Wohnraummiete: Schimmel um Fenster als Baumangel; Minderung erst ab erneuter Anzeige
KI-Zusammenfassung
Der Mieter verlangte von der Vermieterin die nachhaltige Beseitigung von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden sowie Rückzahlung geminderter Miete. Das Gericht gab dem Beseitigungsanspruch nur für Schimmel/Feuchte in Fensterlaibungen und an Fensterbänken statt, weil insoweit bauphysikalische Wärmebrücken vorlagen; weitere Schäden beruhten auf unzureichendem Lüften. Eine Mietminderung wurde erst ab dem erneuten Auftreten und der Anzeige am 22.12.2022 (15%) sowie im Januar 2023 wegen zusätzlichen Rohrbruchs/Versorgungsbeeinträchtigungen insgesamt mit 40% anerkannt. Weitergehende Rückforderungen scheiterten u.a. an fehlender zeitlich-örtlicher Konkretisierung und daran, dass bloße „Gewissheit“ künftigen Schimmels keine Minderung begründet.
Ausgang: Klage teilweise erfolgreich: Beseitigung von Schimmel/Feuchte an Fensterbereichen zugesprochen und 438,06 EUR Rückzahlung (15% ab 22.12.2022; 40% Januar 2023), im Übrigen abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mangelbeseitigung auch dann, wenn die Ursache außerhalb seines Gefahrenbereichs liegt; die Pflicht entfällt nur, soweit der Mieter den Mangel zu vertreten hat.
Bei Schimmelbefall gilt eine abgestufte Darlegungs- und Beweislast nach Verantwortungsbereichen: Der Vermieter muss zunächst bauwerksbedingte Ursachen technisch ausschließen und darlegen, dass die Wohnung bei zumutbarem Nutzerverhalten schimmelfrei gehalten werden kann; erst dann trifft den Mieter die Beweislast für ordnungsgemäßes Nutzungsverhalten.
Bauphysikalisch bedingte Wärmebrücken im Bereich von Fensterlaibungen/Fensterbänken, die zu Kondensatbildung führen, stellen einen Mangel dar und begründen einen Anspruch auf nachhaltige, ursachenbezogene Schimmel- und Feuchtigkeitsbeseitigung.
Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden außerhalb bauwerksbedingter Problemzonen können bei festgestelltem unzureichendem Lüftungsverhalten als vom Mieter verursachte Schäden den Mangelbeseitigungsanspruch nach Treu und Glauben ausschließen.
Eine Mietminderung setzt eine tatsächliche Gebrauchstauglichkeitsbeeinträchtigung voraus; die bloße psychische Gewissheit eines künftigen Wiederauftretens von Schimmel begründet ohne aktuellen Befall keine Minderung.
Tenor
die Beklagte zu 2.) wird verurteilt, folgende Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der von dem Kläger angemieteten Wohnung im 3. Obergeschoss links in der A.-straße X in XXXXX Köln nachhaltig, d.h. auch hinsichtlich der Ursachen, sowie sach- und fachgerecht zu beseitigen:
- im Wohnzimmer:
- links und rechts neben dem Wohnzimmerfenster
- über dem Wohnzimmerfenster unter der Decke
- auf der linken und rechten Seite der Balkontür,
d.h. rund um die Rahmen von Wohnzimmerfenster und Balkontür in der jeweiligen Fensterlaibung,
- im Schlafzimmer:
- an der Decke über dem Schlafzimmerfenster
- auf der Fensterbank des Schlafzimmerfensters
- auf der linken Seite des Schlafzimmerfensters,
d.h. rund um den Rahmen des Schlafzimmerfensters sowie auf der Fensterbank in der jeweiligen Fensterlaibung,
- in der Küche:
- oberhalb des Küchenfensters am Kunststoffrahmen und an der Wand in der Fensterlaibung
- rechts und links neben dem Küchenfenster,
d.h. rund um den Rahmen des Küchenfensters in der Fensterlaibung
- im Kinderzimmer 1:
- auf der rechten und linken Seite des Fensters
- über dem Fenster,
d.h. rund um den Rahmen des Kinderzimmerfensters in der Fensterlaibung
- im Kinderzimmer 2:
- auf der rechten Seite des Fensters,
d.h. rund um den Rahmen des Kinderzimmerfensters in der Fensterlaibung
- im Gäste-WC:
- auf der linken und rechten Seite der Fensterbank
- am linken Rahmen des Fensters sowie an der linken und rechten Wand neben dem Fenster,
d.h. rund um den Rahmen des Gäste-WC-Fensters in der Fensterlaibung.
