WEG-Wohngeldklage: Bestandskraft der Jahresabrechnung und § 319 ZPO analog
KI-Zusammenfassung
Die Wohnungseigentümer nahmen einen Eigentümer auf Zahlung rückständigen Wohngelds aus den Wirtschaftsjahren 2002 und 2003 in Anspruch. Streitpunkt war u.a., ob in der Abrechnung 2003 eine Zahlung als Vorausleistung oder als Tilgung von Altschulden zu behandeln ist und ob die Abrechnung inhaltlich noch überprüft werden kann. Das Gericht bejahte die Teilrechtsfähigkeit der WEG und sprach der WEG 1.064,68 € nebst Zinsen zu. Bestandskräftige Abrechnungsbeschlüsse sind grundsätzlich bindend; eine Korrektur kommt nur bei offenbaren Unrichtigkeiten in entsprechender Anwendung von § 319 ZPO in Betracht. Einwendungen gegen Heizkosten/Abrechnung und eine Aufrechnung mit behauptetem Verdienstausfall ließ das Gericht nicht zu.
Ausgang: Zahlungsantrag der WEG auf Wohngeldrückstände (2002/2003) in voller Höhe zugesprochen; Kosten dem Antragsgegner.
Abstrakte Rechtssätze
Beitrags- und Wohngeldansprüche stehen nach Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich der Gemeinschaft selbst zu.
Bestandskräftige Beschlüsse über Jahresabrechnungen binden die Wohnungseigentümer; eine inhaltliche Nachprüfung im Zahlungsverfahren ist grundsätzlich ausgeschlossen.
Zahlungen, die erkennbar der Tilgung von Altforderungen dienen, sind nicht als Vorauszahlungen des abzurechnenden Wirtschaftsjahres in die Jahresabrechnung einzustellen.
Ist eine Tilgungszahlung in der Jahresabrechnung als Vorauszahlung erfasst und beruht das Abrechnungsergebnis hierauf, kann eine Berichtigung des offenbaren Fehlers in entsprechender Anwendung von § 319 ZPO in Betracht kommen.
Gegen Wohngeldforderungen sind Aufrechnungen mit Gegenansprüchen gegen den Verwalter grundsätzlich unzulässig; Einwendungen gegen bestandskräftige Kostenpositionen (z.B. Heizkosten) bleiben unbeachtlich.
Zitiert von (1)
1 zustimmend
Tenor
Der Antragsgegner wird verpflichtet, an die Wohnungseigentümergemeinschaft, zu Händen der WE-Verwalterin 1.064,68 € (66,62 € betr. das Wirtschaftsjahr 2002, 998,16 € betr. das Wirtschaftsjahr 2003) nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz (seit 26.5.2005) zu zahlen.
Die Verfahrenskosten - einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin - werden dem Antragsgegner auferlegt.
Im Wege der einstweiligen Anordnung wird die vorläufige Vollstreckbarkeit dieses Beschlusses angeordnet.
Gründe
Die Antragsteller und der Antragsgegner bilden die WEG "C-Straße, 3, 5, 5, 11 und 13” in L.
Mit dem vorliegenden Verfahren nehmen die Antragsteller den Antragsgegner auf Zahlung von Wohngeld in Anspruch.
Im Rahmen des Mahnverfahrens haben sie zunächst beantragt, den Antragsgegner zur Zahlung in Höhe von rund 2.200 € zu verpflichten. Unter dem 11.10.2005 haben die Antragsteller den Antrag teilweise für erledigt erklärt und im übrigen noch eine Hauptforderung in Höhe von 895,32 € weiter verfolgt. Unter dem 16.11.2004 wurde der Antragstellervertreter fernmündlich darauf hingewiesen, daß die Anspruchsbegründung zu beanstanden ist, weil dort nicht von den jeweils beschlossenen Abrechnungsergebnissen der Wirtschaftsjahre ausgegangen wurde. Statt dessen hatte der Antragstellervertreter - losgelöst von den Abrechnungsergebnissen - eine neue Gegenüberstellung der Jahresergebnisse vorgenommen.
