Verwertungskündigung: Genossenschaft muss vergleichbare Ersatzwohnung anbieten
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin (Wohnungsgenossenschaft) verlangte nach Kündigung wegen beabsichtigtem Abriss und Neubau Räumung. Das Gericht hielt die Kündigung für unwirksam, weil innerhalb der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung in der Nähe frei wurde, die den Mietern nicht angeboten wurde. Aus dem Rücksichtnahmegebot und einer gesteigerten Fürsorgepflicht im genossenschaftlichen Mietverhältnis folge eine Anbietpflicht auch für Wohnungen außerhalb der konkreten Anlage. Renovierungsarbeiten und pauschale Hinweise auf angebliches Fehlverhalten der Mieter beseitigen die Anbietpflicht nicht.
Ausgang: Räumungsklage abgewiesen, da die Verwertungskündigung wegen unterlassenen Angebots einer Ersatzwohnung unwirksam ist.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung kann missbräuchlich und unwirksam sein, wenn der Vermieter eine während der Kündigungsfrist frei werdende vergleichbare Ersatzwohnung nicht anbietet.
Im genossenschaftlichen Mietverhältnis kann aus Rücksichtnahmegebot und besonderer Fürsorgepflicht die Pflicht folgen, freie vergleichbare Alternativwohnungen auch in nahegelegenen anderen Häusern anzubieten.
Die Vergleichbarkeit einer Alternativwohnung wird nicht allein dadurch ausgeschlossen, dass die Miete höher ist; maßgeblich ist eine Gesamtbetrachtung der Belastung und die Zumutbarkeit für den Mieter.
Der Vermieter kann eine Anbietpflicht nicht dadurch umgehen, dass er die frei gewordene Wohnung zunächst renoviert und erst nach Ablauf der Kündigungsfrist zur Neuvermietung bereitstellt, sofern er die Wohnung weiterhin vermieten will.
Pauschaler, unsubstanziierter oder lange zurückliegender Vortrag zu behaupteten Pflichtverletzungen des Mieters rechtfertigt es regelmäßig nicht, eine ansonsten bestehende Anbietpflicht zu verneinen.
Tenor
1.) Die Klage wird abgewiesen.
2.) Die Kosten des Rechtstreits trägt die Klägerin.
3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Klägerin darf
die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheits-
leistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils
vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die
Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leisten.
T
Tatbestand
Die klagende Genossenschaft ist Vermieterin, die beiden Beklagen ihre Mitglieder und Mieter eine Wohnung in Köln. Nachdem die Beklagten zunächst aufgrund Mietvertrages vom 12.11.1976 Mieter einer Wohnung im Hause B Str. 8 gewesen waren, wurde dieses Mietverhältnis aufgrund Vereinbarung zwischen den Parteien angesichts des geplanten Abbruchs und Neubaus modernisierter Häuser zum 31.12.2005 beendet. Ein neuer Mietvertrag über eine Wohnung im Hause B Str. 3, ca. 65,39 m² zum 01.01.2006 wurde am 15.11.2005 abgeschlossen. Die Miete gemäß Mietvertrag betrug 258,29 € + 75,00 € Nebenkostenvorauszahlung = 333,29 €.
Die Klägerin beabsichtigt dieses Hauses wie auch weitere Häuser in den Straßen B Straße 1-9, 2-16, 11-21, E Straße 7-13 abzureißen und durch moderne Bauten zu ersetzen. Die gegenwärtig dort stehenden Häuser sind in den Jahren 1949-1951 als Schlichtwohnungen und Kasernenausweichwohnungen in kürzester Zeit errichtet worden mit einer Lebens- und Nutzungsdauer von ca. 50 Jahren ohne bauseitige Heizung und Badezimmer mit einer Haustechnik und Baukonstruktion, die heutigen Anforderungen nicht gerecht werden. Schon abgerissen sind die Häuser B Straße 2-16, 11-21, E Straße 7-23 sukzessive seit 2003. Es werden seit 2004 97 moderne Neubauwohnungen errichtet sowie weitere 42 Wohnungen und 3 Energieeffizienzhäuser, die in Entstehung begriffen sind. Mit Schreiben vom 23.05.2012 kündigte die Klägerin wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung fristgemäß und begehrt nunmehr Räumung und Herausgabe. Im Hause N Weg 6, 2. OG. links, war zwischenzeitlich eine Wohnung zum 31.10.2012 gekündigt worden. Die tatsächliche Rückgabe erfolgte am 08.11.2012. Diese Wohnung ist gemäß vorgelegtem Nachfolgemietvertrag ca. 65,14 m² groß und aufgrund Mietvertrages vom 14.08.2012 zum 01.02.2013 zu einer Gesamtmiete von 610,00 € (460,00 € Grundmiete + 150,00 € Nebenkostenvorauszahlung) weitervermiete. den Beklagten als Alternativ- und Ausweichwohnung aber nicht angeboten worden.
