Schönheitsreparaturen: nur ersatzfähige Mängelbeseitigung, Kaution abzüglich Schaden
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter verlangte nach Rückgabe der Mietwohnung Schadensersatz für angeblich mangelhafte Renovierung, weitere Schäden (u.a. Waschmaschine) sowie Mietausfall und rechnete mit der Kaution auf. Das Gericht bejahte zwar eine nicht fachgerechte Renovierung, erkannte aber nur konkret nachgewiesene Kosten für Nacharbeiten und Material an. Positionen wie fiktive Rechnungen, Dielenbodenschliff, Thermostat, verfärbte Silikonfugen, Rauhfaser-"Kompensation", Waschmaschinenreparatur und Mietausfall wurden mangels Anspruchsgrundlage bzw. substantiierter Darlegung abgewiesen. Die Klage wurde abgewiesen; auf Widerklage erhielt die Mieterin den Kautionsrest nach Abzug eines Schadensersatzbetrags zugesprochen.
Ausgang: Klage des Vermieters abgewiesen; Widerklage der Mieterin auf Kautionsrest in Höhe von 875,50 DM stattgegeben.
Abstrakte Rechtssätze
Schadensersatz des Vermieters wegen mangelhafter Ausführung übernommener Schönheitsreparaturen setzt eine fachlich erforderliche Nachbesserung und die schlüssige Darlegung konkret entstandener Kosten voraus.
Fiktive, nicht tatsächlich bezahlte Abrechnungen oder Eigenrechnungen genügen zur Darlegung eines Schadensersatzschadens grundsätzlich nicht, wenn der Vermieter die Zahlung bzw. Entstehung der Kosten nicht behauptet und nachweist.
Arbeiten am Dielenfußboden wie Anschleifen und Lackieren gehören regelmäßig nicht zu den Schönheitsreparaturen im technischen Sinne und sind deshalb nicht ohne Weiteres als vom Mieter geschuldete Renovierungsleistung ersatzfähig.
Verschleiß- und Abnutzungserscheinungen (z.B. Verfärbungen dauerelastischer Fugen, pumpenbedingter Verschleiß einer Waschmaschine) begründen ohne substantiierten Vortrag zu einer schuldhaften Beschädigung keinen Schadensersatzanspruch.
Ein Mietausfallschaden ist nur ersatzfähig, wenn der Vermieter bei Bestreiten des Mieters substantiiert darlegt und beweist, dass die Wohnung im maßgeblichen Zeitraum tatsächlich hätte vermietet werden können und die Nichtvermietbarkeit kausal auf Pflichtverletzungen des Mieters beruht.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Auf die Widerklage wird der Klager verurteilt, an die Beklagte 875,50 DM zuzüglich 4 % Zinsen seit dem 28.06.1994 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragt der Kläger 7/8 und die Beklagte 1/8.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Dem Kläger wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Beklagte durch Zahlung einer Sicherheit in Höhe von 2.000 DM abzuwenden wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch den Kläger durch Zahlung einer Sicherheit in Hohe von 100,00 DM abzuwenden, wenn nicht der Klager vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte war von Februar 1988 bis 30.11.1993 Mieterin einer Wohnung im Hause des Klägers in Köln, G.-str. 00. Nach dem Mietvertrag war die Beklagte verpflichtet, die laufenden Schonheitsreparaturen durchzuführen und bei Ende des Mietvertrages die Wohnung renoviert zurückzugeben. Nach der Ruckgabe der Wohnung stellte der Kläger fest, daß in der Wohnung Mängel waren und fertigte ein Schreiben vom 11.12.1993, aus dem sich die Mängel ergeben. Dieses Schreiben sandte er der Beklagten mit Fristsetzung zu. Die Beklagte führte daraufhin Renovierungsarbeiten In der Wohnung durch, mit denen der Kläger jedoch ebenfalls nicht zufrieden war. Er ließ die Wohnung infolge dessen neu renovieren und erteilte unter dem 14. Januar 1994 eine Abrechnung, die mit einer Summe für Renovierungskosten in Höhe von 2.714,68 DM endet. Hinzu setzte er eine Kaltmiete für den Monat Dezember 1993 in Höhe von 1.200,00 DM. Weiter ließ er eine Waschmaschine mit einem Aufwand von 360,67 DM reparieren. Von dem Gesamtaufwand von 4.862,64 DM zog er die Kaution in Hohe von 1.300,00 DM zuzüglich aufgelaufener Zinsen in Hohe von 176,50 DM ab, so daß er zur Klagesumme von 2.387,34 DM kam.