Unter dem 21.2.2005 wurde sodann von dem Antragstellervertreter eine überarbeitete Anspruchsbegründung vorgelegt, in welcher die fernmündlich erteilten Hinweise des Gerichts indessen nicht so übernommen wurden, wie dies gemeint gewesen war.
Das Gericht hat daraufhin einen umfassenden Hinweisbeschluß zur Sach- und Rechtslage erlassen. Unter Bezugnahme auf diesen Beschluß beantragen die Antragsteller nun sinngemäß,
wie erkannt.
Der Antragsgegner beantragt sinngemäß,
den Antrag zurückzuweisen.
Er wendet im wesentlichen ein, daß die Jahresabrechnung 2003 nicht zutreffend sein könne. Insbesondere seien die Heizkosten nicht zutreffend erfaßt worden. Weiter hat er gegenüber der Verwalterin einen Verdienstausfall in Höhe von 71 € in Ansatz gebracht.
Auf den weiteren Akteninhalt wird Bezug genommen.
Der zuletzt von den Antragstellern verfolgte Zahlungsantrag ist begründet.
Der Anspruch steht dabei der "WEG C-Straße, 3, 5, 7, 9, 11, 13”, ####1 L, zu. Der BGH hat in einem Grundsatzbeschluß vom 2.6.2005 (V ZB 32/05 - demnächst in ZMR 2005, 547 ff.) festgestellt, daß Wohnungseigentümergemeinschaften teilrechtsfähig sind. Träger der "Beitragsansprüche” ist daher die (rechtsfähige) WEG und nicht die Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer (vgl. a.a.O. unter III. 12, ZMR 2005, 555). Einer Anpassung des Antrages bedurfte es dabei nach Auffassung des Gerichts nicht. Vielmehr ist im Wege der Auslegung ohne weiteres davon auszugehen, daß die Forderung, die hier noch im Namen der übrigen Wohnungseigentümer verfolgt wurde, jetzt für die WEG weiter verfolgt werden soll.
Zur materiellen Rechtslage ist wie folgt auszuführen:
Unter dem 11.4.2005 ist den Beteiligten folgender Hinweis erteilt worden (hier auszugsweise I bis IV):
I.
In rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht ist auf Folgendes hinzuweisen:
Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, anteilig die gemeinschaftlichen Kosten zu tragen. Dazu beschließen die Gemeinschaften in aller Regel zunächst Wirtschaftspläne, die Vorauszahlungen ausweisen, welche von den Wohnungseigentümern zu tragen sind. Nach dem Ablauf der Abrechnungsperiode, die zumeist mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, stellt der Verwalter eine Abrechnung auf, in welche die in dem Wirtschaftsjahr von dem jeweiligen Wohnungseigentümer erbrachten Vorausleistungen einzustellen sind. Diesen Vorausleistungen werden die tatsächlich auf die Einheit entfallenden Kosten gegenübergestellt. Aus der Saldierung ergibt sich sodann entweder eine Nachforderung der Gemeinschaft oder ein Guthaben des Wohnungseigentümers. Abrechnungsergebnisse früherer Wirtschaftsjahre haben dabei in der Abrechnung nichts zu suchen (vgl. Merle, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 85). Derartige Ergebnisse sollten vielmehr allenfalls zu informatorischen Zwecken mitgeteilt werden. Ergibt sich allerdings aus der Abrechnung bzw. der Beschlußfassung, daß auch über die Ergebnisse aus früheren Jahresabrechnungen ein Beschluß gefaßt wurde, so nimmt auch diese Beschlußfassung an der Bestandskraft teil.
