Abweisung von Nachforderung wegen verspäteter Betriebskostenabrechnung
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter begehrt Nachzahlung für Betriebskosten 2007, die dem Mieter erst Anfang 2009 zugegangen sind. Entscheidend war, ob die Nachforderung trotz Ablauf der Zwölfmonatsfrist nach § 556 Abs. 3 BGB noch zulässig ist. Das AG Lemgo weist die Klage ab und führt aus, dass die verspätete Zustellung dem Vermieter zuzurechnen ist, weil er keine zustellfähige Anschrift ermittelt hat; eine Exkulpation scheidet aus.
Ausgang: Weitere Klage des Vermieters auf Nachforderung von Betriebskosten wegen Fristversäumnis abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Die Geltendmachung einer Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung ist nach § 556 Abs. 3 S. 2, 3 BGB ausgeschlossen, wenn die Abrechnung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter zugeht, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Der Vermieter ist verpflichtet, sich nach Auszug des Mieters um eine zustellfähige Anschrift zu bemühen; fehlt ihm diese Kenntnis, fällt das Risiko eines verspäteten Zugangs der Abrechnung in seinen Verantwortungsbereich.
Eine Exkulpation nach § 556 Abs. 3 S. 3 BGB kommt nicht in Betracht, wenn das Hindernis für den fristgerechten Zugang der Abrechnung im Bereich organisatorischer oder informationeller Versäumnisse des Vermieters liegt.
Unterlassene oder verspätete Recherchen des Vermieters zu vorhandenen Kontaktdaten begründen regelmäßig sein Vertretenmüssen für einen verzögerten Zugang der Abrechnung.
Leitsatz
Es ist Sache des Vermieter, sich nach Auszug des Mieters über die neue Anschrift des Mieters zu informieren, um einen fristgerechten Zugang der Betriebskostenabrechnung bewirken zu können; die einstweilige Unkenntnis der neuen Anschrift ist seinem alleinigen Verantwortungsbereich ohne Exkulpationsmögtlichkeit zuzuordnen.
Tenor
Die weitere Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 36 % und die Beklagte zu 64 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckenden Betrages abzuwen-den, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Dem Kläger wird nachgelassen, die gegen ihn gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Streitwert wird auf 1.985,45 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung des Klägers im Haus ...; dem Mietverhältnis lag der schriftliche Mietvertrag vom 27.04.2005 zugrunde. Das Mietverhältnis endete am 31.08.2007.
Am 06.07.2007 übersandte der Kläger der Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006. Hiernach ergab sich eine Nachzahlung der Beklagten in Höhe von 1.263,48 Euro. Ein Ausgleich dieser Nebenkostenabrechnung erfolgte nicht.
Mit Schreiben vom 27.08.2008 und 29.10.2008 versuchte der Kläger erfolglos, der zwischenzeitlich in die Niederlande verzogenen Beklagten die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 721,97 Euro endete, zuzustellen. Dies gelang erst Mitte Januar 2009. Auch diese Nebenkostenabrechnung blieb unbezahlt.
Der Kläger trägt vor, er habe sich in der 2. Jahreshälfte 2008 intensiv um die Erlangung der aktuellen zustellungsfähigen Anschrift der Beklagten gekümmert.
Nachdem die Beklagte nach Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens keine Verteidigungsbereitschaft angezeigt hat, hat das Amtsgericht Lemgo die mit dem inzwischen rechtskräftigen Teilversäumnisurteil vom 08.07.2009 verurteilt, die offenen Nebenkosten für 2007 in Höhe von 1.263,48 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 02.09.2007 zu zahlen.
Der Kläger beantragt nunmehr,
die Beklagte zu verurteilen, über den durch Teilversäumnisurteil vom 08.07.2009 titulierten Betrag hinaus weitere 721,97 Euro nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 13.02.2009 an ihn zu zahlen.
Die Beklagte hat keinen Antrag gestellt.
Entscheidungsgründe
Die weitere Klage ist unbegründet.
Der Kläger kann von der Beklagten nicht die Bezahlung weiterer Nebenkosten für das Jahr 2007 beanspruchen. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus § 535 BGB.
Zwar ist die Beklagte aufgrund einer mietvertraglichen Vereinbarung grundsätzlich zur Tragung der seitens des Klägers für den Zeitraum vom 01.01.2007 bis 31.08.2007 abgerechneten Nebenkosten verpflichtet.
Ein Anspruch auf Ausgleich dieser Kosten ist aber gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ausgeschlossen. Nach § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist die Abrechnung über Betriebskosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen, wobei es zur Fristwahrung auf den Zugang der Abrechnung beim Mieter ankommt. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ist nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Unstreitig hat die Abrechnung für 2007 die Beklagte erst Anfang 2009 und damit nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB erreicht. Dass der Kläger diese Verspätung nicht zu vertreten hat, lässt sich im Ergebnis nicht feststellen. Ein Nichtvertreten wird in der Rechtsprechung für die Fälle angenommen, in denen das Hindernis zum fristgerechten Zugang der Abrechnung außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters bei einem Dritten (wie etwa dem Abrechnungsunternehmen bei der Abrechnungserstellung oder der Post bei der Postzustellung) liegt. Im vorliegenden Fall liegt das Hindernis zum fristgerechten Zugang der Abrechnung indes nach Auffassung des erkennenden Gerichts beim Kläger, der als Gläubiger dafür verantwortlich ist, die zustellfähige Anschrift des Schuldners kennen zu müssen, um einen fristgerechten Zugang bewirken zu können. Dieses Risiko ist dem alleinigen Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen; für Hindernisse aus dem eigenen Verantwortungsbereich gilt die Exkulpationsmöglichkeit des § 556 Abs. 3 S. 3 aE BGB gerade nicht.
Gegen die Annahme, dass der Kläger die Verspätung nicht zu vertreten hat, spricht auch der Umstand, dass der Kläger letztlich im Rahmen einer Recherche in den eigenen Unterlagen zum Mietverhältnis auf die E-Mail-Anschrift gestoßen ist und die darauf eingeleitete E-Mail-Anfrage bei der Beklagten zur Erlangung der zustellfähigen aktuellen Anschrift geführt hat. Hätte der Kläger dieses Procedere früher eingeleitet, wäre eine Zustellung der Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB möglich gewesen.
Die über das rechtskräftige Teilversäumnisurteil hinausgehende Klage ist daher abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 92 Abs. 1 ZPO, hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.