Der Klager behauptet, die Renovierung der Wohnung sei teilweise hinsichtlich des Holzwerkes uberhaupt nicht durchgeführt worden und im übrigen so mangelhaft , daß die Wohnung neu habe renoviert werden müssen. Bei der Waschmaschine sei die Pumpe defekt gewesen. Auch ein Anstrich der Heizkörper sei notwendig gewesen, weil im bodennahen Bereich die Heizkörper beschädigt gewesen seien und im übrigen vergilbt gewesen seien. Der Kläger könne hinsichtlich der Rauhfasertapete einen Anteil an Neuanbringungs-und Streichkosten verlangen, da sich eine Rauhfasertapete nur drei- bis fünfmal überstreichen lasse. Im Badezimmer habe die Siliconfuge neu gelegt werden müssen, weil sie sich schwarz verfarbt hatten, da die Beklagte das Bad nicht sorgfältig gereinigt habe.
Im übrigen habe der Kläger für- den Monat Dezember die Wohnung an die Firma J. zu einem monatlichen Mietpreis von 1.200,00 DM vermietet, da die Wohnung einem Geschäftsfreund der Firma nebst Sohn zur Verfügung gestellt habe werden sollen. Die Wohnung habe jedoch aufgrund nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten nichtgenutzt werden können.
Der Kläger beantragt,
die Beklagte zu verurteilen. an ihn 3.387,14 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 21.03.1994 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen
und im Wege der Widerklage,
den Klager zu verurteilen, an die Beklagte einen Betrag von 1.475,50 DM zuzüglich 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit der Widerklage zu zahlen.
Die Beklagte behauptet, sie habe die Wohnung umfassend und fachgerecht renoviert. Kosten für die Renovierung des Fußbodens könne der Kläger ohnehin nicht beanspruchen. Ansonsten habe sich der Fußboden sowie Fußleisten als auch Türen in einem tadellosen Zustand befunden. Aufgrund des Abnahmeprotokolls habe sich die Beklagte bereit gefunden, weitere Arbeiten durchzufuhren. Der Wandschrank sei innen und außen matt lackiert worden. Die Waschmaschine sei in Ordnung gewesen. Mietausfall sei nicht entstanden. Fußleisten seien von der Beklagten gestrichen worden. Der Anstrich der Heizkörper sei nicht erforderlich gewesen, da sie sich noch in einem einwandfreien Zustand befunden hatten. Ein Heizkörperthermostat könne der Kläger nicht ersetzt verlangen. Es sei nicht defekt gewesen. Der Neuanstrich der Wände sei nicht mehr erforderlich gewesen, da sie fachgerecht renoviert worden seien. Das nachverfugen im Fugenbereich des Bades sei nicht nötig gewesen. Löcher seien schon bei Einzug vorhanden gewesen. Kompensationskosten für Rauhfaser könne der Klager nicht verlangen.
