um einen Mangel handelt, ist jedoch nach aller Lebenserfahrung davon auszugehen, dass dieser durch die klägerseits und beklagtenseits beauftragten Firmen jedenfalls bei Erkennen leicht behoben werden konnte, sodass der behauptete Mangel im streitgegenständlichen Zeitraum nicht mehr bestand.
Hinsichtlich der Rolladenkästen fehlt es erneut an konkretem Vortrag der Beklagten, der das Gericht in die Lage hätte versetzen können, eine konkrete Prüfung einer Mietminderung und einer Minderungsquote vorzunehmen.
Hinsichtlich der vermeintlich zu geringen Fläche des streitgegenständlichen Wohnhauses haben die Beklagten zunächst vorgetragen, dass eine Baugenehmigung des Dachbodens nicht besteht und somit statt 266 m² lediglich 212 m² Wohnfläche bestünden. Die Klägerin hat allerdings erklärt, dass der Dachbodenausbau nachträglich genehmigt worden sei (Bl. 490 d.A.), was die Beklagten nicht weiter bestritten haben, sodass der Vortrag der Klägerin diesbezüglich als wahr zu unterstellen gewesen ist, § 138 Abs. 3 ZPO.
Die Reinigung von Abflüssen sowie ein defektes Schwingtor in der Garage tragen die Beklagten nicht – auch nicht durch den problematischen Verweis auf Vortrag in Parallelverfahren – erneut vor.
cc) Der Anspruch ist auch nicht durch die beklagtenseits erklärte Aufrechnung mit vermeintlich bestehenden Schadensersatzansprüchen in Höhe von 3.137,03 € erloschen, §§ 536a, 388, 389 BGB.
Hinsichtlich der Arbeiten an der Heizungsanlage, welche durch die Fa. G1 ausgeführt wurden und deren Kosten sich auf insgesamt 1.838,73 € belaufen, fehlt es – was ebenfalls in den Vorprozessen bereits thematisiert wurde – an einem ordnungsgemäßen Beweisantritt der Beklagten. Lediglich die Tatsache, dass die Fußbodenheizung mittels Münzen manipuliert worden sei, haben die Beklagten unter Zeugenbeweis gestellt. Hinsichtlich der weiter vorgetragenen Mängel beziehen sie sich im Wesentlichen auf Rechnungen und selbst gefertigte Aktenvermerke, welchen jedoch kein Beweiswert innewohnt. Eine Kostenposition bezüglich des Entfernens der Münzen lässt sich jedoch nicht dem Beklagtenvortrag und auch keiner der beigebrachten Rechnungen der Fa. S entnehmen, sodass eine entsprechende Beweisaufnahme nicht erforderlich war. Ferner war auch der behauptete gestiegene Verbrauch der Heizung nicht entscheidungsrelevant, da die Beklagten die dadurch entstandenen Mehrkosten weder beziffert noch zur Aufrechnung gestellt haben.
In vorliegendem Fall kommt hinzu, dass sowohl die Klägerin als auch die Beklagten selbst in den Jahren 2014 und 2015 insgesamt drei Firmen mit der Wartung bzw. Reparatur der Heizung beauftragten und lediglich die Rechnungen durch die Fa. S von der L GmbH beglichen wurden, welche sie dann den Beklagten in Rechnung stellte. Welcher konkrete Mangel also jeweils der Beauftragung der Fa. S zugrunde lag, konnte dem pauschalen Beklagtenvortrag mithin nicht entnommen werden.
Hinsichtlich der Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen in den Abflüssen in der Dusche, der Küche und in der Waschküche in Höhe von insgesamt 832,18 €, welche durch die Firmen G, Rohrreinigung W und XY durchgeführt wurden, fehlt es ebenfalls an Konkretisierung eines Mangels. Weder dem Beklagtenvortrag noch den maßgeblichen Rechnungen ist zu entnehmen, dass es sich um einen bauseitigen Mangel der Abflüsse und nicht um eine mangelhafte Benutzung durch die Beklagten handelt. Jeder der genannten Abflüsse ist während der Mietzeit ausweislich der Handwerkerrechnungen einmal gereinigt worden, die Rechnung der Fa. Z vom 19.05.2015 (Bl. 157 d.A.) hat demgegenüber eine Überprüfung des Abflusses der Dusche zum Gegenstand.
Wegen der Rechnungen der Fa. I vom 21.03.2014 und vom 115.04.2014 in Höhe von insgesamt 466,12 € betreffend das Schwingtor der Garage fehlt es an jeglichem Vortrag, sodass ein Ersatzanspruch nicht schlüssig dargetan ist.
b) Der geltend gemachte Anspruch ist auch nicht durch Aufrechnung wegen einer behaupteten Wertsteigerung des Hauses in Höhe von 45.000,00 € erloschen, §§ 539 Abs. 1, 677, 684 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB L.V.m. § 388, 389 BGB.