Die vorstehenden Ausführungen dürften der allgemeinen Auffassung in der Rechtsprechung und der Literatur entsprechen. Offen bleiben kann dabei hier, ob Gemeinschaften - etwa auf der Basis einer Vereinbarung oder auch eines Beschlusses - gegebenenfalls eine andere Form der Abrechnung vornehmen können.
Nach Auffassung des Gerichts kann auch kein Zweifel daran bestehen, daß nicht jede Leistung der Wohnungseigentümer in die Abrechnung einzustellen ist (teilweise a.A. etwa Bub, in: Sonderausgabe des Staudinger zum WEG, 1997, § 28 Rz. 338, wonach zum Beispiel Nachzahlungen auf Fehlbeträge über vorausgegangene Wirtschaftsjahre erfaßt werden sollen). Entscheidend ist insofern, ob durch die Leistung des Wohnungseigentümers eine Verbindlichkeit getilgt werden sollte oder "nur” eine Vorauszahlung erbracht werden sollte. Soll nämlich durch die Zahlung eine Verbindlichkeit getilgt werden, so würde es zu einem heillosen Chaos führen, wenn diese Zahlung sodann auch in der Jahresabrechnung auftauchen würde. Denn durch die Zahlung wird dann ja eine Verbindlichkeit erfüllt; würde nun aber die Leistung (erneut) als Zahlung erfaßt und der Wohngeldschuld gegenübergestellt, so würde die Leistung (zumindest zunächst) doppelt wirken: zum einen würde Erfüllung eintreten, zum anderen würde der Saldo aus der Jahresabrechnung in Höhe der Zahlung zurückgeführt werden. Dies kann nicht zutreffend sein. Richtig ist daher alleine, diese Zahlungen außerhalb der eigentlichen Abrechnung nachrichtlich mitzuteilen (damit die korrekte Angabe der Kontenstände geprüft werden kann).
Festzuhalten ist damit, daß nicht jede in einem Wirtschaftsjahr erbrachte Leistung unabdingbar in die Jahresabrechnung einzustellen ist. Leistet ein Wohnungseigentümer etwa - wie hier (vgl. dazu noch sogleich) - auf eine ältere (gegebenenfalls auch schon titulierte) Forderung - so hat eine solche Leistung nichts in der Jahresabrechnung zu suchen. Denn mit dieser Zahlung soll ja auch gar keine Vorausleistung auf das abzurechnende Wirtschaftsjahr erbracht werden (sondern eine andere Forderung ausgeglichen werden).
Bucht nun der Verwalter rechtsirrig eine solche Zahlung im Rahmen der Abrechnung und beschließt die Gemeinschaft sodann diese Abrechnung, so erwächst das Abrechnungsergebnis über § 23 Abs. 4 WEG grundsätzlich in Bestandskraft. Hier hilft nach Auffassung des Gerichts nur der Rückgriff auf § 319 ZPO. In dem Verfahren 15 II 50/04 hat das Gericht dazu unlängst mit Beschluß vom 31.3.2005 auszugsweise ausgeführt:
"Für das Jahr 2003 ist - zu Unrecht - mit Soll-Vorauszahlungen gearbeitet worden. Die Jahresabrechnung weist daher - fehlerhaft - sogar ein Guthaben für die Antragsgegnerin aus (vgl. dazu den bereits erwähnten Hinweisbeschluß). Auch wenn der Beschluß über die Jahresabrechnung gemäß § 23 Abs. 4 WEG bestandskräftig geworden ist (und an der Bestandskraft insbesondere auch die Salden aus den Einzelabrechnungen Teil haben!), so ist vorliegend ausnahmsweise eine Durchbrechung der Bestandskraft berechtigt. Dies folgt aus einer entsprechenden Anwendung von § 319 ZPO. Nach dieser Vorschrift können Urteile jederzeit wegen offenbaren Unrichtigkeiten korrigiert werden. Die Norm ist entsprechend auf WEG-Beschlüsse anwendbar. Nach Auffassung des Gerichts erweist es sich als gerechtfertigt, in entsprechender Anwendung der Vorschrift auch Eingriffe in die Bestandskraft von WEG-Beschlüssen zu rechtfertigen (dafür auch Bub, in: Sonderausgabe des Staudinger zum WEG, 1997, § 28 Rdn. 523 m.w. Nachw.). Denn es wäre unverständlich, wenn zwar der Rechtskraft fähige Beschlüsse von Gerichten, nicht aber der Bestandskraft fähige Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften bei offenbaren Unrichtigkeiten korrigiert werden könnten.”