Die Widerklageforderung ergebe sich aus dem Kautionsrückzahlungsanspruch der Beklagten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze sowie die vorgelegten Urkunden Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen E., G., L. und Frau X. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 28.10.1994 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Der Kläger kann von der Beklagten nicht Zahlung eines Betrages von 3.387,14 DM verlangen. Der Kläger hat keinen Schadensersatz- anspruch wegen nicht durchgeführter Renovierungsarbeiten und wegen Beschädigung der Mietsache in dieser Höhe gegenüber der Beklagten. Zwar ist aufgrund der Beweisaufnahme davon auszugehen, daß die Beklagte die Wohnung mangelhaft renoviert zurückgegeben hat. Das gilt für das gesamte Holzwerk sowie die Wände und den Heizungsanstrich. Aus den Aussagen der Zeugen E., F. und G. ergibt sich, daß zwar die Beklagte teilweise in der Wohnung Renovierungsarbeiten auch hinsichtlich der Fußleisten sowie sämtlicher Wände durchgeführt hat und daß der Zeuge E. auch die Türen des Einbauschrankes gestrichen hat sowie hinter der Küchenzeile, aus der äußerst eindrucksvollen Aussage des Zeugen L. ergibt sich jedoch, daß diese von den Zeugen G. und E. durchgeführten Arbeiten in keiner Weise fachgerecht gewesen sind. Der Zeuge L. erschien dem Gericht als der einzige der Zeugen, der kompetent im Hinblick auf Malerarbeiten war. Wenn dieser Zeuge ausführt , es habe ein Amateur oder Halbamateur in der Wohnung gestrichen und habe infolge dessen alles neu streichen müssen, weil auf dem Holzwerk Lacknasen vorhanden waren und die Wände nicht deckend gestrichen worden waren, so scheint dies dem Gericht als glaubhafte Aussage. Den Zeugen G. und E. kann nicht einmal unterstellt werden, daß sie nicht die Wahrheit gesagt haben, vielmehr geht das Gericht davon aus, daß sie aufgrund mangelnder Fachkenntnisse nicht in der Lage waren, zu überblicken, ob ihre Arbeiten fachgerecht waren. Dies gilt für den Zeugen G. insbesondere auch deshalb, weil er nicht einmal die Zeit hatte, noch zu überprüfen, ob seine Arbeiten ordnungsgemäß waren. Aufgrund der Feststellungen in der Beweisaufnahme ergibt sich jedoch lediglich ein Anspruch des Klägers auf Zahlung von 400,00 DM Renovierungsarbeitskosten, die er dem Zeugen L. nach dessen Aussage gezahlt hat. Weiter kann der Kläger von der Beklagten Zahlung von Materialkosten verlangen, die das Gericht einschließlich der von der Beklagten anerkanntermaßen beschädigten Antennensteckdose mit 200,00 DM für angemessen ansteht. Bei der von dem Kläger vorgelegten Rechnung der Firma J. handelt es sich nicht einmal um einen Kostenvoranschlag, sondern um eine fiktive Rechnung, die der Kläger selbst unter Zuhilfenahme seiner Firma an sich gestellt hat. Der Kläger hat selbst nicht behauptet, daß er die dort genannten Kosten an die Firma J. gezahlt habe. Soweit der Kläger mit der Rechnung auch Kosten für das Anschleifen und Lackieren des Dielenfußbodens geltend macht, kann er dies von der Beklagten nicht verlangen, da es sich hierbei nicht um Schönheitsreparaturen im technischen Sinne handelt. Die Erneuerung eines Heizkörperthermostats ist eine vom Vermieter selbst zu erbringende Leistung, der Kläger hat nicht behauptet, daß die Beklagte dieses Thermostat beschädigt hatte. Was die dauerelastischen Fugen im Badezimmer angeht, handelt es sich nach der Kenntnis des Gerichts um eine normale Abnutzung, das im Laufe von 6 Jahren Mietzeit diese Fugen sich verfärben. Hinsichtlich des Handtuchhalters liegt kein substantiierter Vortrag des Klägers vor, das gilt auch für die Glühbirne des Spiegels sowie Dübellöcher im Fugenbereich. Auch hat der Kläger nicht vorgetragen, wieso die Beklagte die Gefrierfachtür beschädigt haben sollte. Eine Kostenkompensation von 25 % für Rauhfaser ist vertraglich nicht vereinbart. Reparaturkosten für die Waschmaschine kann der Kläger ebenfalls nicht von der Beklagten verlangen, da er nicht substantiiert vorgetragen hat, daß es sich bei dem Schaden an der Waschmaschine nicht um normale Abnutzung, sondern um eine von der Beklagten verschuldete Beschädigung der Waschmaschine gehandelt haben sollte. Der Ersatz der Pumpe spricht eher dafür, daß normale Abnutzung gegeben war.
