Mietmängel/Schimmel: Ersatz von Mehrmiete und Telefonkosten bei Wohnungswechsel
KI-Zusammenfassung
Mieter verlangten nach Kündigung wegen Feuchtigkeit/Schimmel Schadensersatz (u.a. Mehrmiete, Telefonkosten) sowie restliche Kautionsrückzahlung und vorgerichtliche Anwaltskosten. Das Gericht verurteilte die Vermieterin (teilweise im Versäumnisurteil) zur Zahlung von 3.168,46 € sowie 406,50 € Anwaltskosten, wies die Klage im Übrigen ab. Die Jahresmietdifferenz wurde wegen vollständigen Mitverschuldens verneint, da die Mieter ohne Vortrag zur Unvermeidbarkeit eine erheblich teurere Wohnung anmieteten. Telefonkosten scheiterten am unschlüssigen Vortrag; weitergehende Anwaltskosten mangels Verzug und mangels berechtigter Hauptforderungen.
Ausgang: Zahlung von 3.168,46 € und 406,50 € vorgerichtlichen Anwaltskosten zugesprochen, Mehrmiete/Telefonkosten und weitere Anwaltskosten abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Im Versäumnisverfahren ist bei ausbleibendem Sachantrag die schlüssige Klagebehauptung als zugestanden anzusehen; im Übrigen ist die Klage abzuweisen, soweit der Vortrag die Anträge nicht trägt (§ 331 Abs. 2 ZPO).
Ein Schadensersatzanspruch wegen Mietmängeln auf Ersatz einer höheren Folgemiete ist ausgeschlossen, wenn der Mieter durch Anmietung einer deutlich teureren Ersatzwohnung ohne ausreichenden Vortrag zur fehlenden Verfügbarkeit vergleichbarer Alternativen den Schaden vollständig selbst verursacht (§ 254 BGB).
Telefon- bzw. Umzugskosten sind nur ersatzfähig, wenn der Anspruchsteller substantiiert darlegt, wodurch sie kausal und zeitlich nachvollziehbar durch den Mangel bzw. den Wohnungswechsel verursacht wurden.
Vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten sind nur in dem Umfang ersatzfähig, in dem die vorgerichtlich geltend gemachte Hauptforderung berechtigt ist und sich der Schuldner hinsichtlich dieser Forderung im Verzug befindet (§§ 280, 286 BGB).
Mangels Verzugs ist ein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten für die Geltendmachung einer Kautionsrestforderung nicht begründet, wenn es an einer Mahnung fehlt (§ 286 BGB).
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 3.168,46 nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 24.03.2016 zu zahlen.
Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger 406,50 € vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 24.03.2016 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 57' %, die Beklagte trägt 43 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangvollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Kläger waren aufgrund unbefristeten Mietvertrages Mieter, die Beklagte war Vermieterin einer 85 m2 großen Dreizimmerwohnung in der T.- Straße 00 in 00000 Köln. Es handelte sich dabei um eine Altbauwohnung im Souterrain ohne Unterkellerung, Baujahr Anfang des 20. Jahrhunderts. Die Kaltmiete betrug 533,80 €. Hinzu kamen Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten i.H.v. 140 €.
Anlässlich der Übergabe der Wohnung an die Kläger wurde ein Protokoll vom 16.04.2008 gefertigt, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (BI. 47 f der Akte). Zu diesem Zeitpunkt war in der Wohnung kein Schimmel vorhanden.
Mit Schreiben vom ein 21.2.2014 zeigten die Kläger u.a. feuchte Wände und Schimmel im Schlafzimmer sowie eine Undichtigkeit der Wohnungstür und des darüber liegenden Fensters an. Mit Schreiben vom 9. und 11.07.2014 erinnerten sie an die Mängel.
Mit weiteren Schreiben des inzwischen eingeschalteten Mietervereins vom 10.10., 29.10. und 13.11.2014 wurde die Beklagte nochmals zur Mängelbeseitigung aufgefordert und angekündigt, dass die Kläger das Mietverhältnis anderenfalls fristlos kündigen und Schadensersatz einfordern würden:
Mit unbefristetem Vertrag vom 14.11.2014 mieteten die Kläger eine 72,46 m2 große Dreizimmerwohnung am I.- Ufer 000 in 00000 Köln ab dem 01.12.2014 zu einer Kaltmiete von 869,52 € zuzüglich Heiz und Betriebskostenvorauszahlungen i.H.v. 223,97 € an. Dabei handelte es sich um eine helle moderne Wohnung mit Balkon.
Für die Vermittlung dieser Wohnung stellte ihnen die Firma C.C. Immobilien mit ,Schreiben vom 13.11.2014 einen Betrag in Höhe von 2069,45 € in Rechnung, dessen Erhalt sie am 14.11.2014 quittierte.
Mit Schreiben vom 17.11.2014, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (BI. 11 der Akte), sprachen die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses zwischen ihnen und der Beklagten aus.