Soll nun für die Gemeinschaft Wohngeld klageweise geltend gemacht werden und ist es zu einer "Falschbuchung” in der oben beschriebenen Weise gekommen, so kann nach Auffassung des Gerichts nur in der Weise vorgegangen werden, daß zunächst von dem Abrechnungsergebnis ausgegangen wird, dieses sodann (soweit erforderlich) gemäß § 319 ZPO analog korrigiert wird und dann auf der Basis der so korrigierten Abrechnung ein etwaiger Nachzahlungsanspruch errechnet wird.
Nicht zulässig ist es demgegenüber, einfach außerhalb der beschlossenen Abrechnungsergebnisse darzustellen, welche Leistungen erbracht wurden und welche Gemeinschaftskosten auf den Wohnungseigentümer entfallen sein sollen. Denn bei einer solchen Vorgehensweise würde die Bestandskraft der Beschlüsse nicht nur im Rahmen von § 319 ZPO (analog) sondern insgesamt ausgehebelt werden. Dies erwiese sich aber als unzulässig, weil die Beteiligten grundsätzlich an die Bestandskraft der Beschlüsse gebunden sind.
Für das vorliegende Verfahren ergibt sich somit:
Die Jahresabrechnung 2000 (für den Zeitraum vom 1.1. bis 31.12.2000) weist auf den Antragsgegner entfallende Kosten in Höhe von 2.951,76 DM aus (Bl. 105 GA). Diesem Betrag steht eine Leistung des Antragsgegners in Höhe von 269 DM gegenüber (vgl. Bl. 105R GA oben). Das Abrechnungsergebnis für das Jahr 2000 hätte (!) daher auf einen noch offenen Betrag zugunsten der Gemeinschaft in Höhe von 2.682,76 DM lauten müssen.
In die Abrechnung wurde sodann - fehlerhaft, aber bindend (vgl. oben) - das Guthaben des Antragsgegners aus dem Vorjahr in Höhe von 2.959 DM eingestellt. In der Abrechnung ist sodann ein Guthaben zugunsten des Antragsgegners in Höhe von 276,24 DM (= 141,24 €) ausgewiesen.
Für das Jahr 2001 entfielen auf die Einheit des Antragsgegners 5.558,76 DM (vgl. Bl. 106 GA, vgl. zur Beschlußfassung das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15.7.2002 zu TOP 2, hier Bl. 74 f. GA). Abzüglich einer bereits titulierten Forderung der Gemeinschaft in Höhe von 1.995 DM (vgl. dazu noch sogleich) und Zahlungen des Antragsgegners in Höhe von 1.403 DM (Summe: 3.398 DM) errechnet sich eine Nachforderung der Gemeinschaft in Höhe von 2.160,76 DM (= 1.104,78 €). Auch in dieser Abrechnung ist sodann wieder (dem Schema der Verwaltung folgend) das Vorjahresergebnis eingestellt worden. Von dem Betrag in Höhe von 2.160,76 DM ist daher das Guthaben in Höhe von 276,24 DM abgezogen worden und ein Saldo in Höhe von 1.884,52 DM (= 963,54 €) errechnet worden.
