Zwangsversteigerung: Zuschlag trotz zahlreicher Terminsanträge des Schuldners
KI-Zusammenfassung
Im Zwangsversteigerungsverfahren erteilte das Amtsgericht dem Meistbietenden den Zuschlag über 248.000 EUR. Der Schuldner hatte im Termin zahlreiche Anträge und Rechtsmittel (u.a. nach §§ 765a, 766, 793 ZPO) erhoben, u.a. wegen behaupteter Verfahrensfehler, Grundbuchunrichtigkeit und angeblicher „Verschleuderung“ sowie zur Verkehrswertneufestsetzung. Das Gericht verneinte Zuschlagsversagungsgründe nach § 83 ZVG und sah die Vollstreckungsvoraussetzungen einschließlich § 798 ZPO als erfüllt an. Die Anträge/Einwendungen wurden (teilweise als unzulässig bzw. rechtsmissbräuchlich) zurückgewiesen; Einwendungen gegen die Forderung seien ggf. im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen.
Ausgang: Zuschlag an den Meistbietenden erteilt; im Termin gestellte Anträge/Rechtsmittel (u.a. §§ 765a, 766 ZPO) zurückgewiesen.
Abstrakte Rechtssätze
Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung ist zu erteilen, wenn die Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen und keine Zuschlagsversagungsgründe nach § 83 ZVG ersichtlich sind.
Eine kurzfristig vor dem Versteigerungstermin geltend gemachte Verkehrswertneufestsetzung zwingt das Vollstreckungsgericht nicht, hierüber vor dem Termin zu entscheiden; eine Entscheidung kann im Termin erfolgen, wenn eine vorherige abschließende Bearbeitung nicht möglich ist.
Die Prüfung einer sittenwidrigen Verschleuderung im Rahmen eines Zuschlagsversagungsantrags nach § 765a ZPO kommt nach der Rechtsprechung nur bei besonders niedrigen Meistgeboten in Betracht; bei einem Gebot von deutlich über der Schwelle von 30–35 % des Verkehrswertes scheidet sie regelmäßig aus.
Bei Abtretung einer Grundschuld bedarf es keiner erneuten Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung; Nebenrechte gehen auf den neuen Gläubiger über, der nach Nachweis der Rechtsnachfolge eine neue Vollstreckungsklausel erlangen und Titel, Klausel sowie Abtretungsurkunde zustellen muss.
Werden im Versteigerungstermin fortwährend offensichtlich unbegründete und unzulässige Anträge zur Verfahrensblockade gestellt, kann das Gericht diese wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses als rechtsmissbräuchlich zurückweisen und im Termin nicht mehr über jeden einzelnen Antrag entscheiden.
Tenor
In dem Verfahren zur Zwangsversteigerung des nachstehend näher bezeichneten Grundbesitzes
Grundbuchbezeichnung:
Grundbuch von T Blatt 2730
Gemarkung T, Flur X, Flurstück X,
Gebäude- und Freifläche, O-Straße, groß 926 m²
Eigentümer: Alfred F
blieb im Versteigerungstermin Meistbietender:
Herr Dr. X, geb. 24.05.1959, A-Straße, ####1 N
Das vorbezeichnete Versteigerungsobjekt wird daher dem Meistbietenden für den durch Zahlung zu berichtigenden Betrag von
EUR 248.000,00 (i.B. Zweihundertachtundvierzigtausend Euro)
unter folgenden Bedingungen zugeschlagen:
1. Es bleiben keine im Grundbuch eingetragenen Rechte bestehen.
2. Der durch Zahlung zu berichtigende Betrag des Meistgebots ist von heute an in Höhe von EUR 202.500,00 mit 4 % zu verzinsen und mit diesen Zinsen bis zum Verteilungstermin an das Gericht zu zahlen.
3. Die Kosten dieses Beschlusses fallen dem Ersteher zur Last.
Im Übrigen gelten die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen.
Mit dieser Zuschlagsentscheidung werden gleichzeitig die im Versteigerungstermin gestellten Anträge gem. §§ 765a, 766, 793, 321, 567,568 ZPO und Art. 103 Abs. I GG (Bl. 338, 339-340, zurück gewiesen. Desgleichen der später ebenfalls noch im Termin gestellte Antrag gem. §§ 795a, 766, 732 (Bl. 349ff) .
Gründe
Der Zuschlag kann entgegen der Ansicht des Schuldners erteilt werden.
