Mietforderung abgewiesen: Aufrechnung wegen Aufwendungsersatz für Stromversorgung
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangt Restmietzins, weil der Beklagte nach Abstellung der Stromversorgung die Stromkosten von der Miete einbehalten hat. Zentrale Frage ist, ob der Beklagte mit einem Aufwendungsersatzanspruch aufrechnen durfte. Das Gericht nimmt an, dass die Klägerin als Vermieterin die Versorgungspflicht verletzt und in Verzug geraten ist, sodass der Beklagte Aufwendungsersatz geltend machen konnte. Die Aufrechnung nach § 389 BGB führt zur Erlöschung der Mietforderung; die Klage wird abgewiesen.
Ausgang: Klage auf Zahlung von Restmietzins wegen einbehaltener Stromkosten als unbegründet abgewiesen; Aufrechnung des Beklagten mit Aufwendungsersatz führt zur Erlöschung der Forderung.
Abstrakte Rechtssätze
Die Aufrechnung gemäß § 389 BGB trifft die Mietforderung und führt zur Erlöschung, wenn der Aufrechnende einen aufrechenbaren Anspruch, etwa auf Aufwendungsersatz, besitzt.
Ein Aufwendungsersatzanspruch des Mieters nach § 536a II BGB kann bestehen, wenn der Vermieter die zur Gebrauchsgewährleistung gehörende Versorgung (z. B. Strom) einstellt und der Mieter zur Beseitigung des Mangels Aufwendungen tätigt.
Fehlt bei Mietvertragsbeginn ein eigener Zähler und hat der Vermieter fortlaufend die Stromkosten getragen, indiziert dies, dass die Stromversorgung und deren Kosten in der Grundmiete enthalten sind; stellt der Vermieter die Versorgung ein, begründet dies einen Mangel.
Der Vermieter gerät in Verzug mit der Mangelbeseitigung (§ 286 BGB), wenn er die Versorgung endgültig einstellt; der Mieter kann den Mangel durch eigene Anmeldung beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Si-cherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Be-trages abzuwenden, sofern nicht die Klägerin in entsprechender Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Durch Vertrag vom 27.04.1983 mietete der Beklagte bei der X Lebensversicherung AG für eine Grundmiete von 210,00 DM monatlich die Wohnung im 1. Obergeschoss des Hauses N straße in Köln an. Im Formularmietvertrag wurde zu § 3 bei der Klausel "Neben der Grundmiete sind folgende Nebenkosten zu zahlen" vor Währungsangabe DM ein Querstrich eingefügt. Nach Eigentumserwerb durch die Klägerin begehrte diese mit Schreiben vom 28.06.2004 von dem Beklagten die Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf 166,99 € durch den Beklagten, welche dieser auch erteilte. Bis zum 01.11.2004 bezahlte die Klägerin auch die Stromversorgungskosten der Wohnung. Danach meldete sie sich von der Stromversorgung ab und beantragte einen Nutzerwechsel beim zuständigen Elektrizitätswerk. Der Beklagte behielt anschließend die nunmehr von ihm gezahlten Stromkosten von der Miete ein.
Mit der Klage macht die Klägerin Restmietzins in Höhe folgender einbehaltener Stromkosten geltend:
Dezember 2004 bis Februar 2005: 76,00 € x 3 = 228,00 € März 2005 bis September 2006: 66,09 € x 19 = 1.255,71 €
- Dezember 2004 bis Februar 2005: 76,00 € x 3 = 228,00 €
- März 2005 bis September 2006: 66,09 € x 19 = 1.255,71 €
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.483,71 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit Zustellung des Mahnbescheids zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt vor, die Klägerin habe den zwischen ihr und der GEW-RheinEnergie bestehenden Stromversorgungsvertrag gekündigt und damit den Beklagten gezwungen, einen eigenen Vertrag mit dem Stromversorgungsunternehmen abzuschließen. Die dadurch in Form von monatlichen Abschlagszahlungen entstehenden Kosten habe der Beklagte von den laufenden Mieten in Abzug gebracht. Dazu sei er berechtigt gewesen, weil von Mietvertragsbeginn an die Stromkosten stets in der Grundmiete enthalten gewesen seien. Ursprünglich hätten im Objekt nicht einmal Stromzähler bestanden, die eine Erfassung des indviduellen Verbrauchs der Mieter ermöglicht hätten. Solche seien erst Ende der 90-er Jahre eingebaut worden. Aber selbst danach habe der Vermieter noch bis November 2004 anstandslos den Strom alleine bezahlt.
Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist als unbegründet abzuweisen.
Der geltend gemachte Restmietzinsanspruch steht der Klägerin gegenüber dem Beklagten nicht nach § 535 II BGB zu. Denn dieser Restmietzinsanspruch ist gemäß § 389 BGB durch die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung mit einem Aufwendungsersatzanspruch wegen gezahlter Stromkosten erloschen. Die gemäß § 387 BGB erforderliche Gegenseitigkeit von Forderungen liegt vor, weil dem Beklagten in Höhe der Klageforderung ein aufrechenbarer Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 536 a II BGB zusteht. Die Klägerin war als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin gemäß § 535 I, 566 BGB zur Überlassung und Belassung der Mietsache im zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand verpflichtet, wozu auch eine Stromversorgung gehört. Dabei geht das Gericht allerdings mit der Klägerin davon aus, dass grundsätzlich für den Strombezug der Mieter mangels gegenteiliger Abrede selbst verantwortlich ist. Ist ein eigener Zähler für die Wohnung vorhanden, indiziert dies eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung. Ist hingegen wie im vorliegenden Fall ein eigener Zähler bei Anmietung nicht vorhanden, kann der Mieter davon ausgehen, dass die Stromlieferung unmittelbar durch den Vermieter erfolgt ist. Ist in diesem Fall nicht vereinbart, dass die Stromkosten umzulegen sind, so kann der Mieter ebenfalls davon ausgehen, dass auch die Kosten der Stromversorgung in der Grundmiete enthalten sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter – wie im vorliegenden Falle – jahrelang nach Vertragsschluss die Stromkosten selbst trägt, auch nachdem sogar ein eigener Anschluss für die Wohnung nachträglich hergestellt ist.
Die Klägerin hat ihre Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache in mangelfreiem Zustand verletzt, indem sie die Stromversorgung eingestellt hat. Sie war auch mit der Mangelbeseitigung in Verzug, da sie mit der Einstellung der Stromversorgung ihre entsprechende Leistungspflicht endgültig verweigert hat, § 286 I, II Nr. 3 BGB. Der Beklagte hat den Mangel durch eigene Anmeldung zur Stromversorgung beseitigt und kann deshalb Ersatz der dadurch entstehenden Aufwendung verlangen, so dass durch die erklärte Aufrechnung die Klageforderung erloschen ist.
Dies hat zur Folge, dass die Klage mit den prozessualen Nebenentscheidungen aus den §§ 91 , 708 Nr. 11, 711 ZPO abzuweisen ist.