Die Jahresabrechnung 2002 weist einen Jahresaufwand zu Lasten des Antragsgegners in Höhe von 1.629,08 € aus (vgl. Bl. 64 GA, vgl. zur Beschlußfassung das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 4.11.2003 zu TOP 2, hier Bl. 66 f. GA). Dem Aufwand stehen Leistungen des Antragsgegners in Höhe von 1.068,78 € gegenüber, was zu einer Nachforderung der Gemeinschaft in Höhe von 560,30 € führt (vgl. Bl. 65 GA). Addiert mit der noch offenen Forderung aus dem Vorjahr in Höhe von 963,54 € ergibt sich eine in der Abrechnung ausgewiesene Forderung der Gemeinschaft in Höhe von 1.523,84 €.
Für das Jahr 2003 ergibt sich ein Aufwand in Höhe von 1.547,52 €. Dem stehen Leistungen des Antragsgegners in Höhe von 2.787,83 € gegenüber. An dieser Stelle hat sich nun unzweifelhaft ein offensichtlicher Fehler im Sinne von § 319 ZPO in die Abrechnung "eingeschlichen”, der zu korrigieren ist. Denn in der Leistung des Antragsgegners in Höhe von 2.787,83 steckt ein Teilbetrag über 2.238,47 €, der am 12.5.2003 gezahlt wurde. Diese Zahlung steht in einem offensichtlichen Zusammenhang mit dem Schreiben des Antragstellervertreters vom 23.4.2003 (Bl. 109 GA). Diesem Schreiben war eine Forderungsaufstellung beigefügt, welche exakt mit einer Nachforderung der Gemeinschaft in Höhe von 2.238,47 € endet (vgl. Bl. 110 f. GA). Da es Sache des Schuldners ist zu bestimmen, welche Forderung getilgt werden soll, liegt in der Überweisung exakt der geforderten Summe auch eine konkludente Tilgungsbestimmung. Die 2.238,47 € waren daher erkennbar nicht als Vorausleistung für das Wirtschaftsjahr 2003, sondern als Tilgung der Altverbindlichkeiten bestimmt. Indem die Zahlung in Höhe von 2.787,83 in die Jahresabrechnung eingestellt wurde (als wenn es sich um eine Vorauszahlung handeln würde) liegt daher ein offenbarer Fehler im Sinne von § 319 ZPO analog. Dies ist in der Weise zu korrigieren, daß für die Abrechnung lediglich ein Betrag in Höhe von 549,36 € (2.787,83 € abzüglich der 2.238,47 €) als Vorauszahlung anzusehen ist. Denn die Leistung der 2.238,47 € kann nicht einerseits die alten Verbindlichkeiten erfüllen und andererseits als Wohngeld für das Wirtschaftsjahr 2003 verrechnet werden.
Alleine für das Jahr 2003 errechnet sich daher eine offene Forderung der Gemeinschaft in Höhe von 998,16 € (1.547,52 € als Aufwand abzüglich einer Vorausleistung in Höhe von 549,36 €).
Problematisch ist nun (was nicht vorwurfsvoll gemeint ist), daß die WEG-Verwaltung die oben dargestellten Grundsätze zur Abrechnung nicht eingehalten hat und darüber hinaus von dem Antragstellervertreter teilweise mit anderen Zahlen gearbeitet wird.
Bereits oben ist ausgeführt worden, daß die Leistung des Antragsgegners über 2.238,47 € auf die Forderungen der Gemeinschaft zu verrechnen ist, die in dem Forderungskonto dargestellt worden sind, welches dem Anwaltsschriftsatz vom 23. April 2003 beigefügt war.
