Klage auf Nachzahlung aus Nebenkostenabrechnung wegen formeller Mängel abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger begehrt Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung 2018. Das Gericht verneint einen Zahlungsanspruch, weil die Abrechnung formelle Mängel aufweist: unklare Kostenart „Reinigungsservice“, fehlender Umlageschlüssel und nicht nachvollziehbare Verteilung. Nachträgliche Erläuterungen wurden als verspätet unbeachtlich angesehen.
Ausgang: Klage auf Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung wegen formeller Mängel abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Ein Zahlungsanspruch des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung setzt eine formell wirksame Abrechnung voraus, die eine nachvollziehbare Gesamtkostenzusammenstellung und die Berechnung der jeweiligen Mieteranteile enthält.
Kostenarten in einer Nebenkostenabrechnung müssen einzeln und korrekt bezeichnet sowie entweder vertraglich vereinbart oder durch die Betriebskostenverordnung gedeckt sein; unklare Bezeichnungen machen die Position formell unwirksam.
Die Nebenkostenabrechnung muss den zugrunde gelegten Umlageschlüssel und die konkrete Verteilung der Kosten auf Einheiten erläutern; fehlt die Nachvollziehbarkeit der Verteilung, ist die Abrechnung für diese Position unbeachtlich.
Nachträgliche ergänzende Erklärungen des Vermieters, die nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eingereicht werden, sind im Prozess unbeachtlich und können die formelle Unwirksamkeit der Abrechnung nicht heilen.
Leitsatz
Zu den Anforderungen an eine Nebenkostenabrechnung.
Tenor
hat das Amtsgericht Langenfeld im schriftlichen Verfahren mit einer Schriftsatzeinreichungsfrist bis zum 11.02.2021 durch den Richter am Amtsgericht X
für Recht erkannt:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.Aus der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2018 steht dem Kläger gegenüber der Beklagten kein Zahlungsanspruch aus§ 535 Abs. 2 BGB zu.
Die Nebenkostenabrechnung, die nunmehr auf den 25.05.2020 datiert, ist jedenfalls zum Teil formell unwirksam.Insoweit wird zunächst auf den Hinweisbeschluss des Gerichts vom 21.12.200 verwiesen.
Zum notwendigen Inhalt einer formell wirksamen Nebenkostenabrechnung gem. §§ 259 ff. BGB gehört unter anderem die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel und die Berechnung des Anteils der Mieter.Voraussetzung ist weiterhin, dass die Kostenarten einzeln - und zudem korrekt- bezeichnet werden. (vgl. Langenberg, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 BGB, Rdnr. 347)Daran fehlt es bei der Nebenkostenposition "Reinigungsservice".Dieser Begriff ist weder im Mietvertrag der Parteien vom 12.03.2016 noch in der Betriebskostenverordnung enthalten.Im Hinblick auf die Betriebskostenposition "Reinigungsservice" fehlt es auch an einer nachvollziehbaren Darstellung eines Umlageschlüssels und der Berechnung des Anteils der Beklagten.Es bleibt unklar warum die Beklagten - die offenbar Bewohner des Hinterhauses sind - mit einem Anteil von 1.794,74 € der Kosten des "Reinigungsservices" in Anspruch genommen werden.Wenn man die auf Seite 1 der Nebenkostenabrechnung aufgeführten Kosten für den Reinigungsservice addiert ergibt sich ein Gesamtbetrag von 5.038,86 €.Warum hiervon 1.794,74 € auf das Hinterhaus entfallen, wird nicht erläutert.Ein derartiger Betrag errechnet sich auch nicht, wenn man die auf der Seite 2 der Nebenkostenabrechnung ersichtlichen Quadratmeterzahlen zu Hilfe nimmt.
Die weitergehenden Erläuterungen im Klägerschriftsatz vom 12.01.2021 sind unerheblich, da sie nach Ablauf der Frist des § § 556 Abs. 3 S. 2 BGB erfolgen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Grundlage in den §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf 369,80 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Da mit dieser Entscheidung für keine Partei die zur Eröffnung der Berufung führende Beschwer von über 600,00 EUR erreicht ist, hat das Gericht nach pflichtgemäßem Ermessen die Zulassung der Berufung zu prüfen, § 511 Abs. 4 ZPO. Die Berufung ist danach nicht zuzulassen gewesen, weil die Rechtssache ihre Entscheidung allein aus den Umständen des vorliegenden Falles gefunden hat und somit weder grundsätzliche Bedeutung besitzt oder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern, § 511 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 Nr. 1 ZPO.
Gegen dieses Urteil ist ein Rechtsmittel nicht zulässig, weil keine der Parteien durch dieses Urteil hinsichtlich eines Werts von über 600,00 EUR beschwert ist und das Gericht die Berufung auch nicht zugelassen hat, § 511 Abs. 2 Nr. 1 , 2 ZPO.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Langenfeld statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Langenfeld, Hauptstr. 15, 40764 Langenfeld, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
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