Die Anordnung des Verfahrens erfolgte am 20.03.2008 auf Grund der dinglichen Forderungen aus den Grundschulden Abt. III Nr. 3, 3a und 4. Die vollstreckbaren Urkunden sind jeweils mit Vollstreckungsklausel der Notarin Y in X2 versehen und hinsichtlich III/3 und 3a auch mit den Abtretungsurkunden verbunden waren dem Schuldner am 13.02. bzw. 27.08.2008 zugestellt worden. Der Zustellungsnachweis ist ebenfalls vorhanden. (V-Unterlage in Hülle Blatt 309a d.A.)
Die Vollstreckungsvoraussetzungen einschließlich der Einhaltung der Wartefrist des § 798 ZPO waren eingehalten.
Terminbestimmungen und Veröffentlichungen sowie die Mitteilungen gem. § 41 ZVG sind jeweils rechtzeitig zugestellt bzw. übersandt worden. Dem geringsten Gebot ist das bestrangig betreibende Recht Abt. III Nr. 3 über 97.822,97 zugrunde gelegt worden. Alle diesem Recht vorgehenden Ansprüche der Rangklasse 3 sind berücksichtigt. Somit ist dieses ebenfalls richtig berechnet. Zuschlagsversagungsgründe gem. § 83 Ziff. 1 und 7 ZVG liegen nicht vor. Versagungsgründe gem. Nr. 2 – 5 sind ebenfalls nicht ersichtlich. Sicherheitsleistung wurde jeweils sofort geleistet. Nr. 8 trifft also ebenfalls nicht zu.
Die Fortsetzung des Verfahrens ist auch nicht aus sonstigen Gründen unzulässig gewesen. Insbesondere musste und konnte das Gericht nicht noch vor dem Versteigerungstermin über den Antrag auf Neufestsetzung des Verkehrswertes entscheiden. Mit Schreiben vom 28.02.2011 hat der Schuldner der zuständigen Rechtspflegerin angekündigt sie sowohl persönlich als auch als Amtsträgerin haftbar zu machen (Bl. 315 d.A.) weil die von einem pflichtgetreuen Beamten zu erwartenden Leistungen nicht erbracht worden seien und bekannte Regeln sowie die neueste Rechtsprechung in dem Verfahren nicht beachtet worden seien. Mit Schreiben vom nächsten Tage wurde beantragt, die Gläubigerin durch Beschluss dazu aufzufordern, dem Schuldner eine Forderungsaufstellung zukommen zu lassen, damit dieser die Möglichkeit bekäme, die Vollstreckung durch Zahlung abzuwenden. 8Bl. 316 d.A.)
Unter eilt wurde dem Schuldner mit Schreiben vom 02.03., zugestellt am 05.03., a) mitgeteilt, dass der Gläubiger-Vertreter wegen der Eilbedürftigkeit telefonisch gebeten wurde, umgehend eine Forderungsaufstellung an den Schuldner zu übersenden und das zugesagt habe,
b) er aufgefordert, die ermittelten Fehler zu benennen, um diese evtl. in einer Entscheidung über den Zuschlag berücksichtigen zu können.
Diese als „Eilt“ gekennzeichnete Vfg. wurde mit einer Fristsetzung: „10.03.2011“ beendet. Die zuständige Servicekraft hat diese Vfg. am 03.03. erledigt, außerdem Veröffentlichungskosten angewiesen und Verfügungen in der L-Sache ausgeführt.
Der mit Schreiben vom 03.03.2011, hier eingegangen am Freitag dem 04.03 2011 gestellte Antrag (Bl. 323-324 d.A.), wurde aus nicht mehr nachvollziehbaren Gründen (evtl. wegen der Karnevalstage?) der zuständigen Rechtspflegerin erst am 10.03. vorgelegt, also am Tag der genauen verfügten Frist. -siehe Vermerk Bl. 323 d.A. -
Am 11.3. (ebenfalls Freitag) wurde ebenfalls unter „Eilt“ verfügt, den Antrag sowie eine Kopie der vorgehenden beiden Schreiben an den Gl.-Vertreter zur kurzfristigen Stellungnahme zu faxen. Dies ist Montagmorgens um 7.39 Uhr erledigt worden. (Bl. 330, Anm.: die Servicekraft ist Teilzeitkraft). Mit Fax vom 14.03.2011 um 16.03 Uhr ging die Antwort auf der Wachtmeisterei ein. (Bl. 331 -332) Um diese Zeit ist dort kein Personal mehr.
