Klage auf Nebenkostennachforderung wegen formeller Mängel der Heizkostenabrechnung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter begehrte Zahlung einer Nebenkostennachforderung 2009 und die Erhöhung der Vorauszahlungen. Das AG Köln hielt die Heizkostenabrechnung für formell unwirksam, weil Umlageschlüssel und Bildung der Nutzergruppen nicht nachvollziehbar ausgewiesen waren. Nachträgliche Prozess‑Erläuterungen heilten den Mangel nicht (Frist §556 Abs.3 S.3 BGB). Deshalb bestehen weder Nachzahlungsanspruch noch Anspruch auf erhöhte Vorauszahlungen; Ersatz der Anwaltskosten wird ebenfalls verneint.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Nebenkostennachzahlung und Erhöhung der Vorauszahlungen abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, wenn sie den zugrunde liegenden Umlageschlüssel und die Bildung der Nutzergruppen nicht so ausweist, dass die einzelnen Rechenschritte für den Mieter nachvollziehbar sind.
Ein formeller Mangel der Betriebskosten- oder Heizkostenabrechnung kann nicht durch nachträgliche Erläuterungen geheilt werden, wenn diese erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB erfolgen.
Ist die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam, besteht kein Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung und keine Grundlage für die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB.
Mangels bestehender Hauptforderung tritt kein Verzug des Mieters ein; deshalb besteht kein Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Anwaltskosten nach §§ 280, 286 BGB.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch die Beklagte gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % und des Urteils gegen ihn vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter der Wohnung M. Straße 44 in 50670 Köln, 4. Etage, aufgrund Mietvertrags vom 21.05.2007. Nach dem Mietvertrag ist vereinbart, dass der Beklagte eine monatliche Grundmiete von 565,00 € sowie Vorauszahlungen auf Nebenkosten in Höhe von 173,00 € monatlich leistet.
Unter dem 17.08.2010 rechnete der Kläger über die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2009 ab. Danach ergab sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 573,92 €. Der Betriebskostenabrechnung beigefügt war eine Einzelabrechnung der Firma ista über Heizkosten. Dabei erfolgte eine Aufteilung auf Nutzergruppen. Für weitere Einzelheiten wird auf die Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 17.08. bzw. 14.07.2010 verwiesen.
In der Nebenkostenabrechnung vom 17.08.2010 forderte der Kläger den Beklagten zudem auf, ab dem 01.09.2010 erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen von weiteren 37,00 €, d. h. insgesamt 210,00 € monatlich ab 01.09.2010 zu zahlen.
Aufgrund eines Rechenfehlers bezifferte der Kläger mit der Klageschrift, die dem Beklagten unter dem 07.01.2011 zugestellt wurde, die Betriebskostennachforderung auf 647,50 €.
Bereits mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 06.10.2010 forderte der Kläger den Beklagten zur Zahlung eines Betrages in Höhe von 654,02 € auf. Hierfür sind dem Kläger 120,67 € an Anwaltskosten entstanden.
Der Beklagte leistete keine Zahlungen.
Der Kläger hat zunächst beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn ab 01.09.2010 erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 210,00 € monatlich zu zahlen.
Unter Rücknahme der Klage im Übrigen beantragt er zuletzt noch,
den Beklagten zu verurteilen, an ihn 647,50 € zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 19.10.2010 sowie weitere 120,67 € zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 19.10.2010 zu zahlen,
an ihn 185,00 € zzgl. jeweils 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus je 37,00 € seit dem 04.09.2010, 04.10.2010, 04.11.2010, 04.12.2010 und 04.01.2011 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Für weitere Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und den Inhalt der Sitzungsprotokolle vom 15.02. und 03.05.2011 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Dem Kläger steht kein Anspruch gem. §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB in Höhe von 647,50 € aus der Nebenkostenabrechnung 2009 vom 17.08.2010 zu. Denn die vom Kläger eingereichte Heizkostenabrechnung, erstellt von der Firma J. unter dem 14.07.2010, ist formell unwirksam. Da danach der Beklagte einen Betrag in Höhe von 1.073,39 € an Heizkosten zu tragen hat, die aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung 2009 herauszurechnen sind, bleibt unter Berücksichtigung der vom Beklagten geleisteten Vorauszahlungen von 2.076,00 € kein Nachzahlungsbetrag zugunsten des Klägers mehr.
Die Heizkostenabrechnung ist formell unwirksam, da nämlich neben der zutreffend angesetzten Angabe der Vorauszahlungen auf Betriebskosten, der Angabe der Gesamtkosten, auch der zugrunde gelegte Umlageschlüssel anzugeben gewesen wäre. Hieran fehlt es jedoch, da in der Einzelabrechnung der Firma J. eine Aufteilung auf Nutzergruppen erfolgte und eine Nutzergruppe Wohnungen gebildet wurde, ohne dass in der Abrechnung selbst an irgendeiner Stelle erläutert wurde, aus welchen Gründen eine derartige Aufteilung erfolgte. Ebenso ist nicht erkennbar, wie die Nutzergruppe Wohnungen im Einzelnen (z.B. mit welchen Wohnungen) gebildet wurde und auf welche Nutzer der übrige Teil entfallen soll. Erforderlich für eine formell ordnungsgemäße Abrechnung ist jedoch, dass für den Mieter die einzelnen Rechenschritte nachvollziehbar dargelegt sind (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Anhang I, Rdnr. 90; LG Berlin, MM 2009, 75).
Da es sich um einen formellen Mangel handelt, konnte die im laufenden Prozess gegebene Erläuterung nicht mehr ausreichen, da diese erst nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB erfolgte.
Da die Nebenkostenabrechnung formell unwirksam ist, schuldet der Beklagte auch nicht gem. § 560 Abs. 4 BGB erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen ab 01.09.2010 auf Grund der vom 17.08.2010 erklärte Anpassung. Denn zumindest die formelle Wirksamkeit der Abrechnung ist hierfür Voraussetzung (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 560 BGB, Rdnr. 44).
Da der Beklagte mangels Bestehen einer Hauptforderung nicht in Verzug geraten konnte, hat der Kläger auch nicht gem. §§ 280 Abs. 1, 3, 286 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Ersatz der ihm entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 S. 2 ZPO.