Mieterhöhungsklage: Zustimmung zur Anhebung auf 405,00 € teilweise stattgegeben
KI-Zusammenfassung
Der Vermieter begehrt Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 346,41 € auf 415,44 €, die Beklagten verweigern. Das Gericht ließ zwei Sachverständigengutachten erstellen und folgt dem überzeugenden Gutachten, das die ortsübliche Miete mit 405,00 € bestimmt. Die Beklagten werden zur Zustimmung zur Erhöhung auf 405,00 € ab 01.08.2006 verurteilt; die weitergehende Klage und die Widerklage werden abgewiesen.
Ausgang: Klage teilweise stattgegeben: Zustimmung zur Mieterhöhung auf 405,00 € ab 01.08.2006, weitergehende Klage und Widerklage abgewiesen
Abstrakte Rechtssätze
Der Vermieter kann nach § 558 Abs. 1 BGB die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nach § 558 Abs. 2 BGB die üblichen Entgelte vergleichbarer Wohnungen in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde der letzten vier Jahre heranzuziehen; ein für eine andere Gemeinde geltender oder nicht qualifizierter Mietspiegel ist hierfür nicht ohne Weiteres verwertbar.
Behebbare Mängel der Mietsache sind bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Mieterhöhung grundsätzlich nicht zu berücksichtigen.
Ein Sachverständigengutachten ist unbrauchbar, wenn es den gerichtlichen Auftrag oder die gesetzlichen Vorgaben zur Ermittlung der Vergleichsmiete nicht erfüllt, insbesondere wenn keine repräsentative Auswahl von Vergleichswohnungen herangezogen wird.
Tenor
Die Beklagten werden verurteilt, für die im Parterre links des Hauses S1 in S2 gelegene Wohnung einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 346,41 € auf 405,00 € ab dem 1.8.2006 zuzustimmen.
Die weitergehende Klage sowie die Widerklage werden abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites werden den Beklagten als Gesamtschuldner zu 85% und dem Kläger zu 15% auferlegt.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Jede Partei darf die Zwangsvollstreckung aus diesem Urteil durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 12O % des gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 12O % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Mit Wirkung ab dem 1.12.1984 mieteten die Beklagten von dem Kläger die im Tenor bezeichnete ca. 72 qm große Wohnung. Wegen der näheren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die vorgelegten Kopien (Bl. 5 ff. d.A.) Bezug genommen. Mit Schreiben seiner Prozeßbevollmächtigten vom 18.11.2005 begehrte der Kläger die Zustimmung der Beklagten für eine Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 346,41 € = 4,81 €/qm auf 415,44 € = 5,77 €/qm. Der Kläger nahm in seinem Schreiben Bezug Auf drei Vergleichswohnungen. Wegen der näheren Einzelheiten dieses Schreibens wird auf die vorgelegten Kopien (Bl. 11 ff. d.A.) Bezug genommen. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu.
Der Kläger behauptet, die von ihm geforderte Miete sei ortsüblich. Mit seiner Klage hat er daher ursprünglich eine Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der Nettomiete auf 415,44 € ab dem 1.2.2006 begehrt. Die Beklagten haben bestritten, daß die vom Kläger im Erhöhungsverlangen genannten Wohnungen vergleichbar seien. Das Erhöhungsverlangen sei daher nicht ordnungsgemäß und daher auch nicht zulässig beziehungsweise wirksam. In der mündlichen Verhandlung vom 24.11.2006 haben die Parteien einen Zwischenvergleich geschlossen, wonach die Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens, insbesondere die Vergleichbarkeit der drei Vergleichswohnungen, von den Beklagten nicht mehr gerügt wird und der Kläger im Gegenzug eine Zustimmung zur Mieterhöhung der Nettomiete erst ab dem O1.O8.2OO6 begehrt. Wegen der näheren Einzelheiten wird auf die Sitzungsniederschrift vom 25.11.2006 Bezug genommen.
Der Kläger beantragt daher nunmehr,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Nettomiete der von Ihnen angemieteten im Parterre links des Hauses S1 in S2 gelegenen Wohnung, von bisher 346,41 € monatlich auf 415,44 € monatlich ab dem 1.8.2006 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragen sie,
den Kläger zu verurteilen, an sie 60,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.3.2006 zu zahlen.
Der Kläger beantragt,
die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagten bestreiten insbesondere, daß die vom Kläger begehrte Miete ortsüblich sei.
Sie behaupten, von Juni bis November 2005 sei die Haustürklingel defekt gewesen. In den Monaten September bis November 2005 haben sie hier wegen die Miete um monatlich 20,00 € insgesamt also 60,00 € gemindert. Die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 1.7.2004 bis 30.6.2005 ergab zu Gunsten der Beklagten einen Guthabensbetrag von 296,79 €. Der Kläger, der die Mietminderung der Beklagten nicht akzeptiert hat, zog die 60,00 € vom Guthabensbetrag ab und zahlte lediglich den Restbetrag an die Beklagten aus. Die Beklagten sind der Meinung, daß ihre Mietminderung berechtigt gewesen sei und begehren daher mit ihrer Widerklage vom Kläger die Auszahlung der restlichen 60,00 €.
Wegen des Parteivorbringens im übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat über die ortsübliche Vergleichsmiete Beweis erhoben durch Einholung zweier schriftlicher Sachverständigengutachten. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen SV1 vom 11.4.2007, dessen mündliche Erläuterung seines Gutachtens in der Sitzung vom 23.11.2007 und dessen ergänzende Stellungnahme vom 21.4.2008 sowie das schriftliche Gutachten des Sachverständigen SV2 vom 17.5.2008 Bezug genommen.