Am 15.03. nachmittags erhielt die zuständige Rechtspflegerin Kenntnis von der Gläubigerantwort. Nach Prüfung aller Fakten, kam sie zu dem Ergebnis, dass der Änderungsantrag abzulehnen sei und gegen den Ablehnungsbeschluss gem. Stöber, 19. Aufl. Anm. 7.20 b) zu § 74a ZVG kein eigenes Rechtsmittel gegeben ist, Da sie am 16.03. den ganzen Tag aus dienstlichen Gründen in Köln beschäftigt war, hat sie und konnte sie auch über diese Anträge – einschließlich des Antrags auf Aufhebung des Termins erst im Versteigerungstermin entschieden.Hinsichtlich der Begründung der Ablehnung wird auf den im Versteigerungstermin verkündeten Ablehnungsbeschluss (Bl. 360 d.A.) verwiesen. Ein unrichtige Sachbehandlung im Sinne des § 83 ZVG dürfte in dieser Verfahrensweise nicht liegen. Der Schuldner, dem sowohl die nur ihm vorliegende Abgeschlossenheitserklärung als auch der Grundstücksmarktbericht vom 20.04.2010 schon länger bekannt gewesen sein dürfte, muss es sich selbst anrechnen lassen, wenn er ihm bekannte Einwendungen gegen einen Beschluss aus dem Jahre 2008 erst so kurzfristig vor dem Termin erhebt, dass eine abschließende Bearbeitung vor dem Termin nicht mehr möglich ist.
Mit einer solchen Sachbehandlung hat der Schuldner jedoch offensichtlich gerechnet, da er im Termin zusammen mit Herrn L, der nicht als sein offizieller Prozessbevollmächtigter auftreten wollte, jedoch eindeutig rechtsberatende Funktionen eingenommen hat, nacheinander mehrere Beschwerden und Erinnerungen in Bezug auf dieser Vorgehensweise und neue Einstellungsanträge gestellt hat. Hinsichtlich des Terminsablaufs und der dort gestellten Anträge sowie die hierzu ergangenen Entscheidungen wird auf das Protokoll des Termins (Bl. 360 -368 d.A.) und die als Blatt 338, 339 – 359 eingehefteten diversen Rechtsmittel verwiesen. Einer Ablehnung des Herrn L gem. § 79 ZPO als Prozessbevollmächtigter kamen die beiden Beteiligten zuvor, indem sie – nach Verlesung dieser Vorschrift – eine währenddessen verfasste Erklärung vorlegten, dass sie als „GBR O-Straße“ aufträten. Der von der Rechtspflegerin verkündete Beschluss wurde angefochten, weil er erst nach Vorlage der „Gesellschaftsurkunde“ verkündet worden sein. Da kurzfristig nicht zu klären war, ob es sich bei dem gemeinsamen Auftreten als GBR um einen Ausnahmefall im Sinne des § 79 ZPO handelt und um dem Termin Fortgang geben zu können, wurde darauf verzichtet, den Ausschluss des Herrn L durchzusetzen, zumal erkennbar war, dass auch noch weitere Anträge vorbereitet waren und dann vom Schuldner selbst eingereicht werden würden.
Aus letztgenanntem Grunde wurde jedoch danach der Beschluss gefasst und verkündet, alle weiteren Anträge und Erinnerungen des Schuldners als rechtsmissbräuchlich zurück zu weisen.
Trotzdem überreichte Herr L die als Blatt 339-340 zur Akte genommene Beschwerde. Sodann wurde auf Antrag des Gläubiger-Vertreters in Anlehnung an den Beschluss des OLG Köln vom 0.04.1980 (Rpfl. 1980, S 233) beschlossen und verkündet, dass das Gericht nicht mehr innerhalb des Termins über jeden eingereichten Antrag entscheiden werde, um weitere Zeitverzögerung auszuschließen. (Bl. 361 r).
Nach diesem Beschuss wurden die Anträge Bl. 341 – 348 sowie 349 – 357 eingereicht. Das Gericht beschloss unter Hinweis auf die gerade ergangene Entscheidung, die Verlesung dieser fast 20 -seitige Anträge abzulehnen.
Hiergegen legte Herr L ebenfalls sofortige Erinnerung ein.
Nach einer Terminunterbrechung übergab Herr L die weitere Erinnerung Bl. 358 – 359) und den Antrag, Herrn I als Bieter auszuschließen zur Akte.
Der Ausschließungsantrag gegen Herrn I wurde sofort als unbegründet zurück gewiesen.