Die Klägerin ist der Auffassung bzw. behauptet, dass die Klage begründet sei. Insbesondere sei sie nicht zur Anbietung von anderen Wohnungen verpflichtet gewesen. Dies sei schon deshalb nicht der Fall, weil es Beschwerden anderer Mitbewohner über die Beklagten in den vergangenen Jahren gegeben habe; so sei der Rasen von 3 großen Gruppen im Zusammenhang mit den Beklagten genutzt worden, die lautstark bis 22.00 Uhr gefeiert hätten, so dass erhebliche Ruhestörungen eingetreten seien. Außerdem sei Holz hinter dem Haus gelagert gewesen und im Treppenhaus seien Gegenstände abgestellt gewesen. Die Aufforderung der Klägerin an die Beklagten ein Fehlverhalten zu unterlassen aufgrund der Beschwerden der Mitbewohner, habe zu zusätzlichem Verwaltungsaufwand geführt.
Ein Angebot bis zum Ende der Kündigungsfrist Ende November 2012 sei auch nicht möglich gewesen. Bei der tatsächlichen Rückgabe dieser Wohnung im Hause N Weg 6 von dem Vormieter am 08.11.2012 sei festgestellt worden, dass noch erhebliche Mängel, Schäden und Renovierungsbedarf vorgelegen habe, der zu beseitigen gewesen sei. Man habe deshalb mit der Sanierung angefangen und wie üblich das Bad, die Küche, alle Böden, die Elektrik und Türen erneuert. Angesichts dieser Arbeiten sei die Wohnung erst mit Mietvertrag vom 14.08.2012 unbestritten zum 01.02.2013 weiter vermietet worden. Eine frühere Vermietung sei deshalb nicht möglich gewesen, so dass diese Wohnung im Rahmen der Kündigungsfrist gegenüber dem Beklagten nicht zur Verfügung gestanden habe. Überdies handele es sich auch nicht um eine Wohnung in derselben Wohnanlage. Die Wohnung sei auch größer als 65,00 m² und teurer als die Wohnung im Hause B Weg, und damit nicht vergleichbar. Vor allem sei die Wohnung im N Weg 6 von den Beklagten nicht finanzierbar. Die unstreitig neue Warmmiete mit 610,00 € sei bei einem Einkommen von ca. 1.000,00 € auf Beklagtenseite von den Beklagten nicht leistbar. Es gehöre auch zur Fürsorgepflicht und Politik der Klägerin, Mieter nicht übermäßig zu belasten. Dies liege aber vor, wenn die Miete mehr als 1/3 des Gesamteinkommens von potenziellen Mietern und Genossen ausmache. Demnach sei sie nicht verpflichtet gewesen, diese Wohnung als Alternativwohnung den Beklagten anzubieten.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung
Nr. 11.008.03 im Erdgeschoss rechts des Hauses B Str. 3,
Köln, bestehend aus 3 Zimmern, Wohnküche, WC, Diele und
zugehörigem Kellerraum zu räumen und in geräumtem Zustand an sie
herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
Klageabweisung.
