Widerklage statt Klage: Zustimmung zur Mieterhöhung in Genossenschaftswohnung zugesprochen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin, Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, begehrte die Feststellung, Mieterhöhungsverlangen der Beklagten, die sie gegenüber anderen Mitgliedern ohne Rechtsgrund schlechter stellten, seien unwirksam. Das Gericht hält die Feststellungsklage nach § 256 ZPO für unzulässig, da kein konkretes Rechtsverhältnis vorliegt, und verneint eine ungerechtfertigte Benachteiligung. Die Widerklage nach § 558 BGB auf Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf 410,34 € wird stattgegeben, weil die geforderte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Ausgang: Klage der Klägerin abgewiesen; Widerklage der Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung stattgegeben.
Abstrakte Rechtssätze
Eine Feststellungsklage nach § 256 ZPO ist unzulässig, wenn sie auf die Feststellung eines allgemeinen Rechtsgrundsatzes ohne Bezug zu einem konkreten gegenwärtigen Rechtsverhältnis gerichtet ist.
Das genossenschaftliche Gleichbehandlungsgebot verbietet nicht jede unterschiedliche Behandlung von Mitgliedern; erhebliche rechtliche oder tatsächliche Unterschiede (z. B. durch eigenes Verhalten des Mitglieds) rechtfertigen eine unterschiedliche Handhabung.
Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; überschreitet die geforderte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht, besteht ein Anspruch auf Zustimmung.
Das Alter eines Mieters begründet keinen eigenständigen Anspruch auf über § 536 BGB hinausgehende erhöhte Mietminderungen; subjektive Belastungen sind darzulegen und zu belegen.
Tenor
1 Unter Abweisung der Klage wird die Klägerin auf die Widerklage verurteilt, einer Erhöhung der von ihr für die Wohnung im 4. Ober-geschoss des Hauses E. 9 In 50968 Köln zu zahlen-
den Grundmiete auf 410,34 € ab dem 01.06.2006 zuzustimmen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % dos Jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, sofern nicht die Beklagte In entsprechender Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und schloss mit dieser am 27.04.1971 einen Nutzungsvertrag über die Genossenschaftswohnung im 4. Obergeschoss des Hauses E. 9 in Köln. Die Grundmiete beträgt seit dem 01.11.2004 376,20 € und seit dem 01.06.2003 341,95 €
Im Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage sämtliche Fenster ausgetauscht und die Balkonuntersichten und Glaselemente der Balkonbrüstungen erneuert. Wegen der dadurch verursachten Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub minderte die Klägerin • als einzige Mieterin rückwirkend durch entsprechende Kürzungen der Miete für Januar 2006 die Miete KW November 2005 um 50 %. Mit Schreiben vom 21.12.2005 wies die Beklagte die Minderung zurück mit der Begründung, dass Lärm und Staub unvermeidlich gewesen seien und die Minderung unverhältnismäßig sei. Mit Schreiben vom 04.01.2006 wiederholte die Beklagte diese Zurückweisung und erklärte, dass sie zum Wohl ihrer Mitglieder schon in der Regel von einer Mieterhöhung aus Anlass von Ver-
besserungsmaßnahmen absehe, aber Mitglieder, die auf ihrem Minderungsrecht bestünden, mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächst möglichen Zeitpunkt rechnen müssten, weil die Vornahme einer Minderung dem genossenschaftlichen Grundgedanken widerspreche, zumal da Mitglieder von den eingesetzten Mitteln für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen profitierten. Mit Antwortschreiben vom 07.01.2006 bestand die Klägerin auf ihrem Minderungsrecht. Mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 09.03.2006 begehrte die Beklagte von der Klägerin als einziger Mieterin die Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf 410,34 €. Dabei ordnete sie die Wohnung nach folgenden Modellen des Kölner Mietspiegels ein:
Baualtersgruppe 2, mit Heizung/Bad/WC, Größenklasse 8 bei Wohnfläche von
70,36 qm, in mittlerer Wohnlage mit einem Mittelwert von 7,15 €/qm.
