Mietvertrag: Starre Schönheitsreparaturfristen in AGB unwirksam; Klage und Widerklage abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Vermieterin verlangte Schadensersatz wegen unterlassener Renovierung nach einer formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel mit Fristenplan; die Mieter widerklagten auf Schadensersatz wegen angeblich vorgeschobenen Eigenbedarfs. Das Gericht hielt die Renovierungsklausel wegen unangemessener Benachteiligung (§ 9 Abs. 1 AGBG) für unwirksam, da sie undifferenziert turnusmäßige Renovierungen verlangt und dem Mieter den Nachweis fehlender Erforderlichkeit nimmt. Mangels wirksamer Renovierungspflicht und fehlenden Vortrags zu sonstigen Anspruchsgrundlagen wurde die Klage abgewiesen. Die Widerklage blieb ebenfalls erfolglos, weil aus dem später unterbliebenen Einzug kein vorgeschobener Eigenbedarf hergeleitet werden konnte.
Ausgang: Klage auf Renovierungsschadensersatz und Widerklage wegen angeblich vorgeschobenen Eigenbedarfs abgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan ist unwirksam, wenn sie den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad zur turnusmäßigen fachgerechten Renovierung verpflichtet und dadurch unangemessen benachteiligt (§ 9 Abs. 1 AGBG).
Eine Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, wenn sie ihm die Möglichkeit nimmt nachzuweisen, dass Schönheitsreparaturen trotz Fristablaufs noch nicht erforderlich sind.
Die Unwirksamkeit einer unangemessenen AGB-Klausel kann nicht durch geltungserhaltende Reduktion auf einen gerade noch zulässigen Inhalt „gerettet“ werden; die Klausel entfällt insgesamt.
Ist die formularmäßige Renovierungspflicht unwirksam, scheidet ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus; andere Anspruchsgrundlagen (z.B. Vertragsverletzung/Delikt) setzen gesonderten substantiierten Vortrag voraus.
Aus dem Umstand, dass nach verspäteter Räumung ein beabsichtigter Einzug des Vermieters/Angehörigen später unterbleibt, folgt für sich genommen nicht, dass der ursprünglich geltend gemachte Eigenbedarf von Anfang an vorgeschoben war.
Tenor
Die Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 84 %, die Beklagten 16 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 DM abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500 DM abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Als Sicherheit genügt stets eine sebstschuldnerische, unwiderrufliche Bürgschaft einer deutschen Großbank einer öffentlich-rechtlichen Sparkasse oder einer sonsti-gen, als Zoll- oder Steuerbürge zugelassenen beziehungsweise dem Einlagensi-cherungsfonds angeschlossenen Bank.
Tatbestand
Die Beklagten mieteten von der Klägerin und ihrem im Laufe des Verfahrens verstorbenen Ehemann eine Wohnung in der B-Straße in K.
Im Dezember 1993 kündigten die Klägerin und ihr Ehemann den Mietvertrag über die von den Beklagten benutzte Wohnung. Anfang 1995 wurden die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt (AG Kerpen, - 22 (23) C 208/94 -). Während des Berufungsverfahrens zogen die Beklagten aus der Wohnung aus, was zur Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache führte.
Mit der jetzt vorliegenden Klage nimmt die Klägerin, die ihren Ehemann alleine beerbt hat, die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch.
Sie meint, daß die Beklagten aufgrund des Mietvertrages zur Renovierung der Wohnung verpflichtet seien. Sie behauptet, daß die im Mietvertrag vorgesehene Fristenregelung nicht eingehalten worden sei. Die Beklagten seien daher gemäß § 10 des Mietvertrages bzw. gemäß § 326 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Für die Renovierung der Wohnung sei ein Betrag von 14.522,42 DM aufzuwenden. Weiter meint sie, daß die Beklagten die Kosten zu tragen hätten, welche von dem Malermeister E für die Erstellung des Kostenanschlages berechnet wurden (vgl. Bl. 40 GA).
Sie beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 14.809,92 DM nebst 10 % Zinsen seit dm 25.1.1996 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen die Beklagten,
die Klägerin zu verurteilen, an sie 2.894,55 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 5.11.1996 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Zur Widerklage behaupten die Beklagten, daß der im Verfahren AG Kerpen, 22 (23) C 208/94 geltend gemachte Eigenbedarf nie bestanden habe. Insbesondere sei der - inzwischen verstorbene Ehemann der Klägerin - nie in die Wohnung eingezogen, was unstreitig ist.
Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die von den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 24.1.1997 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten kein Schadensersatzanspruch zu.
