Zwischenverfügung: Grundbuchberichtigung – Veräußerungsbeschränkung bleibt bestehen
KI-Zusammenfassung
Der Notar beantragte die Berichtigung des Grundbuchs, um eine in der Ursprungsurkunde von 1987 vereinbarte Veräußerungsbeschränkung zu entfernen. Das Gericht hat dem Antrag vorläufig nicht entsprochen, weil die Beschränkung nicht Teil der Gemeinschaftsordnung war und durch deren Neufassung nicht automatisch aufgehoben wird. Eine Löschung bedarf der Bewilligung aller Wohnungseigentümer. Folgeanträge auf Grundpfandrecht und Vormerkung sind davon abhängig und derzeit nicht vollziehbar.
Ausgang: Antrag auf Grundbuchberichtigung zur Streichung der Veräußerungsbeschränkung vorläufig abgewiesen; Beschränkung bleibt bestehen, Löschung bedarf Zustimmungen aller Wohnungseigentümer.
Abstrakte Rechtssätze
Eine außerhalb der Gemeinschaftsordnung in einer früheren Urkunde vereinbarte Veräußerungsbeschränkung wird durch eine spätere Neufassung der Gemeinschaftsordnung nicht automatisch aufgehoben.
Zur Löschung einer solchen Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch ist die Berichtigungsbewilligung aller Wohnungseigentümer erforderlich, sofern die ursprüngliche Vereinbarung nicht aufgehoben wurde.
Fehlt in der neu gefassten Urkunde ein ausdrücklicher Aufhebungsvermerk, rechtfertigt die bloße Neufassung der Gemeinschaftsordnung keine Berichtigung des Grundbuchs zugunsten des Antragstellers.
Abhängige Eintragungsanträge (z. B. Grundpfandrecht, Vormerkung) können nicht vollzogen werden, solange die streitige Berichtigungsfrage ungeklärt ist.
Tenor
Förmliche Zwischenverfügung ohne Tenor
Rubrum
Verfügung:
1. Nachstehende Zwischenverfügung an Notar
Sehr geehrter Herr Notar XY
dem oben näher bezeichneten Antrag auf Grundbuchberichtigung dahingehend, dass es zur Veräußerung des Wohnungseigentums nicht der Zustimmung der Miteigentümer bedarf, kann noch nicht entsprochen werden.
In der Teilungserklärung (notarielle Urkunde vom 30.12.1987 - UR-Nr. 2165P/1987 - des Notars Dr. Q, Jülich) wurde unter Ziffer III. §3 in Abweichung und Ergänzung gegenüber dem WEG bestimmt, dass es gem. § 12 WEG zur Veräußerung der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers bedarf. Diese Beschränkung ist im Bestandsverzeichnis von N Blatt 466 und N Blatt 467 jeweils in Spalte 3 eingetragen.
Mit Antrag vom 28.01.2011 zu den beiden vorgenannten Grundbüchern haben Sie Ihre Urkunde vom 13.01.2011 - UR-Nr. 91/11 K - eingereicht und beantragt, die Zuweisung der Sondernutzungsrechte gem. dem Inhalt der vorgenannten Urkunde und die Eintragung der Änderung der Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums.
Entsprechende Grundbucheintragung (ohne Rötung des Passus "Der Wohnungseigentümer bedarf zur Veräußerung der Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers.") erfolgte am 16.05.2011 durch den Rechtspflegerkollegen Herrn XY.
Unter Bezugnahme auf die vorliegende Urkunde vom 13.01.2011 - UR-Nr. 91/11 K - haben Sie mit Schreiben vom 15.07.2015 die Grundbuchberichtigung dahingehend beantragt, dass es zur Veräußerung des Wohnungseigentums nicht der Zustimmung der Miteigentümer bedarf.
Mit Zwischenverfügung vom 17.07.2015 habe ich mitgeteilt, dass diesem Antrag nicht entsprochen werden kann, da diese Änderung aus der Urkunde vom 13.01.2011 - UR-Nr. 91/11 K - nicht ersichtlich ist.
Mit Schreiben vom 24.07.2015 teilen Sie mit, dassdurch die Urkunde vom 13.01.2011 – UR-Nr. 91/11 K- geändert und die Gemeinschaftsordnung vollständig neu gefasst wurde. Sie vertreten den Standpunkt, dass weil die Neufassung der Gemeinschaftsordnung nichts zu einer Veräußerungsbeschränkung sagt, diese Veräußerungsbeschränkung aufgehoben sei.Dieser Ansicht vermag ich nicht zu folgen.
Aus hiesiger Sicht gilt die Veräußerungsbeschränkung fort. Die Veräußerungsbeschränkung wurde in der Ursprungsurkunde vom 30.12.1987 - UR-Nr. 2165P/1987 - des Notars Dr. Q, Jülich (vgl. auch Absatz dieses Schreibens) - nicht in der Gemeinschaftsordnung - vereinbart. Durch eine vollständige Neufassung der Gemeinschaftsordnung mit Urkunde vom 13.01.2011 - UR-Nr. 91/11 K - wird die Ursprungsvereinbarung vom 30.12.1987 - UR-Nr. 2165P/1987 - des Notars Dr. Q nicht aufgehoben. Durch eine Neufassung der Gemeinschaftsordnung kann allenfalls die erste Gemeinschaftsordnung aufgehoben werden.
Dies hat auch der Rechtspflegerkollege XY bei der Bearbeitung im Jahr 2011 so gesehen, da die Veräußerungsbeschränkung nicht gerötet worden ist und auch nicht im Grundbucheintragungstext in Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses steht, dass diese Beschränkung aufgehoben worden ist.
Entsprechende Eintragungsmitteilungen haben Sie im Mai 2011 erhalten; diese jedoch nicht beanstandet.
Aus hiesiger Sicht bedarf es zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung einer Berichtigungsbewilligung aller Wohnungseigentümer, vgl. Bärmann, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 12. Auflage, § 12, Rd.-Zif. 56..
Die Anträge I und II vom 15.07.2015 auf Eintragung des Grundpfandrechts und Eintragung der bewilligten Vormerkung sind grundsätzlich erledigungsreif.
Allerdings ist der vorgenannte Antrag I zeitgleich mit dem Antrag auf Grundbuchberichtigung eingegangen. Da insoweit von einer Abhängigkeit ausgegangen werden muss, können die Anträge I und II derzeit nicht vollzogen werden.
Eine Durchschrift dieser Verfügung wird Herrn XX unmittelbar zur Kenntnis übersandt, da dieser heute bei der Unterzeichnerin vorgesprochen hat.