Dort wurden folgende Positionen (Guthaben bzw. Forderungen) ausgewiesen:
| Gegenstand | Betrag in Euro |
| Guthaben aus der Abrechnung 2000 | 141,24 |
| Saldo der Abrechnung 2001 (ohne Übernahme des Vorjahressaldos) Anm.: Der Betrag deckt sich mit dem oben ausgewiesenen Betrag | -1.104,78 |
| Geschuldetes Wohngeld für das Jahr 2002 (Januar und Februar je 171,28 € und März bis Dezember je 122 €) = 1.562,56 € abzüglich Leistungen des Antragsgegners in Höhe von 1.074,72 € (Anm.: In der Abrechnung wurden nur Leistungen in Höhe von 1.068,78 € eingestellt, was eine Differenz von 5,94 € ausmacht) | -487,84 |
| Sonderumlage zum 1.5.2002 | -200,00 |
| Geschuldetes Wohngeld für das Jahr 2003 (Januar bis April 2003 in Höhe von je 125 € = 500 € abzüglich geleisteter Vorauszahlungen in Höhe von 500 €) | 0,00 |
| Nebenforderungen (gemäß näherer Darstellung) | -216,76 |
| Kosten RA Will (gemäß näherer Darstellung) | -370,33 |
| -2.238,47 |
Da der Antragsgegner die so errechnete Forderung der Gemeinschaft tilgen wollte und getilgt hat ist jetzt in einem nächsten Schritt festzustellen, in welcher Weise sich diese Zahlung des Antragsgegners auf die oben dargestellten Jahresergebnisse ausgewirkt hat.
Das Guthaben des Antragsgegners aus dem Jahre 2000 wurde in die Forderungsaufstellung eingebracht und ist damit "verbraucht”.
Gleiches gilt für die Nachforderung der Gemeinschaft aus dem Jahre 2001 (in Höhe von 1.104,78 €).
Für das Jahr 2002 geht das Gericht davon aus, daß bezüglich der Leistungen des Antragsgegners eine offenbare Unrichtigkeit vorliegen dürfte (die sich allerdings nur ganz geringfügig in Höhe von 5,94 € auswirkt). So sind in der Jahresabrechnung nur 1.068,78 € berücksichtigt worden, während der Antragsgegner nach der Forderungsaufstellung des Antragstellervertreters 1.074,72 € erbracht haben soll. Weiter hat der Antragsgegner sodann (mit seiner Zahlung über 2.238,47 €) weitere 487,84 € an Wohngeld für das Jahr 2002 geleistet. Damit summieren sich seine Leistungen auf einen Betrag in Höhe von 1.562,56 € (1.074,72 € und 487,84 €). Dem steht ein Jahresaufwand in Höhe von 1.629,08 € gegenüber (vgl. die Abrechnung, hier Bl. 64 GA). Für das Jahr 2002 steht daher noch eine Forderung der Gemeinschaft in Höhe von 66,52 € offen. (Diese Diskrepanz erklärt sich daraus, daß im Zeitpunkt der Erstellung des Forderungskontos vom 23.4.2003 die Abrechnung für das Jahr 2002 wohl noch nicht erstellt war.)
Für das Jahr 2003 ergeben sich keine weiteren Änderungen. Denn in der Forderungsaufstellung stehen sich Wohngeld und Vorauszahlungen in gleicher Höhe gegenüber.
Als Zwischenergebnis ist daher festzustellen:
Die Jahre 2000 und 2001 sind ausgeglichen.
Aus dem Jahre 2002 steht noch eine Forderung der Gemeinschaft in Höhe von 66,52 € zur Zahlung offen.
Aus dem Jahre 2003 steht der Gemeinschaft noch eine offene Forderung in Höhe von 998,16 € (1.547,52 € als Aufwand abzüglich einer Vorausleistung in Höhe von 549,36 €) zu.
Getilgt hat der Antragsgegner (im übrigen) die zu dem Verfahren AG Euskirchen AZ: 01-2812881-06-N titulierte Forderung über 1.995 DM, die Sonderumlage gemäß Beschluß der Eigentümerversammlung vom 4.4.2002 zu TOP 1 in Höhe von 200 €, die Nebenforderungen (gemäß Forderungsaufstellung - Anlage zum Schriftsatz der Antragsgegner vom 23.4.2003 - hier Bl. 111 GA) über 216,76 € und die Kosten RA Will (erneut gemäß der bezeichneten Anlage) über 370,33 €.