Es kann in vorliegendem Falle nach Auffassung des Gerichts bereits dahinstehen, ob die umfangreichen Umbaumaßnahmen, wie die Beklagten behaupten, überhaupt zu einer Wertsteigerung der Immobilie geführt hat, da ein Anspruch auf Ersatz der Aufwendungen aus Rechtsgründen nicht besteht.
Grundsätzlich kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnis die von ihm getätigten wertsteigernden Aufwendungen nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen. Für eingebrachte Einrichtung geht allerdings grds. das Recht zur Wegnahme gemäß § 539 Abs. 2 BGB vor. Ferner dürfen die Aufwendungen nicht auf solchen Maßnahmen beruhen, deren Beseitigung der Vermieter gemäß § 546 Abs. 1 BGB verlangen kann (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Auflage 2018, § 539 Rn. 8, m.W.N.).
In vorliegendem Fall forderte die Klägerin die Beklagten bereits mit Schreiben vom 21.02.2017 auf, die an der Mietsache vorgenommenen Änderungen rückgängig zu machen und bauliche Änderungen zu beseitigen. Dem kamen die Beklagten indes nicht nach. Sofern die Beklagten behaupten, dass der von ihnen eingebrachte Boden ohne weiteres zu entfernen sei, geht dies mithin zu ihren Lasten. Aufgrund der nicht vorgenommenen Differenzierung der Umbaumaßnahmen, bleibt die Bezifferung der Wertsteigerung durch die Beklagten letztlich unsubstantiiert und nicht prüffähig.
Sofern es sich bei den Umbaumaßnahmen der Beklagten um solche handelt, deren Herausgabe unmöglich ist, kommt es sodann auf die objektive Wertsteigerung des Gebäudes an (vgl. BGH, NJW-RR 93, 522). Es ist jedoch weder ersichtlich, wegen welcher Maßnahmen der Beklagten eine konkrete Herausgabe unmöglich ist, noch ist vorgetragen, welche Wertsteigerung allein diese Maßnahmen auf das streitgegenständliche Gebäude gehabt hätten, sodass der Anspruch der Beklagten gänzlich unsubstantiiert geblieben ist. Auf die behauptete Genehmigung der Maßnahmen durch die Klägerin kam es insoweit nicht weiter an.
Auch ein weiterer Anspruch, welcher bei vorzeitiger Rückgabe der Mietsache in der Herausgabe eines erhöhten Mietbetrages bestehen könnte (vgl. BGH, NJW 09, 2374), ist in vorliegendem Falle ausgeschlossen, da die Klägerin das streitgegenständliche Objekt unstreitig zu einem geringeren Preis am Markt angeboten hat und eine Neuvermietung nicht stattfand.
Hinzu kommt letztlich, dass die Beklagten das Bestehen einer Wertsteigerung durch die von Ihnen durchgeführten Umbaumaßnahmen im Wesentlichen ins Blaue hinein – ohne jegliche belastbare Grundlage – behauptet haben. So haben die Beklagten selbst mehrfach anerkannt, dass die durch die von ihnen beauftragte Fa. H durchgeführten Arbeiten teilweise mangelhaft waren (Bl. 305/309/312 d.A.). Eine Nachbesserung verlangten sie indes nicht. Warum also angesichts dessen das streitgegenständliche Mietobjekt eine Wertsteigerung von 45.000,00 € - deren Höhe die Beklagten wiederum ohne jegliche tatsächliche Grundlage lediglich pauschal behaupten – erfahren haben soll, erschließt sich aus ihrem Vortrag nicht. Dass die Klägerin das Objekt nunmehr unstreitig zu einem günstigeren Preis am Markt anbietet indiziert im Übrigen Gegenteiliges.
Ferner scheitert ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz wegen der aufgrund der verkürzten Mietzeit nicht mehr „abgewohnten“ Aufwendungen gemäß § 284 BGB bereits an einer Pflichtverletzung der Klägerin, deren außerordentliche Kündigung rechtmäßig erklärt worden war.
b) Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ferner einen Anspruch auf Zahlung von weiteren Betriebskosten in Höhe von 2.274,26 € aus den Abrechnungen für die Jahre 2014 bis 2017, gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB.
aa) Die Klägerin kann eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 in Höhe von 481,27 € verlangen.