Das Gericht hält - wie bereits in der mündlichen Verhandlung erörtert - die Renovierungsklausel in § 10 des Mietvertrages (vgl. Bl. 25 GA) für unwirksam.
Allerdings geht die Rechtsprechung und die Literatur nahezu einhellig davon aus, daß in allgemeinen Geschäftsbedingungen Renovierungsfristen von drei Jahren für Küchen, Bäder und Duschen bzw. von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten (sowie sieben Jahre für andere Nebenräume) nicht zu beanstanden sind (vgl. grundlegend BGHZ, 92, 363 ff. = NJW 1985, 480 [481]; bestätigt durch BGHZ, 101, 253 ff. = NJW 1987, 2372 ff. = WuM 1987, 306 [308]; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., II Rz. 477; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., §§ 535 f., Rz. 42 jeweils mit weiteren Nachweisen).
Der BGH nimmt dabei Bezug auf den vom Bundesminister der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrag 1976 Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76; dazu Gelhaar, in: BGB-RGRK, 12. Aufl. Rz. 87 vor § 535). Dort sind in Fußnote 1 zu § 7 die vorgenannten Fristen angegeben.
Dieser Rechtsauffassung kann - auch wenn sie nahezu einhellig vertreten wird - nicht beigepflichtet werden.
Die Klausel benachteiligt die Beklagten vielmehr unangemessen im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBG (Gesetz zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen). Sie ist mithin unwirksam.
Das Gericht geht dabei von folgenden Erwägungen aus:
Unter Schönheitsreparaturen werden gemeinhin das "Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen" verstanden (so auch BGH, NJW 1985, 480 [481]). Die Aufzählung dieser Arbeiten entspricht im wesentlichen auch der hier zugrundegelegten Formulierung in § 10 Abs. 2 des Mietvertrages (Bl. 25 GA).
Aufgrund der Lebenserfahrung ist davon auszugehen, daß die Beanspruchung der Gegenstände, die den Schönheitsreparaturen unterworfen sind, sehr unterschiedlich ist. Besondere Bedeutung kommt dabei dem Verhalten der Benutzer zu. Weiter erweist sich als wesentlich, wie viele Personen sich regelmäßig in den Räumlichkeiten aufhalten. Während bei einer starken Beanspruchung der Wohnung Renovierungsarbeiten in Einhaltung der vorgenannten Fristen erforderlich sein können, wird bei einer geringfügigen Abnutzung der Wohnung die Durchführung der Renovierungsarbeiten auch nach dem Ablauf der genannten Fristen keinen Sinn machen. Selbst bei einer normalen Beanspruchung der Wohnung werden zumindest bestimmte Arbeiten, die nach dem Fristenplan an sich auszuführen wären, kaum zu erledigen sein. Zu denken ist hier insbesondere daran, daß nach dem Fristenplan auch die Heizkörper und -rohre sowie Innentüren, Fenster und Außentüren von innen zu bearbeiten sind. Daß aber solche Arbeiten üblicherweise bei vermieteten Wohnungen alle drei, fünf oder auch nur alle sieben Jahre aufzuführen wären, kann bei einer normalen Beanspruchung der Räumlichkeiten keinesfalls angenommen werden.
Damit erweist sich die Klausel als unangemessen im Sinne von § 9 Abs. 1 AGBG.
Nach § 9 Abs. 1 AGBG ist eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
Die Auslegung und Würdigung von allgemeinen Geschäftsbedingungen ist nach objektiven Maßstäben vorzunehmen (vgl. etwa Kötz, in: Münchener Kommentar, 2. Aufl., § 5 AGBG Rz. 2, § 9 AGBG Rz. 6). Für die Prüfung, ob die hier verwendete Klausel zu einer unangemessenen Benachteiligung führt, ist daher darauf abzustellen, ob die Klausel bei einem "Durchschnittsmieter" zu einem unvertretbaren Nachteil führt.
Dies ist vorliegend zu bejahen.
Die Klausel ist für einen durchschnittlichen Mieter mit erheblichen Nachteilen verbunden.
Werden Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt, so ist dies mit einem erheblichen Aufwand verbunden. Für den durchschnittlichen Mieter erweist es sich daher als erheblicher Nachteil, wenn er die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen entweder durch Eigenarbeit oder durch die Beauftragung Dritter sicherstellen muß.
Die Benachteiligung ist auch unangemessen.
Die Unangemessenheit der Benachteiligung ergibt sich aus der mangelnder Differenziertheit der Klausel.