Am 26.09.2008 ging ein nicht nachgelassener Schriftsatz des Klägers vom 24.09.2008 ein (Bl. 243 ff.).
Entscheidungsgründe
Die Klage ist im zuerkannten Umfang begründet; die Widerklage hingegen nicht.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 58,59 € auf 405,00 € netto monatlich mit Wirkung ab dem 01.08.2006 aus § 558 I BGB.
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme steht fest, daß für die Mietwohnung der Beklagten der zuerkannte monatliche Mietzins gerechtfertigt ist. Dies steht fest aufgrund des überzeugenden Gutachtens des Sachverständigen SV2, dem sich das Gericht anschließt. Nach dem nachvollziehbaren und überzeugenden Gutachten des Sachverständigen SV2 beträgt die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen 405,00 € monatlich netto. Bei der Bewertung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat der Sachverständige überzeugend die Wohnung der Beklagten nach den einzelnen Wohnwertmerkmalen, nämlich Art und Beschaffenheit, Größe, Ausstattung und M untersucht und mit den Entgelten, die entsprechende Vergleichswohnungen in den letzten vier Jahren vor der Mieterhöhung erzielt haben, verglichen.
Es kann letztlich dahingestellt bleiben, ob die Wohnung die von den Beklagte mit Schriftsatz vom 9.6.2008 gerügten Mängel aufweist (Bl. 220 ff. d.A.). Denn bei den von den Beklagten gerügten Mängel handelt es sich um behebbare Mängel. Entgegen der Auffassung der Beklagten haben behebbare Mängel bei der Mieterhöhung für die Bemessung der Miethöhe keine Bedeutung, sind also bei der Beschaffenheit der Wohnung nicht zu berücksichtigen (so Schmidt/Futterer-Eisenschmid, Kommentar zum Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 558 BGB, Rn. 79 m.w.N.).
Es kann letztlich ferner dahingestellt bleiben, ob die in § 9 des Mietvertrages vereinbarte Klausel über vom Mieter zu tragende Schönheitsreparaturen unwirksam ist oder nicht. Denn selbst wenn diese Klausel unwirksam wäre, die Schönheitsreparaturen also vom Vermieter zu tragen wären, wäre hier wegen kein Zuschlag zur Miete gerechtfertigt. Denn gemäß § 558 I 1 BGB kann der Vermieter lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen; einen darüber hinausgehenden Zuschlag sieht das Gesetz indes nicht vor (so BGH Az.: VIII ZR181/07).
Dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen SV2 steht auch nicht das Gutachten des Sachverständigen SV1 entgegen. Denn das Gutachten des Sachverständigen SV1 ist letztlich nicht brauchbar. Gem. § 558 II BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und M in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Hierauf ist sowohl im Schreiben vom 10.01.2007 an den Kläger (Bl. 84 d.A.) als auch im Termin vom 23.11.2007 und im Beschluß vom 19.03.2008 (Bl. 166 f. d.A.) hingewiesen worden. Gleichwohl hat der Sachverständige SV1 in seinem Gutachten lediglich zwei Vergleichswohnungen aus den letzten vier Jahren vor dem Erhöhungsverlangen herangezogen, nämlich eine Wohnung in der C-Straße (Bewertungsjahr 2003) und eine in der T-Str. (Bewertungsjahr 2005, Bl. 116 d.A.). Auch in seiner ergänzenden Stellungnahmen vom 21 April 2008 hat er entgegen dem ihm erteilten Auftrag (Bl. 166 d.A.) keine weiteren repräsentativen Vergleichswohnungen ermittelt und herangezogen, sondern lediglich pauschal auf den neuen Mietspiegel der Stadt Z1 vom 2. Januar 2008 Bezug genommen. Der Mietspiegel der Stadt Z1 ist jedoch weder ein qualifizierter Mietspiegel gem. § 558d BGB noch gilt dieser für die Stadt X. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann dieser daher nicht herangezogen werden. Das Gutachten des Sachverständigen SV1 ist daher nicht brauchbar.
Die Widerklage ist indes nicht begründet. Die Beklagten sind für ihre Behauptung, im Zeitraum von Juni bis November 2005 sei die Haustürklingel defekt gewesen, beweisfällig geblieben. Mit Schriftsatz vom 7.6.2006 haben sie lediglich angekündigt für ihr Vorbringen noch Zeugen namentlich benennen zu wollen (Bl. 38 d.A.). Eine ordnungsgemäße namentliche Benennung ist jedoch bis heute nicht erfolgt.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO.
Da die abzugebenden Willenserklärungen der Beklagten gemäß § 894 ZPO erst mit der Rechtskraft des Urteils als abgegeben gelten, kann das Urteil insoweit in der Hauptsache nicht für vorläufig vollstreckbar erklärt werden. Im übrigen ergibt sich die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 7O8 Nr. 11, 711 ZPO.
Der nichtnachgelassene Schriftsatz des Klägers vom 24.09.2008 rechtfertigt keine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, § 156 ZPO. Neue Sachanträge insbesondere auch solche, mit denen die Klage erweitert werden soll, müssen spätestens in der letzten mündlichen Verhandlung gestellt werden, §§ 261 II, 297 ZPO (s. Zöller, 25. Aufl., § 296 a ZPO, Rn. 2a).
Streitwert:
Klage 828,36 €
Widerklage 60,00 €
888,36 €
U1