II.
Für das Jahr 2004 hat der Antragsteller wohl 142 € monatlich an Wohngeld zu zahlen (die Höhe des Wohngeldes richtet sich nach der Größe der Wohnung - vgl. hier Bl. 78 GA -; über welche Größe die Wohnung des Antragsgegners verfügt ist hier - soweit ersichtlich - nicht mitgeteilt worden). Für das ganze Jahr macht dies 1.704 € aus. Da der Antragsgegner nach der Darstellung der Antragstellerseite insgesamt 1.775 € geleistet hat (vgl. hier Bl. 101 f. GA), ergibt sich eine Überzahlung von 71 €.
Weiter hat die Antragstellerin mitgeteilt, daß für die Monate Januar und Februar 2005 348 € gezahlt worden seien (geschuldet waren wohl nur 296 €).
Nach Auffassung des Gerichts sollten die Überzahlungen aus den Jahren 2004 und 2005 im vorliegenden Verfahren keine Rolle spielen. Da über beide Jahre noch abzurechnen ist können die Leistungen des Antragsgegner problemlos in der noch zu erstellenden Abrechnung berücksichtigt werden. Alles andere würde nur zu vermeidbarer Verwirrung führen (wovon wir in der Tat schon genug haben).
III.
Mit Blick auf die Einwendungen des Antragsgegners ist auszuführen:
Aus rechtlichen Gründen kann hier nicht mehr der Frage nachgegangen werden, ob die Abrechnung 2003 inhaltlich zutreffend ist. Soweit der Antragsgegner daher mitteilt (vgl. hier Bl. 28 GA), daß die Abrechnung 2003 in unverständlicher Weise einen um rund 1.000 € höheren Betrag ausweise als die Abrechnung für die daneben liegende Wohnung (seiner Schwester), so steht einer nachträgliche Überprüfung der Abrechnung entgegen, daß es sich insofern nicht um einen offensichtlichen Fehler in der Abrechnung handelt, der in entsprechender Anwendung von § 319 ZPO korrigiert werden könnte. Insofern greift daher die bereits erwähnte Bestandskraft der Abrechnung durch (vorbehaltlich der Beschlußfassung der Gemeinschaft, vgl. unten bei V.).
Gleiches gilt für die Frage, ob die Heizkosten in der bzw. den Abrechnung/en richtig erfaßt worden sind (vgl. dazu auch Bl. 34 GA). Nachdem die Abrechnungen hier wohl alle bestandskräftig geworden sind kann der Antragsgegner nicht mehr geltend machen, daß er mit zu hohen (weil falsch ermittelten) Heizkosten belastet worden sei.
Der vom Antragsgegner erwähnte "Verdienstausfall” in Höhe von 71 € ist nicht zureichend belegt. Im übrigen könnte dieser Aufwand nicht den übrigen Wohnungseigentümern, sondern allenfalls der Verwalterin entgegengehalten werden. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, daß Aufrechnungen gegenüber Wohngeldforderungen grundsätzlich unzulässig sind. Entsprechendes gilt für den vom Antragsgegner in den Raum gestellten Schadensersatzanspruch.
IV.
Das Gericht regt daher folgenden Sachantrag an (um das Wohngeld bis Ende 2003 abzuschließen):
Der Antragsgegner wird verpflichtet,
an die übrigen Wohnungseigentümer als Mitgläubiger zu Händen der Antragstellerin 1.064,68 € (66,62 € betr. das Wirtschaftsjahr 2002, 998,16 € betr. das Wirtschaftsjahr 2003) nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz (seit Zustellung des entsprechenden Schriftsatzes) zu zahlen.
