Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs: Kündigung mangels erheblicher Pflichtverletzung abgewiesen
KI-Zusammenfassung
Die Klägerin verlangte Räumung nach Kündigung wegen Mietrückständen; die Beklagte zahlte zwischen März und August 2012 insgesamt Teilbeträge nicht und rügte Mängel. Die Klägerin kündigte wegen des verbleibenden Rückstands, die Beklagte zahlte später nach, akzeptierte die Kündigung aber nicht. Das Gericht wies die Klage ab, weil das Verhalten der Beklagten keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 II Nr. 1 BGB darstellt.
Ausgang: Klage des Vermieters auf Räumung wegen Zahlungsverzugs als unbegründet abgewiesen; Kündigung mangels nicht unerheblicher Pflichtverletzung unwirksam.
Abstrakte Rechtssätze
Für die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nach § 573 I 1 BGB ist Voraussetzung nach § 573 II Nr. 1 BGB, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat.
Die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung bemisst sich nach Schwere und Dauer; vorübergehende oder im Zusammenhang mit Mängelrügen stehende Mietrückstände können die Erheblichkeit verneinen.
Aufrechenbare Aufwendungsersatz- oder Minderungsansprüche des Mieters (z. B. §§ 536a II, 389 BGB) führen nicht automatisch zur Annahme einer erheblichen Pflichtverletzung durch Mietrückbehaltung.
Dass ein Rückstand den Betrag und Zeitraum eines Monats überschreitet, begründet zwar regelmäßig eine Kündigungsmöglichkeit, rechtfertigt aber nicht ohne Weiteres die Wirksamkeit der Kündigung, wenn besondere Umstände vorliegen.
Leitsatz
Es stellt keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i. S. v. § 573 II Nr. 1 BGB dar, wenn ein Mieter kurz nach Beginn des Mietverhältnisses und über einen Zeitraum von etwa einem halben Jahr versucht, von ihm als Mängel angesehene Gegebenheiten der Wohnung abgestellt zu bekommen und dazu Mietanteile nicht zahlt, die insgesamt den Mietzins für einen Monat geringfügig überschreiten.
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin auferlegt.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung
durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrags
abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit
leistet.
Tatbestand
Mit Vertrag vom 29.10.2011 vermietete die Klägerin der Beklagten ab dem 15.01.2012 eine Wohnung im Hause N-Straße in Gummersbach für 330,00 € brutto. In der Zeit von März bis August 2012 zahlte die Beklagte insgesamt 430,41 € zu wenig. Die Klägerin akzeptierte eine Minderung in Höhe von 51,48 €, und zwar im Hinblick auf die eingeschränkte Nutzbarkeit des Schlafzimmers. Wegen der restlichen 378,93 € kündigte die Klägerin nach Mahnungen am 08.08.2012 das Mietverhältnis zum 30.11.2012. Die Beklagte zahlte inzwischen die 378,93 € nach, akzeptierte die Kündigung aber nicht.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die von ihr bewohnte Wohnung im Erdge-
geschoss links des Hauses N-Straße in Gummersbach, bestehend
aus zwei Zimmern, Küche, Diele und Bad, zu räumen und an sie
herauszugeben sowie sie von außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe
von 169,99 € freizustellen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Das Mietobjekt sei in den Bereichen Korridortür, Badzimmer, Durchlauferhitzer und Außenanlage mangelhaft gewesen, weshalb es zu einer Mietminderung gekommen sei und wie geschehen mit Ansprüchen auf Aufwendungsersatz habe aufgerechnet werden können. Da inzwischen alles nachbezahlt worden sei, bestehe für die Klägerin auch kein berechtigtes Interesse mehr, das Mietverhältnis zu beenden.
Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstands im Übrigen wird auf den bisherigen Akteninhalt und die folgenden Gründe verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht hinsichtlich ihrer Räumungsforderung kein Anspruch gemäß
§ 546 I BGB gegen die Beklagte zu, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 08.08.2012 nicht beendet worden. Zwar kann der Vermieter einer Wohnung gemäß § 573 I 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Auch wird ein solches Interesse in der Regel bei einem Zahlungsrückstand bejaht, der den Mietzins und den Zeitraum eines Monats überschreitet. Zudem wird von der wohl überwiegenden Meinung angenommen, dass es bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs keine Heilungsmöglichkeit gibt. Voraussetzung einer Kündigung wie der streitbefangenen ist aber gemäß § 573 II Nr. 1 BGB, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat. Zumindest daran fehlt es hier.
Dabei kann offen bleiben, ob und in welcher konkreten Höhe die Beklagte in der Zeit von März bis August 2012 wegen möglicher Mängel der Mietwohnung von der Entrichtung der Miete befreit gewesen ist. Es kann auch dahinstehen, ob der Miet- zahlungsanspruch der Klägerin in der angegebenen Zeit gemäß § 389 BGB teilweise erloschen ist, weil der Beklagten wegen der Beseitigung von Mängeln aufrechen- bare Aufwendungsersatzansprüche gemäß § 536a II BGB zugestanden haben. Im Verhalten der Beklagten kann nämlich keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung gesehen werden.
Die Erheblichkeit einer Pflichtverletzung kann sich sowohl aus der Schwere als auch der Dauer ergeben. Ein Umstand in diesem Sinne hat hier indes nicht vorgelegen. Es hat lediglich kurze Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses und über einen Zeitraum von etwa einem halben Jahr Versuche der Beklagten gegeben, von ihr als Mängel angesehene Gegebenheiten der Wohnung abgestellt zu bekommen. Erschwert worden sind diese Maßnahmen durch Schwierigkeiten der Beklagten mit dem Hausverwalter der Klägerin, aber auch durch unprofessionelles Vorgehen der Beklagten. Die Rechte und Belange der Klägerin sind dadurch aber bis zum Ausspruch der Kündigung nicht erheblich verletzt worden. Es hätte mit gutem Willen beider Seiten möglich sein können, die entstandenen Differenzen beizulegen, das heißt Klarheit über etwaige Mängel und deren Behebung zu schaffen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 I 1, 708 Nr. 11 und 711 ZPO.
Streitwert: 2.520,00 € (12 x 210,00 €)