Über alle übrigen Rechtsmittel und erhobenen sonstigen Einwendungen ist - soweit nicht bereits sofort über sie entschieden wurde - nun nach Ende der Bietzeit im Rahmen der Entscheidung über den Zuschlags zu entscheiden.
a) Weshalb die Neubewertung und der daran geknüpfte Antrag, den Versteigerungstermin aufzuheben abgelehnt wurde, ist bereits mit Beschluss im Termin ausreichend begründet worden. Zur Klarstellung wird noch darauf hingewiesen, dass Wohnungseigentum rechtlich nur durch Teilungserklärung und Eintragung ins Grundbuch gebildet werden kann. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine zusätzliche Voraussetzung, ohne die Grundbucheintragung nicht erfolgen kann. Selbst wenn jedoch Teilungserklärung in notariell beurkundeter Form und Eintragung von Wohnungseigentum ins Grundbuch erfolgt wäre, wäre das der betreibenden Gläubigerin gegenüber unwirksam. Der gegen die Ablehnungsentscheidung im Termin erhobenen Erinnerung/Beschwerde wird nicht abgeholfen. Sie ist unzulässig. (Vgl. Stöber a.a.O)
b) Der offenbar vorsorglich gestellten Antrag auf Versagung des Zuschlags gem. § 765a ZPO wegen Verschleuderung ist durch die Höhe des Meistgebotes von über 54 % des festgesetzten Verkehrswertes überholt. Die Prüfung einer Verschleuderung des Objektes kommt nach einhelliger Rechtsprechung bei Geboten zwischen 30 und 35 % des Wertes in Betracht und kann je nach Gang des Verfahrens und Fehlen weiterer Erfolgsaussichten sogar darunter liegen.
c) Die Behauptung, die Grundbucheintragungen seien falsch und daher das Verfahren bis zu einer Berichtigung auszusetzen, entbehrt jeder Grundlage.Das erstrangig ursprünglich für die Stadtsparkasse Köln eingetragene Recht III/3 wurde geteilt in einen Betrag von 30.000,00 (nun III/3a) mit Rang nach dem Rest. Dieser nachrangige Teilbetrag wurde abgetreten an die P-Bank eG, was ist mit Eintragung im Grundbuch vom 13.06.2003 (Bl. 347) wirksam geworden ist.Später wurde auch der zunächst noch bei der Stadtsparkasse verbliebene erstrangige Betrag von 97.822,97 Euro an die P-Bank abgetreten und diese Abtretung am 10.10.2006 ebenfalls eingetragen. Nur dadurch dass die spätere Abtretung erst entsprechend später ins Grundbuch eingetragen wurde hat sich am Rang jedoch nichts geändert.
d) Soweit der Schuldner rügt, hier sei keine Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung eingetragen worden und diese daher gar nicht erfolgt sei, irrt er ebenfalls. Alle Eintragungen der Hauptspalte gelten auch für die Veränderungsspalten. Die Vollstreckungsunterwerfung wurde 1995 bei Eintragung des Rechts in der Hauptspalte eingetragen. Sie gilt für alle weiteren Gläubiger, es sei denn sie würde ausdrücklich ausgeschlossen. Dies war und ist nicht der Fall. Weder die bei Eintragung der Abtretungen zufällig auch für Grundbuchangelegenheiten zuständige Rechtspflegerin noch ein anderer Rechtspfleger hätte anders verfahren können. Auch verwechselt der Schuldner bzw. sein Vertreter die Zuständigkeit für die Klauselerteilung. Diese liegt alleine beim beurkundenden Notar.
e) Weiter rügt der Schuldner, die Grundschuld habe nicht ohne seine Zustimmung abgetreten werden dürfen, trägt anschließend jedoch selbst vor, er habe bei der Endfinanzierung- bzw. Ablösung der Stadtsparkasse durch die P-Bank mitgewirkt (Bl. 350 d.A.). Er legt sogar den neuen Darlehensvertrag mit der P-Bank vor (Bl. 356 d.A.), in dem er die erstrangige Grundschuld als Sicherheit zur Verfügung stellt (Bl. 357d.A.).
f) Er geht allerdings fehl in der Annahme, dass es einer erneuten Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bedürfe bzw. dass eine solche zusammen mit dem Vermerk über die Abtretung ins Grundbuch einzutragen sei. Sämtliche Nebenrechte gehen auf die neue Gläubigerin über. Sie muss ihre Inhaberschaft nachweisen (Abtretungserklärung und Eintragung im Grundbuch) und ist sodann berechtigt sich von dem bzw. der Urkundsnotar/in eine neue Vollstreckungsklausel erteilen zu lassen. Weiter Voraussetzung der Zwangsvollstreckung ist dann lediglich noch die Zustellung von Titel, Klausel und Abtretungserklärung an den Schuldner.
