Klage auf Kleinreparaturkosten wegen unwirksamer Klausel abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Der Kläger verlangt Zahlung von €51,92 aus einer vertraglichen Kleinreparaturklausel. Das Amtsgericht Köln hält die Klausel nach § 307 Abs. 1 BGB für unwirksam, weil sie auch Teile erfasst, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen. Heizthermen, bestimmte Fensterteile und ganze Rollläden fallen regelmäßig nicht unter solche Klauseln. Daher besteht kein Zahlungsanspruch.
Ausgang: Klage auf Zahlung von €51,92 als unbegründet abgewiesen; Kleinreparaturklausel wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam
Abstrakte Rechtssätze
Eine Kleinreparaturklausel ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sie auch Teile der Mietsache umfasst, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
Zentrale Heiz- und Warmwasseranlagen (z. B. Heizthermen) gehören in der Regel nicht zum Bereich des häufigen Zugriffs des Mieters und dürfen nicht pauschal durch eine Kleinreparaturklausel auf den Mieter abgewälzt werden.
Bei Fenstern und Rollläden erstreckt sich der zulässige Umfang von Kleinreparaturklauseln typischerweise auf Verschluss- und Bedienelemente, nicht auf Abdichtungen oder Scheiben.
Die inhaltliche Reichweite einer Kleinreparaturklausel ist anhand des tatsächlich dem Mieter zugänglichen und zu bedienenden Teils zu bestimmen; eine zu weit gefasste Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von € 51,92.
Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 9 Ziff. 3. des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages mit dem Wortlaut (vgl. Bl. 21 d.A.):
"Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjektes wie zum Beispiel Heizthermen, WC-Anlagen, Wasch- und Abflussbecken und sonstigen sanitären Einrichtungen sowie Fenstern, Türverschlüssen und Rolläden usw. bis zu einem Rechnungsbetrag von 80,- € im Einzelfall, jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8 % der Jahres-Grundmiete, zu tragen, unabhängig davon, wer den Reparaturauftrag erteilt."
Die hier vereinbarte Kleinreparaturklausel ist gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie die Beklagte unangemessen benachteiligt. Denn die Klausel umfasst auch Teile der Mietsache, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies stellt eine unangemessene Benachteiligung dar (vgl. BGH WM 1989, 1028 ff.).
So unterliegt die in der Klausel genannte Heiztherme nicht der unmittelbaren Einwirkung des Mieters. Denn mit der Heiztherme, die für die Warmwasserversorgung zuständig ist, kommt ein Mieter so gut wie gar nicht in Berührung, da hier in der Regel nichts einzustellen ist, jedenfalls nicht häufig (vgl. AG Hannover, WuM 2007, 504 f.; Over in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 3. Auflage 2010, § 19 Rn. 284).
Auch hinsichtlich der Fenster ist die Klausel zu weit formuliert, da nach dem Wortlaut auch Reparaturen an Teilen erfasst sind, die nicht einem unmittelbaren Zugriff eines Mieters unterliegen, wie z.B. Abdichtungen (vgl. AG Köln WuM 2007, 40 zu Türdichtungen) oder Fensterscheiben. An den Fenstern beschränkt sich der häufige Zugriff vielmehr auf die Fensterverschlüsse. Gleiches gilt für die Rolläden, die nicht in ihrer Gesamtheit, sondern nur hinsichtlich ihrer Verschlussvorrichtungen dem häufigen Zugriff eines Mieters unterliegen. Diese inhaltliche Beschränkung entspricht auch der Formulierung des § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. Berechnungsverordnung, die bei der Frage eines häufigen Zugriffs allgemein in Bezug genommen wird (vgl. z.B. BGH NJW 1992, 1759 ff.) und die das Gericht insoweit als sachgerecht ansieht.
Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die konkrete Beschädigung an dem Thermostatventil unter die Kleinreparaturklausel fällt, kam es aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel nicht mehr an.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Streitwert: € 51,92