Klage auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen Vermieterin stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Die Mieterin verlangt vom Vermieter die Durchführung notwendiger Schönheitsreparaturen (außer Bad), da der Mietvertrag keine wirksame Überwälzung enthält und zuletzt 1999 renoviert wurde. Das Amtsgericht Köln bestätigt den Anspruch nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB und verurteilt die Vermieterin zur sach‑ und fachgerechten Durchführung der Malerarbeiten. Bloßes Überstreichen von nicht zum Überstreichen vorgesehenen Mustertapeten genügt nicht; Mehrkosten durch von der Mieterin verursachte Beschädigungen sind gesondert erstattungsfähig.
Ausgang: Klage der Mieterin auf Durchführung erforderlicher Schönheitsreparaturen gegen die Vermieterin vollumfänglich stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Ist der Mietvertrag nicht wirksam dahingehend gestaltet, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter überwälzt wird, obliegt diese Pflicht dem Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB.
Der Vermieter kann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn ein Renovierungsbedarf besteht (z. B. nach langjährigem Ausbleiben von Renovierungsarbeiten).
Unsubstantiiertes Vorbringen des Vermieters zu angeblichen Beschädigungen reicht nicht aus, um den Anspruch des Mieters auf Durchführung der Renovierungsarbeiten zu verhindern; der Vermieter muss Art und Umfang der Schäden substantiiert darlegen.
Das Überstreichen einer ursprünglich nicht zum Überstreichen vorgesehenen Mustertapete stellt keine sach- und fachgerechte Schönheitsreparatur dar; solche Tapeten sind zu entfernen und durch geeigneten Wandbelag zu ersetzen.
Für Mehraufwand, der durch vom Mieter verschuldete Beschädigungen entsteht, kann der Vermieter einen Erstattungsanspruch gegen den Mieter geltend machen.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, in der von der Klägerin angemieteten Wohnung im 2. Obergeschoss des Hauses C. Str. in Köln die erforderlichen Schönheitsreparaturen (Maler- und Anstricharbeiten, Anstrich bzw. Tapezieren der Decken- und Wandflächen in allen Räumen mit Ausnahme des Badezimmers) sach- und fachgerecht durchzuführen oder durch Beauftragte durchführen zu lassen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 2.500 €.
Tatbestand
Die Klägerin ist seit 1982 Mieterin der im Tenor näher bezeichneten Wohnung der Beklagten. Die Beklagte ist Vermieterin.
Der Mietvertrag enthält keine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Klägerin.
Die letzten Schönheitsreparaturen fanden im Jahr 1999 statt. Hiervon ausgenommen ist lediglich das Badezimmer, welches erst vor kurzem renoviert worden ist. Mittlerweile sind die üblichen Schönheitsreparaturen, insbesondere die malermäßige Instandsetzung der Wand und Deckenflächen erneut erforderlich. In zwei Räumen sind gemusterte Tapeten verklebt.
Die Klägerin beantragt,
wie erkannt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie behauptet, eine Renovierung sei gar nicht möglich, denn die Katze der Klägerin habe die Wände großflächig zerkratzt und die Tapeten insoweit zerstört. Neue Tapeten schulde sie jedoch nicht, denn auch die gemusterte Tapete ließe sich überstreichen. Hierzu behauptet die Klägerin, ihre Katze habe nur kleine Schäden in der Küche verursacht. Hier sei allerdings die Tapete ohnehin austauschbedürftig, weil dort der zuvor aufgebrachte Lack abgebröckelt sei.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf sach- und fachgerechte Durchführung der Schönheitsreparaturen in allen Räumlichkeiten mit Ausnahme des Badezimmers gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu.
Es steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass eine wirksame Verpflichtung der Klägerin durch dem Mietvertrag zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht begründet worden ist. Folglich obliegt die Durchführung dieser Arbeiten, soweit erforderlich, der Beklagten als Vermieterin. Nachdem zwischen den Parteien auch nicht im Streit steht, dass die Arbeiten inzwischen in allen Räumen mit Ausnahme des Badezimmers wieder erforderlich sind, nachdem die letzten Renovierungsarbeiten rund 16 Jahre zurückliegen, kann die Klägerin von der Beklagten die Durchführung der Arbeiten verlangen.
Dem steht nicht entgegen, dass die Katze der Klägerin Schäden an den Wänden verursacht hat. Zunächst ist der diesbezügliche Vortrag der Beklagten vollständig unsubstantiiert. Sie trägt nicht vor, an welchen Wandflächen und in welchem Ausmaß genau Schäden vorhanden sein sollen. Der in der mündlichen Verhandlung vom 2.7.2015 informatorisch angehörte Hausverwalter Herr Q. hat bekundet, dass er sich daran erinnern könne, im Jahre 2007 schon einmal in der Wohnung gewesen zu sein. Damals hätten sich Schäden insbesondere im Bereich der Fensterlaibungen befunden.
Unabhängig davon, dass dem Vortrag der Beklagten insgesamt nicht entnommen werden kann, wo genau die Schäden sein sollen, steht dies dem Anspruch der Klägerin auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ohnehin nicht entgegen. Allenfalls könnte die Beklagte den ihr durch die Katzenschäden entstehenden Mehraufwand von der Klägerin ersetzt verlangen. Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass das Überstreichen einer gemusterten Tapete, die nicht von Anfang an für ein Überstreichen vorgesehen war, entgegen der Auffassung der Beklagten keine sach- und fachgerechte Durchführung von Schönheitsreparaturen darstellen würde. Ein Überstreichen kommt allenfalls dort in Betracht, wo Rauhfaser- oder sonst zum mehrfachen Anstrich geeignete Tapeten verklebt sind oder, etwa im Bereich der Decken, der Putz auch vorher nur gestrichen war. In den Räumen, in denen eine Mustertapete verklebt war, ist diese also zu entfernen und durch eine andere Tapete zu ersetzen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.
Streitwert: 1800 € (angenommene mögliche Jahresminderung)
Rechtsbehelfsbelehrung:
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.