Obwohl die Modernisierungsmaßnahme Zuschläge rechtfertigten, werde bei einem Ausgangsmietzins von 341,95 € zum 01.06.2003 aufgrund der 20 %-igen Kappungsgrenze nur die Zustimmung zu einer Anhebung der Grundmiete auf 410,34 € ab dem 01.06.2008 begehrt. Mit Schreiben vom 25.03.2006 forderte die Klägerin die Beklagte vergeblich auf, das Mieterhöhungsverlangen bis zum 20.04.2006 zurückzunehmen.
Mit der Klage begehrt die Klägerin die Feststellung, dass Mieterhöhungsverlangen der Beklagten, bei denen die Klägerin gegenüber anderen Mitgliedern der Beklagten ohne Rechtsgrund schlechter gestellt werde, unwirksam seien, und die Beklagte hieraus keine Rechte herleiten könne. Wegen der begehrten weitergehenden Feststellung, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 08.03.2006 unwirksam sei und ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht bestehe, hat die Klägerin die Klage nach Erhebung der Widerklage zurückgenommen.
Die Klägerin vertritt die Ansicht, dass Feststellungsinteresse bestehe, weil die Beklagte bereits im Jahre 2000 ein Mieterhöhungsverlangen erhoben habe, das aufgrund der Ungleichbehandlung gegenüber den übrigen Genossen unwirksam gewesen sei. Damals habe die Beklagte versucht, auf Beanstandungen einer Betriebskostenabrechnung durch die Klägerin mit einer Mieterhöhung zu reagieren. In den nächsten Jahren sollten auch die Heizungsanlagen erneuert werden. Es sei auch zu befürchten, dass die Beklagte gegen andere Genossen Mieterhöhungen ausspreche, wenn diese ihre Mieterrechte wahrnähmen.
Das Zustimmungsverlangen sei die Sanktion für die Ausübung des unabdingbaren Minderungsrechts und sei rechtswidrig, weil gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz im Genossenschaftsrecht, der auch in den §§ 12, 15 der Satzung der Beklagten festgehalten sei, verstoßen werde. Obwohl die Belastungen durch Sanierungsmaßnahmen sehr unterschiedlich gewesen seien und von der Klägerin aufgrund ihres Alters schwerer zu ertragen gewesen seien, verbiete die Beklagte allen Mietern gleichmäßig eine Mietminderung.
Die Klägerin beantragt,
festzustellen, dass Mieterhöhungsverlangen der Beklagten, bei denen die
Klägerin gegenüber anderen Mitgliedern der Beklagten ohne Rechtsgrund schlechter gestellt werde, unwirksam seien und die Beklagte hieraus keine Rechte herleiten könne.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen
und widerklagend,
wie erkannt.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, das genossenschaftliche Gleichbehandlungsgebot beziehe sich nur auf den Inhalt der Mitgliedschaft. Selbst wenn man einen darüber hinausgehenden Gleichbehandlungsgrundsatz in Bezug auf den Förderverkehr annehmen wollte, verbiete dieser nur, wesentlich Gleiches (ohne sachlichen Grund) ungleich zu behandeln. Dadurch, dass die Klägerin im Unterschied zu anderen Genossen Minderungsrechte in Anspruch genommen habe, was ihr frei stehe, habe sie einen Tatbestand geschaffen, der sich von allen anderen Mietverhältnissen unterscheide. Auch die Klägerin sei dem genossenschaftlichen Fördergedanken verpflichtet und habe durch ihre Minderungen der wirtschaftlichen Förderung aller Mitglieder geschadet Ferner wiederholt und vertieft die Beklagte ihr Vorbringen aus dem Mieterhöhungsverfangen. Sie habe auch in der Vergangenheit Mieterhöhungen gegenüber Mitgliedern ausgesprochen, die wegen Modernisierungsmaßnahmen die Miete gemindert hätten. Darüber hinaus sei die Klägerin durch die bisherige Miete im Verhältnis zu anderen Mietern begünstigt gewesen, da die durchschnittliche Nutzungsgebühr im Hause E. 9 50,60 € betrage. Die Mieterhöhung sei damit im Zuge der von der Klägerin reklamierten Gleichbehandlung geradezu geboten. Es werde bestritten, dass die Klägerin durch die Mieterhöhung stärker belastet sei als andere Mieter. Dies sei nicht der Fall. Die Arbeiten hätten im ganzen Haus gleichmäßig stattgefunden. Subjektive Gegebenheiten wie das Alter der Mieterin seien nicht zu berücksichtigen. § 15 b der Satzung sei nicht anwendbar, da
der Verzicht von Mietern auf ihr Mietminderungsrecht nur als Nebeneffekt des genossenschaftlichen Eigentums fördere, es sich aber nicht um eine gezielte Gemeinschaftshilfe handele.
