Beschlussmängel: Verwalterzustimmung ersetzt nicht Eigentümerzustimmung; Sanierung ohne Angebote unwirksam
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin focht zwei Versammlungsbeschlüsse an (Schornstein-/Dachfirstsanierung; Versetzung einer Satellitenschüssel). Zentrale Fragen waren, ob für die Sanierung mehrere schriftliche Angebote erforderlich waren und ob die Verwalterzustimmung die nach §22 Abs.1 WEG erforderliche Zustimmung der betroffenen Eigentümer ersetzt. Das Amtsgericht erklärte beide Beschlüsse für ungültig: Es lagen nicht ausreichend Angebote vor und die Verwalterzustimmung ersetzt nicht die Eigentümerzustimmung bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum.
Ausgang: Beschlussmängelklage der Klägerin erfolgreich; beide angefochtenen Eigentümerversammlungsbeschlüsse für ungültig erklärt
Abstrakte Rechtssätze
Die in einer Gemeinschaftsordnung vorgesehene Zustimmung des Verwalters ersetzt nicht die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung aller durch eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum betroffenen Wohnungseigentümer.
Die Versetzung oder Anbringung einer Satellitenschüssel auf Gemeinschaftseigentum ist eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und unterliegt daher der Zustimmungsregelung des § 22 Abs. 1 WEG.
Zu den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört bei nicht unerheblichen Instandhaltungsaufträgen die Einholung mehrerer schriftlicher Angebote; das Fehlen solcher Angebote kann die Beschlussfassung wegen Verstoßes gegen ordnungsgemäße Verwaltung unwirksam machen.
Eine behauptete Eilbedürftigkeit, die die Einholung weiterer Angebote entbehrlich machen soll, muss substantiiert dargetan und nachgewiesen werden; bloße Umstände ohne konkreten Zeitdruck genügen nicht.
Leitsatz
Das in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehene Zustimmungserfordernis des Verwalters zu baulichen Veränderungen ersetzt nicht die Zustimmung der von einer Veränderung betroffenen Wohnungseigentümer.
Tenor
Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.06.2018 unter Nr. 10.2 – Beschluss 2018–09 – und unter Nr. 11 – Beschluss 2018-11 – werden für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft I-Straße xx/xx b in 00000 I., die weitere Beteiligte ist die Verwalterin.
Nr. 8.2 der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung bestimmt: „Bauliche Veränderungen und sonstige Handwerkerarbeiten an und in den im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten (Um-, An- und Einbauten sowie Installationen und Beseitigung vorhandener Einrichtungen) bedürfen, sofern und soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum berührt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird, der schriftlichen Zustimmung des Verwalters; das gleiche gilt für die Anbringung von Antennen.……Gegen die Entscheidungen des Verwalters kann der betroffene Raumeigentümer einen überprüfenden und endgültigen Mehrheitsbeschluss der Raumeigentümer nach § 25 WEG herbeiführen.“
Im Februar und März 2018 fanden im Rahmen von Umbau- und Sanierungsmaßnahmen der im Eigentum des Beklagten zu 2 stehenden Wohnung Nr. 4 Arbeiten am Dachgeschoss des Hauses I-Straße xx statt. Im Rahmen dieser Arbeiten wurde festgestellt, dass die Firstabdeckung teilweise locker und durch Witterungseinflüsse beschädigt und auch die Beschichtungen der beiden Schornsteinköpfe reparaturbedürftig waren. Mit Schreiben vom 05.03.2018 teilte die weitere Beteiligte als Verwalterin dem Beklagten zu 2 mit, dass sie der Umsetzung der SAT-Schlüssel vom bisherigen Befestigungspunkt an der Giebelseite des Hauses Nr. xx auf das Dach des Hauses Nr. xx zustimme.
