Räumungsklage: fehlende schriftliche Grundstücksbezeichnung macht Pacht unbefristet
KI-Zusammenfassung
Die Kläger, Erben des Verpächters, verlangen Räumung und Herausgabe gepachteter Flächen nach Kündigung vom 13.09.2012. Streitpunkt ist, ob die Befristung wirksam ist, da der Pachtgegenstand nicht grundbuchmäßig bezeichnet wurde. Das AG hält die Schriftform für nicht eingehalten und erklärt den Vertrag für unbefristet; die Kündigung ist daher wirksam zum 30.09.2014. Kosten trägt der Beklagte; das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Ausgang: Klage auf Räumung und Herausgabe wegen wirksamer Kündigung mangels formwirksamer Befristung des Pachtvertrags stattgegeben
Abstrakte Rechtssätze
Bei Pachtverträgen mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren erfordert die gesetzliche Schriftform, dass der Pachtgegenstand so konkret bezeichnet ist, dass er von Dritten eindeutig identifizierbar ist.
Eine bloße Angabe von Gemeinde und Größe ohne planmäßige oder grundbuchmäßige Bezeichnung genügt nicht der Schriftform und macht eine vereinbarte Befristung formunwirksam.
Bezieht sich eine Verlängerungsvereinbarung lediglich auf einen ursprünglichen Vertrag, der selbst keine hinreichende Bezeichnung des Pachtgegenstands enthält, so heilt dies den Formmangel nicht.
Ist aus dem Vertrag ersichtlich, wann das Pachtjahr beginnt, kann eine fristgerecht erklärte Kündigung nach den einschlägigen Vorschriften zum Ende des jeweils folgenden Pachtjahres wirksam werden.
Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, folgende Grundstücke mit Wirkung zum Ablauf des 30.09.2014 zu räumen und an die Klägerin als Gesamtgläubiger herauszugeben:
Grundbuch von I, Flur XX, Flurstück XX, hiervon eine Teilfläche zur Größe von 10,5312 ha (Feldblock Nr. XXXX, umrandete Fläche auf der Luftbildaufnahme gemäß Anlage 1).
Grundbuch von I, Flur XX, Flurstück XX zur Größe von 2,0888 ha.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 940 Euro vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Kläger sind die Erben des am 03.03.2012 verstorbenen L, der mit dem Beklagten einen Pachtvertrag geschlossen hatte. Sie verlangen die Räumung und Herausgabe des gepachteten Grundstücks.
Zwischen dem verstorbenen L und dem Beklagten wurde am XX.08.2001 ein Pachtvertrag geschlossen. Es handelt sich hierbei um einen Vordruck, der handschriftlich ausgefüllt wurde. Unter § 1 Abs. 1 heißt es:
„Verpachtet werden folgende Grundstücke:“
Es folgt hierauf eine Tabelle, unter der Überschrift „Lfd. Nr.“ ist die Zahl 1 eingetragen, unter der Überschrift „Gemeinde“ ist I eingetragen, unter der Überschrift „Wirtschaftsart und Lage“ ist Acker eingetragen, unter der Überschrift „Grundbuch- mäßige Bezeichnung Flur/Flurstück“ sind keine Eintragungen erfolgt, unter der Überschrift „Größe“ ist in der Unterrubrik „ha“ die Zahl 13 eingetragen, unter den Überschriften „a/qm“ ist nichts eingetragen. Ebenfalls ist unter der Überschrift „Bemerkungen über Bestellung, Obstbäume, Dienstbarkeiten usw.“ keine Eintragung erfolgt.
In der Regelung mit der Überschrift „Pachtdauer“ ist folgendes festgehalten:
„Die Pacht läuft 12 Jahre für die Zeit vom 01. Okt. 2001 bis zum 01. Okt. 2013.
Das Pachtjahr läuft vom 01.10. bis zum 30.11., wobei die einzelnen Daten in den Vordruck handschriftlich eingefügt wurden. Unter diesem Vordruck ist handschriftlich eingetragen:
„Pachtverlängerung: 19 Jahre vom 1 Okt. 2001 bis 2030.“
Dabei ist die zweite Ziffer bei der Angabe der Jahreslaufzeit verbessert worden und schwer lesbar. Der Vertrag ist einmal unter der Angabe I, den XX.08.2011 von den Vertragsparteien unterschrieben. Darüber hinaus sind die handschriftlichen Eintragungen:
„I, den 18.9.2011
Verpächter: L
Pächter: J. B“
eingetragen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kopie des Vertrages Blatt 8 ff. der Akte verwiesen.
In dem von dem Beklagten vorgelegten Exemplar des Pachtvertrages ist im Bereich der Pachtdauer darüber hinaus handschriftlich eingetragen:
„Die übrigen Bestimmungen des Pachtvertrages vom XX.08.2011 bleiben vollinhaltlich ...“ Der weitere Text ist in der Kopie nicht lesbar.
Am 11.01.2012 unterschrieben die Pachtvertragsparteien eine weitere Vereinbarung. Diese lautet im Wesentlichen wie folgt:
„Vereinbarung zum Pachtvertrag vom XX.08.2011
zwischen
L, I1weg, XXX I
Verpächter
und
B, Pstraße, XXX I
Pächter
Die Vertragsparteien haben unter dem Datum des XX.08.2011 einen Pachtvertrag geschlossen.
Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass dieser Pachtvertrag bis zum 30.09.2043 verlängert wird. Die übrigen Bestimmungen des Pachtvertrages vom XX.08.2001 bleiben vollinhaltlich bestehen.
