Klage auf Nachzahlung aus Betriebskosten wegen überhöhter Hausreinigung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin begehrte Zahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für 2003; der Beklagte verweigerte Zahlung der Position „Hausreinigung“. Zentrale Frage war, ob die geltend gemachten Reinigungskosten dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechen. Das Gericht hielt die Kosten für auffällig hoch, verneinte den Nachzahlungsanspruch und wies die Klage ab, da die Klägerin die Wirtschaftlichkeit nicht hinreichend nachgewiesen hatte.
Ausgang: Klage auf Zahlung von 157,83 € aus der Betriebskostenabrechnung als unbegründet abgewiesen; Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Abstrakte Rechtssätze
Betriebskosten, die gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Grundsätzlich trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass vom Vermieter angesetzte Kosten unwirtschaftlich sind; übersteigen die angesetzten Kosten jedoch die durchschnittlichen ortsüblichen Werte, kehrt sich die Beweislast zugunsten des Mieters um und der Vermieter muss die Wirtschaftlichkeit nachweisen.
Zur rechtfertigenden Darlegung der Wirtschaftlichkeit gehören konkrete Nachweise wie Zeitaufwand, mehrere Vergleichsangebote oder sonstige belastbare Vergleichsgrößen; die Vorlage eines einzigen, inhaltlich abweichenden Alternativangebots genügt nicht.
Bei fehlender Substantiierung des Beweisantritts ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens als unzulässiger Ausforschungsbeweis zu versagen.
Bei erkennbarer Überhöhungsgefahr kann das Gericht einen für ortsübliche Sätze angemessenen Betrag zugrunde legen und nur diesen Teil als umlegbar anerkennen.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Tenor
1.
Die Klage wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gem. § 313 a ZPO abgesehen
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Der Kläger hat keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung eines Betrages von 157,83 € aus der von ihm erstellten Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 01.01. - 31.12.2003. Die genannte Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 236,39 € zu Lasten des Beklagten. Diesen Nachzahlungsbetrag hat der Beklagte mit Ausnahme der Klageforderung ausgeglichen. Der Beklagte hat die Zahlung der Klageforderung verweigert und zur Begründung die Position "Hausreinigung" in der Abrechnung kritisiert. Diese Kritik des Beklagten ist begründet. Denn in die Betriebskostenabrechnung wurde ein Betrag von 1.760,00 € für "Hausreinigung" eingestellt. Diese Kosten hat der Beklagte nicht in vollem Umfang auszugleichen. Sie widersprechen nämlich dem Gebot der Wirtschaftlichkeit. Die vorliegend geltend gemachten Kosten für die genannte Position sind so auffällig hoch, dass erhebliche Zweifel daran bestehen, dass die Klägerin dem genannten Gebot Genüge getan hat. Legt man die geltend gemachten Kosten auf den Quadratmeter Wohnfläche um, so ergibt sich ein Betrag von 0,45 € pro Monat und pro m². Dieser Betrag liegt deutlich über den Beträgen, die in Köln als ortsüblich und angemessen angesehen werden können. Dass dem Gebot der Wirtschaftlichkeit gleichwohl entsprochen wurde, hat der insoweit darlegungspflichtige Kläger bereits nicht hinreichend dargetan. Zwar trägt grundsätzlich der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass von dem Vermieter angesetzte Kosten dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechen. Der Mieter muss hierzu substantiiert vortragen, etwa unter Bezug auf frühere Abrechnung, Abrechnungen über vergleichbare Objekte, Preislisten anderer Firmen, Kostentabellen etc. (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Auflage, K Rdz. 23). Anders ist die Situation jedoch hier. Übersteigen nämlich die von dem Vermieter in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Kosten die durchschnittlichen Kosten, so trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass gleichwohl das Wirtschaftlichkeitsgebot gewahrt worden ist (AG Frankfurt WM 2002, 376; AG Suhl WM 2003, 452; AG Düren WM 2003, 153). Gerade diese Situation ist hier gegeben. Einen Betriebskostenmietspiegel, der als Grundlage herangezogen werden könnte, gibt es in Köln - anders als in Leipzig oder Frankfurt - nicht. Allerdings liegen dem Gericht gefestigte Erfahrungssätze vor, wann Kosten für die Betriebskostenposition "Hausmeister" und "Hausreinigung", die sich oftmals überdecken, noch als ortsüblich angesehen werden können. So hat das Amtsgericht Köln bereits im Jahr 1994 einen Betrag von 0,50 DM pro Monat und pro m² als ortsüblich und angemessen eingestuft (WM 1997, 273). In späteren Entscheidungen wurde ein Betrag von 0,58 DM pro m² und Monat als angemessen angesehen (AG Köln WM 1999, 237). Diese Sätze werden hier, wo alleine die Hausreinigungskosten 0,45 € pro m² und Monat betragen, überschritten. Demgemäß oblag es dem Kläger darzulegen und unter Beweis zu stellen, dass gleichwohl kein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitseinwand vorliegt. Beispielsweise könnte ein höherer Zeitaufwand höhere Kosten rechtfertigen. Weiterhin könnten Alternativangebote belegen, dass ein Dienstleister in Köln für die durch die Rechtsprechung genannten Sätze nicht mehr tätig wird. Beide Gesichtspunkte werden indes vorliegend von dem Kläger nicht hinreichend vorgetragen. Zwar schildert der Kläger den Umfang der Tätigkeit des von ihm beauftragten Unternehmens. Konkrete Zahlen über die zeitliche Belastung des beauftragten Mitarbeiters werden aber nicht genannt. Vielmehr wird lediglich bestritten, dass für die wöchentliche Treppenhausreinigung lediglich ein Zeitraum von 20 Minuten anfällt, wie es der Beklagte darstellt. Das von dem Kläger vorgelegte Alternativangebot führt ebenfalls zu keiner abweichenden Betrachtung. Die Vorlage lediglich eines Alternativangebotes genügt nämlich bereits nicht den Darlegungsanforderungen zu Lasten des Klägers. Darüber hinaus weicht das Alternativangebot inhaltlich von den Arbeiten ab, die von dem jetzt beauftragten Unternehmen durchgeführt werden. So beinhaltet das Alternativangebot auch die Reinigung der Eingangstür, der Briefkästen sowie des Mülltonnenbereichs, der Kellereingänge und des Hofes. Diese Aufgaben werden von dem jetzt beauftragten Unternehmen nicht ausgeführt. Vor diesem Hintergrund stellte sich die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage der Wirtschaftlichkeit, wie von dem Kläger beantragt, als ein unzulässiger Ausforschungsbeweis dar.
Im Ergebnis ist daher von einem Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot auszugehen. Beträge, die durch einen Verstoß gegen dieses Gebot entstanden sind, können nicht im Rahmen von Nebenkostenabrechnungen auf einen Mieter abgewälzt werden. Der Kläger ist lediglich berechtigt, die wirtschaftlichen Kosten umzulegen. Dies ist hier trotz der Klageabweisung gewährleistet. Der Beklagte akzeptiert einen Betrag von
0,30 € pro Monat und Quadratmeter und hat diesen Betrag bereits ausgeglichen. Dies ist bei den genannten ortsüblichen Sätzen in jedem Fall ausreichend. Der nicht nachgelassene Schriftsatz des Mietervereins vom 05.10.2005 bot keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Streitwert: bis 300,00 €