Am 24.11.2014 bezogen sie ihre neue Wohnung. Für den Umzug fielen laut Quittung der Firma D. Umzüge vom 14.11.2014 Kosten in Höhe von 700 € an.
Anlässlich der Rückgabe der Wohnung an die Beklagte wurde ein Protokoll vom 26.11.2014 gefertigt, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (BI. 78 -82 der Akte).
Am 01.02.2015 konnte die Beklagte die Wohnung weitervermieten. Die Nachfolgemieter reklamierten keinerlei Schimmelprobleme.
Mit Schreiben vom 25.04.2015 rechnete die Beklagte über die von den Klägern geleistete Kaution ab, die sich zu diesem Zeitpunkt inklusive Zinsen auf 1368,35 € belief. Die Beklagte behielt 100 € für die Position „erwartete Betriebskostennachforderung" sowie 399,01 € für die Position „beschädigte Waschtischarmatur + Warmwasserspeicher (Küche)" ein und zahlte den Restbetrag i.H.v. 869,34 € an die Kläger aus.
Die Kläger akzeptierten den Einbehalt für die Betriebskostenabrechnung. Die Rückzahlung der restlichen 399,01 € machten sie ebenso wie die Erstattung der oben erwähnten Makler- und Umzugskosten sowie der Kaltmietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung für ein Jahr i.H.v. (12 x 335,72 € =) 4028,64 € und der Position „Telefonkosten Netcologne v. 12.14 - 02.15" i.H.v. 152,79 € mit anwaltlichem Schreiben vom 29.01.2016 als Schadensersatz gegenüber der Beklagten geltend. Für die Erstellung dieses Schreibens fielen vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 892,02 € an, deren Erstattung die Kläger ebenfalls von der Beklagten begehren.
Die Kläger behaupten, im Wohnzimmer, Schlafzimmer und im Zimmer des Klägerszu 2) hätten massive Feuchtigkeits- und Schimmelschäden vorgelegen, die aus demals Anl. K6 vorgelegten Fotokonvolut, auf das wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 69-77 der Akte), ersichtlich seien. Die Ursache der Feuchtigkeitsschäden sei ausschließlich baulich bedingt. Es liege eine unzureichende Isolierung der Wände, Decken und Böden vor. Sie hätten die Wohnung ordnungsgemäß gelüftet und geheizt.
Aufgrund des sehr angespannten Wohnungsmarktes in Köln sei es nicht möglich, eine angemessene Wohnung ohne Einschaltung eines Maklers zu bekommen. Auch sei die Auswahl an von der Größe in etwa vergleichbarer Wohnungen in der Nähe ihrer alten Wohnung sehr eingeschränkt gewesen. Mit dem Umzug seien — was zwischen den Parteien unstreitig ist — notwendigerweise auch Telefonkosten angefallen.
Die Kläger behaupten außerdem, es habe sich kein Warmwasserspeicher in der
Küche befunden. Ausweislich des Übergabeprotokolls zum Auszug habe sich die Küche in ordnungsgemäßem Zustand befunden.
Im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 12.07.2016 ist der Beklagtenvertreter zwar erschienen, hat aber keinen Antrag gestellt.
Die Kläger beantragen daher,
1. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 7.349,89 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
2. die Beklagte weiter zu verurteilen, an die Kläger 892,02 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
3. den Erlass eines Versäumnisurteils.
Die Beklagte behauptet, die reklamierten Schimmelschäden seien marginal gewesen, keinesfalls gesundheitsgefährdend und hätten erst recht nicht zur Unbewohnbarkeit der von den Klägern angemieteten Wohnung geführt. Schimmel habe sich lediglich in einem kleinen Zimmer mit der Größe von 14 m2 befunden. Sie habe Beseitigung angeboten. Den bereitgestellten Handwerkern sei der Zugang zur Wohnung verwehrt worden. Die Schimmelprobleme seien auf unzureichendes Lüften seitens der Kläger zurückzuführen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Beauftragung eines Maklers sei nicht erforderlich gewesen und die Mietdifferenz sei nicht erstattungsfähig, weil die alte Wohnung nicht unbewohnbar und die neue Wohnung nicht mit der alten vergleichbar sei.
Das Vorhandensein eines Warmwasserspeichers ergebe sich aus dem
Übergabeprotokoll vom 16.04.2008.
Hilfsweise erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einer angeblichen Gegenforderung i.H.v. 1347,60 €. Zur Begründung verweist sie darauf, dass eine fristlose Kündigung nicht gerechtfertigt gewesen sei und die Kläger ihr daher noch die Mieten für Dezember und Januar 2015 in Höhe von jeweils 673,80 € schulden würden.
Die Klageschrift ist der Beklagten am 24.03.2016 zugestellt worden.