I, den 11.01.2012“
Nach einem Selbsttötungsversuch des L wurde am 21.10.2011 ein Antrag auf Einrichtung einer Betreuung gestellt. Am 02.02.2012 erfolgte eine Untersuchung durch einen Sachverständigen, der im Wesentlichen zu dem Ergebnis kam,
dass eine beginnende dementielle Entwicklung sowie eine schwierige psychosoziale Belastungssituation vorliege. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Gutachten vom 08.02.2012, Blatt 11 ff. der Akte, verwiesen.
Die Kläger, die unstreitig mit Schreiben vom 13.09.2012 zum 30.09.2014 die Kündi- gung des Pachtverhältnisses erklärt haben, sind der Ansicht, ihnen stünde das Kündigungsrecht nach § 594 a BGB zu, da jedenfalls bei der Bezeichnung des Pachtgegenstandes die erforderliche Schriftform nicht eingehalten worden sei. Hierdurch sei kein befristetes, sondern ein unbefristetes Pachtverhältnis entstanden.
Die Kläger sind weiter der Ansicht, dass die Verlängerungsvereinbarung des ursprünglichen Pachtvertrages nicht wirksam getroffen werden konnten und behaupten hierzu, der damalige Verpächter sei geschäftsunfähig gewesen und es habe eine mangelnde Willensschwäche und ein mangelndes Urteilsvermögen vorgelegen, was für den Beklagten erkennbar und von diesem ausgenutzt worden sei. Dies ergebe sich insbesondere aus dem auffälligen Missverhältnis zwischen der Pachtlaufzeit und dem aus dem Vertrag aus dem Jahre 2011 übernommenen Pachtzins.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, folgende Grundstücke mit Wirkung zum Ablauf 30.09.2014 zu räumen und an die Kläger herauszugeben:
a) Grundbuch von I,, Flur XX, Flurstück XX, hiervon eine Teilfläche zur
Größe von 10,5312 ha (Feldblock Nr. XXXXXX, umrandete Fläche auf
der Luftbildaufnahme gemäß Anlage I)
b) Grundbuch von I, Flur XX, Flurstück XX zur Größe von 2,0888 ha.
Der Beklagte beantragt:
Die Klage abzuweisen.
Er ist der Ansicht, das Pachtgrundstück sei hinreichend bezeichnet, da den Pachtparteien klargewesen sei, welche Flächen gemeint waren. Es handelt sich hierbei unstreitig um die im Antrag der Kläger genannten Flächen. Insofern seien die Befristungen wirksam. Dass der Beklagte bestreitet, dass der Verpächter im Zeitpunkt der Vertragsverlängerung geschäftsunfähig gewesen sei. Vielmehr sei diesem bewusst gewesen, dass die angepachteten Flächen für die Wirtschaftsfähigkeit seines Hofes erforderlich gewesen seien. Darüber hinaus beruft sich der Beklagte darauf, dass der Pachtvertrag durch die Landwirtschaftskammer nach § 2 Pachtvertrags- gesetz genehmigt worden sei. Er ist weiterhin der Überzeugung, die Flächen seien
bestimmbar, so seien entsprechende Flächen in seinem Bestandsverzeichnis aufgeführt.
Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst den beigefügten Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage auf zukünftige Räumung und Herausgabe ist gemäß § 259 ZPO zulässig. Der Beklagte hat sich eindeutig dahin geäußert, dass er die aufgrund der ausgesprochenen Kündigung verlangte Räumung und Herausgabe der Pachtgrundstücke ablehne. Damit ist die Besorgnis gerechtfertigt, dass der Beklagte tatsächlich nicht räumen werde.
Die Klage ist auch begründet.
Die Kläger haben einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Pachtflächen aufgrund ihrer Kündigung vom 13.09.2012. Diese konnte gemäß § 594 a BGB erfol- gen, da der Pachtvertrag tatsächlich auf unbestimmte Zeit läuft. Denn die nach § 585 a BGB vorgeschriebene Schriftform für Pachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren ist nicht eingehalten worden. Zur Einhaltung der Schriftform gehört unter anderem, dass der Pachtgegenstand so hinreichend konkret in dem Pachtvertrag bezeichnet ist, dass er durch jeden Dritten genau identifiziert werden kann. Dies ist aber bei Unterlassung einer grundbuchmäßigen Bezeichnung und lediglich der Angaben zu Gemeinde und Größe der Fläche ohne Hinzufügung eines Planes bei dem Ursprungsvertrag nicht gegeben.
Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Verlängerungsvereinbarungen, da diese lediglich auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen und ebenfalls keine genaue Bezeichnung des Pachtgegenstandes enthalten.
Dagegen spricht auch nicht, dass der Vertrag gemäß dem Pachtvertragsgesetz genehmigt worden ist, da die Einhaltungen der Formvorschriften insbesondere bezüglich der formwirksamen Vereinbarung einer Pachtdauer, in diesem Verfahren nicht geprüft werden.
Unabhängig von den Angaben zum Pachtzeitende gibt sich aus dem Vertrag eindeutig, dass Pachtbeginn der 01. Oktober 2011 sein solle, und die weiteren Pachtjahre jeweils am 01. Oktober beginnen. Die Kündigung vom 13.09.2012 war daher wirksam bis zum 3. Werktag des Pachtjahres 2012/2013 erklärt worden. Damit wird die Kündigung nach § 594 a BGB, die bis zum 3. Werktag eines Pachtjahres bis zum Ende des nächsten auszusprechen ist, zum 30.09.2014 wirksam.
Danach sind die Pachtgrundstücke zu räumen und an die Kläger herauszugeben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
Unterschrift