Die Beklagte zu 2.) wird verurteilt, an den Kläger 438,06 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.05.2023 zu zahlen.
Die Beklagte zu 2.) wird verurteilt, den Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 453,87 EUR freizustellen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Gerichtskosten, mit Ausnahme der Kosten des Sachverständigengutachtens, und die außergerichtlichen Kosten des Klägers tragen der Kläger selbst zu 85% und die Beklagte zu 2.) zu 15%. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2.) und die Kosten des Sachverständigengutachtens tragen der Kläger zu 70% und die Beklagte zu 2.) selbst zu 30%. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1.) trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wegen des Mangelbeseitigungstenors gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 3.000,00 EUR. Im Übrigen dürfen die Parteien jeweils die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2.) besteht ein Mietvertrag vom 18.02.1999 (Anlage K 1, Bl. 16 ff. d.A.) über die im Tenor bezeichnete Wohnung, in der der Kläger mit seiner Ehefrau und seinen vier Kindern lebt.
Die Miete setzte sich im streitgegenständlichen Zeitraum wie folgt zusammen:
bis 30.06.2022:
| Grundmiete | 645,99 EUR |
| Betriebskostenvorauszahlungen | 152,00 EUR |
| Heizkostenvorauszahlungen | 61,00 EUR |
| Gesamt | 858,99 EUR |
01.07.2022 – 31.12.2022
| Grundmiete | 679,02 EUR |
| Betriebskostenvorauszahlungen | 152,00 EUR |
| Heizkostenvorauszahlungen | 61,00 EUR |
| Gesamt | 892,02 EUR |
. seit 01.01.2023
| Grundmiete | 679,02 EUR |
| Betriebskostenvorauszahlungen | 174,00 EUR |
| Heizkostenvorauszahlungen | 145,00 EUR |
| Gesamt | 998,02 EUR |
In der Wohnung entstehen seit einigen Jahren Schimmel und Feuchtigkeit, worüber die Parteien in der Zeit zwischen 2018 und 2022 Schriftverkehr führten. Der Kläger rügte Mängel u.a. mit Schreiben vom 28.09.2018 (Anlage K 20, Bl. 242 d.A.), Schreiben vom 25.11.2019 (Anlage K 21, Bl. 243 d.A.) und Schreiben vom 26.10.2021 (Anlage K 22, Bl. 244 d.A.). Im Jahr 2019 brachte die Beklagte zu 2.) unterhalb der Fensterbank des Wohnzimmers Isolierplatten an. Im Übrigen wurde Schimmel durch die Beklagte zu 2.) jeweils mit Isolierfarbe überstrichen.
Auf einen Ortstermin am 13.01.2022 hin erstellte die T. aus L. unter dem 14.01.2022 im Auftrag der Beklagtenseite eine Ausarbeitung zu den Ursachen des Schimmelbefalls (Anlage K 4, Bl. 31 ff. d.A.), das die Beklagte zu 2.) mit Schreiben vom 27.01.2022 (Anlage K 4, Bl. 28 f. d.A.) an den Kläger unter Verweis auf unrichtiges Heiz- und Lüftungsverhalten als Ursache der Schäden übersandte.
Mit Schreiben vom 22.02.2022 (Anlage K 24, Bl. 246 d.A.) und anwaltlichem Schreiben vom 13.04.2022 (Anlage K 5, Bl. 41 ff. d.A.) forderte der Kläger die Beklagte zu 2.) fruchtlos auf, die in der Wohnung vorhandenen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden nachhaltig und sach- und fachgerecht zu beseitigen, kündigte mit letzterem Schreiben die Geltendmachung einer Mietminderung an und stellte – ebenfalls mit letzterem Schreiben - künftige Mietzahlungen unter den Vorbehalt der Rückforderung.
Mit Schreiben vom 02.05.2022 (Anlage K 6, Bl. 45 f. d.A.) lehnte die Beklagte zu 2.) eine Mietminderung durch den Kläger ab und kündigte kulanzweise eine Beseitigung der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden an.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 20.05.2022 (Anlage K 7, Bl. 47 ff. d.A.) forderte der Kläger die Beklagte zu 2.) zu einer nachhaltigen und fachgerechten Beseitigung der Feuchtigkeits- und Schimmelproblematik auf. Mitarbeiter der Beklagtenseite behandelten im Juni 2022 die betroffenen Stellen in der Wohnung und überstrichen sie mit Isolierfarbe.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.12.2022 (Anlage K 8, Bl. 49 ff. d.A.) zeigte der Kläger erneut das Auftreten von Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung bei der Beklagtenseite an, forderte die Beklagtenseite zur nachhaltigen, fachgerechten Feuchtigkeits- und Schimmelbeseitigung auf, kündigte einen Feststellungsantrag auf Angemessenheit einer Mietminderung von 25% an und stellte weitere Mietzahlungen erneut unter Vorbehalt. Wegen der Örtlichkeiten, an denen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auftraten, wird auf den Antrag des Klägers zu 1.), die Ablichtungen Anlage K 9, Bl. 51 ff. d.A., sowie die Ablichtungen in den Schriftsätzen vom 23.08.2023 (Bl. 181 ff. d.A.) und vom 23.11.2023 (Bl. 263 ff. d.A.) Bezug genommen.
