Herausgabeklage gegen Kellerraum abgewiesen: Mieterbesitz kraft § 566 BGB
KI-Zusammenfassung
Die Kläger verlangen die Herausgabe eines Kellerraums, der ursprünglich der Wohnung Nr.12 zugeordnet war. Streitpunkt ist, ob die Beklagten zur Herausgabe verpflichtet sind oder der Mieter ein Besitzrecht innehat. Das Gericht weist die Klage ab: Der Mieter hat nach § 566 BGB ein Recht zum Besitz, die Erwerber der Wohnung sind nicht unmittelbare Besitzer des Kellers. Der Vermieter konnte den Keller separat vermieten, sodass die Kläger in das bestehende Mietverhältnis eingetreten sind.
Ausgang: Klage auf Herausgabe des Kellerraums abgewiesen; Mieter hat Besitzrecht nach § 566 BGB, die Beklagten sind nicht Herausgabepflichtige
Abstrakte Rechtssätze
Tritt ein Eigentümer eine vermietete Wohnung an einen Erwerber ab, geht der Erwerber nicht ohne weiteres in das unmittelbare Besitzrecht des Mieters an den vermieteten Nebenräumen ein; der Mieter bleibt zum Besitz berechtigt (§ 566 BGB).
Ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB ist gegenüber dem Mieter ausgeschlossen, wenn dieser ein Recht zum Besitz aus dem Mietverhältnis besitzt.
Der Eigentümer mehrerer Kellerräume kann einen einzelnen Kellerraum gesondert vermieten; hierdurch wird das Verfügungsgeschäft nicht allein dadurch eingeschränkt, dass der Keller ursprünglich einer bestimmten Wohnung zugeordnet war.
Ansprüche auf Herausgabe richten sich gegen den unmittelbaren Besitzer; mittelbare Besitzer (z. B. Erwerber der Wohnung) sind nicht Herausgabeschuldner, soweit kein Besitzmittlungsverhältnis besteht.
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; die Kläger können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils vollstreckende Partei vor Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Tatbestand
Der Zeuge N. war Eigentümer des Hauses I.ring 37. Am 16.01.1985 wurde das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt.
Unter dem 24.10.1985 vermietete der Zeuge N. dem Beklagten zu 3. die Wohnung im 1. Geschoß links einschließlich eines Kellerraumes. Bei dem Kellerraum, den der Zeuge N. dem Beklagten zu 3. überließ, handelt es sich um denjenigen Keller, welcher nach der Teilungserklärung der Wohnung Nr. 12 zugeordnet war.
Die Kläger haben mit Vertrag vom 24.02.1994 die Wohnung Nr. 12 gekauft.
Die Beklagten zu 1. und 2. haben später die an den Beklagten zu 3. vermietete Wohnung zu Eigentum erworben.
Die Kläger begehren nunmehr Herausgabe des Kellers von den Beklagten.
Sie beantragen,
die Beklagten zu verurteilen, den Kellerraum mit der numerischen Bezeichnung 12 (gem. Anlage der notariellen Teilungserklärung vom 28.12.1984 - UR-Nr. 662/1984 des Notars Dr. F.) im Keller des Hauses Hansaring 37/37 a zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen
Klageabweisung.
Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf den Inhalt der Akten verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der geltend gemachte Anspruch besteht nicht aus § 985 BGB, da der Beklagte zu 3. ein Recht zum Besitz an dem Kellerraum hat und die Beklagten zu 1. und 2. nicht Besitzer des Kellerraumes sind.
Das Recht zum Besitz des Beklagten zu 3. ergibt sich aus § 566 BGB.
Dabei kann dahingestellt bleiben, inwieweit der nunmehr vom Beklagten zu 3. in Besitz gehaltene Keller nach dem ursprünglichen Teilungsplan der Wohnung Nr. 12 zugeordnet war.
Denn auch wenn dies nicht der Fall war, leitet der Beklagte sein Recht zum Besitz von dem berechtigten Besitzer des Kellers ab.
Denn unstreitig war der Zeuge N. bei Abschluß des Mietvertrages Eigentümer beider Keller. Das Vorbringen der Kläger, in seiner Eigenschaft als Sondereigentümer der dem Beklagten zu 3. vermieteten Wohnung habe er nicht über den Keller mit der Nr. 12 verfügen dürfen, ist nicht nachvollziehbar.
Denn es ist nicht ersichtlich, aufgrund wessen der Eigentümer einer Wohnung mit einem bestimmten Keller gehindert sein soll, allein den Keller an Dritte zu vermieten ohne die dazugehörige Wohnung. Als Eigentümer beider Wohnungen war der Zeuge N. daher nicht gehindert, dem Beklagten zu 3. denjenigen Keller zu vermieten, der zur Wohnung Nr. 12 gehörte.
Damit sind die Kläger gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis im Hinblick auf den Keller und die Beklagten zu 1. und 2. im Hinblick auf die Wohnung eingetreten.
Ein Anspruch gegenüber den Beklagten zu 1. und 2. besteht nicht, weil diese nicht Besitzer des Kellers sind.
Denn ein Besitzmittlungsverhältnis im Verhältnis zum Beklagten zu 3. liegt nicht vor.
Denn die Kläger sind aufgrund von §§ 578 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis bezüglich des Kellerraumes eingetreten, so daß der Beklagte zu 3. diesen gegenüber zum Besitz berechtigt ist i. S. v. § 868 BGB. Somit sind diese und nicht die Beklagten zu 1. und 2. mittelbare Besitzer des Kellerraumes, die Beklagten zu 1. und 2. sind lediglich mittelbare Besitzer der Wohnung.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708, 711 ZPO.