Pacht: Zwangsverwaltung kein Mangel; Nachzahlung von 2.936,49 € stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Der Zwangsverwalter (Kläger) verlangt Zahlung rückständiger Pacht für Feb.–Apr. 2008, nachdem der Beklagte die Pacht wegen angeordneter Zwangsverwaltung/angekündigter Zwangsversteigerung gemindert hatte. Das Gericht entscheidet, dass Zwangsverwaltung und drohende Versteigerung keinen Mangel der Pachtsache darstellen, solange die Nutzung nicht beeinträchtigt ist. Eine Minderung sei daher nicht gerechtfertigt; die Klage auf Nachzahlung wird stattgegeben und Zinsen zugesprochen.
Ausgang: Klage auf Nachzahlung rückständiger Pacht in Höhe von 2.936,49 € wird stattgegeben; Pachtminderung abgelehnt
Abstrakte Rechtssätze
Eine Pachtminderung nach § 536 BGB setzt eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Pachtsache zum vertragsgemäßen Gebrauch voraus; die bloße Anordnung einer Zwangsverwaltung oder die Androhung einer Zwangsversteigerung begründet keinen Mangel, sofern die Nutzung nicht beeinträchtigt ist.
Fehlt bei Vertragsschluss eine zugesicherte Eigenschaft, scheidet eine Minderung nach § 536 Abs. 2 BGB wegen Fehlens zugesicherter Eigenschaften aus.
Eine Minderung nach § 536 Abs. 3 BGB kommt nur in Betracht, wenn dem Mieter/Pächter der vertragsgemäße Gebrauch durch das Recht eines Dritten ganz oder teilweise entzogen wird; dies ist bei Anordnung der Zwangsverwaltung grundsätzlich nicht der Fall.
Ansprüche des Verpächters auf Zahlung rückständiger Pacht sind nach § 152 ZVG i.V.m. § 581 Abs. 1 Satz 2 BGB durchsetzbar, sofern keine Minderungstatbestände vorliegen.
Eigenes Verhalten des Pächters, das die Verunsicherung von Einstellern fördert (z. B. fristversäumte Ausübung einer Verlängerungsoption), kann die Geltendmachung einer Pachtminderung ausschließen.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 2.936,49 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 05.04.2008 zu zahlen.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung von 3.500,00 € vorläufig vollstreckbar.
Die Sicherheitsleistung kann durch unbefristete Bürgschaft eines deutschen Kreditinstituts erbracht werden.
Tatbestand
Durch Vertrag vom 00.00.0000 verpachtete Herr W. L. dem Beklagten die Reitanlage V. W, L, ####1 W. Nach § 2 des Vertrages beginnt das Pachtverhältnis am 00.00.0000 und endet am 00.00.0000. Der Pächter erhält eine Option für zwei mal fünf Jahre, die er spätestens 12 Monate vor Beendigung des jeweiligen Vertragsabschnittes ausüben muss.
Ende des Jahres 2003 wurde die Zwangsverwaltung des im Eigentum des Herrn W. L. stehenden Grundbesitzes V. W. in W angeordnet. Durch Vereinbarung vom 00.00., 00.00.0000 wurde die von dem Beklagten zu zahlende monatliche Pacht rückwirkend ab dem Monat Januar 2005 auf 3.003,84 € zuzüglich Mehrwertsteuer reduziert.
Der Kläger wurde durch Beschluss des Amtsgerichts L vom 00.00.0000 zum Zwangsverwalter bestimmt.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 00.00.0000 verlangte der Beklagte eine Minderung der derzeit gezahlten Pacht um 33 %. Der Kläger lehnte eine weitere Reduzierung der Pacht durch Antwortschreiben vom 00.00.0000 ab.
Für die Monate Februar, März und April 2008 zahlte der Beklagte monatlich jeweils 2.594,74 € an den Kläger.
Mit der Klage verlangt der Kläger von dem Beklagten die Zahlung weiterer Pachten für die Monate Februar, März und April 2008 in Höhe von 2.936,49 €.
Der Kläger beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 2.936,49 € nebst
Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz
seit dem 00.00.0000 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Auffassung, die Zwangsverwaltung und die damit verbundene, drohende Zwangsversteigerung stelle einen Mangel der Pachtsache dar, welcher ihn zu einer Minderung der Pacht berechtige.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie den Inhalt der Gerichtsakten verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Der Kläger kann von dem Beklagten nach § 152 ZVG in Verbindung mit § 581 Abs. 1 Satz 2 BGB die Zahlung weiterer Pachten für die Monate Februar, März und April 0000 in Höhe von insgesamt 2.936,49 € verlangen.
Der Beklagte war nicht berechtigt, die vertraglich vereinbarte Pacht in den Monaten Februar, März und April 2008 in Höhe von monatlich 979,83 € zu mindern, §§ 581, 536
BGB, denn in diesen Monaten lag kein Mangel der von dem Beklagten gepachteten Reitanlage vor, welcher die Tauglichkeit der Reitanlage zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt hat.
Ein Mangel im Sinne von § 536 BGB liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist, wobei die Beeinträchtigung auf einem Sachmangel, einem Rechtsmangel oder dem Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft beruhen kann (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar, 9. Auflage, § 536 Rdnr. 17).
Die unstreitig seit dem Ende des Jahres 0000 angeordnete Zwangsverwaltung stellt weder einen Sachmangel noch einen Rechtsmangel dar. Gleiches gilt für die nach dem Vorbringen des Beklagten drohende Zwangsversteigerung. Hierdurch wird die Tauglichkeit der von dem Beklagten gepachteten Reitanlage zum vertragsgemäßen Gebrauch, nämlich zum Betreiben der Reitanlage, der Vermietung von Pferdeboxen und der Ausbildung von Reitern und Pferden nicht unmittelbar beeinträchtigt. Trotz der bestehenden Zwangsverwaltung ist der Beklagte ohne jede Einschränkung in der M, Pferdeboxen an Interessenten zu vermieten bzw. interessierten Reitern und Reiterinnen eine Dressurausbildung angedeihen zu lassen.
Eine Minderung der Pacht nach § 536 Abs. 2 BGB wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft scheidet ersichtlich aus, denn bei Abschluss des Mietvertrages ist eine solche Zusicherung nicht erfolgt.
Es liegt ebenfalls kein Rechtsmangel im Sinne von § 536 Abs. 3 BGB vor, denn die
Minderung der vertraglich vereinbarten Pacht ist nach § 536 Abs. 3 BGB nur für den Fall möglich, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Hiervon kann bei der angeordneten Zwangsverwaltung und der möglicherweise drohenden Zwangsversteigerung nicht die Rede sein.
Es mag sein, dass mehrere Einstaller inzwischen ihre Verunsicherung über die zukünftige Unterbringung ihrer Pferde durch Kündigung oder Kündigungsabsicht zum Ausdruck gebracht haben. Diese Verunsicherung über die zukünftige Unterbringung der Pferde ist aber nicht unwesentlich durch den Beklagten selbst herbeigeführt worden, der es, wie die Befragung des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 00.00.0000 ergeben hat, unterlassen hat, die in § 2 des Pachtvertrages geregelte Option zur Vertragsverlängerung für zwei mal fünf Jahre fristgerecht auszuüben, so dass das Pachtverhältnis gemäß § 2 des Pachtvertrages am 00.00.0000 endet.
Der Zinsanspruch ist aus §§ 286, 288 BGB begründet.
Die Nebenentscheidungen ergehen aus §§ 91, 709 ZPO.
Streitwert: 2.936,49 €