Am 05.01.2023 kam es überdies im Inneren der Badezimmerwand zu einem Rohrbruch in der Wohnung des Klägers, den Mitarbeiter der Beklagten auf die Anzeige des Klägers hin am selben Tag in Augenschein nahmen. Das Wasser wurde am selben Tag abgestellt, sodass Toilette und Dusche nicht nutzbar waren. Wegen der durch den Wasserschaden entstandenen Schäden, die auch die Schlafzimmerwand erfassten, wird auf die Ablichtungen Anlagenkonvolut K 11 (Bl. 68 ff. d.A.) Bezug genommen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.01.2023 (Anlage K 12, Bl. 74 ff. d.A.) forderte der Kläger die Beklagtenseite auf, den Wasserschaden bis zum 11.01.2023, 18.00 Uhr, zu beseitigen und stellte die Mietzahlungen weiterhin unter den Vorbehalt der Rückforderung. Am 13.01.2023 tauschten Mitarbeiter der Beklagten den beschädigten Teil des Wasserrohres aus, das aber undicht blieb. Wegen des Monteurberichts wird auf Anlage K 13, Bl. 76 d.A., Bezug genommen. Der Durchlauferhitzer im Badezimmer war zwischen dem 05.01.2023 bis zum 02.02.2023 defekt, sodass dem Kläger und seiner Familie in dieser Zeit kein warmes Wasser zur Verfügung stand, was der Kläger mit Abhilfeaufforderung vom 16.01.2023 rügte.
Neben der Mangelbeseitigung begehrt der Kläger mit der Klage die Rückzahlung gezahlter Mieten in Höhe von jeweils 25% der Bruttomiete für den Zeitraum Januar 2020 bis einschließlich Dezember 2023 sowie 40% der Bruttomiete für Januar 2023 wie folgt:
Januar 2020 bis Juni 2022: 30 Monate x 25% von 858,99 EUR (= 214,75 EUR),
6.442,50 EUR
Juli 2022 bis Dezember 2022: 6 Monate x 25% von 892,02 EUR (= 223,00 EUR),
1.338,00 EUR
Januar 2023: 1 Monat x 40% von 998,02 EUR (= 399,21 EUR)
399,21 EUR
8.179,71 EUR
Mit dem Antrag zu 3.) begehrt der Kläger die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltsgebühren für die Geltendmachung der Mangelbeseitigung, basierend auf einem Streitwert von 4.000,00 EUR. Wegen der Berechnung wird auf Seite 12 der Klageschrift (Bl. 14 d.A.) Bezug genommen.
Im Termin vom 04.09.2024 hat der Kläger die Klage gegen die zunächst mitverklagte Beklagte zu 1.), die nicht Mietpartei ist, mit deren Zustimmung zurückgenommen.
Der Kläger behauptet, die Feuchtigkeits- und Schimmelproblematik in der Wohnung beruhe nicht auf unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten. Er und seine Familie lüfteten und heizten ordnungsgemäß. Durch ordnungsgemäßes Beheizen und Belüften könnten die streitgegenständlichen Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen nicht vermieden werden. Die Ursache sei vielmehr bauseits bedingt. Die vorhandenen Wärmebrücken stünden nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen und seien zudem durch nachträgliche Eingriffe in die Gebäudesubstanz – Austausch von Fenstern und umfassende Modernisierung in Bad, Küche und an der Elektroinstallation - verursacht. Es bestünde überdies eine Undichtigkeit des Dachs, das nicht hinreichend gedämmt sei. Zudem stelle auch der Rohrbruch im Badezimmer eine Ursache für die Schimmelbildung dar.