Für die Durchführung der Schornstein- und Dachfirstsanierung holte die beigeladene Verwalterin ein schriftliches Kostenangebot der Firma Q aus W über 3.557,46 € ein.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.06.2018 fassten die Parteien unter anderem folgende Beschlüsse:
10.2. Erneuerung Firstabdeckung und Verkleidung der Schornsteinköpfe:Beschluss 2018 – 09Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stimmt der Schornstein- und Dachfirstsanierung gemäß dem vorliegenden Kostenangebot der Firma Q über 3.557,46 € brutto zu. Die Finanzierung erfolgt aus der Instandhaltungsrückstellung. Die Verwaltung wird mit der Beauftragung bevollmächtigt.
11. Umbau Sat-AnlageBeschluss 2018 – 11Die Eigentümergemeinschaft erteilt ihre Zustimmung zu der im Rahmen der Sanierungsarbeiten in der Wohnung Nr. xy im Dachgeschoss durch den Eigentümer B. A. veranlassten Umsetzung der SAT-Schüssel vom bisherigen Befestigungspunkt an der Giebelseite des Hauses Nr. xx auf das Dach des Hauses Nr. xx. Kosten für die Eigentümergemeinschaft sind mit der Umsetzung nicht verbunden.
Diese beiden Beschlüsse hat die Klägerin mit am 30.07.2018 bei Gericht eingereichter und mit am 27.08.2018 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründeter Klage angefochten.
Die Klägerin ist der Auffassung, die beiden angefochtenen Beschlüsse widersprächen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Für die unter Nr. 10.2 mit dem Beschluss 2018 – 09 beschlossenen Sanierungsarbeiten an den Schornsteinen und dem Dachfirst hätten mindestens 3 Angebote eingeholt werden müssen. Die Umsetzung der SAT-Schüssel von der Giebelwand auf das Dach des Hauses Nr. xx stelle eine Beeinträchtigung des optischen Gesamterscheinungsbildes der Wohnanlage dar, zumal in der näheren Umgebung auf keinem Hausdach Parabolantennen montiert seien.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, die beigeladene Verwalterin habe sowohl schriftlich als auch telefonisch erfolglos versucht, weitere Angebote für die Schornstein- und Dachfirstsanierungsarbeiten einzuholen. Im Übrigen sei auch zweckmäßig gewesen, die Firma Q zu beauftragen, da diese in letzter Zeit alle Dachdeckerarbeiten am Gebäude ausgeführt habe und mit einem Stundensatz von 44,50 € für Arbeitslohn auch günstiger sei als ortsansässige Betriebe. Zudem sei angesichts des nicht erheblichen Auftragsvolumens ein Aufschieben der dringend erforderlichen Sanierungsarbeiten um ein weiteres Jahr nur mit dem Ziel der Einholung weiterer Angebote nicht angemessen gewesen. Für die Anbringung von Antennen sei keine Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich gewesen, nach der Gemeinschaftsordnung sei die Zustimmung der Verwalterin ausreichend.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die von der Klägerin mit ihrer Beschlussmängelklage angefochtenen Beschlüsse vom 28.06.2018 widersprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Für die unter Nr. 10.2 mit dem Beschluss 2018 – 09 beschlossenen Schornstein- und Dachfirstsanierungsarbeiten hätten mindestens 3 schriftliche Angebote eingeholt werden müssen. Tatsächlich lag aber zum Zeitpunkt der Beschlussfassung lediglich das eine schriftliche Angebot der Firma Q vor. Für das von ihnen behauptete und von der Klägerin bestrittene erfolglose sowohl schriftliche als auch telefonische Bemühen der beigeladenen Verwaltung auf Einholung weiterer schriftlicher Angebote haben die Beklagten nicht unter Beweis gestellt. Das Auftragsvolumen war, worauf die Klägerin zutreffend hinweist, mit über 3.500,00 € bei einem wirtschaftlichen Gesamtvolumen der Gemeinschaft von ca. 16.000,00 € auch nicht geringfügig. Von einer die Einholung weiterer Angebote entbehrlich machenden Eilbedürftigkeit der Beschlussfassung und Durchführung der Reparatur- und Sanierungsarbeiten kann angesichts des Umstandes, dass deren Notwendigkeit bereits im Februar 2018 offenbar geworden ist und die Beschlussfassung erst am 28.06.2018 erfolgte, keine Rede sein. Schließlich würden auch mögliche günstigere Stundensätze der Firma Q als die ortsansässiger Unternehmen die Einholung weiterer Angebote nicht entbehrlich machen, da die Firma Q als in W ansässiges Unternehmen nicht unerhebliche Anfahrzeiten mit berechnet und es im Übrigen auch auf einen Vergleich der Materialkosten ankommt.