So erweist es sich nach der Überzeugung des Gerichts bereits als unangemessen, daß in dem Fristenplan nur zwischen den einzelnen Räumen in zeitlicher Staffelung differenziert wird. Dabei wird nicht zureichend berücksichtigt, daß die Abnutzung der betroffenen Gegenstände sehr unterschiedlich ausfällt. Während etwa Wände vielfach einer hohen Beanspruchung unterworfen sind, kann dies für Heizkörper und -rohre in aller Regel nicht festgestellt werden. Weniger beansprucht werden in aller Regel auch die Innentüren. Durch die Klausel wird der Mieter aber verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in ihrem ganzem Umfang turnusgemäß ausführen zu lassen.
Weiter erweist sich die Klausel deshalb als unwirksam, weil sie dem Mieter die Möglichkeit nimmt, den Beweis zu führen, daß Renovierungsarbeiten noch nicht erforderlich sind.
Aufgrund der Formulierung der Klausel sind die Schönheitsreparaturen zumindest in dem vorgesehenen Turnus auszuführen. Die Bestimmung enthält lediglich die Möglichkeit zugunsten des Vermieters, die Durchführung der Arbeiten bereits vor dem Ablauf der Frist zu verlangen, wenn dies nach dem Grad der Abnutzung erforderlich sein sollte.
Auch dies stellt keine zureichende Interessenabwägung dar. Durch die Formulierung der Klausel wird vielmehr deutlich, daß der Verwender ausschließlich darauf bedacht ist, seine Interessen zu wahren. Indem dem Mieter die Möglichkeit genommen wird, die Entbehrlichkeit von Renovierungsarbeiten zu beweisen, werden seine Interessen ohne zureichenden Grund verletzt.
Weiter kommt hinzu, daß Mieter durch die Klausel auch bei unbeendeten Mietverträgen verpflichtet sind, die Schönheitsreparaturen in dem vorgegebenen Turnus ausführen zu lassen. Nach dem unmißverständlichen Wortlaut der Bestimmung kann der Vermieter daher die Renovierung selbst dann verlangen, wenn der Mieter mit dem Zustand der Wohnung noch vollauf zufrieden ist und eine Renovierung auch objektiv noch nicht erforderlich sein mag. Auch dies läßt einen Verstoß gegen das AGB-Gesetz erkennen. So hat das LG Düsseldorf in einer Entscheidung vom 21.4.1995 (WuM 1996, 90 f.) festgestellt, daß Schönheitsreparaturen während der Mietzeit in erster Linie dem Mieter zugute kommen. Weiter heißt es sodann (a.a.O. S. 91):
"Wenn die Renovierungsarbeiten den Ansprüchen des Mieters genügen und - wie vorliegend - die Substanz der Mietsache nicht gefährdet ist, kann der Vermieter keine fachgerechte Renovierung verlangen."
Auch das LG Düsseldorf geht daher erkennbar davon aus, daß die Verpflichtung des Mieters, turnusgemäß (unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses) fachgerecht Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, zu einer unangemessen Benachteiligung des Mieters führt.
Insgesamt erweist sich damit, daß die Klausel einseitig die Interessen des Vermieters wahrt und auf die Belange des Mieters keine zureichende Rücksicht nimmt. Die Bestimmung ist damit gemäß § 9 Abs. 1 AGBG für unwirksam zu erklären.
Die oben festgestellte Benachteiligung kann auch nicht mit dem Argument verneint werden, daß vielfach von Vermietern kein Wert auf eine turnusgemäße Durchführung von Schönheitsrenovierungen gelegt werden mag. Denn für die Wertung des Klauselinhalts ist auf ihren tatsächlichen Inhalt abzustellen - eine davon abweichende Handhabung im Einzelfall hat bei der Würdigung der Klausel außer Betracht zu bleiben (vgl. Kötz, a.a.O., § 9 AGBG Rz. 5).
Folge der Unwirksamkeit ist, daß die Beklagten keine Schönheitsreparaturen auszuführen haben.
Denn die Klausel kann nicht mit einem noch für zulässig zu erachtenden Inhalt aufrecht erhalten werden. Ein solche geltungserhaltende Reduktion des Anwendungsbereiches der Klausel erweist sich als unzulässig (vgl. BGH, NJW 1984, 48 f.; 1984, 2404; 1985, 319 [320]; 1989, 2247 [2249] Kötz, a.a.O., § 6 AGBG Rz. 9). Zu Recht hat der BGH dabei wiederholt darauf hingewiesen, daß es nicht Sache der Gerichte sein kann, unangemessene Klauseln auf den gerade noch zulässigen Inhalt zurückzuführen. Hinzu kommt, daß das AGB-Gesetz gerade auch darauf hinwirken soll, daß Allgemeine Geschäftsbedingungen möglichst mit einem ausgewogenen Inhalt benutzt werden. Wäre es nun zulässig und geboten, unangemessene Klauseln lediglich auf einen (noch gerade) angemessenen Inhalt zurückzuführen, könnten risikolos unangemessene Geschäftsbedingungen benutzt werden. Auch dies entspräche nicht dem gesetzgeberischen Willen. Mit dem BGH ist daher eine geltungserhaltende Reduktion für unzulässig zu erachten.
