Klage auf Nebkostennachzahlung 1996 abgewiesen wegen nicht umlagefähiger Kosten
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Nachzahlung für Nebenkosten 1996; das Amtsgericht Köln weist die Klage ab. Das Gericht beanstandet insbesondere die erhöhte Gebäudeversicherung (Schadensfolge) und Teile der Hausmeisterkosten als nicht umlagefähig. Mangels hinreichender Aufschlüsselung schätzt das Gericht den nicht umlagefähigen Anteil bei Hausmeisterleistungen nach § 287 ZPO. Folglich besteht kein fälliger Nachzahlungsanspruch und keine Erhöhung der Vorauszahlungen.
Ausgang: Klage auf Nachzahlung von Nebenkosten für 1996 abgewiesen; kein fälliger Nachzahlungsanspruch aufgrund beanstandeter Kostenpositionen (Versicherung, Hausmeister)
Abstrakte Rechtssätze
Prämiensteigerungen der Gebäudeversicherung, die auf Schadensbeseitigungen zurückgehen, sind nicht auf Mieter umlagefähig und verbleiben beim Vermieter.
Aufwendungen für verwaltungsnahe Tätigkeiten eines Hausmeisters gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten; ihre Kürzung ist vorzunehmen, soweit sie nicht der Berechnung der Betriebskosten dienen.
Unterlässt der Vermieter die substantiierten Darlegungen zum Zeitaufwand und zur Aufteilung hausmeisterlicher Tätigkeiten, kann das Gericht den nicht umlagefähigen Anteil nach § 287 ZPO schätzen.
Werden einzelne Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung substantiiert gerügt und vom Abrechnungsleger nicht hinreichend bestritten, sind diese Positionen zu kürzen; daraus folgt kein Anspruch auf Nachzahlung oder auf Anhebung der Vorauszahlungen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 495 a ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin kann von der Beklagten die Nachzahlung eines Betrages von 138,30 DM für die Nebenkosten für das Jahr 1996 nicht verlangen. Ein fälliger Nachzahlungsbetrag in dieser Höhe ist nicht gegeben.
Die Nebenkostenabrechnung für 1996 ist zumindest bezüglich der Kostenpositionen Gebäudeversicherung und Hausmeister zu beanstanden.
Wie die Beklagte zu Recht bemängelt, weisen die Kosten der Gebäudeversicherung eine Steigerung in Höhe von 37 % gegenüber 1995 auf. Diese Steigerung beruht nach eigenem Vorbringen der Klägerin auf von der Versicherung erstatteter Schäden am Rohrleitungssystem im Jahre 1995.
Solche Kostensteigerungen können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Prämienerhöhung infolge von Schäden am Rohrleitungssystem gehen vielmehr zu Lasten des Vermieters. 37 % des Versicherungskostenanteils ergeben den Betrag von 247,80 DM, so daß schon deshalb ein fälliger Nachzahlungsbetrag für 1996 nicht verbleibt.
Eine Kürzung ist ebenfalls bezüglich des Hausmeisterkostenanteils vorzunehmen.
Nach dem vorliegenden Hauswartvertrag umfaßt der dort aufgeführte Aufgabenkatalog auch Tätigkeiten, die dem Verwaltungsbereich zuzurechnen sind. Dem Hauswart steht für verwaltungstechnische Aufgaben sogar ein Büroraum zur Verfügung.
Die Beklagte hat die dem Verwaltungsbereich zuzurechnenden Aufgaben wie etwa Überwachung der Treppenhausreinigung, Kleinreparaturen, Abrechnung der Münzgelder etc. angeführt. Selbst wenn der beschäftigte Hausmeister etwa keine Kleinreparaturen ausführt, ändert das nichts daran, daß die vereinbarte Vergütung sich auch auf derartige Tätigkeiten bezieht. Darüber hinaus verbleiben auch ohne Kleinreparaturen – wie oben gesagt – weitere als Verwaltungstätigkeit zu qualifizierende Arbeiten. Ein Abzug bei den hausmeisterkosten ist für diesen – nicht umlagefähigen Aufgabenbereich – vorzunehmen. Da die Klägerin keine Angaben über den Zeitaufwand für reine Hausmeistertätigkeit im Verhältnis zu den anderen Aufgaben macht, ist der nicht umlagefähige Anteil entsprechend dem Vorbringen der Beklagten jedenfalls mit 20 % in Ansatz zu bringen (§ 287 ZPO).
Unter Berücksichtigung eines derartigen Abzuges sowie der Kürzung der Versicherungskosten bleibt für eine Anhebung der monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen kein Raum, zumal auch die Position „Entwässerung bekannte Fläche“ nach dem Vorbringen der Beklagten, dem die Klägerin nicht substantiiert entgegengetreten ist, Bedenken begegnet.
Da der Klägerin kein Anspruch auf erhöhte Nebenkostenvorauszahlung für die Vergangenheit und Zukunft auf Grund der Abrechnung für das Jahr 1996 zusteht, ist die Klage insgesamt abzuweisen.
Die Nebenkostenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Ziffer 11, 713 ZPO.