Der unter Nr. 11 gefasste Beschluss 2018 – 11 über die Erteilung der Zustimmung zur Versetzung der SAT-Schüssel vom bisherigen Befestigungspunkt an der Giebelwand auf das Dach des Hauses Nr. xx hätte gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Eigentümer bedurft, die nicht vorliegt. Es handelt sich insofern um eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Die Satellitenschüssel war unstreitig an der Giebelwand des Hauses Nr. xx, somit am Gemeinschaftseigentum angebracht. Sie ist versetzt worden auf das Dach des Hauses Nr. xx, das ebenfalls im Gemeinschaftseigentum steht. Die von der Verwalterin unter Berufung auf Nr. 8.2 der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung erteilte Zustimmung für diese bauliche Veränderung macht die gemäß § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung aller durch die bauliche Veränderung betroffenen Eigentümer nicht entbehrlich. Es stellt sich bereits die Frage, ob die vorliegende konkrete bauliche Veränderung überhaupt unter die Regelung der Nr. 8.2 der Gemeinschaftsordnung fällt, weil dort nur von baulichen Veränderungen und sonstigen Handwerkerarbeiten an und in dem im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten die Rede ist, vorliegend aber ausschließlich eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum vorgenommen wurde. Schließlich ist auch gleichgestellt diesen baulichen Veränderungen an und in den im Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten lediglich die Anbringung von Antennen, nicht die im konkreten Fall vorgenommene Versetzung einer Antenne. Jedenfalls stellt die insofern erforderliche Zustimmung des Verwalters auch nur ein Vorschalterfordernis dar und ersetzt nicht die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung aller von der baulichen Veränderung betroffenen Eigentümer. Die unter Berücksichtigung der besonderen Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft auszulegende Regelung über eine Verwalterzustimmung ist nur bei eindeutigen Wortlaut dahin zu verstehen, dass durch die Zustimmung des Verwalters die aller über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer ersetzt wird. Grundsätzlich stellt entsprechend der Interessenlage, eigenmächtige bauliche Veränderungen zu verhindern, die dem Verwalter in der Teilungserklärung zugewiesenen Zustimmungsbefugnis nur ein zusätzliches formales Erfordernis neben der Zustimmung der nachteilig betroffenen Eigentümer dar. Dieses zusätzliche Erfordernis schützt die Wohnungseigentümer davor, dass der Umbauwillige eigenmächtige Veränderungen vornimmt unter Berufung darauf, ein anderer Wohnungseigentümer sei nicht nachteilig beeinträchtigt und müsste deshalb nicht zustimmen. Die vorliegende Regelung in der Gemeinschaftsordnung der Teilungserklärung bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustimmungsbefugnis des Verwalters die Zustimmungsnotwendigkeit von der baulichen Veränderung nachteilig betroffene Eigentümer ersetzen sollte. Die Versetzung der Satellitenschüssel von der Giebelwand auf das Dach hat als bauliche Veränderung auch eine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus zur Folge, weil sie nach dem von den Beklagten nicht widersprochenen Vortrag der Klägerin eine optische Beeinträchtigung des Gesamterscheinungsbildes der Wohnungseigentumsanlage auch im Vergleich zur umgebenden Bebauung ohne SAT-Schüsseln auf den Dächern zur Folge hat.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 4.800,00 €.