Wegen der näheren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Feststellungsklage der Klägerin ist bereits unzulässig.
Nach § 256. ZPO kann nur die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines gegenwärtigen Rechtsverhältnisses begehrt werden. Die begehrte Feststellung, dass eine Mieterhöhung der Beklagten, welche die Klägerin gegenüber anderen Mitgliedern schlechter stellt, unwirksam ist, ist das Begehren der Feststellung eines allgemeinen Rechtsgrundsatzes, ohne dass dem ein konkretes. Rechtsverhältnis zugrunde läge. Die Feststellung ergibt auch keinen Sinn, da nur nach Anlass und Umständen einer konkreten Mieterhöhung festgestellt werden kann, ob die Klägerin gegenüber anderen Mitgliedern ohne Rechtsgrund schlechter gestellt ist. Darüber hinaus ist die Feststellungsklage auch unbegründet, da die Beklagte die Klägerin nicht gegenüber anderen Mitgliedern der Beklagten ohne Rechtsgrund schlechter gestellt hat. Beim Gleichbehandlungsgebot von Genossen sind auch die Vorteile zu berücksichtigen, die den Genossen durch das Verhalten ihrer Genossenschaft entstehen. Wenn die Genossenschaft ihre Genossen dazu veranlasst auf Mietminderungen zu verzichten, können sie einen Bonus erhalten oder es steht mehr Geld für Investitionen ohne Mieterhöhung zur Verfügung. Das Gesetz verbietet auch keinen Verzicht auf eine Mietminderung, insbesondere wenn die durch die Verzichte frei werdenden Mittel den Mieter in Form von Boni oder Verzichte auf sonst angemessene Mieterhöhungen zugutekommen. Wenn die ganz überwiegende Anzahl von Genossen bei gleich gelagerten Minderungsgründen auf eine Minderung verzichtet, die Genossenschaften also von fast allen Mietern mehr Miete. erhält ata von denjenigen, welche eine Modernisierungsmaßnahme zum Anlass einer Mietminderung nehmen, kann es ihr nicht verwehrt sein, die Beträge, die sie von den mindernden Genossen weniger erhalten, durch Mieterhöhungen ohne Verstoß gegen des Gleichbehandlungsgebot wieder zurückzufordern (Krautkrämer WM 06, 184). Darüber hinaus war die Beklagte im Interesse einer Gleichbehandlung ihrer Mitglieder geradezu gehalten, ein Mieterhöhungsverlangen gegenüber der Klägerin auszubringen. Denn die Klägerin hat den ins Einzelne gehenden Darlegungen der Beklagten nicht bestritten, dass die Klägerin eine deutlich niedrigere Miete zahlt als die Genossen mit vergleichbaren Wohnungen.
Eine Sonderbehandlung der Klägerin war auch nicht aufgrund ihm Alters gerechtfertigt. Dieses stellt nach § 536 BGB keinen Grund da, erhöhte Mietminderungen vorzunehmen, Darüber hinaus hat die Klägerin trotz Bestreitens durch die Beklagte nicht
Substantiiert dargetan, dass sie durch die Modernisierungsmaßnahmen in Ihrem Mietgebrauch stärker betroffen war als andere Genossen.
Die Widerklage ist nach § 558 BGB begründet, wonach der Vermieter die Zustimmung
zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet, hat die Klägerin nicht bestritten. Daher War der Widerklage zu entsprechen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 I, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 68,39 € x 12 x 2 = 1.641,36 €.