Räumungsklage nach fristloser Kündigung wegen Mietrückstand und unerlaubter Umbauten
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Räumung und Herausgabe einer vermieteten Wohnung nach fristloser Kündigung wegen rückständiger Mieten, nicht gezahlter Kaution und nicht genehmigter Umbauten. Das Amtsgericht hält die fristlose Kündigung für begründet und verurteilt den Beklagten zur Räumung gemäß § 546 Abs. 1 BGB. Ein angeblicher Eigentumserwerb durch Kaufvertrag und geleistete Zahlungen verhindern die Kündigung nicht, solange keine Eigentumsumschreibung erfolgt ist. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Ausgang: Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wegen begründeter fristloser Kündigung stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Der Mieter ist zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet; bei wirksamer fristloser Kündigung ist Räumung und Herausgabe nach § 546 Abs. 1 BGB zu verurteilen.
Eine fristlose Kündigung des Vermieters kann durch rückständige bzw. unpünktlich erbrachte Mietzahlungen begründet sein.
Nicht genehmigte bauliche Veränderungen des Mieters stellen eine erhebliche vertragswidrige Nutzung dar und können ein fristloses Kündigungsrecht des Vermieters begründen.
Der bloße Abschluss eines Kaufvertrags oder vorsorgliche Zahlungen begründen keinen Eigentumserwerb und hindern eine mietvertragliche Kündigung nicht, solange die Eintragung im Grundbuch und etwaige Zustimmungen der Wohnungseigentümer fehlen.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im zweiten Geschoss in nebst Keller und Zubehör zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 900,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Der Beklagte mietete aufgrund schriftlichen Mietvertrages vom 16.12.2004 die der Klägerin gehörende Eigentumswohnung, gelegen in , zweites Geschoss. Der monatliche Mietzins betrug 240,00 €, auf Nebenkosten waren 85,00 € vorauszuzahlen. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis fristlos mit Schreiben vom 10.06.2007 zum 30.06.2007. Sie berief sich auf Zahlungsrückstände für April bis Juni 2007 sowie einer nicht gezahlten Kaution und darauf, dass der Beklagte die Mietzahlungen unpünktlich erbracht habe. Darüber hinaus trägt die Klägerin – unbestritten – vor, habe der Beklagte nicht genehmigte bauliche Veränderungen an der Wohnung vorgenommen und weiter behauptet die Klägerin, habe der Beklagte erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung vorgenommen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, die von ihm genutzte Wohnung im Hause , zweites Geschoss, bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einer Diele, einem Bad, Balkon nebst Keller und Zubehör zu räumen und an sie herauszugeben.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte beruft sich darauf, die Mieten bislang immer sukzessive und nunmehr auch bis zum 31.12.2007 gezahlt zu haben.
Im übrigen trägt der Beklagte unbestritten vor, habe er aufgrund notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages des Notars UR-Nr. , vom 15.03.2007 die Wohnung ankaufen wollen. Aufgrund dessen habe er schon die baulichen Veränderungen vorgenommen und vorsorglich einmal weitere Mietzinszahlungen erbracht.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird gem. § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze und auf die von den Parteien überreichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Der dem Gericht vorgelegten Klage muss zumindest mit dem beantragten Räumungsanspruch aufgrund des bestehenden Mietverhältnisses stattgegeben werden.
Die Klage ist als begründet anzusehen. Der Beklagte ist gem. § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung der Wohnung und Herausgabe an die Klägerin verpflichtet, denn die fristlose Kündigung der Klägerin vom 10.06.2007 ist als begründet anzusehen.
Die fristlose Kündigung ergibt sich allein daraus, dass der Beklagte unstreitig Mietzinszahlungen, die sich aus dem Mietvertragsverhältnis ergeben, unpünktlich erbracht hat. Zudem hat der Beklagte bauliche Veränderungen in der Wohnung und zudem zu der Nachbarwohnung vorgenommen, die nicht genehmigt waren, was erhebliche mietvertragliche Verstöße darstellen.
Dem Beklagten kann nicht zu Gute gehalten werden, dass er die Wohnung aufgrund des vorbenannten notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrages des Notars erwerben wollte. Eigentümer ist er nicht geworden, da die Eintragung im Grundbuch nicht erfolgt ist. Inwieweit die Eintragung noch zu bewerkstelligen sein könnte, hat das erkennende Gericht nicht zu entscheiden, denn dies ist im wesentlichen
davon abhängig, dass die anderen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft der Übertragung des Eigentums von der Klägerin auf den Beklagten zustimmen. Das Gericht verhält sich in Anbetracht gerichtsbekannter anderweitiger Dispositionen des Beklagten und eventueller noch – am 15.03.2007 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages und bis zum Abschluss der mündlichen Verhandlung nicht vorliegenden Zustimmungserklärungen der übrigen Eigentümer – einer Stellungnahme zu der von dem Beklagten "optimistisch" beurteilten Erwerbsmöglichkeit.
Das Gericht wertet für die Entscheidung ausschließlich mietvertragliche Grundsätze. Hierbei ist ausschlaggebend, unabhängig davon, wie der Beklagte seine Zahlungen vorgenommen hat, dass diese nicht mietvertraglich erfolgt waren, so dass die Klägerin aufgrund dessen schon das Mietvertragsverhältnis kündigen konnte. Darüber hinaus hat der Beklagte auch unter Berücksichtigung dessen, dass er die Wohnung erwerben wollte, voreilig Umbaumaßnahmen vorgenommen, die nicht genehmigt waren, was ein fristloses Kündigungsrecht für die Klägerin darstellt. Denn der Beklagte ist einfach darauf hinzuweisen, dass er sich nicht schon als Eigentümer einer Wohnung gerieren kann, so lange ihm das Eigentumsrecht an dieser Wohnung nicht zusteht. Die Klägerin ihrerseits ist offensichtlich für den Fall, dass sie die Wohnung abstoßen möchte, als berechtigt anzusehen, von ihr nicht genehmigte Umbaumaßnahmen des Beklagten hinzunehmen. Allein aus mietvertraglich rechtlichen Gründen war der Klage somit stattzugeben.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Ziff. 11, 711 Satz 1 ZPO.
Streitwert: 2.880,00 €
/H.