Klage auf Nachzahlung von Betriebskosten wegen ordnungsgemäßer Abrechnung teilweise erfolgreich
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter verlangt Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen 2006–2009; der Mieter rügt Unrichtigkeit und die Verwendung von WEG-Abrechnungen. Das Gericht hält die Abrechnungen für formell ordnungsgemäß, da WEG-Wohngeldabrechnungen beigefügt wurden und der Vortrag zur Umlageänderung zugestanden ist. Der Zinsanspruch wird nur ab Rechtshängigkeit bejaht.
Ausgang: Klage auf Zahlung der Betriebskosten bis 909,89 € überwiegend stattgegeben, Zinsforderung nur ab Rechtshängigkeit abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter kann ausstehende Betriebskosten gemäß §§ 535, 556 BGB verlangen, sofern die jährliche Abrechnung innerhalb der Jahresfrist erfolgt und die Mindestangaben enthalten sind.
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss Gesamtkosten, den zugrunde liegenden Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug geleisteter Vorauszahlungen ausweisen; beigefügte WEG-/Wohngeldabrechnungen können diese Anforderungen erfüllen.
Eine aufgetretene Änderung der Kostenverteilung (z. B. Fremdvergabe der Hausreinigung) wird wirksam, wenn der Vermieter die Mieter rechtzeitig hierüber informiert und der Mieter der Änderung nicht substantiiert widerspricht; unbestrittener Vortrag gilt als zugestanden (§ 138 Abs. 3 ZPO).
Alleinige einseitige Zahlungsfristangaben in der Abrechnung begründen keinen Verzug; Verzugszinsen können mangels Abmahnung zunächst erst ab Rechtshängigkeit geltend gemacht werden (§ 291 BGB).
Tenor
Der Beklagte wird unter Klageabweisung im Übrigen, verurteilt,an den Kläger 909,89 EUR(in Worten: neunhundertneun Euro und neunundachtzig Cent) nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.01.2011 zu zahlen.Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung des Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu jeweils vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 909,89 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien schlossen unter dem 02.12.2002 einen Mietvertag betreffend die Wohnung im Erdgeschoss links des Hauses S-Weg in L. Als Mietbeginn wurde der 01.12.2002 vereinbart.In § 4 des Mietvertrages ist die Miete auf 330,00 € bestimmt. Hinsichtlich der Nebenkosten findet sich dort folgende Regelung:
„Neben der Miete werden in der jeweils anfallenden Höhe folgende (im Einzelnen dort aufgeführte, vgl. Bl. 36 d.A.) Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (Nebenkosten) umgelegt: (…)“Für die umzulegenden Betriebskosten vereinbarten die Parteien eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 76,30 €. Die Verteilung der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sollte nach dem in § 16 des Mietvertrages festgelegten Umlegungsschlüssel und alle übrigen Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen des Hauses umgelegt werden.Der Kläger hat dem Beklagten durch die von ihm beauftragte Hausverwaltung in der Folge jährlich Nebenkostenabrechnungen zukommen lassen. Exemplarisch hat der Kläger die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007 zur Akte gereicht, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Bl. 48 – 52 d.A.). Der Abrechnung waren danach jeweils die Wohngeldabrechnungen für den Kläger beigefügt, die dieser im Rahmen der WEG-Abrechnung erhielt sowie eine Einzelabrechnung über die Heizkosten und ein Grundabgabenbescheid.Aus der Abrechnung vom 18.12.2007 für das Jahr 2006 (Bl. 4 d.A.) ergab sich unter Berücksichtigung geleisteter Vorauszahlungen von 915,50 € ein Nachzahlungsbetrag von 155,59 €. Für das Jahr 2007 erfolgte die Abrechnung unter dem 21.10.2008 (Bl. 6 d.A.). Bei gleichbleibender Vorauszahlung endete die Abrechnung auf einen Betrag von 216,08 €. Die Betriebskosten für das Jahr 2008 wurde am 21.12.2009 (Bl. 7 d.A.) abgerechnet und weist einen Nachzahlungsbetrag von 184,90 € aus. Mit Rechnung vom 24.08.2010 (Bl. 8 d.A.) wurde für das Jahr 2009 die Betriebskostenabrechnung erstellt, die einen Nachzahlungsbetrag von 353,32 € ausweist. Wegen der Einzelheiten der jeweiligen Rechnungen wird auf die zur Akte gereichten Anlage verwiesen.Zahlungen leistete der Beklagte hierauf nicht. Mit Schreiben vom 02.02.2008 bat der Beklagte um Einsichtnahme in die Unterlagen. Die von dem Kläger beauftragte Hausverwaltung teilte dem Beklagten darauf hin mit, dass er die in deren Büro einsehen könne. Dies hat der Beklagte nicht getan.
Der Kläger behauptet, es habe im Jahr 2006 eine Änderung in der Durchführung der Hausreinigung gegeben, die ab diesem Zeitpunkt fremdvergeben worden sei. Die Bewohner des Hauses seien hierauf zeitnah hingewiesen worden, verbunden mit dem Hinweis, dass diese Kosten künftig umgelegt würden.
Der Kläger beantragt,den Beklagten zu verurteilen, an ihn 909,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 155,59 € vom 23.12.2007 bis 05.11.2008, aus 371,67 € vom 06.11.2008 bis zum 05.01.2010, aus 556,57 € vom 06.01.2010 bis zum 07.09.2010 und aus 909,89 € seit dem 08.09.2010 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, die Abrechnungen der Betriebskosten seien nicht ordnungsgemäß. Es sei dem Kläger verwehrt, die Abrechnung der WEG für die Betriebskostenabrechnung in dem Verhältnis Vermieter zum Mieter heranzuziehen. Zudem seien in der WEG-Abrechnung die falschen Umlageschlüssel berücksichtigt. Er bestreitet, dass die Wohngeldabrechnungen in den in Rede stehenden Jahren so beschlossen worden seien.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie der zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist ganz überwiegend begründet.