Im übrigen ist zu bedenken, daß der vertraglich festgelegte Umfang der Schönheitsreparaturen (§ 10 Abs. 2 des Mietvertrages) an sich nicht zu beanstanden ist. Unangemessen wird Klausel erst durch das undifferenzierte Zusammenspiel mit der Fristenregelung, die § 10 Abs. 3 des Mietvertrages enthalten ist. Da die Regelung in § 10 Abs. 2 an sich nicht zu beanstanden ist, kann die sich hier ergebende Benachteiligung nicht in der Weise beseitigt werden, daß Teile der Regelung in § 10 Abs. 2 für unwirksam erklärt werden. Desgleichen kann die Regelung in § 10 Abs. 3 nicht in der Weise durch das Gericht ergänzt werden, daß etwa eine neue Fristenregelung für das Streichen der Heizkörper bzw. der Heizkörperrohre vorgesehen wird. Das zur unangemessenen Benachteiligung der Mieter führende Zusammenspiel der Regelungen in § 10 Abs. 2 und Abs. 3 kann vielmehr nur in der Weise gelöst werden, daß die Renovierungsklausel insgesamt der Inhaltskontrolle nicht stand hält. Auch sonst entspricht es der Rechtsprechung des BGH, bei einer unangemessenen Benachteiligung, die sich erst aus dem Zusammenspiel von zwei Klauseln ergibt, beide für unwirksam zu erachten (vgl. BGH, NJW 1995, 254 ff. = WuM 1995, 28 ff. zur Vorauszahlungsverpflichtung der Miete und einem Aufrechnungsverbot im Mietvertrag).
War die Klägerin mithin nicht verpflichtet, die Räumlichkeiten in einem renovierten Zustand zurückzugeben, so kommt eine Haftung nur noch aus positiver Vertragsverletzung (pVV) oder aus unerlaubter Handlung in Betracht. Dazu fehlt es indes an jeglichem Vortrag der Klägerin.
Aber auch die Widerklage ist unbegründet.
Der Vortrag der Beklagten bietet keinen Anhalt dafür, daß der von der Klägerin gemeinsam mit ihrem Ehemann seinerzeit geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben gewesen sein könnte. Die Kündigung wurde unter dem 2.12.1993 verfaßt. Tatsächlich haben die Beklagten dann erst im Laufe des Berufungsverfahrens, am 31.10./1.11.1995, die Wohnung verlassen (vgl. Bl. 85 f. der Beiakte mit dem Geschäftszeichen AG Kerpen, 22 (23) 208/94).
Bereits am 7.9.1996 verstarb aber der Ehemann der Klägerin. Wenn es nach dem Auszug der Beklagten in den letzten Lebensmonaten des Ehemann der Klägerin nicht mehr zu einem Umzug in die größere Wohnung gekommen war, so kann daraus keinesfalls der Schluß gezogen werden, daß ein solcher Umzug von Anfang an nicht vorgesehen war. Vielmehr spricht alles dafür, daß der ursprünglich vorgesehene Umzug bei einem vertragsgerechten Verhalten der Beklagten durchaus hätte vollzogen werden können. So waren die Beklagten aufgrund der berechtigten Kündigung an sich verpflichtet gewesen, die Wohnung schon zum 30. September 1994 zu räumen (vgl. die Kündigung vom 2.12.1993, Bl. 9 ff. der Beiakte). Im gleichen Maße, wie sich das Räumungsverfahren hinzog, reduzierte sich naturgemäß das Interesse der Vermieter an einem Umzug in die Wohnung. Wenn die Klägerin und ihr Mann Ende 1995 keinen Sinn mehr in dem Umzug sahen, weil sich der Gesundheitszustand des Ehemanns der Klägerin schon zu sehr verschlechtert hatte, so darf diese Entscheidung nicht dahingehend mißinterpretiert werden, daß von Anfang an kein Interesse an einem Umzug in die Wohnung bestanden hätte.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711 S. 1 ZPO.
S t r e i t w e r t :
17.704,47 DM (14.809,92 DM + 2.894,55 DM)