Entscheidungsgründe
Da der Beklagtenvertreter im Termin zur mündlichen Verhandlung nicht verhandelt hat, ist das tatsächliche Vorbringen der Kläger gemäß §§ 331, 333 ZPO als zugeständen anzunehmen. Soweit es die Klageanträge rechtfertigt, ist gemäß § 331 Abs. 2 ZPO nach den Anträgen zu erkennen. Insofern bedarf es gemäß § 313 Buchst. b ZPO auch keiner Entscheidungsgründe. Soweit das Vorbringen der Kläger die Klageanträge nicht rechtfertigt, ist die Klage dagegen gemäß § 331 Abs. 2 ZPO abzuweisen und gemäß § 313 ZPO zu begründen:
Die Klage ist i.H.v. 4181,43 € Hauptforderung sowie in Höhe von 485,52 € vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst anteiliger Zinsen unbegründet.
1
Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erstattung der Jahreskaltmietdifferenz zwischen der alten und der neuen Wohnung i.H.v. 4028,64 € gegen die Beklagte. Insbesondere ergibt sich ein solcher Anspruch nicht aus § 536 a BGB. Denn eine Schadensersatzpflicht der Beklagten ist hier jedenfalls gemäß § 254 BGB wegen eines — von Amts wegen zu berücksichtigenden — 100-prozentigen Mitverschuldens der Kläger bei der Schadensentstehung ausgeschlossen. Hätten sich die Kläger keine teurere neue Wohnung als die alte gemietet, wäre es nämlich gar nicht zu einer Mietdifferenz gekommen. Dass es keine mit der alten vergleichbare neue Wohnung zum gleichen oder einem geringeren Preis gegeben habe, lässt sich dem Vortrag der Kläger nicht entnehmen. Ihr Vorbringen, die Auswahl an von der Größe etwa vergleichbaren Wohnungen in der Nähe ihrer alten Wohnung sei sehr eingeschränkt gewesen, reicht insofern nicht aus.
2
Ein Anspruch auf Erstattung von 152,79 € Telefonkosten steht den Klägern gegen die Beklagte ebenfalls unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insofern fehlt es bereits an hinreichendem Vortrag der anwaltlich vertretenen Kläger dazu, wodurch diese Kosten verursacht worden sein sollen. Dass sie nicht — wie behauptet - mit dem Umzug angefallen sein können, ergibt sich bereits daraus, dass der Umzug der Kläger Ende November 2014 stattfand, die Telefonkosten jedoch den Zeitraum 12.14 — 02.15 betreffen sollen.
3.
Schließlich können die Kläger von der Beklagten auch keinen Ersatz ihrer vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten verlangen, soweit diese nach einem über 2769,45 €. hinausgehenden Gegenstandswert bemessen worden sind, also (1,6 x 201 € = 321,60 € Gebühr + 20 € Auslagenpauschale + 19 % Mehrwertsteuer auf beides =) 406,50 € überschreiten. Insbesondere ergibt sich ein solcher Anspruch auf Zahlung von (892,02 € - 406,50 € =) 485,52 € nicht aus §§ 280, 286 BGB.. Denn zum einen standen den Klägern die mit dem vorgerichtlichen Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom. 29.01.2016 geltend gemachte Jahreskaltmietdifferenz sowie die Telefonkosten i.H.v. insgesamt 4181,43 € aus den oben dargelegten Gründen nicht zu. Und zum anderen befand sich die Beklagte mit der darin ebenfalls geforderten Rückzahlung der restlichen Mietkaution i.H.v. 399,01 € mangels Mahnung nicht in Verzug.
4.
Da den Klägern die oben unter Ziffern 1-3 genannten Ansprüche nicht zustehen, können sie auch keine Zinsen daraus verlangen.
5.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 S. 1, 100 Abs. 1 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 2 und 11 2. Alt, 711 ZPO.
6. Streitwert:7349,89 €
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen das Urteil ist für die Kläger das Rechtsmittel der Berufung zulässig. Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen das Versäumnisurteil ist für die Beklagte der Einspruch statthaft. Dieser muss innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen bei dem Amtsgericht Köln,Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingehen. Die Frist beginnt mit der Zustellung dieses Urteils. Diese Frist kann nicht verlängert werden.
Der Einspruch ist schriftlich in deutscher Sprache öder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichts einzulegen.
Der Einspruch muss die Bezeichnung des angefochtenen Urteils, sowie die Erklärung enthalten, dass Einspruch eingelegt wird. Er ist zu unterzeichnen und zu begründen, insbesondere sind Angriffs- und Verteidigungsmittel vorzutragen. Nur die
Frist zur Begründung des Einspruchs kann auf Antrag verlängert werden, wenn dadurch der Rechtsstreit nicht verzögert wird oder wichtige Gründe für die Verlängerung vorgetragen werden. Dieser Antrag muss ebenfalls innerhalb der Einspruchsfrist bei Gericht eingehen. Wenn der Einspruch nicht oder nicht rechtzeitig begründet wird, kann allein deshalb der Prozess verloren werden.
C) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Köln statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.