Er meint, er habe die Mieten seit September 2018 unter Vorbehalt bezahlt. Er könne die Mieten seit 2020 zurückfordern. Die beklagtenseits in der Vergangenheit seit 2018 durchgeführten Maßnahmen hätten die Mangelsymptome nur überdecken, die Ursachen der Feuchtigkeits- und Schimmelbildung indes zu keiner Zeit beseitigen können, mit der Folge, dass die Feuchtigkeit und der Schimmel – wie unstreitig - zu jeder Heiz- und Kälteperiode zurückgekehrt sei. Bereits die Gewissheit über das erneute Auftreten von Feuchtigkeit und Schimmel stelle einen erheblichen, die Wohnqualität stets mindernden Mangel der Wohnung dar.
Er ist der Ansicht, der Beklagten zu 1.) seien die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 269 Abs. 3 Satz 2 a.E. ZPO aufzuerlegen, weil sie den Anschein gesetzt habe, seine Vermieterin zu sein.
Der Kläger beantragt,
1.
die Beklagte zu 2.) zu verurteilen, die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden
- im Wohnzimmer, und zwar
- links und rechts neben dem Wohnzimmerfenster
- über dem Wohnzimmerfenster unter der Decke
- an der Wohnzimmereckwand zum Wohnzimmerfenster
- auf der linken und rechten Seite des Balkonfensters
- unter der Decke an der Wand auf der linken Seite der Balkontür
- im Badezimmer, und zwar
- unter dem Badlüfter
- an der Decke
- an der linken Badezimmerwand unterhalb der Decke
- auf den Fugen auf und zwischen den Fliesen im Bereich der Duschstange
- im Bereich des Übergangs der rechten Wand zur Decke
- am Abflussrohr der Toilette
- im Schlafzimmer, und zwar
- an der Decke über dem Schlafzimmerfenster
- auf der Fensterbank des Schlafzimmerfensters
- auf der linken Seite des Schlafzimmerfensters
- in der Eckwand links des Schlafzimmerfensters
- in der rechten Eckwand am Übergang zur Decke
- an der rechten Wand am Übergang zur Decke
- an der Decke im Eingangs-/ Türbereich des Schlafzimmers
- in der Küche, und zwar
- über dem Küchenfenster auf der Wand unter der Decke
- auf der rechten Seite des Küchenfensters hinter dem Hochschrank
- oberhalb des Küchenfensters am Kunststoffrahmen und an Wand und Decke
- rechts und links neben dem Küchenfenster
- auf der rechten Seite der Fensterwand zwischen Küchenfenster und Hochschrank
- im Kinderzimmer 1, und zwar
- auf der rechten und linken Seite des Fensters
- über dem Fenster
- an den Eckwänden im Übergangsbereich zur Decke auf der Türseite
- im Kinderzimmer 2, und zwar
- in den Eckwänden im Übergangsbereich zur Decke
- entlang der Vorhangleiste
- auf der rechten Seite des Fensters
- im Gäste-WC, und zwar
- auf der linken und rechten Seite der Fensterbank
- am linken Rahmen des Fensters sowie an der linken und rechten Wand neben dem Fenster
- über dem Fenster an der Wand im Übergangsbereich zur Decke und
- im Abstellraum, und zwar an
- an sämtlichen Wänden im Übergangsbereich zur Decke
in seiner Wohnung im 3. Obergeschoss links in der A.-straße X in XXXXX Köln nachhaltig sowie sach- und fachgerecht zu beseitigen;
2.
die Beklagte zu 2.) zu verurteilen, an ihn 8.179,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (19.05.2023) zu zahlen;
3.
die Beklagte zu 2.) zu verurteilen, ihn von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von EUR 453,87 freizustellen.
Die Beklagte zu 2.) beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 2.) behauptet, die Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden beruhten nicht auf Baumängeln, Gebäudeundichtigkeit oder einen Leitungswasserschaden, sondern auf der Möblierung sowie unzureichendem Heiz- und Lüftungsverhalten des Klägers und seiner Familie.
Sie ist der Ansicht, wegen des am 05.01.2023 gemeldeten Wasserschadens in der Wohnung sei bis zur Fertigstellung maximal eine Mietminderung von 20% gerechtfertigt, zumal – wie unstreitig – eine lärmintensive Trocknung nicht notwendig gewesen sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 12.12.2023 (Bl. 331 ff. d.A.) durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Prof. Dr. P. vom 20.03.2024 (Bl. 750 ff. d.A.) Bezug genommen.
Wegen der durch das Gericht erteilten Hinweise wird auf das Sitzungsprotokoll vom 02.08.2023 (Bl. 175 f. d.A.) Bezug genommen.
