Klage auf Nebenkostennachforderung wegen mangelhafter Abrechnung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin forderte 263,85 € aus §§ 556, 560 BGB für die Nebenkostenabrechnung 2005 und erhöhte Vorauszahlungen 2006/07. Das Gericht prüft die formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung sowie die Umlagefähigkeit von Hausmeister- und Treppenhausreinigungskosten. Die Klage wird abgewiesen, weil die Abrechnung bei der Hausmeisterposition nicht den BGH-Anforderungen entspricht und die Treppenhausreinigung ohne vorherige Ankündigung nach Treu und Glauben nicht umlegbar ist; daher besteht auch kein Anspruch auf höhere Vorauszahlungen.
Ausgang: Klage auf Nachforderung von Nebenkosten und auf höhere Vorauszahlungen wegen formeller Mängel der Abrechnung abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Eine Betriebskostenabrechnung ist nur formell ordnungsgemäß, wenn sie insbesondere bei nicht umlagefähigen Einzelkosten die Gesamtkosten der berechneten Kostenart ausweist, damit erkennbar ist, ob und in welcher Höhe Abzüge vorgenommen wurden (BGH-Prinzip).
Hat der Vermieter eine Betriebskostenposition über lange Zeit nicht umgelegt, darf er diese nach Treu und Glauben nicht ohne vorherige Ankündigung vor Beginn der Abrechnungsperiode wieder auf die Mieter umlegen.
Fehlt die erforderliche formelle Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung, besteht kein Anspruch des Mieters auf Ausgleich eines Abrechnungssaldos und kein Anspruch auf Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen.
Für die Frage der Umlagefähigkeit einer Betriebskostenposition ist nicht entscheidend, ob der Mieter tatsächlich die betreffende Leistung (z. B. Treppenhausreinigung) erbracht hat; maßgeblich sind vertragliche Vereinbarungen, eine langjährige Übung und etwaige Ankündigungen.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Rubrum
Auf die Darstellung des Tatbestandes wird nach § 495 a ZPO verzichtet.
- Auf die Darstellung des Tatbestandes wird nach § 495 a ZPO verzichtet.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von 263,85 € aus §§ 556, 560 BGB i. V. m. dem Mietvertrag gegen die Beklagte an Nebenkosten aus der Abrechnung 2005 (183,85 €) und an erhöhten Vorauszahlungen für die Monate Dezember 2006 bis Juli 2007 (80,00 €).
Die Beklagte muss den Abrechnungssaldo nicht ausgleichen.
Die Abrechnung entspricht hinsichtlich der Position Hausmeister nicht den Anforderungen, die der BGH an eine ordnungsgemäße Abrechnung stellt. Gerade beim Hausmeister gilt der vom BGH (NJW 2007, 1059) aufgestellte Grundsatz, dass eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung die Angabe der Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden muss, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind, weil dem Mieter ersichtlich sein muss, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgezogen worden sind (vgl. zum Hausmeister BGH NZM 2007, 770).
Hinsichtlich der Position Hausreinigung besteht für die Beklagte keine Kostentragungspflicht hinsichtlich der Abrechnung 2005.
Dabei kann unentschieden bleiben, ob diese Kostenposition durch eine auf ständige Übung beruhende Vertragsänderung überhaupt nicht mehr umlagefähig ist (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BGH NZM 2004, 418 und NZM 2000, 961). Immerhin wurde die Treppe bis zum Jahre 2002 – also wie die Beklagte im Schreiben vom 20.01.2003 unwidersprochen vorträgt – seit über 20 Jahren von den Mietern selbst gereinigt.
Aber auch wenn man nicht von einer Vertragsänderung ausgeht, ist es der Klägerin verwehrt, die in § 3 des Mietvertrages als umlagefähig vereinbarte Treppenhausreinigung für das Jahr 2005 auf die Beklagte umzulegen. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Wenn die Klägerin die Treppenhausreinigung nach jahrelanger Nichtumlage wieder auf die Mieter umlegen will, muss jedenfalls vor der fraglichen Abrechnungsperiode eine entsprechende Ankündigung erfolgen, damit sich die Mieterseite darauf einrichten kann.
Für die Entscheidung kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine entsprechende Ankündigung erfolgt ist. Daran ändert auch das Schreiben des Vorvermieters vom 06.02.2003 nichts, in dem mitgeteilt wurde, dass die Vergabe der Treppenhausreinigung auf Wunsch der Mieter im Hause geschehen ist. Derselbe Vermieter hat in seinem Schreiben vom 12.05.2003 mitgeteilt, dass er die Position Treppenhausreinigung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht aus der Abrechnung herausnimmt. Wenn der Mieter dann in der Abrechnung 2004 keine Treppenhausreinigungskosten findet, kann er darauf vertrauen, dass sich das Thema für ihn jedenfalls vorerst erledigt hat. Dass es sich hierbei um ein Versehen der Verwaltung handelt, kann der Mieter schließlich nicht erkennen. Die Klägerin hätte nach dieser Ansicht vor Beginn der Abrechnungsperiode die Mieter darauf hinweisen müssen, dass sie 2005 die Treppenhausreinigung wieder verlangen wird. Daran fehlt es.
Ob die Beklagte das Treppenhaus tatsächlich gereinigt hat oder nicht, ist für die Frage der Umlagefähigkeit der Treppenhausreinigungskosten ohne Belang, da die Umlagefähigkeit sich nach den vorstehenden Ausführungen und nicht danach richtet, ob die Beklagte die Treppe geputzt hat oder nicht.
Da beide Positionen die Nachforderung von 183,85 € übersteigen (75,61 € + 111,06 €) war die Klage insoweit abzuweisen.
Da die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen eine ordnungsgemäße Abrechnung voraussetzt, die nicht vorliegt, entfällt auch der Anspruch auf höhere Vorauszahlungen, so dass unentschieden bleiben kann, ob die Umlage der Gartenkosten und der Umlageschlüssel hinsichtlich der Emissionsmessung zu beanstanden ist, was eher nicht der Fall sein dürfte.
Nebenentscheidungen: §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: 263,85 €