In der Abrechnung stellt die Klägerin insgesamt angefallene Kosten und Gebühren von 2.131,27 € Vorauszahlungen in Höhe von 1.650,00 € gegenüber, sodass die Nachforderung, gegen welche die Beklagten keine inhaltlichen Einwendungen geltend gemacht haben, zunächst besteht.
Sofern die Beklagten im Verfahren geltend gemacht haben, dass ein Nachzahlungsanspruch ausgeschlossen sei, da ihnen nicht das Abrechnungsschreiben, sondern lediglich ein leerer Briefumschlag zugegangen sei, konnte dem nicht gefolgt werden, § 556 Abs. 3 Satz 2, Satz 3 BGB. Bereits aus dem Schreiben der Beklagten an die Klägerin vom 31.01.2016 ergibt sich, dass die Beklagten sehr wohl Kenntnis von der Abrechnung genommen hatten.
bb) Die Klägerin kann außerdem die Nachzahlung von Betriebskostenabrechnung in Höhe von 950,91 € für das Jahr 2015 verlangen.
Den Betriebskosten in Höhe von 2.750,91 €, welche in diesem Jahr auch die Kosten des Schornsteinfegers, sowie diejenigen des durch die Beklagten veranlassten Grünschnittes umfassen stehen Vorauszahlungen von 1.800,00 € gegenüber.
Sofern die Beklagten Einwendungen gegen die Umlagefähigkeit der Grünschnittkosten in Höhe von 500,00 € erheben, war der Einwand nicht zu berücksichtigen, da er erstmals im Rahmen der am 06.03.2018 zugestellten Klageerwiderung und mithin deutlich nach Ablauf der Jahresfrist nach Abrechnung erfolgt sind, § 556 Abs. 3 Satz 4, Satz 5 BGB. Angesichts des Schreibens der Beklagten vom 31.01.2016, in dem sie bereits auf die Abrechnung für das Jahr 2015 Bezug nehmen, ist ihnen das Abrechnungsschreiben spätestens an diesem Tage zugegangen, sodass sie bis zum 31.01.2017 Einwendungen hätten erheben können, was weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist.
Unabhängig von der Frage, ob die Kosten des Grünschnitts als Betriebskosten umlagefähig sind, ist die Gartenpflege in vorliegendem Falle mangels anders lautender Vereinbarung den Beklagten als Mieter übertragen worden, sodass es ihnen oblegen hätte die von ihnen selbst in Auftrag gegebenen Arbeiten zu bezahlen.
cc) Die Klägerin kann ferner Zahlung des Fehlbetrages aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 in Höhe von 541,60 € verlangen.
Den angefallenen Kosten in Höhe von 2.341,60 € stellt die Klägerin wiederum Vorauszahlungen in Höhe von 1.800,00 € gegenüber.
Sofern die Beklagten auch hier den von der Klägerin behaupteten Zugang im Februar 2017 bestreiten, kommt es hierauf nicht an. Jedenfalls durch Zustellung der Klageschrift am 24.11.2017 – mithin binnen Jahresfrist – ist den Beklagten die Abrechnung zugegangen. Auch hier haben diese keine inhaltlichen Einwendungen erhoben, sodass auch dieser Anspruch der Klägerin besteht.
dd) Letztlich kann die Klägerin auch den offenen Betrag aus der Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2017 bis 17.02.2017 in Höhe von 300,48 € erstattet verlangen.
Die Abrechnung ist nebst Anlagen mit dem klageändernden Schriftsatz der Klägerseite vom 05.11.2018 an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten zugeleitet worden, der deren Empfangsvertreter ist, sodass auch diese Abrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Die in diesem Jahr angefallenen Kosten und Gebühren in Höhe von 2.379,99 € hat die Klägerin anteilig in Höhe von 300,48 € umgelegt. Vorauszahlungen leisteten die Beklagten nicht.
Hinsichtlich der Berechnung des Anteils ist unschädlich, dass der Abrechnungszeitraum am 17.02.2017 und nicht am 16.02.2017, dem Tag es Auszuges der Beklagten, endet. Selbst bei einer Berechnung bis zum 16.02.2017 wäre eine Nachforderung von 306,54 € umlagefähig gewesen (2.379,99 € / 365 * 47). Der geltend gemachte Betrag bleibt dahinter zurück.
c) Der Zinsanspruch – für dessen Beginn eine Fälligkeit der Nutzungsentschädigungszahlungen nach § 556b BGB anzunehmen ist (vgl. Bieber, in: MüKo, BGB, 7. Auflage 2015, § 546a Rn. 15) - folgt aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1, 187 BGB und besteht für die geltend gemachten Nutzungsentschädigungsansprüche ab dem vierten Werktag eines Monates, wobei dieser teilweise nach dem fünften Tag eines Monates lag.