Sie sind der Auffassung bzw. behaupten, es stehe ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zu bzw. die Kündigung sei missbräuchlich, da Ersatzwohnungen insbesondere die Wohnung N Weg 6 ihnen nicht angeboten worden sei. Ein Recht zur Verweigerung des Angebots dieser Alternativwohnung stehe der Klägerin auch nicht wegen der Beschwerden anderer Mieter zu. Dabei habe es sich zum Einen um keine groben Verletzungen gehandelt, zum Anderen lägen diese Dinge 3-4 Jahre zurück, seien also nicht mehr aktuell. Lautstarkes Feiern auf dem Rasen mit 3 Gruppen sowie Ablegen von Holz hinter dem Haus werde bestritten. Im Treppenhaus sei lediglich ein Schuhregal abgestellt worden, nicht mehr. Eine Anbietpflicht ergebe sich insbesondere angesichts des Umstandes, dass im Mietvertrag und in der Satzung der Genossenschaft von einem dauernden, nicht unterbrochenen Nutzungsrecht ausgegangen werde. Die Wohnung im N Weg 6 sei bezüglich der Größe durchaus vergleichbar und liege auch nicht weit entfernt von der bisherigen Wohnung. Die Miete dieser Wohnung sei auch nicht wesentlich höher als die bislang zu zahlende Miete plus Nebenkosten. Für die bisherige Wohnung im Hause B Straße 3 seien noch Stromkosten wegen der Heizung mit Strom in solcher Höhe hinzugekommen, dass eine Gesamtmiete + Nebenkosten von 550,00 € circa sich ergeben habe. Dies weiche nicht erheblich von der Miete für die Wohnung im Hause N Weg 6 ab. Da das Mietverhältnis über diese Alternativwohnung innerhalb der Kündigungsfrist im hiesigen Fall beendet worden sei, hätte die Klägerin ihnen diese Wohnung anbieten müssen. Dies sei unstreitig nicht erfolgt.
Wegen weiterer Einzelheiten und weiteren Vortrages wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Räumungs- und Herausgabeanspruch zu, da die zugrundeliegende Kündigung vom 23.05.2012 unwirksam ist.
Die Klägerin hätte die in der Kündigungsfrist zwischen Mai und Ende November 2012 freigewordene Wohnung im Hause N Weg 6, 2. OG. links, den Beklagten anbieten müssen, was sie nicht getan hat. Ähnlich wie bei einer Eigenbedarfskündigung ist auch im vorliegenden Fall angesichts der durch die Kündigung stark in die Mieterechte eingreifenden Veränderung der Rechtsverhältnisse, dieser Eingriff abzumildern und möglichst schonend durchzuführen. Bei einer Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung mit dem Ziel eines Abrisses aller Häuser und deren Neubaus ist eine entsprechende Schutzbedürftigkeit eines Mieters gegeben. Zwar ist zu berücksichtigen, dass durch den Abriss des Hauses und weiterer Häuser die Möglichkeit für ein Angebot von anderen freien Wohnungen im selben Haus oder Hauskomplex vorliegend entfällt.
Weitergehend als das bloße Pflichtengefüge zwischen Vermieter und Mieter trifft aber vorliegend die Klägerin aufgrund der besonderen genossenschaftlichen Verbindungen eine besondere Schutz- und Fürsorgepflicht sowie ein Rücksichtnahmegebot, die eine schonende Ausübung des Kündigungsrechts durch das Angebot anderer freier Wohnungen auch in anderen Häusern in der Nähe umfassen. Dies betrifft insbesondere die Wohnung im Hause N Weg 6, 2. OG. links, die in der nächsten Querstraße im selben Vorort –quasi um die Ecke- also ausreichend nah zu der streitgegenständlichen Wohnung liegt. Gerade auch die Betonung im § 5 Nr. 4 Mietvertrag im Hinblick auf die genossenschaftliche Mitgliedschaft und § 14 der genossenschaftlichen Satzung, grundsätzlich während der Mietgliedschaft ein Mietverhältnis nicht aufzulösen oder befristet abzuschließen, sind deutlicher Ausdruck der über ein einfaches sonstiges Mietverhältnis hinausgehenden Bindungen, die erst Recht eine Anbietpflicht von freien, vergleichbaren Alternativwohnungen im Rahmen des Rücksichtnahmegebots angemessen erscheinen lassen. Durch das Angebot in der Nähe liegender vergleichbarer Alternativwohnungen kann der Eingriff in die Rechtstellung der Mieter angemessen und ausreichend gemildert werden.
Angesichts des Zieles des Abrisses des ganzen Hauses sowie der Nachbarhäuser kommt eine Beschränkung der Anbietpflicht auf Wohnungen im selben Haus oder Hauskomplex nicht in Betracht. Es ist auch kein Grund ersichtlich, warum nicht freie, vergleichbare Wohnungen in der näheren Umgebung anzubieten wären. Auch durch deren Angebot und Vermietung wäre gerade eine schonendere Ausübung hinsichtlich der Kündigungsfolgen im obengenannten Sinne gegeben.
Die Wohnung N Weg 6, 2. OG. links ist auch vergleichbar mit der streitgegenständlichen Wohnung. Gemäß dem von der Klägerin vorgelegten Nachfolgemietvertrag ist die Wohnung 65,14 m² groß, gemäß Mietvertrag der Beklagten die Wohnung B Straße 3 65,39 m²; die Abweichung ist lediglich geringfügig.