g) Der Behauptung, die Gläubigerin habe trotz Aufforderung keine Forderungsaufstellung übersandt, hat der Gläubiger-Vertreter im Termin widersprochen. Unabhängig davon, wer der Verfahrensbeteiligten hier Recht hat, ist das jedoch im Erinnerungsverfahren gegen Entscheidungen des Gerichts nicht prüfbar. Selbst wenn das Gericht einen entsprechenden Beschluss erlassen hätte (nach welcher Rechtsvorschrift dies auch immer hätte geschehen sollen), wäre auch dann nicht gewährleistet gewesen, dass die Auskunft und zu welchem Zeitpunkt sie erteilt worden wäre.
h) Wenn der Schuldner weiter vorträgt, dass durch andere Vollstreckungsmaßnahmen großzügige Befriedigung der Gläubigerin eingetreten sei, ist das eine Einwendung gegen die Forderung selbst. Solche können nur im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend gemacht werden.
i) Die weiteren Vorwürfe, die Gläubigerin hätte mit dem Bieter I zusammen gearbeitet, um diesem einen möglichst günstigen Erwerb zu ermöglichen, hat sich durch den Verlauf des Verfahrens und das Vorhandensein weiterer Bieter sowie das Meistgebot eines bisher nicht Beteiligten erledigt. Angemerkt sei hier nur, dass die Gläubigerin gerade keine Verschleuderung wollte. Sonst hätte sie bereits im letzten Termin den Zuschlag für das Gebot von 187.000,00 Euro erteilen lassen können.
h) Auch aus dem jetzt 1 Stunde vor Verkündungstermin durch Herrn L eingereichten Schreiben, das mit „Zuschlagsbeschwerde – Sofortiger Beschwerde“ überschrieben ist, ergeben sich keine anderen Gesichtspunkte. Werden in einem Versteigerungstermin fortwährend unbegründete und unzulässige Beschwerden eingelegt, die offensichtlich dazu dienen sollen, den Fortgang des Verfahrens und die Durchführung des Termins zu blockieren, so hat das Gericht dieser Taktik dadurch zu begegnen, dass es solche Anträge mangels Rechtsschutzbedürfnisses und als rechtsmissbräuchlich zurückweist und die Anträge als unbeachtlich behandelt. (OLG Köln, 2. ZS, Beschluss v. 10.04.1980, 2 W 33/80). Nichts anderes ist im Termin geschehen. i) Soweit der Schuldner behauptet, der Termin zur Verkündung des Zuschlags müsse um mindestens 14 Tage bis 3 Wochen ausgesetzt werden, geht er auch hier fehl. Bei der von ihm zitierten Vorschrift des § 310 Abs. 1 ZPO handelt es um eine Vorschrift des Erkenntnisverfahrens. Wenn es sich um einen Antrag auf Anberaumung eines neuen Verkündungstermins handeln sollte, wird dieser aus den im Protokoll über den Verkündungstermin genannten Gründen ebenfalls zurück gewiesen.
Nach alledem sind keine Zuschlagsversagungsgründe erkennbar. Alleine die durchaus nicht zu verkennende persönliche Belastung für den Schuldner durch die Vollstreckung an sich und den Verlust des Hauses ist kein Zuschlagsversagungsgrund. Das Verfahren läuft seit März 2008. Das Vorverfahren 018 K 136/04, welches von der Stadtsparkasse Köln aus dem Recht III/3 betrieben wurde, wurde durch Ablösung der damals nachrangigen P-Bank eG (und der damit verbundenen Abtretung) im Jahre 2006 beendet. Bereits 2007 wurde auf Antrag der P-Bank eG ein neues Verfahren angeordnet (68 K 34/07), welches jedoch mit Bewilligung der Gläubigerin eingestellt und dann zunächst nicht fortgesetzt wurde. Daraufhin wurde das nunmehr laufende Verfahren angeordnet. Dem Schuldner ist ausreichend Zeit verblieben, seine Finanzen zu ordnen. Eine erneute Aussetzung der Entscheidung kommt nicht in Betracht.
Gegen diese Zuschlagsentscheidung kann binnen 2 Wochen sofortige Beschwerde sowohl beim Amtsgericht Gummersbach als auch beim Landgericht Köln eingelegt werden. Die Frist beginnt für alle im Versteigerungstermin oder im Verkündungstermin erschienenen bzw. vertretenen Beteiligten mit dem heutigen Tag, für die übrigen Beteiligten mit der Zustellung dieser Entscheidung.