Entsprechend dem vorstehend abgedruckten Hinweis haben die Antragsteller ihren Antrag angepaßt und machen jetzt 1.064,68 € (66,62 € betr. das Wirtschaftsjahr 2002, 998,16 € betr. das Wirtschaftsjahr 2003) geltend. In diesem Umfang war der Antrag begründet (vgl. die obige Darstellung zu Ziffer I bis V), nachdem die Antragsteller noch durch die Vorlage der Protokolle der Eigentümerversammlungen vom 14.2.2002 (TOP 2, betr. die Jahresabrechnung 2000) und vom 16.11.2004 (TOP 2, betr. die Jahresabrechnung 2003) dargelegt haben, daß über die Abrechnungen auch Beschlüsse gefaßt wurden (vgl. hier Bl. 133 ff. GA; im übrigen lagen die Protokolle schon vor, vgl. Bl. 66 f. bzw. Bl. 74 f. GA).
Der Antragsgegner hat gegenüber der Darstellung in dem Hinweisbeschluß keine Einwendungen vorgebracht.
Der Anspruch auf Zahlung der Zinsen ergibt sich aus Verzug (§§ 286 ff. BGB).
Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG.
Es entsprach billigem Ermessen, dem Antragsgegner als dem Unterlegenen die Verfahrenskosten aufzuerlegen. Gleiches gilt für die außergerichtlichen Kosten der Antragsteller, da es sich um einen begründeten Antrag auf Zahlung von Wohngeld gehandelt hat und seitens des Antragsgegners kein vernünftiger Grund für die Nichtzahlung vorgebracht werden konnte.
Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 44 Abs. 3 Satz 1 WEG. Zur Begründung ist darauf zu verweisen, daß Wohnungseigentümergemeinschaften auf den regelmäßig Fluß von Wohngeld angewiesen, ohne die eine Bewirtschaftung der Objekte nicht aufrecht erhalten werden kann. Hinzu kommt, daß die von Antragsgegner vorgebrachten Gründe offensichtlich nichts an seiner Zahlungsverpflichtung ändern können.
Weiter soll durch die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit verhindert werden, daß der Antragsgegner möglicherweise alleine deshalb ein Rechtsmittel gegen die Entscheidung einlegt, um die Rechtskraft des Beschlusses - und damit die Vollstreckbarkeit (vgl. § 45 Abs. 2 Satz 1 WEG) - hinauszuzögern.
Das Gericht hat im schriftlichen Verfahren entschieden, nachdem der Antragsgegner zuletzt mit dem Hinweisbeschluß vom 11.4.2005 (dort unter V.) auf eine solche Möglichkeit hingewiesen wurde und von ihm innerhalb der gesetzten Frist von 3 Wochen nicht um eine mündliche Verhandlung nachgesucht wurde. Außerdem erscheint das Verfahren vollständig aufgeklärt; da es sich um einen Antrag auf Zahlung von Wohngeld handelt, kommt im übrigen auch eine gütliche Einigung der Beteiligten über die Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners nicht in Betracht.
Geschäftswert nach § 48 WEG: bis 1.200 €
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diese Entscheidung kann die sofortige Beschwerde eingelegt werden.
Die sofortige Beschwerde ist nur zulässig, wenn der Wert des Gegenstandes der sofortigen Beschwerde 750 € übersteigt. Es wird darauf hingewiesen, daß der Wert des Beschwerdegegenstandes sich maßgeblich nach dem Änderungsinteresse des Beschwerdeführers bestimmt und nicht mit dem in dieser Entscheidung festgesetzten Gegenstandswert übereinstimmen muß.
Die sofortige Beschwerde ist innerhalb einer Frist von zwei Wochen, die mit der Zustellung der Entscheidung beginnt, beim Amtsgericht Kerpen oder bei dem Landgericht Köln entweder durch Einreichung einer Beschwerdeschrift oder zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte einzulegen. Die Frist wird nur durch den Eingang der Beschwerdeschrift bei einem der genannten Gerichte bzw. durch die Erklärung zu Protokoll der Geschäftsstelle eines der genannten Gerichte gewahrt.