Klage auf Kautionsrückzahlung wegen Abwassernachforderung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin forderte die Rückzahlung ihrer Mietkaution in Höhe von 220,68 €. Die Beklagte zog den Betrag wegen einer Abwassernachforderung aus der Betriebskostenabrechnung gegen die Kaution auf. Das Gericht hielt die Abrechnung, die Schätzungen der Kommune und die Aufrechnung für rechtlich tragfähig und wies die Klage ab. Eine Sanktion nach §556 Abs.3 BGB blieb wegen fehlender Verantwortlichkeit der Beklagten aus.
Ausgang: Klage auf Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 220,68 € abgewiesen; Aufrechnung und Abrechnung der Beklagten für wirksam gehalten
Abstrakte Rechtssätze
Ein Rückzahlungsanspruch der Mietkaution erlischt, wenn der Vermieter wirksam mit berechtigten Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung aufrechnet.
Für die Umlage von Abwasserkosten genügt eine Abrechnung, die Gesamtkosten, Umlageschlüssel und die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils enthält; abweichende Adressangaben im Gebührenbescheid sind unschädlich, wenn der maßgebliche Wasserverbrauch dem betreffenden Anschluss zugeordnet werden kann.
Schätzungen kommunaler Abwassergebühren, die im Einklang mit den einschlägigen Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes und der Abgabenordnung stehen, sind nicht zu beanstanden; das Gericht darf solche Schätzungen nach § 287 ZPO übernehmen.
Die Ausschlussregel des § 556 Abs. 3 BGB greift nicht, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung der Nachforderung nicht zu vertreten hat und die Kosten erst später gegenüber dem Vermieter festgesetzt wurden.
Die Verjährungsfrist für Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung beginnt mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Berufung wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Entfällt gemäß § 313a ZPO
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung des Betrages von 220,68 € aus Mietvertrag gemäß § 535 BGB zu.
Zwar bestand zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über Wohnräume, wobei die unstreitig im Vertrag enthaltene Kautionsabrede dahin auszulegen ist, dass ein Guthaben dann ausgekehrt werden muss, wenn ein Sicherungsbedürfnis des Vermieters nicht mehr besteht.
Das Mietverhältnis über die Wohnung im 3. Obergeschoss Mitte des Hauses L. Straße 167 in Köln endete mit Ablauf des 31.05.2007. Das Kautionsguthaben der Klägerin belief sich zu diesem Zeitpunkt auf 1.606,91 €.
Der Rückzahlungsanspruch der Klägerin ist zunächst in Höhe von 177,49 € durch eine nicht im Streit stehende Aufrechnung gemäß §§ 387 ff. BGB sowie in Höhe von 1.108,74 € durch Erfüllung gemäß § 362 BGB erloschen. Zudem darf die Beklagte im Hinblick auf die Betriebskosten 2007 einen Betrag von 100,00 € zunächst einbehalten.
Darüber hinaus ist auch der verbleibende Anspruch von 220,68 € durch Aufrechnung gemäß §§ 387 ff. BGB erloschen. Der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Anspruch auf Zahlung dieses Betrages aus Mietvertrag gemäß §§ 535, 556 ff. BGB zu.
Die Beklagte war unstreitig zur Umlage von Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung berechtigt. Die formal nicht zu beanstandende Abrechnung über die Abwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2005 endete mit einem Saldo von 220,68 € zu Lasten der Klägerin. Die Abrechnung enthält eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Umlageschlüssels sowie die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils. Insbesondere ist der Klägerin auch eine Aufstellung der auf die betroffenen Häuser entfallenden Flächen zur Verfügung gestellt worden.
Entgegen der Behauptung der Klägerin beziehen sich die mit Bescheid der Stadt Köln vom 30.08.2006 festgesetzten Abwassergebühren auch auf die ehemals von ihr bewohnte Wohnung. Zwar ist in dem Bescheid lediglich die Anschrift L. 159-163 angegeben. Jedoch steht nach der Beweisaufnahme und Vorlage entsprechender Auskünfte des Wasserversorgers zur Überzeugung des Gerichts fest, dass über den Wasserzähler 31406412 die (vier) Häuser L. Straße 147-151, 153-157, 159-163 und 165-169, mithin auch die ehemalige Wohnung der Beklagten, seit 1999 mit Wasser versorgt werden. Vor dem Hintergrund, dass die Stadt Köln die Abwassermengen gerichtsbekannt gemäß Abwassersatzung anhand des Frischwasserverbrauches ermittelt, was zudem den vorgelegten Bescheiden entnommen werden kann, sind die Auskünfte des Wasserversorgers für die Abwasserkosten maßgeblich, auch ohne dass es auf den Einzeladressaten des Gebührenbescheides ankommt.
Dass die Kosten teilweise geschätzt wurden, ist nicht erheblich. Auch die Stadt Köln hat die Kosten gegenüber der Beklagten geschätzt. Die Schätzungen erfolgten im Einklang mit den einschlägigen Vorschriften des Kommunalabgabengesetzes NRW sowie der Abgabenordnung und sind daher rechtlich nicht zu beanstanden. Das Gericht schließt sich diesen Schätzungen in Anwendung des § 287 ZPO an, insbesondere da die geschätzten Werte zum Vorteil der Klägerin teilweise erheblich unter den tatsächlich festgestellten Mengen der Jahre 2005 und 2006 lagen. Vor diesem Hintergrund sind auch die angeführten Schwankungen nicht von Relevanz.
Die Nachforderung ist auch nicht gemäß § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Die entsprechenden Abwasserkosten wurden seitens der Stadt Köln erst mit Bescheid vom 02.08.2006 gegenüber der Beklagten geltend gemacht. Unmittelbar darauf hat die Beklagte gegenüber den Mietern die Umlage angekündigt. Die endgültige Abrechnung erfolgte unverzüglich nach Klärung diverser Rechtsfragen mit der Stadt Köln. Darüber hinaus ist der Beklagten nicht anzulasten, dass sie zuvor keine Nachforschungen angestellt hatte. Aufgrund der Tatsache, dass Abwasserkosten auch zu früheren Zeitpunkten nie festgesetzt worden waren, bestand hierzu keine Veranlassung. Insbesondere durfte die Beklagte davon ausgehen, dass die Abwasserkosten ggf. direkt gegenüber den Mietern festgesetzt wurden, da ihr gegenüber auch das Frischwasser nicht abgerechnet wurde.
Die zur Aufrechnung gestellten Ansprüche waren auch nicht verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB beginnt nämlich erst mit dem Zugang der Abrechnung bei dem Mieter (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 566 Rn.12).
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO. Die Berufung war nicht zuzulassen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts bzw. die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichtes nicht erfordert.
Streitwert: bis 300,00 €