Hinsichtlich der Zahlungsansprüche aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2014 bis 2016 besteht der geltend gemachte Anspruch seit dem 01.11.2017, da die Klägerin die Beklagten mit Schreiben vom 16.10.2017 zur Zahlung bis zum 31.10.2017 aufforderte, §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 187 BGB. Insbesondere steht nach der Vernehmung des Zeugen W zur Überzeugung des Gerichts gemäß § 286 ZPO fest, dass die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2016 den Beklagten bereits im Februar 2017 durch Einwurf in deren Briefkasten unter der Adresse Y2 2 in Z0 zugegangen ist, sodass das Schreiben auch insoweit verzugsbegründende Wirkung hatte.
Der Zeuge W hat die Geschehnisse um den Einwurf dieser Abrechnung trotz des mittlerweile eingetretenen Zeitablaufes von mehr als zwei Jahren äußerst detailreich geschildert. So hat er wiedergegeben, wie er den Beklagten zu 1) zu dessen neuer Anschrift verfolgt habe, an deren Briefkasten jedoch zunächst lediglich der Name der Fa. L GmbH angebracht gewesen sei. Erst als er gemeinsam mit der Klägerin einige Tage später dort vorbeigegangen sei, habe sich auf einem weiteren Briefkasten der Name der Beklagten befunden, sodass er davon ausgegangen sei, die Abrechnung dort einwerfen zu können. Erneut wenige Tage später habe er die Abrechnung dann fertiggestellt und in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen, wobei er den Briefkasten auf Nachfrage detailliert beschreiben konnte.
Der Zeuge hat ferner Wissenslücken auf konkrete Nachfrage freimütig zugegeben. So hat er insbesondere ausgesagt, dass er die Abrechnung unverzüglich nach Vorliegen aller Unterlagen erstellt habe, jedoch auf Nachfrage nach den Unterlagen nicht mehr benennen können, um welche es sich konkret gehandelt habe. Insofern hat das Gericht trotz der persönlichen und sachlichen Nähe des Zeugen, der der Lebensgefährte der Klägerin ist und diese bei der Vermietung des streitgegenständlichen Objektes unterstützt hat, keine Belastungstendenz erkennen können und die Aussage insgesamt als glaubhaft bewertet.
Der Zinsanspruch hinsichtlich des Zahlungsanspruches aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017 folgt aus §§ 288 Abs. 1, 291, 187 analog BGB und besteht seit dem 11.11.2018, dem Tag nach Zugang des Schriftsatzes vom 05.11.2018.
2. Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner außerdem einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 865,37 €, gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff. BGB.
Die Kosten der außergerichtlichen Inanspruchnahme eines Rechtsanwaltes sind durch den Schuldner dann zu erstatten, wenn sie zur zweckgerichteten Rechtsverfolgung erforderlich sind. Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn sich der Schuldner mit der Erfüllung der geltend gemachten Forderung in Verzug befindet. Aufgrund der länger als ein Jahr ausbleibenden Zahlungen der Beklagten, gilt dies auch in vorliegendem Fall.
Die Klägerin legt für die Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten eine 0,65 Gebühr zugrunde, welche sich jedoch auf einen Betrag von 40.983,34 € beziehen muss. Nicht nur kann die Klägerin nicht die volle Entschädigung für den Monat Februar 2017 verlangen. Hinsichtlich der Zahlung der Betriebskosten fehlt es darüber hinaus an konkretem Vortrag hinsichtlich eines bei Beauftragung des Prozessbevollmächtigten vorliegenden Verzuges. Die Gebühr beträgt daher 707,20 € zzgl. 20,00 € Auslagenpauschale und 19 % USt., mithin 865,37 €.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1, 187 BGB und besteht seit dem 01.11.2017, da die Klägerin die Beklagten mit Schreiben vom 16.10.2017 zur Zahlung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aufforderte. Ab diesem Zeitpunkt bestand der Anspruch zunächst hinsichtlich eines Betrages von 1.706,94 €, welcher unter Zugrundelegung einer 1,3-fachen Geschäftsgebühr erstattungsfähig war. Ab Anhängigkeit der Klage am 08.11.2017 hat die Klägerin jedoch den geringeren Betrag unter Anrechnung der Verfahrensgebühr geltend gemacht, sodass sich die Zinsen ab diesem Tage auf den geltend gemachten Betrag beziehen.
3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 709 Satz 1, Satz 2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 44.028,55 EUR bis zum 07.11.2018 und danach auf 48.029,01 EUR festgesetzt.