Den zunächst von dem Kläger angekündigten Antrag, die Beklagte zu verurteilen, den Wasserschaden im Bad der streitgegenständlichen Wohnung – durch Beseitigung der Undichtigkeit des ausgetauschten Rohrstücks, Trockenlegung der Badezimmerwand zum Schlafzimmer und Schließung der Wand - zu beseitigen, haben die Parteien nach abschließender Beseitigung des Schadens am 25./28.07.2023 übereinstimmend für erledigt erklärt. Wegen der entsprechenden Arbeitsnachweise und Rechnungen wird auf die Anlagen B1-B9 (Bl. 280-327 d.A., Bl. 163 ff. d.A.) Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist teilweise begründet, teilweise unbegründet.
1.
a.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte zu 2.) ein Anspruch auf fachgerechte und nachhaltige Mangelbeseitigung, die auch die Beseitigung der Ursachen der Feuchtigkeits- und Schimmelschäden umfasst, im tenorierten Umfang zu gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2.) besteht ein Mietvertrag, aufgrund dessen die Beklagte zu 2.) als Vermieterin verpflichtet ist, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Entsteht während der Mietzeit ein Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB, schuldet der Vermieter dessen Beseitigung im Rahmen seiner Erfüllungspflicht nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters zu suchen ist. Diese Pflicht entfällt, soweit der Mieter den Mangel der Mietsache zu vertreten hat. In diesem Fall steht dem Vermieter bei einer Beschädigung der Mietsache ein Anspruch auf Schadensersatz – nach Wahl des Vermieters in Form der Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder des Geldersatzes (§ 249 Abs. 1 BGB) – gegen den Mieter zu (BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13 – m.w.N.).
Die Mietsache ist mangelhaft. Wie zwischen den Parteien unstreitig befinden sich Schimmel- und Feuchteschäden rund um die Fensterrahmen in den Fensterlaibungen und teilweise auch auf den Fensterbänken der Fenster in Wohn- und Schlafzimmer, den beiden Kinderzimmern, der Küche und des Gäste-WCs sowie an der Balkontür im Wohnzimmer.
Dabei handelt es sich um einen Mangel der Mietsache. Aufgrund der besonderen Gefahren von Schimmelpilz für die Rechtsgüter des Klägers und der weiteren Bewohner der Wohnung, insbesondere für ihre Gesundheit und ihr Eigentum, ist die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung bei Auftreten von Schimmel ohne Weiteres nicht unerheblich beeinträchtigt (vgl. auch Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 536 BGB Rz. 139).
Der Mangelbeseitigungsanspruch des Klägers ist, was die fachgerechte Beseitigung der festgestellten Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden angeht, im tenorierten Umfang nicht aufgrund eines Schadensersatzanspruchs der Beklagten zu 2.) gegen den Kläger wegen zu vertretender Verursachung des Mangels ausgeschlossen. Ein solcher Gegenanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB setzt eine von dem Kläger zu vertretende Verletzung der Rücksichtnahmepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB voraus. Diesbezüglich gilt nach der sogenannten Gefahrkreistheorie folgende Beweislastverteilung nach Verantwortungsbereichen: Der Vermieterseite obliegt der Beweis, dass der Schimmel nicht bauwerksbedingt ist, dass also aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf Mängeln in der Bausubstanz zurückzuführen ist und dass die Wohnung durch zumutbares Nutzungsverhalten schimmelfrei gehalten werden kann. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss die Mieterseite beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Nutzungsverhalten entstanden ist (Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., § 536 BGB Rz. 266).
Im vorliegenden Fall ist es der Beklagten zu 2.) im tenorierten Umfang nicht gelungen, zu beweisen, dass der Schimmel nicht bauwerksbedingt ist. Ganz im Gegenteil steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Feuchtigkeits- und Schimmelschäden im tenorierten Umfang, das heißt rund um die Fensterrahmen im Bereich der Fensterlaibungen und im Bereich der Fensterbänke auf einem Baumangel beruhen.
Der Sachverständige Prof. Dr. P. hat in seinem in sich schlüssigen und überzeugenden Gutachten, dem keine der Parteien insoweit inhaltlich entgegengetreten ist und dem das Gericht vollumfänglich folgt, festgestellt, dass ein baulicher Mangel im Bereich der streitgegenständlichen Fenster vorliegt, und zwar unabhängig von dem Zeitpunkt ihres Einbaus. An den Fenstern, insbesondere an den Fensterbänken, sind baulich begründete Wärmebrücken vorhanden. Diese senken die Oberflächentemperatur so stark ab, dass es hier zu Kondensat kommen muss. Diese Feuchteschäden rund um die Fensterrahmen in den Fensterlaibungen und an den Fensterbänken der Wohnung sind baulich bedingt.
