Teilmäßige Zahlungsklage wegen Mietminderung wegen zu geringer Wohnfläche
KI-Zusammenfassung
Die Vermieter klagten auf Mietzahlung für Nov–Dez 2004; die Mieterin verweigerte Zahlung und rechnete mit Rückforderung wegen zu geringer Wohnfläche (vereinbart 67 m², tatsächlich 54,81 m²). Das AG Köln gab der Klage nur teilweise statt (77,47 €). Es stellte fest, dass wegen der dauerhaften Flächenabweichung die Miete seit Mietbeginn nach § 536 Abs.1 BGB gemindert war und überzahlte Beträge bereicherungsrechtlich zurückzuzahlen und aufzurechnen sind.
Ausgang: Klage der Vermieter auf Mietzahlungen teilweise stattgegeben; verbleibende Forderung durch Aufrechnung mit bereicherungsrechtlicher Rückforderung der Mieterin ausgeglichen
Abstrakte Rechtssätze
Bei einer dauerhaft nicht beseitigbaren Abweichung der Wohnfläche von mehr als 10 % mindert sich der Mietzins kraft Gesetzes seit Mietbeginn nach § 536 Abs. 1 BGB; eine vorherige Mängelrüge ist hierfür nicht erforderlich.
Überzahlte Mietzahlungen sind nach den Regeln des Bereicherungsrechts herauszugeben (§ 812 Abs. 1 BGB).
Ein Rückforderungsanspruch des Mieters kann zur Aufrechnung gegen Mietforderungen des Vermieters verwendet werden; durch Aufrechnung nach § 389 BGB geht der Zahlungsanspruch des Gläubigers unter.
Die Geltendmachung des Minderungsrechts ist nicht allein deshalb treuwidrig, weil der Vermieter über die tatsächliche Wohnungsgröße keine Kenntnis hatte; es müssen konkrete Anhaltspunkte für treuwidriges Verhalten vorliegen.
Zur Ermittlung der Minderungshöhe ist der vereinbarte Quadratmetermietzins mit der tatsächlichen Wohnfläche zu multiplizieren.
Tenor
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 77,47 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15. November 2004 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger jeweils zu 1/2.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die jeweils gegen sie gerichtete Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung im Hause H.str. in Köln. Die Kläger waren Vermieter. Das Mietverhältnis währte vom 15. November 2003 bis zum 31. Dezember 2004. Gemäß dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag war die Wohnfläche mit 67 m² vereinbart. Die Miete betrug netto 400,-- €, was einem Quadratmetermietzins von 5,97 € entspricht. Zuzüglich waren Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 130,-- € zu leisten. Die Wohnung wies tatsächlich eine Wohnfläche von 54,81 m² auf.
Die Beklagte zahlte die vereinbarte Miete bis einschließlich Oktober 2004. Im September 2004 hatte sie die zu geringe Wohnungsgröße gerügt. Den Mietzins für die Monate November, Dezember erbrachte die Beklagte nicht. Sie rechnete gegenüber dem diesbezüglichen Anspruch der Kläger mit einem ihr nach ihrer Auffassung zustehenden Bereicherungsanspruch wegen der aufgrund der zu geringen Wohnungsgröße überzahlten Miete auf.
Die Kläger verlangen nun die Zahlung der Miete für die Monate November und Dezember, wobei sie davon ausgehen, dass die Miete ab Oktober 2004 auf 457,22 € reduziert war. Von der sich ergebenen Summe von 914,44 € bringen die Kläger die auch aus ihrer Sicht geleistete Überzahlung der Miete für den Monat Oktober 2004 in Höhe von 72,78 € in Abzug.
Die Kläger sind der Auffassung, eine Rückforderung überzahlten Mietzinses für die Zeit ab Mietbeginn sei zum einen treuwidrig. Zum anderen sei ein Rück-forderungsanspruch auch deshalb nicht gegeben, weil der Mangel erst im September 2004 gerügt wurde.
Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an sie 841,66 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 384,44 € seit dem 15. November 2004 und aus weiteren 457,22 € seit dem 4. Dezember 2004 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzweisen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber nur in der tenorierten Höhe begründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagte ein restlicher Mietzinsanspruch für den Zeitraum November bis Dezember 2004 in Höhe von 77,47 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu. Im übrigen ist der Zinsanspruch durch Aufrechnung seitens der Beklagten mit einem ihr zustehenden Bereicherungsanspruch wegen überzahlten Mietzinses für den Zeitraum 15. November 2003 bis Oktober 2004 untergegangen, § 389 BGB.
Der Mietzins war bereits seit Mietbeginn gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB um monatlich 72,78 € gemindert. Die Wohnung war bereits seit Mietbeginn mängel-behaftet, denn sie wies eine über der Erheblichkeitsschwelle von 10 % liegende Wohnflächenabweichung nach unter auf. Einer Mängelrüge bedurfte es nicht, da der in der zu geringen Wohnfläche begründete Mangel nicht beseitigt werden kann (vgl. Palandt, BGB, 63. Auflage 2004, § 536 c, Randzahl 8). Die Geltendmachung des Minderungsrechts seitens der Beklagten war auch nicht treuwidrig. Hierbei ist es unerheblich, dass auch die Kläger selbst von der tatsächlichen Wohnungsgröße zunächst keine Kenntnis hatten. Entscheidend ist insoweit, dass auch die Beklagte keine Kenntnis von der zu geringen Wohnungsgröße hatte. Unabhängig von der Frage, unter welchen Voraussetzungen die Geltendmachung des Minderungsrechts durch den Mieter überhaupt treuwidrig sein kann, ergeben sich vorliegend keine Anhaltspunkte, die die Geltendmachung des Minderungsrichts seitens der Beklagten treuwidrig erscheinen ließen. Bei der Berechnung der Minderung ist der vereinbarte Quadratmetermietzins zugrunde zu legen und mit der tatsächlichen Wohnungs-größe zu multiplizieren. Es ergibt sich hierbei der auch von den Klägern angenommene Minderungsbetrag von 72,78 € monatlich. Da die Beklagte für den Zeitraum vom 15. November 2003 bis zum Ende des Monats Oktober 2004 den Mietzins in voller Höhe erbracht hatte, stand ihr gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses in Höhe von 11,75 x 72,78 € = 836,97 € zu. Bringt man diesen nun von dem Mietzinsanspruch der Kläger für die Monate November bis Dezember 2004, welcher monatlich inklusive der Nebenkostenvorauszahlungen 457,22 € betrug, in Abzug, so ergibt sich eine Restforderung der Kläger in der tenorierten Höhe.
Der Zinsanspruch ist unter dem Gesichtspunkt des Verzuges, §§ 286, 288 BGB gerechtferigt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92 Abs. 2, 708 Nr. 11, 71 ZPO.
Streitwert: 841,66 €