Klage auf Räumung: fristlose Kündigung wegen Beleidigungen und Strafvorwürfen unwirksam
KI-Zusammenfassung
Die Kläger forderten Räumung der Wohnung und beriefen sich auf fristlose Kündigung wegen beleidigender Äußerungen und strafrechtlicher Vorwürfe der Beklagten. Das AG Krefeld wies die Klage ab, weil die fristlose Kündigung unwirksam war. Kündigungsgrund war nicht im Kündigungsschreiben angegeben und die Kündigung erfolgte nicht zeitnah; strafrechtliche Vorwürfe rechtfertigen nicht automatisch eine fristlose Kündigung.
Ausgang: Räumungsklage abgewiesen; fristlose Kündigung der Kläger als unwirksam beurteilt (Klage unbegründet).
Abstrakte Rechtssätze
Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum muss das Kündigungsschreiben denjenigen Kündigungsgrund angeben, der letztlich zur Kündigung berechtigt (§ 569 BGB).
Eine fristlose Kündigung ist nur wirksam, wenn sie zeitnah nach Kenntnis des kündigungsbegründenden Vorfalls erklärt wird.
Beleidigende Äußerungen der Mieterin begründen nicht automatisch eine fristlose Kündigung, wenn dieser konkrete Kündigungsgrund nicht im Kündigungsschreiben genannt ist.
Strafrechtliche Anzeigen oder Vorwürfe gegen den Vermieter rechtfertigen nicht ohne Weiteres eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von
€ 550,00 abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Sicherheitsleistung darf durch selbstschuldnerische Bürgschaft
einer deutschen Großbank oder öffentlichen Sparkasse erbracht werden.
Tatbestand
Gemäß Mietvertrag vom 01.03.1994 mit der Rechtsvorgängerin der Kläger ist die Beklagte Mieterin der im dritten Geschoss des Hauses C-Straße a in L gelegenen Wohnung. Die vereinbarte Monatsmiete beträgt € 281,00 zuzüglich € 75,00 Betriebskostenvorauszahlung, mithin insgesamt € 356,00 []. Mit Schreiben vom 25.06.2003 kündigten die Kläger das Mietverhältnis fristlos hilfsweise fristgemäß und forderten die Beklagte auf die Wohnung zum 15.07.2003 zu übergeben. Als Begründung wurde aufgeführt, dass die Beklagte u.a. in einem Ermittlungsverfahren gegen den Kläger zu 2) wahrheitswidrige und ehrverletzende Behauptungen aufgestellt habe, indem sie u.a. dem Kläger zu 2) Betrugsabsichten und Hausfriedensbruch sowie möglicherweise Diebstahl vorgeworfen hätte [].
Mit Schreiben vom 26.02.2003 warf die Beklagte den Klägern Betrugsabsichten vor, weil über den allgemeinen Stromzähler auch Strom für private Baumassnahmen der Kläger entnommen worden sein sollte und bezichtigte die Kläger des Kelleraufbruchs, des Diebstahls und des Hausfriedensbruches []. Daraufhin forderten die Kläger mit Schreiben vom 17.03.2003 die Beklagte auf sich dafür, dass sie ihnen Betrugsabsichten unterstellt hatte, sie des Diebstahls und des Hausfriedensbruches bezichtigte, zu entschuldigen []. Als Antwort bezeichnete die Beklagte mit Schreiben vom 28.03.2003 das Verhältnis der Kläger zu ihren Mieter und damit auch zu ihr als am "ehesten mit dem eines Kopfschlächters zu seinen Rindviechern vergleichbar" []. Mit C der Staatsanwaltschaft L vom 18.07.2003 im Verfahren 3 Js 156/03 StA L wurde ein von der Beklagten initiiertes Ermittlungsverfahren gegen den Kläger zu 2) gemäß § 170 Abs. 2 StPO eingestellt, soweit dem Kläger zu 2) vorgeworfen worden war, Gegenstände aus dem L2 der Beklagten entwendet zu haben [].
Durch Beschluss des Amtsgerichts L vom 29.03.2004 im Verfahren 32 XVII B ####1 wurde der Beklagten aufgrund einer hirnorganischen Beeinträchtigung aufgrund jahrelangem Alkoholkonsums einhergehend mit internistischen Leiden – beispielsweise Pankreatitis – der Zeuge C2 als Betreuer bestellt mit dem Aufgabenbereich Vertretung gegenüber Behörden und Sozialträgern, Wohnungs- und Heimplatzangelegenheiten, Gesundheitsfürsorge einschließlich der damit zusammenhängenden Aufenthaltsbestimmung und Regelung des Postverkehrs [].
Die Kläger beantragen,
die Beklagte zu verurteilen, die im Hause L, C-Straße a im dritten Geschoss gelegene Wohnung, bestehend aus zwei Y, 1 Küche, 1 Diele und 1 Bad/WC zu räumen und geräumt mit sämtlichen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagte beantragt
Klageabweisung.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den Inhalt der Gerichtsakte Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet und war daher abzuweisen. Das Mietverhältnis der Parteien ist durch die fristlose Kündigung der Kläger gemäß Schreiben vom 25.06.2003 nicht wirksam beendet worden, weil diese Kündigung unwirksam ist.
Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum muss in dem Kündigungsschreiben gemäß § 569 Abs. 4 BGB der Kündigungsgrund angegeben sein. Dabei genügt es nicht, dass nur irgendein Kündigungsgrund angegeben ist, es muss vielmehr der Kündigungsgrund darunter sein, der letztlich zur Kündigung berechtigt. Daher war die im Schreiben der Beklagten vom 28.03.2003 ausgesprochene Beleidigung nämlich der Vergleich der Kläger mit Kopfschlächtern nicht als Kündigungsgrund anzunehmen, weil er in dem Kündigungsschreiben der Kläger nicht angeführt wurde.
Zudem muss eine fristlose Kündigung zeitnah nach dem Entstehen des Kündigungsgrundes erklärt werden. Auch daran mangelt es im Entscheidungsfalle, weil die Beleidigung im Brief der Beklagten vom 28.03.2003 enthalten ist und die Kündigung erst mit Schreiben vom 25.06.2003 erklärt wurde.
Auch die im Kündigungsschreiben vom 25.06.2003 aufgeführten Gründen rechtfertigen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nicht. Auf vorstehende Ausführungen wird Bezug genommen. Auch hier gilt wiederum, dass die von den Klägern zur Kündigung herangezogenen Gründe nicht zeitnah zur fristlosen Kündigung führten.
Letztlich sei darauf verwiesen, dass die von der Beklagten der Staatsanwaltschaft gegenüber gemachten strafrechtlichen Vorwürfe nicht ohne weiteres zur fristlosen Kündigung berechtigen. Auf die im Beschluss des Landgerichts L vom 05.11.2004 hierzu gemachten Ausführungen wird ausdrücklich Bezug genommen.
Mithin war die unbegründete Klage mit den sich aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO ergebenden Nebenentscheidungen abzuweisen.
Streitwert: € 3.372,00