Entsprechend hat die Beklagte zu 2.) sämtliche Feuchtigkeits- und Schimmelschäden um die Fensterrahmen in den Fensterlaibungen und an den Fensterbänken der Wohnung sowie dessen Ursachen – wie tenoriert – zu beseitigen.
b.
Demgegenüber steht dem Kläger kein Anspruch gegen die Beklagte zu 2.) auf Beseitigung der sonstigen Schimmel- und Feuchteschäden in der Wohnung, insbesondere an den außerhalb der Fensterlaibungen liegenden Wand- und Deckenflächen zu gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht für alle Bereiche außerhalb der Fensterlaibungen und Fensterbänke zur Überzeugung des Gerichts fest, dass insoweit aufgetretene Schimmel- und Feuchteschäden nicht baubedingt sind. Der Sachverständige Prof. Dr.-Ing. P. hat insoweit in seinem in sich schlüssigen und nachvollziehbaren Gutachten, dem das Gericht vollumfänglich folgt, plausibel festgestellt, dass sich an den Wänden und Decken der Wohnung keine unzulässigen Wärmebrücken oder andere Feuchteeinflüsse befinden. Auch sind keine Beschädigungen der Fassade, der Abdichtungen oder Risse in den Außenbauteilen aufgefallen. Schäden an äußerlich sichtbaren haustechnischen Anlagen, Regenrinnen und -fallrohre, und Lüftungseinrichtungen, Wasserrohrbruch oder undichte Heizkörper können als Schadensursache ausgeschlossen werden. Der Sachverständige hat insbesondere auch festgestellt, dass etwaige kleinere Pfützen durch Undichtigkeiten der Dachdeckung keine Auswirkungen auf die beobachteten Schäden haben könnten, weil keine typischen Merkmale eines Feuchtigkeitseintrags aus dem Dach heraus in die Wohnung vorhanden seien. Was den inzwischen vollumfänglich behobenen Leitungswasserschaden im Badezimmer angeht, so hätte dieser zwar initial zur Ausbreitung des Schimmels in der Wohnung geführt haben können. Es sei aber anzunehmen, dass der Schimmel in der Wohnung bereits vor dem Leitungswasserschaden vorhanden gewesen sei bei ähnlichem Lüftungsverhalten der Bewohner, wie der Sachverständige dieses festgestellt habe. Diese Feststellung des Sachverständigen wird durch den insoweit unstreitigen Sachvortrag der Parteien bestätigt, wonach der Kläger bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 22.12.2022 das Auftreten von Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung anzeigte, während der Rohrbruch in der Badezimmerwand erst am 05.01.2023 auftrat. Entsprechend kann der Leitungswasserschaden nicht initial für die Feuchtigkeits- und Schimmelbildung in der streitgegenständlichen Wohnung gewesen sein. Denn Feuchtigkeits- und Schimmelschäden lagen bereits vorher vor.
Des weiteren steht nach den Ausführungen des Sachverständigen Prof. Dr.-Ing. P. ebenfalls zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Wohnung bei zumutbaren Nutzungsverhalten – mit Ausnahme der Bereiche zu Ziffer 1.a. dieses Urteils – schimmelfrei gehalten werden kann. Denn der Sachverständige hat insoweit nachvollziehbar ausgeführt, dass – mit Ausnahme der Feuchteschäden in den Fensterbereichen - keine bauphysikalischen Mängel vorliegen, die bei angemessener Belüftung zu Schimmel- und Feuchteschäden führen müssten.
Die sonstigen Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, insbesondere an den außerhalb der Fensterlaibungen liegenden Wand- und Deckenflächen, insbesondere auch im Badezimmer, sind vielmehr durch vertragswidriges, pflichtwidriges und schuldhaftes Nutzerverhalten entstanden, sodass insoweit ein Mangelbeseitigungsanspruch des Klägers gemäß § 242 BGB ausgeschlossen ist.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist es dem Kläger nicht gelungen, zu beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Nutzungsverhalten entstanden ist. Ganz im Gegenteil steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass die Feuchte- und Schimmelschäden an den außerhalb der Fensterlaibungen liegenden Wandflächen, sowie insbesondere auch im Badezimmer, auf unzureichendem Lüftungsverhalten beruhen. So hat der Sachverständige in sich schlüssig und plausibel, belegt durch Messungen, festgestellt, dass die Feuchtigkeit in der Wohnung zu hoch ist, sodass sich an den Oberflächen kälterer Wand- und Deckenbereiche Feuchte niederschlägt. Zwar werde bis zu zweimal täglich gelüftet, aber vollkommen unzureichend; die Lüftungsvorgänge seien nicht hinreichend lange erfolgt und müssten dergestalt intensiviert werden, dass nach den Lüftungsvorgängen die Raumluftfeuchte zumindest kurzzeitig auf unter 50% absinke. Durch ein solches – ordnungsgemäßes – Lüften würde die durchschnittliche Feuchte in der Wohnung nach einigen Monaten wieder signifikant absinken. Überdies ist bei hohem Wasseranfall – kochen, duschen – zusätzlich zu lüften. Aus den Messungen des Sachverständigen (Bl. 797 ff. d.A.) ergibt sich, dass sich die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung selbst nach dem Lüften überwiegend bei Luftfeuchten zwischen 60 und 80% bewegt und durch das Lüften niemals bis zum Wassergehalt der Außenluft abgesinkt, was bei hinreichend intensivem Lüften aber der Fall sein müsste. Da der Wassergehalt der Außenluft nach den Messungen des Sachverständigen stets unterhalb desjenigen lag, der in der Wohnung gemessen wurde, ist es entgegen der Auffassung des Klägers ausgeschlossen, dass während des Messzeitraums ein ordnungsgemäßes und effektives Lüften aufgrund der Witterungsbedingungen nicht möglich gewesen wäre.