Auch 1.200,00 DM Mietausfall kann der Kläger nicht von der Beklagten verlangen, da er angesichts des Bestreitens der Beklagten nicht substantiiert genug vorgetragen hat, daß er die Wohnung im einschließlich der von der Beklagten anekanntermaßen beschädigten Antennensteckdose mit 200,00 DM für angemessen ansieht. Bei der von dem Kläger vorgelegten Rechnung der Firma J. handelt es sich nicht einmal um einen Kostenvoranschlag, sondern um eine fiktive Rechnung, die der Kläger selbst unter Zuhilfenahme seiner Firma an sich gestellt hat. Der Kläger hat selbst nicht behauptet, daß er die dort genannten Kosten an die Firma J. gezahlt habe. Soweit der Kläger mit der Rechnung auch Kosten für das Anschleifen und Lackieren des Dielenfussbodens geltend macht, kann er dies von der Beklagten nicht verlangen. da es sich hierbei nicht um Schönheitsreparaturen im technischen Sinne handelt.
Die Erneuerung eines Heizkörperthermostates ist eine vom Vermieter selbst zu erbringende Leistung,der Kläger hat nicht behauptet, daß die Beklagte dieses Thermostat beschädigt hätte. Was die dauerelastischen Fugen im Badezimmer angeht, handelt es sich nach der Kenntnis des Gerichts um eine normale Abnutzung, das im Laufe von 6 Jahren Mietzeit diese Fugen sich verfärben. Hinsichtlich des Handtuchhalters liegt kein substantiierter Vortrag des Klägers vor, das gilt auch für die Glühbirne des Spiegels sowie Dübellöcher im Fugenbereich. Auch hat der Kläger nicht vorgetragen, wieso die Beklagte die Gefrierfachtür beschädigt haben sollte. Eine Kostenkompensation von 25 % für Rauhfaser ist vertraglich nicht vereinbart. Reparaturkosten für die Waschmaschine kann der Kläger ebenfalls nicht von der Beklagten verlangen, da er nicht substantiiert vorgetragen hat, daß es sich bei dem Schaden an der Waschmaschine nicht um normale Abnutzung, sondern um eine von der Beklagten verschuldete Beschädigung der Waschmaschine gehandelt haben sollte. Der Ersatz der Pumpe spricht eher dafür, daß normale Abnutzung gegeben war.
Auch 1.200,00 DM Mietausfall kann der Kläger nicht von der Beklagten verlangen, da er angesichts des Bestreitens der Beklagten nicht substantiiert genug vorgetragen hat, daß er die Wohnung im Monat Dezember hätte vermieten konnten. Seine Behauptung, die Wohnung sei arabischen Geschäftsfreunden vermietet worden, hat der Kläger nicht ordnungsgemäß unter Beweis gestellt. da er das Zeugnis N. N. nicht konkretisiert hat. Dies hätte er angesichts des Bestreitens der Beklagten aber tun mussen.
Nach alledem war die Klage abzuweisen, da der von der Beklagten geschuldete Schadensersatzbetrag von 600,90 DM die zur Aufrechnung gestellte Kautionssumme von 1.475,50 DM übersteigt.
Aus demselben Grunde war die Widerklage in Höhe von 875,50 DM zuzusprechen, da die Beklagte einen Anspruch aus dem Mietvertrag auf Rückzahlung der Kaution abzuglich des von ihr zu leistenden Schadensersatzbetrages von 600,00 DM gegenüber dem Kläger hat.
Die Klage war daher abzuweisen und die Widerklage im erkannten Maße zuzusprechen.
Nebenentscheidungen: § § 284, 28R RGH, 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Streitwert: 4.862,64 DM.