Die Vergleichbarkeit entfällt auch nicht angesichts der unterschiedlichen Miethöhen von gemäß Mietverträgen 610,00 € warm für die Wohnung N Weg und von 330,29 € (kalt mit Betriebskosten) für die gekündigte Wohnung. Nicht näher bestritten von Klägerseite wurde der Vortrag der Beklagten, für die streitgegenständliche Wohnung für den Heizungsstrom weitere Kosten gezahlt zu haben, so dass eine monatliche Gesamtbelastung einschließlich Miete und Betriebskosten von ca. 550,00 € für die bisherige Wohnung angefallen ist. Insoweit wäre die Abweichung nicht so groß, dass eine Vergleichbarkeit abzulehnen wäre, zumal es auch dem Mieter freisteht, über seinen Bedarf selbst zu entscheiden. Zweifel an der Zahlungsfähigkeit der Beklagten in dieser Hinsicht, sind von der Klägerin auch nicht ausreichend dargetan oder sonst ersichtlich. Dass bei einer wie hier um ca. 60,00 € höheren Miete die Beklagten die Miete nicht mehr zahlen könnten, außerdem eine öffentlich-rechtliche Hilfe nicht in Betracht käme, dazu hat die Klägerin nicht ausreichend vorgetragen.
Es ist auch nicht dargelegt, dass die Miete bislang nicht gezahlt worden wäre.
Allein das Verhältnis des Einkommens zur Miete reichte hierfür, für sich betrachtet, nicht. Anderes lässt sich auch nicht dem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 02.04.2009, Aktenzeichen 10 U 149/08, entnehmen, da dort die Abweichung der Flächen und in der Folge der Mieten –statt 90,00 m² der bisherigen Wohnung 160,00 m² der alternativen Wohnung- wesentlich und vergleichbar größer als hier waren.
Die Wohnung im Hause N Weg 6 ist auch in der hiesigen Kündigungsfrist frei geworden. Die Kündigungsfrist lief mindestens bis zum 30.11.2012, das Altmietverhältnis mit der bisherigen Mieterin bezüglich der Wohnung N Weg 6 wurde zum 31.10.2012 beendet.
Nicht entgegen stand, dass die Klägerin zunächst in der Folgezeit die Wohnung sanieren/renovieren wollte und dies auch über den Ablauf der hiesigen Kündigungsfrist hinaus ausgeführt haben will. Da sie die Wohnung nach wie vor weitervermieten wollte, wie dies auch gemäß Mietvertrag vom 14.08.2012 tatsächlich geschehen ist, hat sie diese Wohnung nicht dem allgemeinen Mietmarkt entzogen bzw. entziehen wollen.
Dass aufgrund der Arbeiten die Wohnung in der Kündigungsfrist nicht bezogen werden konnte, änderte auch daran nichts, da die Klägerin die Wohnung während des Laufes der Kündigungsfrist zum Ende der Sanierungsarbeiten hätten anbieten können. Ansonsten stünde es im Belieben des Vermieters, jegliche Anbietpflicht durch geschickte zeitliche Verteilung der Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zu verhindern, da diese allein bzw. vorwiegend von seinen Entscheidungen abhängen. Dass die gekündigten Mieter dann ggfs. erst später in diese Alternativwohnung einziehen könnten, wäre ein Nachteil der Mieter, auf den dieses sich ggfs. einlassen müssten.
Der Klägerin standen auch keine sonstigen berechtigten Gründe zu, wegen des Vorverhaltens der Beklagten keine Alternativwohnung anzubieten.
Der Vortrag der Klägerin zur Nutzung des Rasens, der Ruhestörung, der Lagerung von Holz hinter dem Haus und von Gegenständen im Treppenhaus ist bereits zu unbsubstantiiert um beachtlich zu sein, was Umfang, Intensität, zeitliche Verteilung, Frequenz etc. betrifft, teilweise auch zu unerheblich (Lagerung von Gegenständen) und zu weit zurückliegend, um ausreichend schwere, zeitliche naheliegende Mietvertragsverstöße der Beklagten zu begründen und eine Anbietpflicht dem entsprechend entfallen zu lassen.
Folglich war die Kündigung bereits wegen Verstoßes gegen diese Anbietpflicht als Ausfluss des Rücksichtsnahmegebotes missbräuchlich und damit unwirksam, so dass dahingestellt bleiben konnte, ob aus anderen Gründen die Kündigung unwirksam ist.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 3.099,48 €