2.
a.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte zu 2.) ein Anspruch auf Rückzahlung gezahlter Mieten in Höhe von 438,06 EUR zu gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB.
Der Kläger hat die Mietzahlungen für den Zeitraum 23.-31.12.2022 in Höhe von 15% sowie für Januar 2023 in Höhe von 40% ohne Rechtsgrund geleistet, weil die Miete jeweils in der vorbezeichneten Höhe gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war.
Im Zeitraum ab der Anzeige des Wiederauftretens des Schimmels und der Feuchtigkeit in der Wohnung mit anwaltlichem Schreiben vom 22.12.2022 war die Miete aufgrund der baubedingt entstandenen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden um 15% gemindert. Dabei war zu berücksichtigen, dass Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden rund um die jeweiligen Fenster in der Wohnung baubedingt verursacht waren, der weitere, klägerseitsseits gerügte, Feuchte- und Schimmelbefall indes auf dem unzureichenden Lüftungsverhalten der Beklagtenseite beruhte. Unter Berücksichtigung des Umfangs und Ausmaßes der baulich veranlassten Feuchtigkeits- und Schimmelschäden hält das Gericht insoweit eine Minderungsquote von 15% für angemessen.
Für den Monat Januar 2023 hält das Gericht aufgrund des zusätzlich am 05.01.2024 eingetretenen Wasserschadens durch den Rohrbruch in der Badezimmerwand eine Minderungsquote von insgesamt 40% für angemessen. Dabei entfallen allein 15% auf die bereits zuvor vorhanden gewesenen Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in den Fensterbereichen. Aufgrund der durch den Rohrbruch zusätzlich entstandenen Feuchtigkeit sowie der erheblichen Beeinträchtigungen durch das vorübergehende Abstellen des Wassers, die weitere Undichtigkeit des Rohrs selbst nach der Reparatur am 13.01.2023 sowie den Defekt des Durchlauferhitzers im Badezimmer im Monat Januar 2023 ab dem 05.01.2023, sodass kein warmes Wasser zur Verfügung stand, hält das Gericht für den Monat Januar 2023 eine Minderung von mindestens weiteren 25% für angemessen.
Nach alledem ergibt sich für den Kläger für den Zeitraum 23.-31.12.2022 ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 38,85 EUR (15% von 892,02 EUR = 133,80 EUR für den Monat Dezember, für 9 Tage: 133,80 EUR ./. 31 x 9 = 38,85 EUR). Für Januar 2023 ergibt sich ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 399,21 EUR (40% von 998,02 EUR).
b.
Ein weitergehender Rückzahlungsanspruch gezahlter Mieten in Höhe von weiteren 7.741,65 EUR für den Zeitraum Januar 2020 bis einschließlich 22.12.2022 steht dem Kläger demgegenüber nicht zu gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB.
Für den Zeitraum Juli 2022 bis zum 22.12.2022 lag auch nach den eigenen Angaben des Klägers kein Schimmel in der Wohnung vor. Denn die Beklagte zu 2.) hatte den Schimmel in der Wohnung im Juni 2022 beseitigt. Diese Beseitigung war nicht nachhaltig, weil die Ursachen des baubedingt veranlassten Schimmels nicht beseitigt waren. Gleichwohl war die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch in dem genannten Zeitraum nicht gemindert, weil kein Schimmel in der Wohnung vorhanden war. Alleine die psychische Gewissheit, dass es wieder zum Auftreten von Schimmel kommen werde, führt nicht zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung. Erst ab dem erneuten Auftreten von Schimmel und dessen Anzeige bei der Beklagten zu 2.) stand dem Kläger ein entsprechender Minderungsanspruch zu.