I.Der Kläger kann von dem Beklagten Zahlung von ausstehenden Betriebskosten aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages in geltend gemachter Höhe verlangen, §§ 535, 556 BGB.
1.Der Kläger hat durch seine Hausverwaltung die jährlich anfallenden Betriebskosten jeweils jährlich abrechnen lassen und dem Beklagten innerhalb der gesetzlichen Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB diese Rechnungen auch zukommen lassen.Diese Abrechnungen sind formell ordnungsgemäß. Nach der Rechtsprechung des BGH ist Mindestanforderung für die formelle Richtigkeit der Abrechnung, dass diese folgende Angaben enthält:
- eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, - die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, - die Berechnung des Anteils des Mieters und - der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Zwar ist in den mit Betriebskostenabrechnung jeweils überschriebenen Rechnungen eine Angabe der Gesamtkosten und die Erläuterung des Umlageschlüssels nicht enthalten. Der Kläger hat aber durch seine Hausverwaltung den jeweiligen Abrechnungen stets auch die Betriebskostenaufstellungen der Wohnungseigentumsverwalter beigefügt. Dies ist von dem Beklagten nicht in Abrede gestellt worden. Wenn die Betriebskostenabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Abrechnung beigefügt worden ist, kann der Vermieter auf diese verweisen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., RN 3225). Für diese Frage ist es letztlich auch ohne Belang, ob die jeweilige Wohngeldabrechnung von der Wohnugnseigentümergemeinschaft jeweils auch beschlossen worden ist. Bei dem diesbezüglichen Bestreiten handelt es sich ohnehin um eine Behauptung ins Blaue hinein, die prozessual unbeachtlich ist. Aus dieser Wohngeldabrechnung ist jeweils zu den einzelnen Positionen der Gesamtbetrag ausgewiesen und es ist auch der der Umlageschlüssel angegeben. Dieser entspricht dem mietvertraglich vereinbarten Umlageschlüssel der Wohnfläche. Die Einwendungen des Beklagten hiergegen greifen nicht durch. Ihm ist zwar insoweit zuzugestehen, dass für den Umlageschlüssel die Nutzfläche angegeben wurde. Dies ist aber insoweit vorliegend unerheblich, da es sich einerseits entweder bloß um eine fehlerhafte Bezeichnung handelt, wofür spricht, dass hinsichtlich der betroffenen Wohnung die Wohnfläche mit 43 qm angegeben ist. Dies entspricht auch der in dem Mietvertrag angegebenen Größe. Selbst wenn bei der Gesamtfläche aber tatsächlich die Nutzfläche angegeben worden sein sollte, würde dies den Beklagten bei Zugrundelegung der Wohnfläche von 43 qm lediglich begünstigen, da insoweit eine Nutzfläche für die Wohnung nicht berücksichtigt wurde. Zudem würde es sich nicht um einen formellen, sondern um einen materiellen Fehler handeln. Substantiierte Einwendungen sind von Beklagtenseite insoweit aber nicht vorgetragen worden.Es ist vorliegend zudem davon auszugehen, dass wegen der Hausreinigungskosten eine Änderung des Verteilungsschlüssels stattgefunden hat. Der Kläger hat unwidersprochen vorgetragen, dass die Mieter in 2006 darauf hingewiesen worden seien, dass die Reinigung an eine Fremdfirma vergeben worden sei und dass dies künftig auf die Mieter umgelegt werde. Dass der Beklagte einer solchen Änderung widersprochen hätte, ist von diesem nicht vorgetragen worden. Der Vortrag des Klägers ist auch nicht verspätet. Er hatte hierzu bereits in dem ersten Termin zur mündlichen Verhandlung am 16.03.2011 vorgetragen. Dies ist seinerzeit nur versehentlich nicht protokolliert worden, da zu diesem Zeitpunkt das Gericht davon ausging, dass die Parteien in den weiter zu wechselnden Schriftsätzen hierzu noch vortragen würden. Insoweit hat es sich bei der Erklärung des Klägervertreters in der Verhandlung vom 18.05.2011 nicht um neuen Tatsachenvortrag gehandelt. Dieser ist nur weiter substantiiert worden. Dem Beklagten wurde aufgrund dessen eine Schriftsatzfrist eingeräumt, innerhalb derer er sich zu diesem Vortrag hätte erklären können. Weiterer Vortrag ist hierzu aber nicht erfolgt, so dass das Klägervorbringen insoweit als zugestanden zu gelten hat, § 138 Abs. 3 ZPO.Weitere Einwendungen gegen die streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen sind von der Beklagtenseite –zumal in der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB- nicht mitgeteilt worden, so dass die Klage hinsichtlich der Hauptforderung in vollem Umfang in Höhe von 909,89 € für die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 bis 2009 begründet ist.2.Abzuweisen war die Klage lediglich hinsichtlich des geltend gemachten Zinsanspruchs. In den Abrechnungen sind jeweils Zahlungsziele angegeben von 14 Tagen. Hierbei handelt es sich aber um eine einseitige Leistungsbestimmung des Klägers, die einen Verzug ab Ablauf dieser Frist nicht begründen kann. Dass der Beklagte wegen der jeweiligen Betriebskosten abgemahnt worden sei, ist von dem Kläger nicht vorgetragen worden. Aufgrund dessen ist sein Anspruch auf Zahlung von Zinsen auf den Zeitpunkt ab Rechtshängigkeit beschränkt, § 291 BGB.
II.Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 ZPO. Die Anordnungen zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgen aus §§ 708 Nr. 11, 711, 108 ZPO.