Was den Zeitraum 2020 bis einschließlich Juni 2022 angeht, so trat zwar immer wieder Schimmel in der streitgegenständlichen Wohnung auf. Ein Anspruch des Klägers auf Rückzahlung geleisteter Mieten scheidet für den vorbezeichneten Zeitraum indes gleichwohl aus.
Denn es ergibt sich aus den Darlegungen des Klägers – entgegen des Hinweises des Gerichts vom 02.08.2023 (Bl. 175 f. d.A.) nicht – wann genau bzw. in welchen Zeiträumen in welchen genauen Bereichen Feuchtigkeit und Schimmel in der streitgegenständlichen Wohnung vorgelegen hat, insbesondere inwieweit jeweils die von der Beklagten zu 2.) zu verantwortenden Bereiche rund um die Fenster betroffen gewesen sein sollen.
Im Schreiben vom 28.09.2018 (Bl. 242 d.A.) monierte der Kläger Risse an Wänden und Fliesen der Gästetoilette sowie ein teilweises Ablösen der Tapete im Schlafzimmer der Wohnung. Sämtliche gerügte Mängel betreffen nicht Feuchtigkeit und Schimmelbildung rund um die Fenster.
Mit Schreiben vom 25.11.2019 (Bl. 243 d.A.) rügte der Kläger pauschal Schimmelschäden im Kinderzimmer und im Schlafzimmer, insbesondere dort an der Decke, sowie poröse Fensterdichtungen. Auch hier bleibt unklar, ob und inwieweit sowie ggfs. wie lange Feuchtigkeit und Schimmel an den beklagtenseits zu verantwortenden Bereichen vorgelegen hat.
Mit Schreiben vom 26.10.2021 (Bl. 244 d.A.) wiederum rügte der Kläger ein Eindringen von Wasser, das in sämtlichen Räumen zu Feuchtigkeitsschäden führe. Auch hier bleibt unklar, welche konkreten Stellen von den Feuchtigkeitsschäden betroffen waren.
Auch aus dem beklagtenseits veranlassten Gutachten der T. vom 14.01.2022 (Bl. 31 ff. d.A.), die den klägerseits gerügten Schimmelbefall näher untersucht hatte, ergibt sich nicht, dass in den baubedingt veranlassten Fensterbereichen Schimmelbildung und Feuchteeintrag vorgelegen hätte. Die einzelnen befallenen Bereiche sind nicht näher konkretisiert. Aus den in dem Gutachten enthaltenen Ablichtungen ergibt sich im Wesentlichen Schimmelbefall an Decken und Wänden, die nicht baubedingt sind. Auch den nachfolgenden Schreiben der Parteien lässt sich eine Konkretisierung des seinerzeitigen Schimmelbefalls hinsichtlich der Örtlichkeiten im Einzelnen nicht entnehmen.
3.
Der Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 453,87 EUR beruht auf den §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1 BGB. Die Beklagte zu 2.) ist verpflichtet den Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren, berechnet nach einem Streitwert von jedenfalls 4.000,00 EUR freizustellen, nachdem sie anwaltlich aufgefordert werden musste, den Rohrbruch im Badezimmer zu beseitigen.
4.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91a, 92 Abs. 1, 96, 100 Abs. 1, 4, 269 Abs. 3, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO. Bei der Kostenentscheidung wurde zu Lasten der Beklagten zu 2.) berücksichtigt, dass ihr wegen des inzwischen erledigten Anspruchs des Klägers auf Mangelbeseitigung des Rohrbruchs und der damit verbundenen Schäden im Badezimmer nach § 91a Abs. 1 ZPO aufzuerlegen waren, mit deren Beseitigung sie sich in Verzug befand. Wegen der gegenüber der Beklagten zu 1.) zurückgenommenen Klage waren die Kosten dem Kläger aufzuerlegen. Die Beklagte zu 1.) hat nicht den Anschein gesetzt, sie sei Vermieterin des Klägers. Aus den vorgerichtlichen Schreiben der Beklagten zu 1.) ging jeweils hervor, dass sie im Namen und für Rechnung der Beklagten zu 2.) handelte.
Streitwert:
Mangelbeseitigung: 4.790,52 EUR (12 x 399,21 EUR (= 40% von 998,02 EUR))
Zahlungsantrag: 8.179,71 EUR
Gesamt: 12.970,23 EUR
Rechtsbehelfsbelehrung:
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